Słuchaj, chodzę po tych ulicach od ponad dziesięciu lat. Al Ahyaa, El Kawther, Mamsha. I wciąż co tydzień widzę ten sam błąd. Ludzie kupują w niewłaściwej okolicy, bo cena na ekranie wydaje się niska, ale nie dostrzegają pełnego obrazu sytuacji. Popyt na wynajem spada albo z okna widać plac budowy. Pozwól więc, że oszczędzę ci bólu głowy. To nie jest błyszcząca broszura. To prosty, oparty na danych przegląd najlepszych dzielnic w Hurghadzie – część naszego kompletnego przewodnika po rynku nieruchomości w Hurghadzie. Rzeczywiste ceny za metr kwadratowy, uczciwe stopy zwrotu z wynajmu oraz ukryte koszty, które faktycznie poniesiesz. Bez zbędnych ozdobników. Bez sztampowych frazesów. Tylko fakty od konsultanta, który przeprowadził takie transakcje setki razy.
Dlaczego lokalizacja ma kluczowe znaczenie w Hurghadzie (szersza perspektywa)
Rynek rozwija się w szybkim tempie. Według danych Ministerstwa Turystyki w 2025 roku Egipt przyjął prawie 19 milionów turystów – co stanowi wzrost o 21% w porównaniu z rokiem poprzednim. Rząd zamierza przyciągnąć 30 milionów turystów do 2030 roku. To ogromna liczba osób, które mogą zakochać się w tym regionie i zechcą kupić swój własny kawałek raju.
Międzynarodowe lotnisko w Hurghadzie jest obecnie czwartym najbardziej ruchliwym portem lotniczym w Afryce – tylko w 2025 roku obsłużyło 12,35 mln pasażerów, co stanowi ogromny wzrost o 28% w porównaniu z rokiem poprzednim. W dni szczytu lotnisko obsługuje ponad 53 000 pasażerów, a napędem tego ruchu są bezpośrednie loty z ponad 40 europejskich miast. Więcej lotów oznacza więcej turystów, a więcej turystów oznacza większe dochody z wynajmu. Według Egipskiej Federacji Turystycznej tylko w ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy przybyło rekordowa liczba 15,6 mln odwiedzających. Region Morza Czerwonego przeżywa rozkwit, a wraz z nim rosną ceny nieruchomości.
Jest jednak pewien haczyk: nie wszystkie obszary przynoszą takie same korzyści. Jeśli wybierzesz niewłaściwy, na zwrot z inwestycji możesz czekać latami. Jeśli jednak trafisz w dziesiątkę, w niektórych segmentach możesz liczyć na 15-procentowy roczny wzrost wartości nieruchomości, a do tego na zyski z wynajmu, które sprawią, że europejscy właściciele nieruchomości będą płakać (szczegółowe dane dotyczące rzeczywistego zwrotu z inwestycji przedstawiamy tutaj). Według raportu Knight Frank dotyczącego globalnego bogactwa w 2025 r. wybrzeże Morza Czerwonego jest najszybciej rozwijającym się rynkiem luksusowych nieruchomości w Afryce Północnej, a Sahl Hasheesh przoduje w tym rankingu.
Tabela umożliwiająca szybkie porównanie obszarów
| Obszar | Cena za m² (USD) | Typowa cena mieszkania z jedną sypialnią | Najlepiej nadaje się do | Stopa zwrotu z wynajmu netto |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | $300 – $500 | 25 000–35 000 dolarów | Wynajem długoterminowy, ekonomiczny | 6% – 8% |
| El Kawther | $500 – $700 | 35 000–45 000 dolarów | Długoterminowe pobyt za granicą | 5% – 7% |
| Promenada Mamsha | $800 – $1,400 | 70 000–100 000 dolarów | Krótkoterminowe wynajmy przez Airbnb | 8% – 10%+ |
| Sahl Hasheesh (w głębi lądu) | $900 – $1,400 | 70 000–90 000 dolarów | Wzrost kapitału | 4% – 6% |
| Sahl Hasheesh (nad morzem) | $1,800 – $2,400 | 120 tys. – 150 tys. dolarów | Luksus, uznanie | 5% – 8% |
| El Gouna | $1,200 – $2,000+ | 80 000–120 000 dolarów | Styl życia, życie codzienne | 5% – 7% |
| Zatoka Makadi | $700 – $1,200 | 40 000–60 000 dolarów | Spokojny ośrodek wypoczynkowy, rodziny | 6% – 8% |
Krok po kroku: szczegółowa analiza
Al Ahyaa – mistrz w kategorii „Budżet” (Północna Hurghada)
Niskie ceny. Funkcjonalność. Duży popyt na wynajem. W dzielnicy Al Ahyaa mieszka większość miejscowych Egipcjan, a także coraz więcej obcokrajowców o ograniczonym budżecie. Znajduje się ona w północnej części Hurghady, w pobliżu El Gouna – około 13,5 km od El Gouna i 25,5 km od lotniska. Znajdziesz tu zarówno prywatne plaże ośrodków wypoczynkowych, jak i płatne miejsca do korzystania z plaży w ciągu dnia, a wybrzeże jest popularne wśród miłośników kitesurfingu.
Cena za m² (2025): Ceny utrzymują się na stałym poziomie w przedziale 36 650–39 600 EGP/m². Przyzwoite mieszkanie z dwiema sypialniami (około 100 m²) kosztuje od 25 000 do 40 000 dolarów. A mieszkanie z jedną sypialnią? Jeśli masz szczęście, już od 15 000 USD. Pełną listę aktualnych ofert sprzedaży mieszkań wraz z rzeczywistymi cenami znajdziesz w naszym specjalnym przewodniku.
Najlepsze rozwiązanie na długoterminowy wynajem dla lokalnych mieszkańców i obcokrajowców z ograniczonym budżetem. Znam niemieckiego klienta, który kupił tu trzy lokale po około 25 tys. dolarów każdy. Po odliczeniu kosztów osiąga zysk netto na poziomie około 8%. To stabilny, nudny, ale niezawodny zwrot z inwestycji.
Wady? Starsze budynki. Hałas z ulicy. Znajdowanie miejsca parkingowego może być kłopotliwe. Niektóre ulice zalewają się podczas deszczu – zdarza się to rzadko, ale jest irytujące. Jednak przy takich cenach nie można zbytnio narzekać.
Szkoły i sklepy: W okolicy działają: Smart City International School (SCIS) z programami amerykańskim i egipskim, Międzynarodowa Szkoła Francuska w Hurghadzie (program francuski) oraz Oficjalna Zintegrowana Szkoła Językowa w Hurghadzie (HOILS). Supermarket Bestway (oddział Al Ahyaa) to lokalny, wiodący sklep spożywczy oferujący dostawę do domu.
El Kawther – środkowa i nieco wyższa
To właśnie tutaj mieszka wielu europejskich emigrantów. W pobliżu znajdują się supermarkety, szpitale i promenada Mamsha. Osiedle nie jest ogrodzone, ale sprawia wrażenie lepiej zorganizowanego niż Al Ahyaa.
Cena za m² (2025 r.): 25 000 – 35 000 EGP (500 – 700 USD). Mieszkanie z jedną sypialnią może kosztować 35 000 – 45 000 USD. Mieszkanie z dwiema sypialniami – 50 000 – 70 000 USD.
Lepiej zabudowana dzielnica niż Al Ahyaa. Cichsze ulice. W lokalnej kawiarni więcej osób mówiących po angielsku i niemiecku. Jednak nadal nie jest to osiedle ogrodzone – słychać hałas z ulicy i od czasu do czasu można spotkać błąkającego się psa.
Promenada Mamsha – krótkoterminowa kopalnia złota
Oto nowa promenada nadmorska. Kawiarnie, restauracje i apartamenty z widokiem na morze. Turyści to uwielbiają. Inwestorzy to uwielbiają. Potraktujcie to jako „nowe centrum miasta” nad morzem.
Cena za m² (2026 r.): 40 000 – 70 000 EGP (800 – 1 400 USD). Ceny kawalerek zaczynają się od 50 000 USD. Mieszkania z jedną sypialnią kosztują od 70 000 do 100 000 USD.
Najlepsze rozwiązanie na krótkoterminowy wynajem przez Airbnb. Stawki za noc w zimie wynoszą od 50 do 90 dolarów. Mam tam kawalerki, które po odliczeniu opłat za zarządzanie przynoszą mi około 12 tys. dolarów rocznie. To 17-procentowa stopa zwrotu brutto – wcale nieźle. A latem? Słabo. Naprawdę słabo. W lipcu obłożenie może wynieść zaledwie 30%. Zaplanuj swoje przepływy pieniężne odpowiednio do tego. Aby uzyskać bardziej szczegółowe informacje na temat zwrotów z wynajmu krótkoterminowego, zapoznaj się z naszą pełną analizą zwrotu z inwestycji (ROI).
Sahl Hasheesh – Klasa Premium i uznanie
Jest to ekskluzywna dzielnica na południe od miasta. Ogrodzona, czysta i zadbana. To zaprojektowana zgodnie z kompleksową koncepcją osada wypoczynkowa. Obszar ten jest liderem na rynku luksusowych nieruchomości nad Morzem Czerwonym.
Cena za m² (w głębi kraju): 45 000 – 70 000 EGP (900 – 1 400 USD). Mieszkanie z jedną sypialnią od 70 tys. USD. Mieszkanie z dwiema sypialniami od 100 tys. USD.
Nieruchomości przy plaży: 90 000 – 120 000 EGP (1 800 – 2 400 USD). Mieszkania z jedną sypialnią od 120 tys. USD, z dwiema sypialniami od 160 tys. USD.
Wzrost wartości nieruchomości jest znaczny. Widziałem, jak wartość lokali podwoiła się w ciągu dziesięciu lat. Tylko w pierwszej połowie 2025 roku lokale położone przy plaży zyskały na wartości o 8–12% w ujęciu rok do roku. Inwestor z Wielkiej Brytanii, z którym rozmawiałem, kupił willę przy plaży na początku 2021 roku i w ciągu zaledwie dwóch lat odnotował 40-procentowy wzrost jej wartości.
Stopa zwrotu z wynajmu? Niższa. Być może 5–8% netto w przypadku nieruchomości nadmorskich, 4–6% w przypadku nieruchomości położonych w głębi lądu. Nieruchomości kupuje się tu z myślą o wzroście wartości, a nie o przepływie gotówki. Inny cel, inna okolica.
Najlepsze inwestycje: Veranda by Inertia – położona 25 km na południe od Hurghady, ceny od 4,4 mln EGP, 15% zaliczki, 0% oprocentowania przez 6 lat. Projekt obejmuje 318 lokali, w tym kawalerki, domki letniskowe i wille, na powierzchni 130 000 m².
El Gouna – styl życia ważniejszy od zysku
El Gouna to osobne miasteczko. Szkoły, szpital, marina – wszystko znajduje się za bramami. Znajduje się 25 km na północ od lotniska w Hurghadzie. El Gouna jest często nazywana „egipską Wenecją”. Stała się tętniącą życiem międzynarodową społecznością z willami, apartamentami, marinami, szkołami i placówkami opieki zdrowotnej — co czyni ją jednym z najbardziej atrakcyjnych miejsc dla emigrantów i nabywców nieruchomości w Egipcie.
Cena za m²: 60 000 – 100 000+ EGP (1 200 – 2 000+ USD). Mieszkania z jedną sypialnią od 80 000 USD, z dwiema sypialniami od 120 000 USD. Czynsz za mieszkanie z jedną sypialnią może wynosić 600–900 USD miesięcznie, natomiast za rodzinne wille z ogrodami – nawet 1 500–3 000 USD miesięcznie, w zależności od wielkości i lokalizacji.
Urocze miejsce. Bardzo bezpieczne. Mój samochód pozostawał przypadkowo otwarty przez dwa dni. Nic się nie stało. Jednak sprzedaż wtórna przebiega wolniej, ponieważ cena wejściowa jest wysoka. Około 58% terenów w mieście jest już zagospodarowanych lub znajduje się w trakcie budowy. Średnie ceny sprzedaży wzrosły w pierwszym kwartale 2025 roku aż o 56% w ujęciu rok do roku. W 2024 r. w El Gouna odnotowano łączną sprzedaż nieruchomości o wartości 12,4 mld funtów egipskich (249 mln dolarów), co stanowi wzrost o 63,8% w porównaniu z rokiem poprzednim.
Poleciłbym to tylko wtedy, gdy naprawdę zależy ci na w pełni zorganizowanym, kompleksowym stylu życia. Nie jest to czysta inwestycja.
Zatoka Makadi – alternatywny ośrodek wypoczynkowy dla rodzin
Nieco dalej na południe. Spokojniej. Miejsce przyjazne rodzinom. Więcej turystów z zorganizowanych wycieczek niż podróżujących na własną rękę.
Cena za m² (2025 r.): 35 000 – 60 000 EGP (700 – 1 200 USD). Mieszkanie z jedną sypialnią od 40 000 USD, z dwiema sypialniami od 60 000 USD.
Aby dostać się do centrum Hurghady (około 30 minut), potrzebny jest samochód. Jeśli jednak lubisz życie w kurorcie bez cen charakterystycznych dla Sahl Hasheesh, to jest to dobre rozwiązanie. Siyal Makadi Heights to kluczowy projekt; położony jest 78 metrów nad poziomem morza, a zabudowa zajmuje zaledwie 12% powierzchni działki. Lokale są dostępne przy 10-procentowej wpłacie własnej i 7-letnich ratach.
Podjęcie ostatecznej decyzji
Nie spiesz się. Najpierw przyjedź na miejsce – nawet jeśli planujesz później dokonać zakupu na odległość. Dwudniowa wycieczka do Hurghady może oszczędzić ci dwóch lat żalu. Przejdź się po Mamsha o zachodzie słońca. Wypij kawę w Sahl Hasheesh. Przejedź się przez Al Ahyaa. Na własne oczy przekonaj się, jaka jest różnica. Skorzystaj z usług lokalnego prawnika, któremu płacisz bezpośrednio – nasz kompletny przewodnik prawny wyjaśnia cały proces zakupu. Nie tego polecanego przez sprzedającego. Nie przyjaciela twojego kuzyna. Prawdziwego prawnika z prawdziwym biurem. Zachowaj wszystkie potwierdzenia bankowe. Kopie SWIFT, potwierdzenia przelewów – wszystko. Będziesz ich potrzebować u notariusza oraz przy składaniu wniosków o pozwolenie na pobyt.
Jeśli chcesz, żebym osobiście przeprowadził Cię przez którykolwiek z tych etapów, po prostu skontaktuj się z nami za pośrednictwem agencji The Horizon Real Estate. Pierwsza konsultacja jest bezpłatna. Nazywam się James – odpowiadam wszystkim, nawet tym, którzy wysyłają mi linki, wierząc w okazje za 10 tys. dolarów przy plaży.
Aby uzyskać bardziej szczegółowe informacje, zapoznaj się z naszymi obszernymi przewodnikami na temat rynku nieruchomości w Hurghadzie, mieszkań na sprzedaż, zwrotów z inwestycji oraz procedur prawnych.
Informacje o autorze: Autor: James Wilson, starszy konsultant ds. nieruchomości w agencji The Horizon Real Estate w Hurghadzie. Od 13 lat pomaga zagranicznym nabywcom w bezpiecznym inwestowaniu nad Morzem Czerwonym.
Informacje o autorze: Mohamed Kandil, starszy konsultant ds. nieruchomości w agencji The Horizon Real Estate w Hurghadzie. Od 13 lat pomaga zagranicznym nabywcom w bezpiecznym inwestowaniu nad Morzem Czerwonym.
Sahl Hasheesh, El Gouna, promenada Mamsha, El Kawther i Al Ahyaa to najlepsze opcje.
Sahl Hasheesh: Najlepszy wybór pod względem luksusowych nieruchomości nad brzegiem morza i wzrostu wartości kapitałowej.
El Gouna: Bezpieczne, w pełni zintegrowane miasteczko zapewniające stabilne zyski.
Promenada Mamsha: wysokie dochody z wynajmu krótkoterminowego (Airbnb).
El Kawther / Al Ahyaa: doskonałe opcje do wynajmu długoterminowego w przystępnej cenie.
Inwestorzy wybierają Sahl Hasheesh ze względu na wysoki wzrost wartości nieruchomości, podczas gdy El Gouna oferuje zrównoważony styl życia i stabilne zyski.
Tak. Egipskie prawo (ustawa nr 230 z 1996 r.) zezwala cudzoziemcom na posiadanie maksymalnie dwóch nieruchomości mieszkalnych, z których każda nie może przekraczać 4 000 m². Do zatwierdzonych obszarów należą Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna, Makadi Bay oraz Północne Wybrzeże. Należy sporządzić poświadczoną notarialnie umowę sprzedaży („zieloną umowę”) oraz dokonać przelewu środków za pośrednictwem banku (SWIFT). Zawsze należy skorzystać z usług niezależnego prawnika.
Określ swój budżet i cel (inwestycja, stałe miejsce zamieszkania, dom wakacyjny).
Wybierz lokalizację odpowiadającą Twoim celom.
Przeglądaj oferty za pośrednictwem sprawdzonych agencji nieruchomości lub portali internetowych.
Przeprowadź analizę due diligence – prawnik sprawdzi tytuł własności, zadłużenie i status prawny nieruchomości.
Podpisz wstępną umowę rezerwacyjną (zwrotna kaucja).
Sporządź i podpisz ostateczną „zieloną umowę” u notariusza.
Przekaż pozostałą kwotę przelewem SWIFT (zachowaj wszystkie potwierdzenia).
Zarejestruj umowę (opcjonalnie, ale zalecane).
Współpraca z lokalnym prawnikiem gwarantuje bezpieczny i sprawny przebieg procesu.
Roczne stopy zwrotu z wynajmu różnią się w zależności od strategii:
wynajem krótkoterminowy (Airbnb): 8–12% (kawalerki i mieszkania z jedną sypialnią w pobliżu Mamsha lub Sahl Hasheesh).
Wynajem długoterminowy (umowa roczna): 5–7% (El Kawther, Al Ahyaa).
Luksusowe wille (przy plaży): 4–6% (z naciskiem na wzrost wartości nieruchomości).
Stopy zwrotu z Airbnb mogą osiągać 17% brutto w szczycie sezonu zimowego, jednak latem obłożenie znacznie spada.
Należy przeznaczyć dodatkowe 5–6% ceny nieruchomości na:
opłaty notarialne: 0,5–1% wartości umowy;
honoraria prawników: 3 000–5 000 EGP (60–100 USD).
Kaucje za podłączenie mediów: 2 000–5 000 EGP (jednorazowo).
Opłaty eksploatacyjne (CAM): 400–1 500 EGP/m²/rok (osiedla).
Prowizja agencji: zazwyczaj pokrywana przez sprzedającego, ale warto to potwierdzić.
Przed podpisaniem umowy zawsze należy poprosić o pełny wykaz kosztów.
Tak. Jeśli wartość nieruchomości wynosi co najmniej 100 000 dolarów (cena zakupu), możesz ubiegać się o roczne, odnawialne zezwolenie na pobyt dla siebie, współmałżonka oraz dzieci pozostających na utrzymaniu w wieku poniżej 18 lat. Konieczne jest przedłożenie poświadczonej notarialnie „Zielonej umowy”, potwierdzeń SWIFT potwierdzających posiadanie środków zagranicznych, zaświadczenia o niekaralności z kraju pochodzenia oraz wyników badań lekarskich.
Nigdy nie płacisz gotówką – zawsze korzystaj z przelewu bankowego (SWIFT).
Zatrudnij niezależnego prawnika – nie tego, którego poleca sprzedający.
Sprawdź akt własności i upewnij się, czy nie ma na nieruchomości obciążeń ani zaległych opłat eksploatacyjnych.
Odwiedź nieruchomość osobiście lub wyślij zaufanego przedstawiciela.
Zapoznaj się z regulaminem (CC&R – Covenants, Conditions & Restrictions), jeśli kupujesz nieruchomość na osiedlu – niektóre z nich ograniczają możliwość wynajmu krótkoterminowego.
Jeśli oferta wydaje się zbyt korzystna (np. willa przy plaży za 20 tys. dolarów), prawie na pewno jest to oszustwo.
Turystyka napędza popyt na wynajem krótkoterminowy i sprzyja wzrostowi cen. Rządowa umowa dotycząca projektu Ras El Hekma o wartości 35 miliardów dolarów oraz rozbudowa lotnisk wzmacniają zaufanie. Odkrycia złóż gazu przyciągają inwestycje i tworzą miejsca pracy, zwiększając popyt na mieszkania. Zmodernizowane drogi, promenada Mamsha oraz nowe hotele podnoszą wartość nieruchomości w okolicznych obszarach. Czynniki te sprawiają, że Hurghada jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków nieruchomości w Afryce Północnej.
Zakup nieruchomości na etapie projektu może być opłacalny (raty 0%, niższa cena początkowa), ale wiąże się z większym ryzykiem. Należy kupować wyłącznie od renomowanych deweloperów o sprawdzonej reputacji (Orascom, Inertia, Palm Hills). Odwiedź poprzednie projekty. Domagaj się gwarancji bankowej lub rachunku powierniczego dla swojej zaliczki. Sprawdź terminy oddania nieruchomości oraz klauzule dotyczące kar za opóźnienia. Lokale z rynku wtórnego (gotowe do zamieszkania) są bezpieczniejszym wyborem dla osób kupujących po raz pierwszy.
Do renomowanych agencji należą:
The Horizon Real Estate (specjalizuje się w obsłudze nabywców zagranicznych).
PM Hurghada (zarządzanie wynajmem krótkoterminowym).
Seaside Rentals (skupia się na Airbnb).
Bestway Real Estate (lokalna agencja z dobrymi opiniami).
Zawsze wybieraj agencje posiadające fizyczne biura, oferujące przejrzyste umowy oraz zatrudniające personel mówiący po angielsku. Poproś o referencje od innych zagranicznych właścicieli.
11. Które dzielnice najlepiej nadają się do stałego zamieszkania i zapewniają wysoką jakość życia?
El Gouna: najbezpieczniejsze i najlepiej wyposażone miasto (szkoły, szpital, marina, restauracje).
El Kawther: położone w centrum, przyjazne dla pieszych, blisko międzynarodowych szkół i klinik.
Sahl Hasheesh (osiedla w głębi lądu): spokojne, bezpieczne, styl życia typowy dla kurortu.
Makadi Bay: spokojne, przyjazne rodzinom, niższe koszty.
Do stałego zamieszkania dla emigrantów najbardziej polecamy El Gouna i El Kawther.
Mieszkanie: przystępne cenowo, elastyczne, zapewniające dochód z wynajmu. Odpowiednie dla osób samotnych, par lub małych rodzin.
Willa: prywatna, przestronna, z ogrodem i często z prywatnym basenem. Idealna dla dużych rodzin lub nabywców poszukujących luksusowych nieruchomości.
Dom wakacyjny: położony na terenie ośrodka wypoczynkowego, ze wspólnymi basenami/plażą, doskonały na wakacje i wynajem krótkoterminowy.
Wybierz opcję w oparciu o swój budżet, wymagania dotyczące przestrzeni oraz strategię inwestycyjną (stopa zwrotu a wzrost wartości).
Join The Discussion