Ich gehe jetzt seit über einem Jahrzehnt durch diese Straßen. Al Ahyaa, El Kawther, die Mamsha. Und jede Woche sehe ich denselben Fehler. Leute kaufen in der falschen Gegend, weil der Preis auf dem Bildschirm günstig aussieht, aber sie sehen nicht das ganze Bild. Die Mietnachfrage bricht ein, oder der Ausblick ist eine Baustelle. Also lassen Sie mich Ihnen den Ärger ersparen. Das ist keine Hochglanzbroschüre. Es ist ein praktischer, datengestützter Rundgang durch die besten Gegenden Hurghadas – Teil unseres vollständigen Leitfadens für Hurghada-Immobilien. Echte Quadratmeterpreise, ehrliche Mietrenditen und die versteckten Kosten, die Sie tatsächlich zahlen. Kein Geschwafel. Nur Fakten von einem Berater, der das schon hunderte Male gemacht hat.
📑 Inhaltsverzeichnis
Das große Ganze & Schnellvergleich
Gebiet für Gebiet
Entscheidung & nächste Schritte
Warum die Lage in Hurghada alles ist – das große Ganze
Der Markt bewegt sich schnell. Ägypten begrüßte 2025 fast 19 Millionen Touristen – ein Sprung von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr, so das Tourismusministerium. Die Regierung will bis 2030 jährlich 30 Millionen Besucher erreichen. Das sind viele Menschen, die sich in die Gegend verlieben und ihr eigenes Stück Paradies kaufen könnten.
Der internationale Flughafen Hurghada ist mittlerweile der viertgrößte Afrikas, mit 12,35 Millionen Passagieren allein im Jahr 2025, ein gewaltiger Anstieg um 28 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Flughafen fertigt an Spitzentagen über 53.000 Passagiere ab, angetrieben von Direktflügen aus über 40 europäischen Städten. Mehr Flüge bedeuten mehr Touristen, und mehr Touristen bedeuten mehr Mieteinnahmen. Allein in den ersten zehn Monaten kamen nach Angaben der Ägyptischen Tourismusföderation rekordverdächtige 15,6 Millionen Besucher. Das Rote Meer boomt, und die Immobilienwerte folgen.
Aber der Haken ist: Nicht alle Gegenden profitieren gleichermaßen. Wer die falsche wählt, wartet möglicherweise jahrelang auf Renditen. Wer die richtige wählt, sieht in manchen Segmenten vielleicht 15 Prozent jährliche Wertsteigerung, plus Mietrenditen, die europäische Vermieter neidisch machen (wir schlüsseln die echten ROI-Zahlen hier auf). Laut dem globalen Vermögensbericht 2025 von Knight Frank ist die Rotmeerküste der am schnellsten wachsende Luxusimmobilienmarkt Nordafrikas, und Sahl Hasheesh führt diese Entwicklung an.
Ihre Schnellvergleichstabelle der Gebiete
| Gebiet | Preis/qm (€) | Typischer 1‑Zimmer‑Preis | Am besten für | Netto-Mietrendite |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | 280 – 465 | 23.000 € – 32.500 € | Langzeitmiete, Budget | 6 % – 8 % |
| El Kawther | 465 – 650 | 32.500 € – 42.000 € | Leben als Expat, langfristig | 5 % – 7 % |
| Mamsha Promenade | 745 – 1.300 | 65.000 € – 93.000 € | Kurzzeit-Airbnb | 8 % – 10 %+ |
| Sahl Hasheesh (Inland) | 840 – 1.300 | 65.000 € – 84.000 € | Kapitalwachstum | 4 % – 6 % |
| Sahl Hasheesh (Strandlage) | 1.675 – 2.230 | 112.000 € – 140.000 € | Luxus, Wertsteigerung | 5 % – 8 % |
| El Gouna | 1.120 – 1.860+ | 74.500 € – 112.000 € | Lebensstil, Wohnen | 5 % – 7 % |
| Makadi Bay | 650 – 1.120 | 37.000 € – 56.000 € | Ruhiges Resort, Familien | 6 % – 8 % |
Gebiet für Gebiet: der tiefe Einblick
Al Ahyaa – der Budget-Champion (Nord‑Hurghada)
Günstig. Zweckmäßig. Hohe Mietnachfrage. Al Ahyaa ist der Stadtteil, in dem die meisten einheimischen Ägypter leben, und zunehmend auch preisbewusste Expats. Er liegt im Norden Hurghadas, nahe El Gouna – etwa 13,5 km bis El Gouna und 25,5 km zum Flughafen. Man findet eine Mischung aus privaten Resortstränden und kostenpflichtigen Tagesstränden, und die Küste ist bei Kitesurfern beliebt.
Preis pro Quadratmeter (2025): Die Preise liegen durchgängig zwischen 36.650 und 39.600 EGP/m². Eine ordentliche Zwei‑Zimmer‑Wohnung (rund 100 qm) kostet 23.000 – 37.000 €. Eine Ein‑Zimmer‑Wohnung? Mit Glück schon ab 14.000 €. Eine vollständige Liste aktueller Wohnungen zum Verkauf mit echten Preisen finden Sie in unserem speziellen Ratgeber.
Am besten für die Langzeitvermietung an Einheimische und Budget-Expats. Ich kenne einen deutschen Kunden, der hier drei Einheiten für je rund 23.000 € gekauft hat. Nach Kosten erzielt er eine Nettorendite von etwa 8 Prozent. Das ist eine stetige, langweilige, verlässliche Rendite.
Nachteile? Ältere Gebäude. Straßenlärm. Parken kann nervenaufreibend sein. Manche Straßen werden bei Regen überschwemmt – selten, aber lästig. Aber bei diesen Preisen kann man sich nicht allzu sehr beklagen.
Schulen & Geschäfte: Das Gebiet wird von der Smart City International School (SCIS) mit amerikanischen und ägyptischen Zweigen, der Internationalen Französischen Schule von Hurghada (französisches Curriculum) und der Hurghada Official Integrated Language School (HOILS) versorgt. Der Bestway Supermarkt (Filiale Al Ahyaa) ist ein lokaler Ankerpunkt mit Lieferservice.
El Kawther – zentral und etwas gehobener
Hier leben viele europäische Expats. Näher an Supermärkten, Krankenhäusern und der Mamsha-Promenade. Es ist nicht bewacht, fühlt sich aber organisierter an als Al Ahyaa.
Preis pro Quadratmeter (2025): 25.000 – 35.000 EGP (465 – 650 €). Eine Ein‑Zimmer‑Wohnung kostet vielleicht 32.500 – 42.000 €. Zwei‑Zimmer 46.500 – 65.000 €.
Besser gebaut als Al Ahyaa. Ruhigere Straßen. Mehr Englisch- und Deutschsprachige im örtlichen Café. Aber immer noch keine bewachte Anlage – mit Straßenlärm und gelegentlich streunenden Hunden muss man rechnen.
Mamsha Promenade – Kurzzeit-Goldgrube
Das ist die neue Uferpromenade. Cafés, Restaurants und Apartments mit Meerblick. Touristen lieben sie. Investoren lieben sie. Man kann sie sich als die „neue Innenstadt“ am Meer vorstellen.
Preis pro Quadratmeter (2026): 40.000 – 70.000 EGP (745 – 1.300 €). Studios beginnen bei 46.500 €. Ein‑Zimmer‑Wohnungen 65.000 – 93.000 €.
Am besten für Kurzzeit-Airbnb. Übernachtungspreise im Winter 47 – 84 €. Ich habe dort ein Studio, das nach Verwaltungsgebühren netto etwa 11.000 € im Jahr einbringt. Das ist eine Bruttorendite von 17 Prozent – gar nicht schlecht. Aber der Sommer? Schwach. Richtig schwach. Im Juli liegt die Auslastung vielleicht bei 30 Prozent. Planen Sie Ihren Cashflow entsprechend. Für einen tieferen Einblick in Kurzzeitmietrenditen siehe unsere vollständige ROI-Analyse.
Sahl Hasheesh – Premium & Wertsteigerung
Das ist das Premiumgebiet südlich der Stadt. Bewacht, sauber, gut instand gehalten. Es ist eine durchgeplante Resortgemeinschaft. Dieses Gebiet führt den Luxusmarkt am Roten Meer an.
Preis pro Quadratmeter (Inland): 45.000 – 70.000 EGP (840 – 1.300 €). Ein‑Zimmer‑Wohnung ab 65.000 €. Zwei‑Zimmer‑Wohnung ab 93.000 €.
Strandlage: 90.000 – 120.000 EGP (1.675 – 2.230 €). Ein‑Zimmer‑Wohnung ab 112.000 €, Zwei‑Zimmer‑Wohnung ab 149.000 €.
Das Kapitalwachstum ist stark. Ich habe erlebt, wie sich Einheiten in zehn Jahren verdoppelt haben. Strandeinheiten verzeichneten allein im ersten Halbjahr 2025 eine jährliche Wertsteigerung von 8–12 Prozent. Ein britischer Investor, mit dem ich sprach, kaufte Anfang 2021 eine Strandvilla und erzielte in nur zwei Jahren eine Wertsteigerung von 40 Prozent.
Mietrendite? Niedriger. Vielleicht 5–8 Prozent netto für Strandlage, 4–6 Prozent für Inland. Hier kauft man wegen der Wertsteigerung, nicht wegen des Cashflows. Anderes Ziel, anderes Gebiet.
Beste Compounds: Veranda by Inertia – 25 km südlich von Hurghada gelegen, Preise ab 4,4 Mio. EGP, 15 Prozent Anzahlung, 0 Prozent Zinsen über 6 Jahre. Das Projekt umfasst 318 Einheiten – Studios, Chalets und Villen – auf 130.000 Quadratmetern.
El Gouna – Lebensstil vor Rendite
El Gouna ist eine eigene Stadt. Schulen, Krankenhaus, Yachthafen – alles innerhalb der Tore. Es liegt 25 km nördlich des Flughafens Hurghada. El Gouna wird oft das „Venedig Ägyptens“ genannt. Es hat sich zu einer florierenden internationalen Gemeinschaft mit Villen, Apartments, Yachthäfen, Schulen und Gesundheitsversorgung entwickelt – und ist damit eines der attraktivsten Ziele für Expats und Immobilienkäufer in Ägypten.
Preis pro Quadratmeter: 60.000 – 100.000+ EGP (1.120 – 1.860+ €). Ein‑Zimmer‑Wohnung ab 74.500 €, Zwei‑Zimmer‑Wohnung ab 112.000 €. Eine Ein‑Zimmer‑Wohnung kann monatlich 560 – 840 € Miete kosten, während Familienvillen mit Garten je nach Größe und Lage 1.400 – 2.800 € monatlich erreichen können.
Ein schöner Ort. Sehr sicher. Mein Auto war versehentlich zwei Tage lang unverschlossen. Nichts passierte. Aber der Wiederverkauf ist langsamer, weil der Einstiegspreis hoch ist. Die Stadt hat etwa 58 Prozent ihrer Landfläche bebaut oder in Bau. Die durchschnittlichen Verkaufspreise stiegen im ersten Quartal 2025 um sage und schreibe 56 Prozent im Jahresvergleich. El Gouna verzeichnete 2024 Immobilienverkäufe in Höhe von 12,4 Milliarden ägyptischen Pfund (232 Millionen Euro), ein Plus von 63,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Ich würde es nur empfehlen, wenn Sie wirklich einen durchorganisierten, allumfassenden Lebensstil wünschen. Es ist kein reines Investmentobjekt.
Makadi Bay – familienfreundliche Resortalternative
Weiter südlich. Ruhiger. Familienfreundlich. Mehr Pauschaltouristen als Individualreisende.
Preis pro Quadratmeter (2025): 35.000 – 60.000 EGP (650 – 1.120 €). Ein‑Zimmer‑Wohnung ab 37.000 €, Zwei‑Zimmer‑Wohnung ab 56.000 €.
Sie brauchen ein Auto, um ins Zentrum von Hurghada zu gelangen (etwa 30 Minuten). Aber wenn Sie Resortleben ohne den Preis von Sahl Hasheesh mögen, funktioniert das. Siyal Makadi Heights ist ein Schlüsselprojekt; es liegt 78 Meter über dem Meeresspiegel und beschränkt die Bebauung auf nur 12 Prozent der Fläche. Einheiten sind mit 10 Prozent Anzahlung und 7‑Jahres‑Raten erhältlich.
Ihre endgültige Wahl treffen
Überstürzen Sie nichts. Kommen Sie zuerst her – auch wenn Sie später aus der Ferne kaufen möchten. Ein zweitägiger Ausflug nach Hurghada kann Ihnen zwei Jahre Reue ersparen. Gehen Sie bei Sonnenuntergang die Mamsha entlang. Trinken Sie einen Kaffee in Sahl Hasheesh. Fahren Sie durch Al Ahyaa. Sehen Sie den Unterschied selbst. Beauftragen Sie einen lokalen Anwalt, den Sie direkt bezahlen – unser vollständiger Rechtsratgeber erklärt den gesamten Kaufprozess. Keinen vom Verkäufer empfohlenen. Keinen Freund Ihres Cousins. Einen echten Anwalt mit einem echten Büro. Bewahren Sie jeden Bankbeleg auf. SWIFT-Kopien, Überweisungsbestätigungen, alles. Sie benötigen sie für den Notar und für Aufenthaltsanträge. Offizielle Reisehinweise finden Sie zudem beim Auswärtigen Amt.
Wenn Sie möchten, dass ich Sie persönlich durch einen dieser Schritte führe, kontaktieren Sie uns einfach über The Horizon Real Estate. Die erste Beratung ist kostenlos. Ich bin Mido – ich antworte jedem, auch denen, die mir Links zu angeblichen 10.000‑Euro‑Strandwohnungen schicken.
Für einen tieferen Einblick lesen Sie unsere vollständigen Ratgeber zu Hurghada Immobilien, Wohnungen zum Verkauf, Investitionsrenditen und dem rechtlichen Ablauf.
Über den Autor: Geschrieben von Mido Kandil, Senior Property Consultant bei The Horizon Real Estate Hurghada. Seit 13 Jahren hilft er ausländischen Käufern, sicher am Roten Meer zu investieren.
Sahl Hasheesh, El Gouna, die Mamsha Promenade, El Kawther und Al Ahyaa sind die erste Wahl.
Sahl Hasheesh: am besten für Luxus-Strandlage und Kapitalwachstum.
El Gouna: eine sichere, vollintegrierte Stadt mit stabilen Renditen.
Mamsha Promenade: hohe Kurzzeit-Mieteinnahmen (Airbnb).
El Kawther / Al Ahyaa: hervorragend für Langzeitvermietung mit kleinem Budget.
Investoren wählen Sahl Hasheesh für hohe Wertsteigerung, während El Gouna einen ausgewogenen Lebensstil und stetige Renditen bietet.
Ja. Das ägyptische Recht (Gesetz Nr. 230 von 1996) erlaubt Ausländern den Besitz von bis zu zwei Wohnimmobilien mit jeweils maximal 4.000 qm. Genehmigte Gebiete umfassen Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna, Makadi Bay und die Nordküste. Sie müssen einen notariell beglaubigten Kaufvertrag (Grüner Vertrag) verwenden und das Geld per Bank überweisen (SWIFT). Beauftragen Sie stets einen unabhängigen Anwalt.
Legen Sie Ihr Budget und den Zweck fest (Investition, dauerhaftes Wohnen, Ferienhaus).
Wählen Sie die Gegend, die zu Ihren Zielen passt.
Durchsuchen Sie Angebote über vertrauenswürdige Makler oder Online‑Portale.
Führen Sie eine Due‑Diligence‑Prüfung durch – der Anwalt prüft Titel, Schulden und Rechtsstatus.
Unterzeichnen Sie eine vorläufige Reservierungsvereinbarung (Anzahlung rückerstattbar).
Setzen Sie den endgültigen Grünen Vertrag auf und unterzeichnen Sie ihn bei einem Notar.
Überweisen Sie den Restbetrag per SWIFT (bewahren Sie alle Belege auf).
Lassen Sie den Vertrag registrieren (optional, aber empfohlen).
Die Zusammenarbeit mit einem lokalen Anwalt gewährleistet einen sicheren und reibungslosen Ablauf.
Die jährlichen Nettomietrenditen variieren je nach Strategie:
Kurzzeit (Airbnb): 8–12 % (Studios und 1‑Zimmer‑Wohnungen nahe Mamsha oder Sahl Hasheesh).
Langzeit (Jahresvertrag): 5–7 % (El Kawther, Al Ahyaa).
Luxusvillen (Strandlage): 4–6 % (fokussiert auf Kapitalwertsteigerung).
Die Airbnb‑Rendite kann im Hochwinter brutto 17 % erreichen, aber die Sommerauslastung sinkt erheblich.
Planen Sie zusätzlich 5–6 % des Immobilienpreises ein für:
Notargebühren: 0,5–1 % des Vertragswerts.
Anwaltsgebühren: 3.000–5.000 EGP (60–100 €).
Hinterlegung für Versorgungsanschlüsse: 2.000–5.000 EGP (einmalig).
Wartungsgebühren (CAM): 400–1.500 EGP/qm/Jahr (Compounds).
Maklerprovision: in der Regel vom Verkäufer gezahlt, aber nachfragen.
Verlangen Sie vor der Unterzeichnung immer eine vollständige Kostenaufstellung.
Ja. Wenn der Immobilienwert mindestens 100.000 € (Kaufpreis) beträgt, können Sie eine jährlich verlängerbare Aufenthaltserlaubnis für sich, Ihren Ehepartner und unterhaltsberechtigte Kinder unter 18 Jahren beantragen. Sie benötigen den notariell beglaubigten Grünen Vertrag, SWIFT‑Belege als Nachweis ausländischer Gelder, ein polizeiliches Führungszeugnis aus Ihrem Heimatland und eine ärztliche Untersuchung.
Zahlen Sie niemals bar – nutzen Sie immer eine Banküberweisung (SWIFT).
Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt – nicht den vom Verkäufer empfohlenen.
Überprüfen Sie die Eigentumsurkunde und suchen Sie nach Grundpfandrechten oder unbezahlten Wartungsgebühren.
Besichtigen Sie die Immobilie persönlich oder schicken Sie einen vertrauenswürdigen Vertreter.
Lesen Sie die Gemeinschaftsordnung (CC&Rs), wenn Sie in einem Compound kaufen – manche schränken Kurzzeitvermietung ein.
Wenn ein Angebot zu gut klingt (z. B. Strandvilla für 20.000 €), ist es mit ziemlicher Sicherheit Betrug.
Der Tourismus treibt die Nachfrage nach Kurzzeitvermietung an und stützt die Preissteigerung. Der 35‑Milliarden‑Dollar‑Deal um Ras El Hekma und neue Flughafenerweiterungen stärken das Vertrauen. Gasfunde ziehen Investitionen an und schaffen Arbeitsplätze, was die Wohnungsnachfrage erhöht. Ausgebaute Straßen, die Mamsha‑Promenade und neue Hotels steigern die Immobilienwerte im Umkreis. Diese Faktoren machen Hurghada zu einem der am schnellsten wachsenden Immobilienmärkte Nordafrikas.
Off‑Plan kann lukrativ sein (0‑%-Raten, niedrigerer Einstiegspreis), birgt aber ein höheres Risiko. Kaufen Sie nur von namhaften Entwicklern mit nachgewiesener Erfolgsbilanz (Orascom, Inertia, Palm Hills). Besuchen Sie frühere Projekte. Bestehen Sie auf einer Bankgarantie oder einem Treuhandkonto für Ihre Anzahlung. Prüfen Sie Liefertermine und Strafklauseln für Verzögerungen. Weiterverkaufseinheiten (bezugsfertig) sind für Erstkäufer sicherer.
Seriöse Agenturen sind:
The Horizon Real Estate (auf ausländische Käufer spezialisiert).
PM Hurghada (Kurzzeit-Mietverwaltung).
Seaside Rentals (Airbnb‑Fokus).
Bestway Real Estate (lokale Agentur mit guten Bewertungen).
Wählen Sie stets Agenturen mit physischen Büros, transparenten Verträgen und deutsch- oder englischsprachigem Personal. Fragen Sie nach Referenzen anderer ausländischer Eigentümer.
Die besten Gegenden für dauerhaftes Wohnen und hohe Lebensqualität sind:
El Gouna: die sicherste, vollständigste Stadt (Schulen, Krankenhaus, Yachthafen, Restaurants).
El Kawther: zentral, fußläufig, nahe an internationalen Schulen und Kliniken.
Sahl Hasheesh (Inland‑Compounds): ruhig, sicher, Resort‑Lebensstil.
Makadi Bay: friedlich, familienfreundlich, günstiger.
Für das ganzjährige Leben als Expat sind El Gouna und El Kawther die Top‑Empfehlungen.
Wohnung: günstig, flexibel, gut für Mieteinnahmen. Passt für Singles, Paare oder kleine Familien.
Villa: privat, geräumig, mit Garten und oft privatem Pool. Ideal für große Familien oder Luxuskäufer.
Touristisches Chalet: innerhalb eines Resorts gelegen, gemeinsame Pools/Strand, hervorragend für Feriennutzung und Kurzzeitvermietung.
Wählen Sie basierend auf Ihrem Budget, Platzbedarf und Ihrer Anlagestrategie (Rendite vs. Wertsteigerung).
