Das erste Mal fuhr ich 2019 in die Magawish Bay. Ehrlich gesagt war dort fast nichts. Ein halbfertiges Hotel, eine staubige Straße und ein wunderschöner, vergessen wirkender Strandabschnitt. Ich erinnere mich, dass ich dachte: „Warum ist das hier nicht erschlossen?“ Damals war Magawish ein verschlafenes Hinterland zwischen Hurghada und Sahl Hasheesh.
Spulen wir ins Heute. Magawish fühlt sich anders an. Neue Hotels haben eröffnet. Wohnanlagen wachsen aus dem Sand. Eine asphaltierte Küstenstraße verbindet den Ort nun reibungslos mit Hurghada und Sahl Hasheesh. Internationale Investoren werden plötzlich aufmerksam.
In diesem Leitfaden führe ich Sie durch Magawishs Wandel, die Immobilienpreise, das Mietpotenzial und die Frage, ob es sich lohnt, jetzt zu kaufen, bevor die Gegend vollständig explodiert. Wenn Sie den „nächsten großen Wurf“ am Roten Meer suchen, könnte dies der richtige Ort sein.
📑 Inhaltsverzeichnis
- Wo liegt die Magawish Bay – und warum Sie noch nie davon gehört haben
- Die neuen Entwicklungen – Hotels, Resorts und Wohnanlagen
- Immobilienpreise – noch vernünftig (aber schnell steigend)
- Marktdynamik – Warum Magawish der nächste Hotspot sein könnte
- Mietpotenzial – Kurzzeitvermietung ist Trumpf
- Echte Geschichten von Eigentümern in Magawish
- Die Zukunftspipeline – was 2026–2028 kommt
- Vor- und Nachteile – ehrliche Einschätzung
- Für wen sich ein Kauf in Magawish lohnt
- Wer Magawish derzeit meiden sollte
- So kaufen Sie in Magawish – praktische Schritte
-
Häufig gestellte Fragen zu Magawish
- 1. Ist Magawish sicher?
- 2. Kann ich durch einen Kauf in Magawish eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
- 3. Wie schneidet Magawish im Vergleich zu Sahl Hasheesh als Langzeitinvestment ab?
- 4. Wie sieht es mit Schulen und Krankenhäusern in Magawish-Nähe aus?
- 5. Gibt es gute Restaurants in Magawish?
- 6. Sollte ich ein Villagrundstück kaufen und selbst bauen?
- 7. Wie hoch sind die Nebenkosten in Magawish-Anlagen?
- 8. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt zum Kauf – oder lieber warten?
Wo liegt die Magawish Bay – und warum Sie noch nie davon gehört haben
Die Magawish Bay liegt etwa 8 Kilometer südlich des Zentrums von Hurghada, direkt an der Küste zwischen der Stadt und Sahl Hasheesh. Es ist eine natürliche Bucht mit einem langen Sandstrand und klarem Wasser – im Grunde dieselbe hochwertige Küstenlinie wie ihr berühmterer Nachbar, aber ohne die Menschenmassen und die hohen Preise. Noch nicht.
Jahrelang kannten nur ein paar einheimische Fischer und Hotelentwickler in der Frühphase die Gegend. Die Straße war holprig. Es gab keine Straßenbeleuchtung. Doch die ägyptische Regierung investierte im Rahmen ihres Ausbaus des Tourismus am Roten Meer in die Modernisierung der Küstenstraße – und das änderte alles.
Heute fahren Sie vom Flughafen Hurghada in 15 Minuten auf einer glatten, gut beleuchteten Straße nach Magawish. Zum Vergleich: Das ist sogar näher als einige Teile von Sahl Hasheesh. Und diese Nähe treibt das Interesse an.
Einen allgemeinen Gebietsüberblick finden Sie in unserem vollständigen Gebietsvergleich.
Die neuen Entwicklungen – Hotels, Resorts und Wohnanlagen
Der Wandel Magawishs ist vor allem eine Geschichte dessen, was in den letzten drei Jahren gebaut wurde und was als Nächstes kommt.
Hotels als Vorreiter
Das erste große internationale Hotel in Magawish war das Steigenberger Al Dau Beach Resort, das es schon länger gibt. Zu den jüngsten Neuzugängen zählen ein neues Iberotel, ein renoviertes Pickalbatros und ein geplantes Rixos (Baubeginn Ende 2025). Diese Hotels bringen eine gehobenere Touristenschicht – und diese Touristen entscheiden sich manchmal zum Kauf.
Wohnanlagen: Klein, aber wachsend
Anders als Sahl Hasheesh verfügt Magawish noch nicht über große, durchgeplante Communities. Doch einige kleinere bewachte Anlagen sind entstanden:
- Magawish Residence: Ein niedriggeschossiger Komplex mit 1- und 2-Zimmer-Apartments, Pool und eigenem Strandzugang. Baujahr 2019, inzwischen voll belegt, gelegentliche Weiterverkäufe.
- Baron Magawish: Ein gemischt genutztes Projekt mit Hotel- und Wohneinheiten. Einige Apartments wurden an private Eigentümer verkauft. Die Qualität ist gut.
- La Vista Bay: Neuer, mittelhoch, mit Apartments mit Meerblick. Noch im Off-Plan-Verkauf.
Zusätzlich verkaufen mehrere Landbesitzer Grundstücke für private Villen. Mit ausreichend Budget und Geduld ist der Kauf eines Grundstücks und der Bau einer eigenen Villa möglich – allerdings brauchen Sie einen guten Anwalt und Bauunternehmer.
Immobilienpreise – noch vernünftig (aber schnell steigend)
Das ist der Hauptgrund, Magawish Aufmerksamkeit zu schenken: Die Preise liegen deutlich unter denen von Sahl Hasheesh für vergleichbare Strandlage, und der Abstand schrumpft stetig.
| Immobilientyp | Magawish Preisspanne (€) | Sahl Hasheesh (Strandlage) € | Unterschied |
|---|---|---|---|
| Studio | 42.000 – 56.000 | 56.000 – 75.000 | 20–30 % günstiger |
| 1-Zimmer-Wohnung | 56.000 – 80.000 | 75.000 – 112.000 | 25–30 % günstiger |
| 2-Zimmer-Wohnung | 84.000 – 122.000 | 112.000 – 168.000 | 25–35 % günstiger |
| Villagrundstück (500 qm) | 75.000 – 112.000 | N/A (kaum Grundstücke) | Chance für individuellen Bau |
Die Sache ist die: Diese Preise sind in den letzten zwei Jahren jährlich um etwa 15–20 % gestiegen. Ein Studio, das 2023 noch 36.000 € kostete, wird heute für 52.000 € gelistet. Die Wertsteigerung vollzieht sich rasant. Zur ROI-Analyse lesen Sie unseren Rendite-Ratgeber.
Marktdynamik – Warum Magawish der nächste Hotspot sein könnte
Mehrere Faktoren kommen zusammen, die Magawish attraktiv machen:
- Nähe zu Hurghada: Nur 8 km vom Stadtzentrum entfernt, was leichten Zugang zu Supermärkten, Krankenhäusern und Schulen bedeutet. Sahl Hasheesh ist 18 km entfernt – nicht weit, aber für tägliche Besorgungen ist Magawish deutlich bequemer.
- Bessere Strände: Die Ausrichtung der Bucht sorgt für ruhiges Wasser und einen schönen Sandstreifen. Der Strand von Sahl Hasheesh ist ebenfalls gut, aber Magawish ist weniger überlaufen.
- Unterstützung der Regierung: Die neue Straße ist erst der Anfang. Das Gebiet ist für Tourismus und Wohnbebauung ausgewiesen, und der Gouverneur hat Anreize für Bauherren signalisiert.
- Landknappheit: Anders als die riesigen unerschlossenen Flächen weiter südlich ist das erstklassige Küstenland von Magawish begrenzt. Ist es erst bebaut, begrenzt das Angebot die Verfügbarkeit und treibt möglicherweise die Werte weiter hoch.
Dennoch gibt es Risiken. Nicht alle Bauträger sind seriös. Und die Infrastruktur (Abwasser, Wasserdruck, Strom) wird in Teilen noch modernisiert. Ich habe von gelegentlichen Stromausfällen während der sommerlichen Spitzenzeiten gehört. Für eine Risikoeinschätzung lesen Sie unseren Timing-Guide.
Mietpotenzial – Kurzzeitvermietung ist Trumpf
Magawish wird bei Kurzzeiturlaubern immer beliebter, besonders bei denen, die einen ruhigeren Strand als die Mamsha bevorzugen. Die neuen Hotels haben das Profil der Gegend geschärft, und Airbnb-Inserate nehmen zu.
Nach aktuellen Leistungsdaten in Anlagen wie Magawish Residence und Baron Magawish kann eine gut möblierte 1-Zimmer-Wohnung im Winter (November–April) für 65–95 € pro Nacht vermietet werden. Die Auslastung liegt in diesen Monaten bei 65–75 %. Im Sommer sinkt die Auslastung auf 30–40 %, die Preise liegen dann bei etwa 40–55 €.
Die Nettorenditen liegen derzeit im Bereich von 6–9 % – besser als in Sahl Hasheesh (4–6 %), weil die Einstiegspreise niedriger sind. Allerdings ist die Verwaltungsinfrastruktur weniger ausgereift; Sie müssen vielleicht selbst eine Reinigungskraft oder einen Handwerker finden. Wir führen eine Liste von Verwaltern, die in Magawish tätig sind – fragen Sie uns.
Einen vollständigen Leitfaden zur Immobilienverwaltung finden Sie in unserem PM-Ratgeber.
Echte Geschichten von Eigentümern in Magawish
Lena – die deutsche Vorreiterin
Lena kaufte 2022 eine 1-Zimmer-Wohnung in der Magawish Residence für 58.000 €. Sie besuchte die Gegend einmal, mochte den ruhigen Strand und wagte den Schritt. Sie vermietet sie von Oktober bis April über Airbnb und nutzt sie im Sommer selbst. Ihr jährlicher Nettoertrag nach Verwaltung und Gebühren beträgt rund 5.600 € – eine Rendite von 9,6 %. Ihr wurden bereits 80.000 € für die Wohnung geboten. „Ich wünschte, ich hätte zwei gekauft“, erzählte sie mir.
Khaled – der ägyptische Spekulant
Khaled, ein örtlicher Makler, kaufte 2021 ein Strandgrundstück in Magawish für 47.000 €. Er hielt es zwei Jahre und verkaufte es 2023 für 84.000 €. Den Erlös nutzte er, um sich in eine neue Anlage im Off-Plan-Kauf einzukaufen. Er ist kein großer Entwickler – nur jemand, der das Potenzial erkannt und früh gehandelt hat. Jetzt rät er seinen Freunden, sich Magawish-Grundstücke anzusehen, bevor sie sich erneut verdoppeln.
Die Zukunftspipeline – was 2026–2028 kommt
Mehrere Projekte sind in Arbeit, die Magawishs Profil weiter schärfen könnten.
- Ein neuer Yachthafen für kleine Boote (geplant, aber noch nicht genehmigt).
- Eine kleine Gewerbezeile mit Cafés und Geschäften (am Eingang der Bucht geplant).
- Zwei weitere bewachte Wohnanlagen mittelgroßer ägyptischer Bauträger.
- Modernisierte Wasseraufbereitungsanlage für das steigende Aufkommen.
Sollten diese Projekte realisiert werden, könnte Magawish zu einem echten Mini-Sahl-Hasheesh werden. Kommt es zu Verzögerungen oder Absagen, bleibt die Gegend vielleicht eine zweitrangige Lage. Das ist das Risiko einer Investition in „aufstrebende“ Zonen.
Vor- und Nachteile – ehrliche Einschätzung
Vorteile
- Niedrigerer Einstiegspreis als Sahl Hasheesh (20–35 % günstiger)
- Näher an Hurghada (8 km gegenüber 18 km) – bequem
- Ruhigerer, weniger überlaufener Strand
- Hohes Wertsteigerungspotenzial (zuletzt 15–20 % jährlich)
- Neue Straße und wachsende Infrastruktur
- Ordentliche Kurzzeitmietrenditen (6–9 %)
Nachteile
- Begrenzte Einkaufsmöglichkeiten – keine Supermärkte oder Restaurants fußläufig (noch nicht)
- Noch eine aufstrebende Gegend – manche Infrastruktur schwankend
- Weniger Verwaltungsfirmen als in etablierten Lagen
- Dünnerer Wiederverkaufsmarkt – längere Haltedauer nötig
- Einige Off-Plan-Projekte könnten sich verzögern
Für wen sich ein Kauf in Magawish lohnt
- Investoren mit einem Horizont von 3–5 Jahren – Sie glauben an das Potenzial und können warten.
- Käufer, die eine Strandwohnung mit Abschlag zu Sahl Hasheesh suchen – Sie bekommen ähnliche Qualität für weniger Geld.
- Liebhaber von „ruhigem Luxus“ – nicht chaotisch, nicht isoliert.
- Früheinsteiger, die mit etwas Ungewissheit leben können – Sie akzeptieren, dass noch nicht alles fertig ist.
Wer Magawish derzeit meiden sollte
- Käufer, die sofort hohe Mieteinnahmen benötigen – Die Gegend braucht noch mehr Touristen. Wem schwankende Auslastung Sorgen bereitet, sollte Mamsha oder Sahl Hasheesh wählen.
- Jeder ohne Toleranz für Baulärm – Neue Gebäude entstehen.
- Investoren, die einen schnellen Flip (unter 2 Jahren) suchen – Der Wiederverkauf kann länger dauern.
So kaufen Sie in Magawish – praktische Schritte
Der Ablauf ähnelt anderen Gegenden: Grüner Vertrag, Notar, SWIFT-Belege. Doch es gibt ein paar zusätzliche Schritte, weil Landbesitz in aufstrebenden Zonen komplexer sein kann.
- Schritt 1 – Ruf des Bauträgers prüfen: Fragen Sie nach fertiggestellten Projekten. Besuchen Sie sie. Sprechen Sie mit Eigentümern. Eine Liste geprüfter Bauträger finden Sie in unserem Bauträger-Ratgeber.
- Schritt 2 – Grundstückstitel kontrollieren: Stellen Sie sicher, dass der Bauträger das Land tatsächlich als Eigentum besitzt. Das kann Ihr Anwalt klären.
- Schritt 3 – Zahlungspläne verstehen: Viele Off-Plan-Verkäufe verlangen 10–20 % Anzahlung, 0 % Raten über 3–5 Jahre. Lesen Sie das Kleingedruckte zu Strafen bei Lieferverzug.
- Schritt 4 – Verwaltung nach dem Kauf einplanen: Suchen Sie sich schon vor der Übergabe einen Immobilienverwalter. Wir können Optionen empfehlen.
Eine vollständige rechtliche Anleitung finden Sie in unserem Kaufratgeber für Ausländer.
Häufig gestellte Fragen zu Magawish
1. Ist Magawish sicher?
Ja. Die Anlagen haben 24/7-Sicherheitsdienste, und die Gegend ist allgemein ruhig und sicher. Nachts nicht allein auf unbeleuchteten Strandwegen gehen – wie überall.
2. Kann ich durch einen Kauf in Magawish eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
Ja, sofern der Kaufpreis mindestens 100.000 € beträgt. Größere 2-Zimmer-Wohnungen oder Villen erfüllen diese Voraussetzung. Siehe unseren Residency-Ratgeber. Weitere Informationen zum Leben in Ägypten finden Sie bei der Deutschen Botschaft in Kairo.
3. Wie schneidet Magawish im Vergleich zu Sahl Hasheesh als Langzeitinvestment ab?
Magawish bietet höheres Wertsteigerungspotenzial (von niedrigerer Basis), aber auch höheres Risiko. Sahl Hasheesh ist etablierter mit besserer Infrastruktur und Wiederverkaufsmarkt. Wer 5+ Jahre halten kann, für den könnte Magawish stärker rentieren; wer Liquidität braucht, ist mit Sahl Hasheesh sicherer.
4. Wie sieht es mit Schulen und Krankenhäusern in Magawish-Nähe aus?
Derzeit müssen Sie nach Hurghada fahren (15–20 Minuten). In Laufweite gibt es weder Schulen noch Krankenhäuser. Das ist für Ferienvermietungen in Ordnung, für Familien jedoch ein Nachteil.
5. Gibt es gute Restaurants in Magawish?
Ein paar in den Hotels (überteuert). Für legeres Essen fahren Sie zur Mamsha oder ins Zentrum von Hurghada. Das wird sich mit der Entwicklung ändern.
6. Sollte ich ein Villagrundstück kaufen und selbst bauen?
Nur wenn Sie Bauerfahrung haben oder einen vertrauenswürdigen Bauunternehmer. Bauen in Ägypten kann stressig sein – Genehmigungen dauern, und die Qualität schwankt. Wer es aber richtig anpackt, kann sein Traumhaus zu einem Bruchteil der Kosten einer fertigen Villa errichten.
7. Wie hoch sind die Nebenkosten in Magawish-Anlagen?
Für eine 2-Zimmer-Wohnung rechnen Sie mit 10–20 € pro Monat. Einige neuere Anlagen verlangen mehr, bieten dafür aber Pools und Fitnessräume. Vor dem Kauf immer eine schriftliche Aufstellung verlangen.
8. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt zum Kauf – oder lieber warten?
Warten könnte höhere Preise bedeuten, sobald die Gegend bekannter wird. Wenn Ihnen gefällt, was Sie sehen, und Sie ein paar Jahre laufende Entwicklung in Kauf nehmen können, kaufen Sie jetzt. Für zeitliche Beratung lesen Sie unseren strategischen Leitfaden.
Weiterführend: Lesen Sie unseren Hauptkäufer-Ratgeber, den Gebietsvergleich und den Sahl Hasheesh-Ratgeber.
Über den Autor: Geschrieben von Mido Kandil, Senior Property Consultant bei The Horizon Real Estate Hurghada. Seit 13 Jahren spürt er die vielversprechendsten Lagen am Roten Meer auf.
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