Menschen lügen. Unterlagen tun das nicht. Deshalb lassen sich beim Kauf einer Immobilie gerade in rechtlicher Hinsicht die ernsthaften Käufer von den Laien unterscheiden.
Dies ist ein Teil unseres Leitfadens „Immobilien zum Verkauf: Der ultimative Leitfaden“.
Warum rechtliche Fragen wichtiger sind, als Sie denken
Man kann eine Immobilie lieben. Man kann sich eine Immobilie leisten. Aber wenn die Unterlagen nicht stimmen, besitzt man keine Immobilie. Dann hat man ein Problem.
Rechtliche Probleme können bedeuten, dass Sie die Immobilie nicht auf Ihren Namen eintragen lassen können, dass Sie die Schulden einer anderen Person erben, dass es zu Streitigkeiten mit Nachbarn oder Behörden kommt oder dass Sie die Immobilie später nicht verkaufen können.
Dokumente, die Sie überprüfen müssen
1. Eigentumsurkunde
Überprüfung der Eigentumsverhältnisse. Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und dass die Eigentumsverhältnisse einwandfrei sind. Keine Pfandrechte, keine Streitigkeiten, keine Miteigentümer, die nicht zugestimmt haben.
2. Identität des Verkäufers
Vergleichen Sie die ID mit der Eigentumsurkunde. Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer ist, wer ist er dann? Warum verkauft er die Immobilie?
3. Baugenehmigungen
Vergewissern Sie sich, dass alle Bauarbeiten rechtmäßig und genehmigt sind. Nicht genehmigte Umbauten können auf Anordnung abgerissen werden.
4. Flächennutzungsplanung
Für welche Nutzung ist das Grundstück ausgewiesen? Wohnnutzung, gewerbliche Nutzung, gemischte Nutzung? Die Flächennutzungsplanung bestimmt, was Sie mit dem Grundstück tun dürfen.
5. Ausstehende Verbindlichkeiten
Grundsteuer, Rechnungen für Versorgungsleistungen, Nebenkosten. In vielen Rechtsordnungen gehen unbezahlte Verbindlichkeiten auf den neuen Eigentümer über.
6. Kaufvertrag
Schriftlich, konkret und von beiden Parteien unterzeichnet. Mündliche Vereinbarungen haben vor Gericht keinerlei Rechtskraft.
Der Transferprozess
- Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag
- Den vereinbarten Betrag einzahlen
- Umfassende Due-Diligence-Prüfung
- Zahlung abschließen
- Lassen Sie die Übertragung bei der zuständigen Behörde eintragen
- Erhalten Sie die neue Eigentumsurkunde auf Ihren Namen
Warnsignale in den Unterlagen
- Der Verkäufer ist nicht in der Eigentumsurkunde aufgeführt
- Die Eigentumsurkunde enthält Fehler oder es bestehen Unklarheiten hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse
- Für die Immobilie bestehen unbezahlte Schulden oder Steuern
- Unzulässige Bauarbeiten
- Streitigkeiten mit Nachbarn oder Behörden
- Fehlende Genehmigungen oder Baugenehmigungen
- Druck, schnell zu unterschreiben
Warum Sie einen Anwalt brauchen
Das können Sie nicht alleine bewältigen. Ein Anwalt prüft Unterlagen, deckt Probleme auf und schützt Ihre Interessen. Die Kosten dafür sind gering im Vergleich zu den Kosten, die später durch ein rechtliches Problem entstehen könnten.
Die Begutachtung umfasst den baulichen Zustand. Siehe: Checkliste für die Immobilienbegutachtung.
Wie die Rechtsabteilung in den Kaufprozess eingebunden ist
Rechtliche Schritte sind nur ein Teil eines umfassenderen Prozesses. Hier finden Sie einen Überblick über den gesamten Ablauf: Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienkauf.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich wirklich einen Anwalt?
Ja. In den meisten Ländern ist dies vorgeschrieben. Selbst dort, wo dies nicht der Fall ist, ist das Risiko zu hoch, um darauf zu verzichten.
Wie lange dauert das Gerichtsverfahren?
In der Regel 2 bis 8 Wochen, je nach Gerichtsbarkeit und Komplexität.
Was passiert, wenn ich nach dem Kauf ein rechtliches Problem feststelle?
Möglicherweise haben Sie rechtliche Möglichkeiten gegen den Verkäufer, allerdings nur, wenn Sie eine Falschdarstellung nachweisen können. Vorbeugen ist weitaus besser als heilen.
Abschließende Gedanken
Papierkram ist langweilig. Den Besitz zu verlieren ist noch schlimmer. Erledigen Sie die rechtlichen Formalitäten ordnungsgemäß, dann werden Sie jahrelang ruhig schlafen können.
Um den gesamten Prozess nachzuvollziehen, lesen Sie noch einmal den vollständigen Leitfaden zum Thema „Immobilienverkauf“.
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