Immobilienkauf in Hurghada als Ausländer – Rechtliche Schritte (2026)

Immobilienkauf in Hurghada als Ausländer – Rechtliche Schritte (2026)

Wie Ausländer eine Immobilie in Hurghada kaufen – Rechtliche Schritt‑für‑Schritt‑Anleitung (2026)

Ich habe über hundert ausländische Käufe abgewickelt. Genauer gesagt fast hundertdreißig – ich habe irgendwann aufgehört zu zählen. Und ich sehe immer wieder dieselbe Verwirrung. Die Leute denken, es sei kompliziert. Oder sie vertrauen der falschen Person. Oder sie überweisen Geld auf ein privates Konto und dann … nichts.

Lassen Sie mich Ihnen also den tatsächlichen Ablauf zeigen. Das hier ist keine Theorie. Es sind die exakten Schritte, die ich mit meinen Kunden gehe. Sie erfahren alles über den Grünen Vertrag, die benötigten Dokumente, die Kosten und die eine Sache, über die die meisten Ausländer stolpern (Spoiler: SWIFT‑Belege).

Dürfen Ausländer in Ägypten eine Immobilie kaufen? Die kurze Antwort

Ja. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich ausländisches Eigentum an Immobilien in Ägypten. Maßgeblich ist das Gesetz Nr. 230 von 1996, mehrfach geändert. Sie dürfen Wohnimmobilien, Apartments, Villen und sogar Grundstücke in ausgewiesenen Touristengebieten kaufen – dazu zählen der Großteil von Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna und Makadi Bay.

Es gibt zwei wesentliche Einschränkungen: Sie dürfen kein Agrarland erwerben und keine Immobilien in Militär- oder Grenzzonen kaufen (kein Teil von Hurghada ist gesperrt). Zudem darf eine Einzelperson bis zu zwei Immobilien zur Eigennutzung besitzen. Wer mehr möchte, muss ein ägyptisches Unternehmen gründen.

Als offizielle Referenz können Sie das Immobilienportal der ägyptischen Regierung und das Information and Decision Support Center für aktuelle Vorschriften konsultieren.

Der Grüne Vertrag – Ihr rechtliches Fundament

90 Prozent der ausländischen Käufer in Hurghada nutzen den Grünen Vertrag. Es handelt sich nicht um ein „minderwertiges“ Dokument – es ist ein vollständig notariell beglaubigter Vertrag, der Ihnen rechtliches Eigentum und Besitz verleiht. Die Alternative ist eine vollständig registrierte Eigentumsurkunde (Rosa Schein), aber das kann Jahre dauern, weil das ägyptische Grundbuch langsam ist. Ich meine wirklich langsam. Ich habe Fälle erlebt, die sich über fünf Jahre hinzogen.

Der Grüne Vertrag wird von der Stadtplanungsbehörde ausgestellt. Er belegt, dass das Gebäude gemäß den genehmigten Plänen errichtet wurde. Wenn Sie ihn bei einem Notar unterzeichnen, werden Sie zum rechtmäßigen Eigentümer. Sie können die Immobilie verkaufen, vermieten, vererben und bewohnen – ohne jedes Problem. Gerichte haben den Grünen Vertrag wiederholt als Eigentumsnachweis anerkannt.

Moment, lassen Sie mich etwas Wichtiges klarstellen. Manche Makler behaupten, der Grüne Vertrag sei „dasselbe wie eine Eigentumsurkunde“. Das ist nicht exakt dasselbe. Die endgültige Eigentumsurkunde (genannt „Tabya“) ist die höchste staatliche Registrierung. Doch ihre Beschaffung kann drei Jahre oder länger dauern. In der Praxis ist der Grüne Vertrag sicher und weithin akzeptiert. Ich habe noch nie erlebt, dass ein Kunde eine Immobilie verloren hat, weil er nur einen Grünen Vertrag besaß.

Ein konkretes Beispiel: Eine britische Kundin kaufte 2019 eine Strandwohnung in Sahl Hasheesh. Sie nutzte einen Grünen Vertrag. Zwei Jahre später wollte sie verkaufen. Der Käufer akzeptierte den Grünen Vertrag ohne jegliches Problem. Der gesamte Weiterverkauf dauerte sechs Wochen. Kein Gericht, kein Streit, kein Problem.

Schritt‑für‑Schritt‑Kaufprozess

Folgen Sie diesen Schritten in der richtigen Reihenfolge. Überspringen Sie nicht den Anwalt.

Schritt 1 – Legen Sie Ihr Budget und Ihr Wunschgebiet fest

Nutzen Sie unseren Gebietsvergleich, um Ihre bevorzugte Lage einzugrenzen. Bleiben Sie realistisch – eine Strandlage in Sahl Hasheesh kostet nicht dasselbe wie Al Ahyaa. Ein deutscher Kunde bestand einmal darauf, eine Villa mit Meerblick für 75.000 Euro zu finden. So etwas existiert nicht. Wir sparten Zeit, indem wir von Anfang an ehrlich waren.

Schritt 2 – Finden Sie einen vertrauenswürdigen Makler

Suchen Sie nach Agenturen mit einem physischen Büro, guten Bewertungen und deutsch- oder englischsprachigem Personal. Meiden Sie „Freelancer“, die nur über Facebook arbeiten. Verlangen Sie Referenzen früherer ausländischer Käufer. Wir haben eine Liste geprüfter Makler und Hausverwaltungen hier.

Schritt 3 – Besichtigen Sie die Immobilie oder schicken Sie einen Vertreter

Kaufen Sie niemals ungesehen ohne einen vertrauenswürdigen Vertreter. Wenn Sie nicht reisen können, beauftragen Sie einen lokalen Anwalt oder Makler mit einer Videobesichtigung der tatsächlichen Einheit – nicht nur des Musterapartments des Entwicklers. Prüfen Sie Lärm, Wasserdruck und den tatsächlichen Meerblick (falls versprochen).

Ich hatte einmal einen Kunden aus der Schweiz, der bereit war, 112.000 Euro auf der Grundlage einer Hochglanzbroschüre des Entwicklers zu überweisen. Ich bestand darauf, einen lokalen Videografen zu schicken. Gut, dass ich das tat – der „Meerblick“ war eine Baustelle. Der Kunde kaufte drei Monate später eine andere Einheit, nachdem er eingeflogen war.

Schritt 4 – Unterzeichnen Sie eine Reservierungsvereinbarung

Sobald Sie sich auf einen Preis geeinigt haben, unterschreiben Sie einen einfachen Reservierungsvertrag und zahlen eine Anzahlung (typischerweise 500–1.000 Euro). Damit wird die Immobilie für 7–14 Tage vom Markt genommen, während Ihr Anwalt die Due Diligence durchführt. Die Anzahlung ist erstattbar, falls die rechtliche Prüfung Probleme ergibt.

Schritt 5 – Beauftragen Sie einen unabhängigen lokalen Anwalt

Das ist nicht verhandelbar. Nutzen Sie nicht den vom Verkäufer empfohlenen Anwalt. Suchen Sie Ihren eigenen. Ein guter Anwalt wird:

• Das Eigentum des Verkäufers überprüfen (Eigentumsurkunde oder Grüner Vertrag).
• Nach unbezahlten Wartungsgebühren, Gerichtsverfahren oder Grundpfandrechten an der Immobilie suchen.
• Bestätigen, dass das Gebäude über gültige Genehmigungen verfügt.
• Den Grünen Vertrag auf Arabisch und Deutsch (oder Englisch) aufsetzen.
• Jede Klausel erklären, bevor Sie unterschreiben.

Rechnen Sie mit 3.000–5.000 EGP (60–100 Euro) für diese Leistung. Jeden Piaster wert. Ein Anwalt entdeckte einmal eine unbezahlte Schuld von 80.000 EGP auf einer Immobilie – der Verkäufer musste sie tilgen, bevor wir weitermachen konnten.

Schritt 6 – Der Anwalt prüft Eigentumstitel und Belastungen

Das ist die Due‑Diligence‑Phase. Ihr Anwalt fordert Unterlagen bei der Stadtverwaltung und dem Notariat an. Das dauert 3–7 Tage. Wenn Warnsignale auftauchen, können Sie zurücktreten und Ihre Anzahlung zurückbekommen.

Welche Art von Warnsignalen? Unbezahlte Nebenkostenrechnungen, Streitigkeiten unter Erben (häufig in älteren Gebäuden) oder ein Verkäufer ohne sauberen Eigentumstitel. Ich hatte einen Kunden, der aus einem Geschäft ausstieg, als der Anwalt herausfand, dass die Ex‑Frau des Verkäufers noch immer einen Rechtsanspruch auf die Wohnung hatte. Das ersparte meinem Kunden eine Menge Ärger.

Schritt 7 – Den Grünen Vertrag beim Notar aufsetzen und unterzeichnen

Sobald die Immobilie sauber ist, setzt Ihr Anwalt den Vertrag auf. Beide Parteien (Käufer und Verkäufer) treffen sich in einem öffentlichen Notariat. Ein vereidigter Übersetzer liest die arabische Version laut vor und überträgt sie für Sie ins Deutsche oder Englische. Dann unterschreiben Sie. Der Notar stempelt das Dokument und behält eine Kopie. Sie erhalten das Original.

Die Notargebühr beträgt 0,5–1 Prozent des Vertragswertes. Für eine Immobilie im Wert von 100.000 Euro sind das 500–1.000 Euro.

Eine Sache noch: Sie müssen Ihren Reisepass und ein gültiges Einreisevisum mitbringen. Der Notar notiert Ihre Visumsnummer. Ist Ihr Visum abgelaufen, kann er die Beurkundung verweigern. Prüfen Sie also Ihre Daten.

Schritt 8 – Überweisen Sie das Geld per Bank (kein Bargeld)

Zahlen Sie niemals, wirklich niemals bar. Überweisen Sie das Geld stets auf das Firmenkonto des Verkäufers oder das Treuhandkonto des Entwicklers. Bewahren Sie alle SWIFT‑Belege auf. Die ägyptische Zentralbank verlangt den Nachweis, dass die Mittel aus dem Ausland stammen, wenn Sie später eine Aufenthaltserlaubnis beantragen oder die Immobilie verkaufen möchten.

Ich habe zu viele Menschen erlebt, die Geld verloren haben, weil sie es einem „Freund eines Freundes“ in bar übergaben. Ein Kunde gab 50.000 Dollar in einem Koffer einem Vertreter des Entwicklers. Der Vertreter verschwand. Kein Vertrag, keine Quittung, nichts. Bitte seien Sie nicht diese Person.

Schritt 9 – Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll

Sobald die Zahlung eingegangen ist, treffen Sie den Verkäufer in der Immobilie. Sie prüfen, ob alles wie vereinbart vorhanden ist (Geräte, Einbauten, eventuelle Reparaturen). Dann unterschreiben Sie ein Übergabeprotokoll, erhalten die Schlüssel, und Sie sind fertig. Glückwunsch, Sie sind nun Immobilieneigentümer in Hurghada.

Erforderliche Unterlagen für ausländische Käufer

• Reisepasskopie – mit gültigem Einreisevisum (Touristenvisum genügt).
• Herkunftsnachweis der Mittel – Kontoauszug, der die Geldquelle belegt.
• Vollmacht (bei Kauf aus der Ferne) – muss von einem ägyptischen Konsulat in Ihrem Heimatland ausgestellt, dann übersetzt und notariell beglaubigt werden. Wir haben eine ausführliche Vollmacht‑Anleitung hier.
• Steueridentifikationsnummer – Ihr Anwalt kann diese vor Ort für Sie besorgen (Kosten: einige hundert EGP).
• SWIFT‑Überweisungsbelege – bewahren Sie jeden einzelnen auf. Sie benötigen sie für den Aufenthaltstitel und den späteren Wiederverkauf.

Nebenkosten & Gebühren im Überblick

Gebührenart	Betrag	Zahlbar an
Notargebühren	0,5 % – 1 % des Vertragswertes	Notariat
Anwaltsgebühren	3.000 – 5.000 EGP (60–100 €)	Ihr Anwalt
Übersetzungskosten	500 – 1.000 EGP (10–20 €)	Vereidigter Übersetzer
Maklerprovision	In der Regel 1–3 % (vom Verkäufer gezahlt, aber nachfragen)	Immobilienagentur
Steuer‑ID‑Registrierung	200 – 500 EGP (4–10 €)	Finanzamt
Hinterlegung Versorgungsanschlüsse	2.000 – 5.000 EGP (40–100 €)	Strom‑/Wasserwerk

Eine Faustregel, die ich jedem Kunden mitgebe: Planen Sie zusätzlich 5 Prozent des Immobilienpreises für die Kaufnebenkosten ein. Es summiert sich stets mehr, als man erwartet.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Barzahlung: Kein Beleg, und der Notar verweigert die Registrierung. Nutzen Sie immer eine Banküberweisung.
• Verzicht auf den unabhängigen Anwalt: Der Anwalt des Verkäufers arbeitet für den Verkäufer. Sie brauchen Ihren eigenen Fürsprecher.
• SWIFT‑Belege nicht aufbewahren: Ohne sie können Sie ausländische Gelder nicht nachweisen. Das kann Anträge auf eine Aufenthaltserlaubnis und künftige Weiterverkäufe blockieren.
• Off‑Plan‑Kauf von einem unbekannten Entwickler: Besuchen Sie stets ein früheres Projekt und prüfen Sie die Gerichtsakten. Wenn es keine Erfolgsbilanz gibt, gehen Sie.
• Einem „billigen Meerblick“‑Foto vertrauen: Besuchen Sie den tatsächlichen Balkon. Ich habe Kunden erlebt, die auf Basis von Drohnenaufnahmen kauften, die das Meer aus 20 Metern Höhe zeigten – nicht von der Wohnung aus.
• Einen Vertrag ohne arabische Version unterschreiben: Die arabische Fassung ist die rechtlich bindende. Ihr Anwalt muss sicherstellen, dass beide Versionen exakt übereinstimmen.

Aufenthaltserlaubnis & Schritte nach dem Kauf

Sobald Sie Eigentümer sind (Grüner Vertrag in der Hand), können Sie eine ägyptische Aufenthaltserlaubnis beantragen, wenn der Immobilienwert mindestens 100.000 Euro beträgt. Das Verfahren ist vom Kauf getrennt. Wir behandeln es ausführlich in unserem Aufenthalts‑ und Golden‑Visa‑Ratgeber.

Außerdem müssen Sie die Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser, Internet) einrichten. Ihr Anwalt oder Ihre Hausverwaltung kann dabei helfen. Rechnen Sie mit kleinen Anschlusskautionen (insgesamt etwa 40–100 Euro).

Was ist mit den jährlichen Wartungskosten? Wenn Sie in einem Compound kaufen, zahlen Sie Gemeinschaftsflächengebühren (CAM). Für eine 100‑qm‑Einheit sind das typischerweise 5.000–18.000 EGP pro Jahr (100–360 Euro). Weniger, als Sie vielleicht denken. Für einen Vergleich siehe unseren Lebenshaltungskosten‑Ratgeber.

Häufig gestellte Fragen (Rechtliches)

1. Muss ich in Ägypten sein, um den Vertrag zu unterschreiben?

Ja, es sei denn, Sie stellen eine Vollmacht aus. Mit einer gültigen Vollmacht kann Ihr Anwalt beim Notar für Sie unterschreiben. Ohne Vollmacht müssen Sie persönlich erscheinen.

2. Wie lange dauert der gesamte Prozess?

Vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe typischerweise 2–4 Wochen, wenn alles sauber ist. Bei Eigentumsproblemen oder einem langsamen Verkäufer kann es sich auf 8 Wochen ausdehnen.

3. Kann ich als Ausländer eine Hypothek bekommen?

Sehr schwierig. Ägyptische Banken verleihen selten an Nichtansässige. Und die Zinssätze liegen bei 14 Prozent und mehr. Sie sind besser bedient, wenn Sie bar zahlen oder Entwicklerraten nutzen.

4. Ist der Grüne Vertrag für den Wiederverkauf sicher?

Ja. Ich habe viele Immobilien mit einem Grünen Vertrag weiterverkauft. Der Anwalt des Käufers prüft ihn, und wenn er sauber ist, läuft das Geschäft normal weiter.

5. Was, wenn der Verkäufer bereits eine Hypothek auf die Immobilie hat?

Das ist ein Warnsignal. Ihr Anwalt muss bestätigen, dass die Hypothek aus dem Verkaufserlös abgelöst wird, bevor Sie Geld überweisen. Andernfalls könnte die Bank immer noch Anspruch auf die Immobilie erheben.

6. Kann ich eine Immobilie mit Kryptowährung kaufen?

Nein. Das ägyptische Recht verlangt Banküberweisungen in EGP, USD oder EUR. Kryptowährung wird für Immobilientransaktionen nicht anerkannt.

7. Brauche ich einen Arabischsprecher beim Notar?

Der Notar stellt einen vereidigten Übersetzer. Sie müssen niemanden mitbringen. Aber Ihr Anwalt sollte anwesend sein, um die arabischen Klauseln zu prüfen.

8. Was passiert, wenn der Verkäufer vor der Unterzeichnung stirbt?

Die Immobilie geht auf seine Erben über. Sie müssten dann mit allen Erben verhandeln. Das ist mühsam. Ihr Anwalt sollte prüfen, dass der Verkäufer alleiniger Eigentümer ist oder alle Miteigentümer zustimmen.

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Für ein vollständiges Verständnis lesen Sie unseren Hauptratgeber, den Wohnungsratgeber, die ROI‑Analyse und den Gebietsvergleich. Offizielle Reise‑ und Rechtshinweise für Deutsche finden Sie beim Auswärtigen Amt.

Über den Autor: Geschrieben von Mido Kandil, Senior Property Consultant bei The Horizon Real Estate Hurghada. Seit 13 Jahren hilft er ausländischen Käufern, sicher am Roten Meer zu investieren.