Die beste Zeit für den Immobilienkauf in Hurghada – Die ehrliche Wahrheit (Jeder Zeitpunkt ist gut, aber früher ist besser)
Ich höre ständig dieselbe Frage. „Soll ich auf den Winter warten? Fallen die Preise im Sommer? Ist nach Ramadan günstiger?“ Die meisten Käufer nehmen an, Hurghada folge saisonalen Mustern wie europäische Ferienorte. Sie glauben, sie könnten den Markt timen und ein Schnäppchen ergattern.
Hier ist, was tatsächlich passiert – und es könnte Sie überraschen.
📑 Inhaltsverzeichnis
- Die überraschende Wahrheit: Es gibt keine „schlechte“ Jahreszeit für den Kauf
- Warum der Winter nicht unbedingt besser ist
- Ein echtes Kundenbeispiel: Erfolgreicher Sommerkauf
- Der entscheidende Faktor: Währungsschwankungen
- Entwicklerrabatte sind zufällig, nicht saisonal
- Warum das Warten auf einen „Marktcrash“ eine verlorene Wette ist
- Der „Mietausfall-Rechner“: Was eine Verzögerung wirklich kostet
- Also wann ist die beste Zeit? Die ehrliche Antwort
- Häufig gestellte Fragen
Die überraschende Wahrheit: Es gibt keine „schlechte“ Jahreszeit für den Kauf
In Hurghada fallen die Immobilienpreise im Sommer nicht. Nach Feiertagen brechen sie nicht ein. Warum? Weil die Nachfrage konstant ist. Laut dem Ägyptischen Staatlichen Informationsdienst begrüßte Ägypten 2025 fast 19 Millionen Touristen, ein Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dieser stetige Besucherstrom hält die Mietnachfrage das ganze Jahr über hoch. Und Investoren suchen immer.
| Wenn Sie warten … | Geschätzter Preisanstieg | Verlorene Mieteinnahmen (ca.) |
|---|---|---|
| 3 Monate | 4,5 % – 6 % | 465 € – 930 € |
| 6 Monate | 9 % – 12 % | 930 € – 2.325 € |
| 12 Monate | 18 % – 24 % | 1.860 € – 4.650 € |
Marktdaten zeigen: Die Immobilienpreise in Hurghada stiegen in den letzten zwei Jahren um durchschnittlich 1,5 bis 2 Prozent pro Monat. Das bedeutet: Wer drei Monate wartet, um den „perfekten Zeitpunkt“ zu finden, zahlt für dieselbe Einheit schnell 5 Prozent mehr. Warten kostet Sie Geld.
Warum der Winter nicht unbedingt besser ist
Einige Makler raten zum Kauf im Winter (November bis Februar). Dann ist das Wetter schön und viele Käufer sind aktiv. Das stimmt – es sind mehr Besucher unterwegs. Aber die Verkäufer wissen das und rufen höhere Preise auf. Im Sommer gibt es weniger Käufer, also weniger Konkurrenz. Manche motivierte Verkäufer verhandeln dann eher.
Ich habe erlebt, wie Kunden im Juli und August fantastische Angebote bekamen. Nicht weil die Preise fielen, sondern weil sie das einzige Angebot auf dem Tisch waren. Die „beste“ Zeit ist also dann, wenn Sie die richtige Immobilie finden – nicht ein Kalenderdatum.
Ein echtes Kundenbeispiel: Erfolgreicher Sommerkauf
Ein schwedischer Kunde kontaktierte mich im Juni – mitten in der Sommerhitze. Er sorgte sich, es sei der „falsche Zeitpunkt“. Ich zeigte ihm drei Wohnungen. Ein Verkäufer verließ Ägypten und wollte einen schnellen Abschluss. Wir verhandelten hart. Der Kunde kaufte eine 2‑Zimmer‑Wohnung in El Kawther für 42.000 Euro – rund 7.500 Euro unter Marktwert. Dieses Angebot hätte es im Winter bei mehr Konkurrenz nicht gegeben. Manchmal ist die beste Zeit genau dann, wenn ein motivierter Verkäufer auftaucht, nicht in einem bestimmten Monat.
Der entscheidende Faktor: Währungsschwankungen
Hier ist eine Überraschung, die die meisten Käufer nicht bedenken. Das ägyptische Pfund schwankt. Ausländische Käufer, die vor größeren Abwertungen kauften, erzielten effektive Preisnachlässe von bis zu 30 Prozent – gemessen in US-Dollar oder Euro. Wenn Sie in Euro kaufen, verändert sich Ihre Kaufkraft. Historisch gesehen hat ein früherer Kauf ausländische Anleger vor Währungsverlusten geschützt.
Ein Beispiel: Ein Studio, das im Januar 2 Millionen EGP kostete, entsprach damals etwa 37.200 Euro. Sechs Monate später, nach einer kleinen Abwertung, kostete dasselbe Studio 2,2 Millionen EGP – in Euro aber immer noch rund 37.200 Euro, weil sich der Wechselkurs verändert hatte. Ihr „Timing“ ist also weniger wichtig als Ihre Entscheidung, überhaupt zu kaufen.
Entwicklerrabatte sind zufällig, nicht saisonal
Einige Entwickler bieten begrenzte Rabatte bei bestimmten Anlässen, etwa auf der Cityscape-Messe oder zu Firmenjubiläen. Diese sind nicht an Jahreszeiten gebunden. Wir verfolgen solche Angebote für unsere Kunden. Wer auf einen „Sommerschlussverkauf“ wartet, verpasst womöglich eine bessere Aktion im Frühjahr.
Deshalb ist ein erfahrener lokaler Makler (wie wir) so wichtig: Wir wissen, welche Entwickler gerade flexible Zahlungspläne oder reduzierte Preise anbieten – völlig unabhängig vom Monat.
Manche Käufer gehen sogar noch weiter: Sie warten nicht auf eine Jahreszeit, sondern auf einen weltweiten Crash. Lassen Sie mich erklären, warum diese Strategie in Hurghada fast nie aufgeht.
Warum das Warten auf einen „Marktcrash“ eine verlorene Wette ist
Einige Käufer zögern in der Hoffnung auf einen globalen Abschwung, der die Preise drücken könnte. Ich habe diese Strategie immer wieder scheitern sehen. Selbst während der Pandemie 2020 sanken die Preise in Hurghada nur kurz – vielleicht um 5 Prozent – und erholten sich innerhalb von sechs Monaten auf das Niveau vor der Krise. Laut einem Zawya-Bericht zeigte sich der ägyptische Immobilienmarkt stets widerstandsfähig; Bauträger verzeichneten selbst in globalen Abschwüngen starke Verkäufe. Heute liegen dieselben Objekte 25 bis 30 Prozent höher. Wer auf einen Crash wartete, hat den Anschluss komplett verpasst.
Der ägyptische Immobilienmarkt wird von der Hartwährungsnachfrage aus dem Ausland getrieben. Diese Nachfrage verschwindet in Rezessionen nicht – sie kann sogar steigen, wenn Anleger stabile Vermögenswerte außerhalb ihrer Heimatländer suchen. Ohne eine Kristallkugel ist die Wette auf einen Crash reine Spekulation. Zu kaufen, wenn Sie bereit sind, ist Investieren.
Der „Mietausfall-Rechner“: Was eine Verzögerung wirklich kostet
Lassen Sie uns das Warten in Zahlen fassen. Angenommen, Sie finden ein Studio, das netto 465 Euro monatlich einbringt. Wenn Sie den Kauf um drei Monate verschieben, verlieren Sie 1.395 Euro an Mieteinnahmen. Daten von Airbtics zeigen, dass der jährliche Medianumsatz einer Kurzzeitvermietung in Hurghada 538.000 EGP (etwa 11.200 US-Dollar) beträgt – ein Beleg für die tatsächlichen Kosten eines verzögerten Kaufs. Steigen die Preise um konservative 2 Prozent pro Monat, wird aus einem Studio für 56.000 Euro nach drei Monaten ein Preis von 59.400 Euro. Das bedeutet 3.400 Euro mehr Kaufpreis plus 1.395 Euro verlorene Miete = insgesamt 4.795 Euro Kosten fürs Warten.
Wer ein halbes Jahr oder ein ganzes Jahr wartet, sieht schnell einen noch viel größeren Betrag. Ich hatte Kunden, die „nur ein paar Wochen“ zögerten und am Ende 9.000 Euro mehr bezahlten – wegen einer Währungsverschiebung oder einer plötzlichen Preisanpassung. Das Fazit ist einfach: Die beste Zeit zum Kaufen ist jetzt. Nicht wegen einer Jahreszeit, sondern weil jeder Tag des Wartens Ihr künftiges Ich teurer zu stehen kommt.
Also wann ist die beste Zeit? Die ehrliche Antwort
Die beste Zeit, um in Hurghada eine Immobilie zu kaufen, ist sobald Sie finanziell bereit sind und ein Objekt gefunden haben, das Ihren Kriterien entspricht. Kein bestimmter Monat. Nicht nach einem Feiertag. Denn jeden Monat, den Sie warten, steigen die Preise und Ihnen entgehen potenzielle Mieteinnahmen.
Ein reales Beispiel: Ein Kunde verschob den Kauf im Mai, weil er dachte, „im Sommer könnte es Rabatte geben“. Im September fand er eine ähnliche Wohnung – doch der Preis war um 4.650 Euro gestiegen. Außerdem verlor er vier Monate Mieteinnahmen (etwa 1.860 Euro). Seine Verzögerung kostete ihn 6.510 Euro. Werden Sie nicht dieser Käufer. Weitere Informationen zum Leben und zur Sicherheit in Ägypten finden Sie beim Auswärtigen Amt.
Häufig gestellte Fragen
Off-Plan-Projekte starten neue Bauabschnitte zu jeder Jahreszeit. Frühe Käufer einer neuen Phase erhalten in der Regel den niedrigsten Preis – unabhängig von der Saison. Verfolgen Sie unsere Updates, um diese Starts zu erwischen.
Nein. Es gibt keine Belege für saisonale Preisrückgänge. Manche Verkäufer sind im Sommer motivierter, aber das ist individuell und nicht marktweit.
Der Hurghada-Immobilienmarkt hat sich als widerstandsfähig erwiesen. Laut ägyptischem Immobilienrecht genießen ausländische Käufer volle Eigentumsrechte, und der Markt zog selbst in globalen Abschwüngen konstantes internationales Investment an. Auf einen Crash zu warten, ist riskant – Sie könnten ewig warten.
Jeder Monat ist in Ordnung. Der Januar ist so gut wie der Juli. Entscheidend ist, die richtige Immobilie zu einem fairen Preis zu finden, nicht das Kalenderdatum.
Eigentlich nicht. Beide Gruppen profitieren von einem früheren Kauf. Investoren verlieren Mieteinnahmen, Selbstnutzer die Gelegenheit, ihre Immobilie zu genießen, und riskieren höhere Preise. Der einzige Unterschied: Investoren achten stärker auf Einheiten mit hoher Mietnachfrage, aber der zeitliche Rat bleibt gleich: Kaufen Sie, wenn Sie bereit sind.
Für eine vollständige Strategie lesen Sie unseren Hauptkäufer-Ratgeber, den Gebietsvergleich und die ROI-Analyse.
Über den Autor: Geschrieben von Mido Kandil, Senior Property Consultant bei The Horizon Real Estate Hurghada. Seit 13 Jahren hilft er ausländischen Käufern, nicht länger zu warten, sondern zu investieren.
