Ich habe zugesehen, wie sich die Mamsha-Promenade von einer staubigen Küstenstraße zu Hurghadas begehrtester Flaniermeile entwickelt hat. Genauer gesagt, ich erinnere mich noch an 2018, als es nur ein paar unfertige Häuserblöcke waren. Und heute? Cafés, Restaurants, Straßenmusiker und Apartments, die für das Doppelte von dem verkauft werden, was sie vor fünf Jahren gekostet haben.
Wer hohe Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sucht, kommt an der Mamsha kaum vorbei. Aber sie ist nicht für jeden geeignet. Dieser Leitfaden behandelt die tatsächlichen Preise, Mietrenditen, die besten Gebäude und die versteckten Nachteile – auch, warum manche Einheiten im Sommer leer stehen. Tauchen wir ein.
📑 Inhaltsverzeichnis
Die Mamsha-Promenade im Überblick
Renditen & Wertentwicklung
Vor- und Nachteile
Kauf & Rechtliches
Für wen eignet sich die Mamsha?
Was ist die Mamsha-Promenade?
Die Mamsha (Arabisch für „Spazierweg“) ist eine zwei Kilometer lange Fußgängerpromenade entlang der zentralen Küste Hurghadas. Sie verläuft von der alten Marina im Süden bis zu den neuen Entwicklungen bei El Kawther im Norden. Gesäumt wird sie von Cafés, Saftbars, Eisdielen und Fischrestaurants.
Man kann sie sich wie Hurghadas Wohnzimmer im Freien vorstellen. Jeden Abend gehen Hunderte Touristen und Expats spazieren, joggen oder sitzen auf Bänken und beobachten den Sonnenuntergang. Die Atmosphäre ist lebhaft, aber nicht rüpelhaft – Familien, Paare, Alleinreisende.
Immobilien direkt an der Mamsha gehören inzwischen zu den teuersten pro Quadratmeter in Hurghada – nicht ganz so exklusiv wie die Strandlage in Sahl Hasheesh, aber dicht dahinter. Einen breiteren Überblick über alle Gegenden bietet unser vollständiger Gebietsvergleich.
Immobilienpreise 2026 – womit Sie rechnen müssen
Kommen wir direkt zu den Zahlen. Mamsha-Immobilien gibt es in zwei Varianten: brandneue Wohntürme mit Vollausstattung und ältere Gebäude ein oder zwei Straßen zurück. Die Preise unterscheiden sich deutlich.
| Immobilientyp | Größe (qm) | Preisspanne (€) | Preis/qm (€) | Anmerkungen |
|---|---|---|---|---|
| Studio (direkt an der Mamsha) | 40–55 | 46.500 – 74.500 | 930 – 1.490 | Direkter Promenadenzugang |
| 1‑Zimmer‑Wohnung (Mamsha) | 60–85 | 65.000 – 102.000 | 930 – 1.490 | Meerblick möglich |
| 2‑Zimmer‑Wohnung (Mamsha) | 90–130 | 93.000 – 149.000 | 930 – 1.490 | Höhere Stockwerke teurer |
| Studio (1–2 Straßen zurück) | 40–55 | 28.000 – 46.500 | 650 – 930 | Kein Meerblick, weniger Lärm |
| 1‑Zimmer‑Wohnung (1–2 Straßen zurück) | 60–85 | 42.000 – 65.000 | 650 – 930 | Ruhiger, besseres Preis‑Leistungs‑Verhältnis |
Die Preise an der Mamsha sind in den letzten drei Jahren jährlich um etwa 10–15 % gestiegen. Ein Studio, das 2023 noch für 42.000 € verkauft wurde, steht heute vielleicht bei 56.000 €. Investoren haben das erkannt. Aber erwarten Sie nicht, dass diese Entwicklung ewig so weitergeht – das Angebot wächst, da neue Türme fertiggestellt werden. Eine vollständige ROI‑Betrachtung liefert unser Rendite‑Ratgeber.
Die besten Gebäude und Compounds an der Mamsha
Nicht alle Mamsha‑Immobilien sind gleich. Manche Gebäude haben eine bessere Wartung, bessere Aussichten und ein besseres Mietmanagement. Hier sind die von uns geprüften und empfohlenen.
| Gebäude / Compound | Entwickler | Einheiten | Preisspanne (€) | Nebenkosten (EGP/Monat) | Besonderheit |
|---|---|---|---|---|---|
| Mamsha Plaza | Lokaler Entwickler | Studios – 2‑Zi. | 56.000 – 112.000 | 300 – 600 | Direkter Zugang, Dachpool |
| La Vista | Lokaler Entwickler | Studios, 1‑2‑Zi. | 51.000 – 93.000 | 400 – 700 | Meerblick, gute Verwaltung |
| Sunrise Towers | Lokaler Entwickler | 1‑2‑Zi. | 74.500 – 140.000 | 500 – 800 | Neubau, hochwertige Ausstattung |
| Mamsha Residence | Lokaler Entwickler | Studios – 3‑Zi. | 46.500 – 121.000 | 300 – 600 | Älter, aber gut instand gehalten |
Mamsha Plaza – Sehr beliebt bei Kurzzeitmietern. Der Dachpool ist eine große Attraktion. Studios erreichen hier im Winter Auslastungsraten von über 70 %. Die Nebenkosten sind moderat.
La Vista – Etwas älter, aber gut geführt. Einige Einheiten haben direkten Meerblick. Der Eingang liegt direkt an der Promenade, Gäste lieben die Bequemlichkeit. Die Preise sind stetig gestiegen.
Sunrise Towers – Neuer und höherwertig. Weniger Lärm zwischen den Einheiten. Die Ausstattung ist besser. Dafür zahlen Sie einen Aufpreis. Einige Einheiten sind noch im Besitz des Entwicklers, daher sind Ratenpläne möglich.
Mietrenditen – Goldgrube im Winter, Flaute im Sommer
Die Mamsha ist wie gemacht für die Kurzzeitvermietung. Touristen wollen nur wenige Schritte von der Promenade, dem Meer und den Restaurants entfernt sein. Ein gut möbliertes Studio kann von Oktober bis April ein exzellentes Einkommen erzielen. Der Sommer ist eine andere Geschichte.
| Immobilientyp | Übernachtung Hochsaison (€) | Übernachtung Sommer (€) | Auslastung Winter | Auslastung Sommer | Nettorendite (jährlich) |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio (vorne) | 56 – 84 | 23 – 42 | 75–85 % | 30–40 % | 8–12 % |
| 1‑Zimmer (vorne) | 74 – 112 | 33 – 56 | 70–80 % | 25–35 % | 7–11 % |
| 2‑Zimmer (vorne) | 112 – 168 | 56 – 84 | 65–75 % | 20–30 % | 6–10 % |
Ein echtes Beispiel: Eine Kundin kaufte 2024 ein Studio in Mamsha Plaza für 60.500 €. Sie richtete es gut ein (Kosten 3.700 €). Von November bis März erzielt sie nach Verwaltung und Reinigung etwa 930 € netto pro Monat. Von Juni bis September kann sie froh sein, wenn sie 280 € im Monat erwirtschaftet. Ihr Jahresnetto liegt bei rund 7.000 € – eine Nettorendite von 11,5 %. Nicht schlecht, aber sie plant die schwachen Monate fest ein.
Wer ein gleichmäßiges Jahreseinkommen sucht, für den ist die Mamsha nicht ideal. Wer mit der Saisonalität umgehen kann und hohen Cashflow möchte, liegt hier richtig. Für Alternativen mit Langzeitmiete siehe unseren Al Ahyaa-Ratgeber.
Wertsteigerung – noch Luft nach oben?
Die Mamsha‑Preise sind bereits deutlich gestiegen. Aber ich glaube, es gibt noch Spielraum. Warum? Weil entlang der Promenade weiterhin neue Hotels und Wohntürme gebaut werden. Sie erhöhen die Qualität und ziehen zahlungskräftigere Touristen an. Ältere Gebäude könnten renoviert werden.
Dennoch sollten Sie nicht ewig mit 15 % jährlichem Wertzuwachs rechnen. Realistischer sind 5–8 % Wertsteigerung in den nächsten fünf Jahren. Die Rendite ist hier der Hauptanreiz, nicht der schnelle Flip.
Vor- und Nachteile – ehrliche Einschätzung
Vorteile
- Beste Lage für Kurzzeitmieteinnahmen
- Hohe Sichtbarkeit und viel Fußgängerverkehr – leicht zu vermieten
- Restaurants, Cafés und Meer fußläufig erreichbar
- Immobilien behalten ihren Wert aufgrund der begrenzten Landfläche
- Option zur Selbstverwaltung oder mit einer Hausverwaltung
- Neue Gebäude haben gute Bausubstanz
Nachteile
- Saisonale Auslastung – der Sommer ist sehr schwach
- Straßenlärm – kann nachts laut sein
- Parken ist für Gäste (mit Auto) schwierig
- Nebenkosten variieren, manche Gebäude sind schlecht verwaltet
- Höhere Einstiegspreise als einen Block weiter hinten
Die Sommerflaute ist real. Wenn Sie Monate mit niedrigem Einkommen nicht verkraften, kaufen Sie eine Einheit abseits der Promenade für die Langzeitvermietung. Wenn Sie jedoch hohe Wintergewinne einfahren und geringere Sommererträge in Kauf nehmen können, funktioniert die Mamsha.
Für wen eignet sich der Kauf an der Mamsha?
- Investoren mit Fokus auf Kurzzeitmieteinnahmen – Sie wollen Cashflow, nicht nur Wertsteigerung.
- Ferienhauskäufer, die die Einheit im Sommer selbst nutzen – Sie können dem Winter zu Hause entfliehen und den Winter in Hurghada genießen, aber für Einkommen müssen Sie im Sommer trotzdem vermieten.
- Käufer, die mit Hausverwaltungen vertraut sind – Die Selbstverwaltung aus dem Ausland ist an der Mamsha wegen der hohen Gästefluktuation schwierig.
- Diejenigen, die die Saisonalität verstehen – Sie geraten in den ruhigen Monaten nicht in Panik.
Wer sollte NICHT an der Mamsha kaufen?
- Investoren, die eine gleichmäßige Jahresrendite suchen – Sehen Sie sich Al Ahyaa oder El Kawther an.
- Familien mit kleinen Kindern – Die Promenade ist geschäftig und kann anstrengend sein.
- Lärmempfindliche Käufer – Sie hören Straßenmusik und Menschenmengen bis Mitternacht.
- Käufer mit sehr kleinem Budget – Selbst Studios beginnen bei etwa 46.500 €; wenn das zu viel ist, kommen Einheiten abseits der Promenade in Betracht.
Rechtliches und Kaufprozess
Der Ablauf ist derselbe wie bei jeder Wohnung in Hurghada: Grüner Vertrag, Notar, SWIFT‑Belege. Unser Rechtsratgeber erklärt ihn Schritt für Schritt.
Ein Hinweis zu Mamsha‑Immobilien: Manche werden von privaten Eigentümern (Weiterverkauf), andere von Entwicklern (vom Plan) verkauft. Der Weiterverkauf bietet Ihnen sofortigen Besitz, und Sie sehen die tatsächliche Einheit. Vom Plan ist möglicherweise günstiger, birgt aber ein Bauausführungsrisiko. Wir empfehlen den Weiterverkauf, es sei denn, Sie kennen den Entwickler sehr gut.
So kann The Horizon Real Estate helfen
Wir haben Angebote an der Mamsha und direkt dahinter. Wir vereinbaren Besichtigungen, verhandeln Preise und vermitteln Ihnen Hausverwaltungen, die auf Kurzzeitvermietung spezialisiert sind. Unser Service ist für Sie kostenlos – die Provision zahlt der Verkäufer.
Häufig gestellte Fragen
Für Kurzzeit‑Cashflow ja – wenn Sie die Saisonalität verstehen. Für Wertsteigerung eher moderat. Eine ausgewogene Betrachtung bietet unser ROI‑Guide.
Ja, wenn der Immobilienwert mindestens 100.000 € beträgt (die meisten 2‑Zimmer‑ und einige 1‑Zimmer‑Wohnungen erfüllen dies). Siehe unseren Aufenthaltsratgeber.
Die meisten schon, aber einige ältere Gebäude haben Einschränkungen. Wir prüfen die Gemeinschaftsordnung (CC&Rs), bevor wir Ihnen eine Einheit zeigen. Eine Liste mit Airbnb‑geeigneten Gebäuden erhalten Sie auf Anfrage.
Für eine 2‑Zimmer‑Wohnung rechnen Sie mit 400–800 EGP monatlich. Neuere Gebäude verlangen teils mehr, bieten aber bessere Annehmlichkeiten (Pool, Fitnessraum, Sicherheit).
Meerblick und Lärm. An der Promenade haben Sie möglichen Meerblick und ständig Laufkundschaft. Ein Block dahinter verlieren Sie den Blick, sparen aber 20.000–30.000 € und haben eine ruhigere Umgebung.
Es ist möglich, aber schwierig. Die Gästefluktuation ist hoch. Sie brauchen eine zuverlässige Reinigungskraft, ein Schlüsselübergabesystem und eine 24/7‑Telefonbereitschaft. Die meisten Eigentümer nutzen eine Hausverwaltung – Gebühren 15–20 % der Mieteinnahmen.
Begrenzt. Die meisten Mamsha‑Gebäude haben keine eigenen Parkplätze. Gäste müssen einen Straßenparkplatz suchen oder ein Taxi nehmen. Das ist ein Nachteil für Familien mit Auto.
Die Mamsha hat mehr Fußgängerverkehr als die Marina und einen niedrigeren Einstiegspreis als die Strandlage in Sahl Hasheesh. Die Winterauslastung ist ähnlich wie in Sahl Hasheesh. Für einen detaillierten Vergleich lesen Sie unseren Gebietsvergleich.
Weiterführend: Lesen Sie unseren Hauptkäufer‑Ratgeber, den Gebietsvergleich und den Timing‑Guide.
Über den Autor: Geschrieben von Mido Kandil, Senior Property Consultant bei The Horizon Real Estate Hurghada. Seit 13 Jahren hilft er ausländischen Käufern, die perfekte Immobilie am Roten Meer zu finden.
