Ich betreue Immobilien hier seit dreizehn Jahren. Eigentlich sind es bald vierzehn – die Zeit rennt. Und immer wieder sehe ich denselben Fehler. Leute kaufen in der falschen Gegend, weil der Preis auf dem Bildschirm günstig aussieht. Dann tun sie sich schwer mit Vermietung oder Weiterverkauf. Oder sie kaufen von einem Bauträger, den sie nie geprüft haben, und dann warten sie. Und warten.
Lassen Sie mich Ihnen also Kopfschmerzen ersparen. Das hier ist keine Hochglanzbroschüre. Es ist eine klare, ehrliche Einführung in Immobilien in Hurghada: die besten Gegenden, echte Preise pro Quadratmeter (nicht die falschen, die manche Makler flüstern), rechtliche Schritte, Rendite, versteckte Gebühren – und was Sie tatsächlich zahlen werden. Plus eine Preistabelle, mit der Sie verhandeln können. Kein unnötiges Gerede, keine dramatischen Klischees. Nur Fakten von jemandem, der das hunderte Male gemacht hat.
Warum 2026 der richtige Zeitpunkt ist, in Hurghada zu investieren
Die Preise sind noch nicht durch die Decke gegangen. Das ist die einfache Wahrheit.
Erst letzte Woche suchte ein Kunde aus München eine Zwei‑Zimmer‑Wohnung unter 40.000 Euro. Wir haben drei in Al Ahyaa besichtigt. Alle waren in Ordnung, saubere Gebäude, nahe der Hauptstraße. Eine hatte sogar einen kleinen Balkon mit Meerblick – keine vollständige Aussicht, aber man konnte das Wasser sehen, wenn man sich über das Geländer lehnte.
Versuchen Sie, so etwas in Spanien oder Italien zu finden. Dort zahlen Sie das Doppelte, vielleicht sogar das Dreifache.
Warum ist Hurghada also noch günstig? Der Markt ist jung. Der ausländische Investitionsboom begann erst um 2015 herum. Wir sind noch lange nicht an der Spitze angekommen.
Tourismuswachstum und Infrastrukturausbau
Die Zahlen lügen nicht. Die Besucherzahlen erreichten 4,5 Millionen im Jahr 2025. Das Tourismusministerium sprach sogar von 4,7 Millionen, wenn man inländische Reisende mitzählt.
Laut dem Auswärtigen Amt ist die Sicherheitslage in den Tourismusregionen wie Hurghada stabil. Zudem hat Ägypten Spanien als beliebtestes Winterziel deutscher Gäste abgelöst, wie das aktuelle Dertour‑Barometer zeigt. Die Nachfrage ist also da – und sie wächst.
Mehr Touristen bedeuten mehr Menschen, die nach kurzfristigen Mietobjekten suchen. Das ist einfache Angebot‑und‑Nachfrage‑Logik.
Aber hier ist, was die meisten Makler Ihnen nicht erzählen. Die Erweiterung des Flughafens wurde letztes Jahr abgeschlossen. Das neue Terminal kann 6 Millionen Passagiere pro Jahr abfertigen – ein deutlicher Anstieg gegenüber 3,5 Millionen zuvor. Und die Straßen? Die Mamsha‑Promenade ist endlich fertig. Sie können von der alten Marina zur neuen Mamsha gehen, ohne Sand unter die Füße zu bekommen. Touristen lieben es. Ich bin selbst vor zwei Wochen mit einem deutschen Paar dort entlanggelaufen. Sie buchten noch am selben Nachmittag eine Wohnung.
Erweiterung des Flughafens Hurghada International
Der Flughafen bietet jetzt Direktflüge aus über 40 europäischen Städten. München, Frankfurt, Berlin, Zürich, Wien – die Liste wird immer länger. Diese verbesserte Anbindung macht Hurghada für deutsche und europäische Touristen noch attraktiver.
Für Sie als Investor bedeutet das: Ihr Vermietungskalender füllt sich. 2019 waren die Wintermonate tot. Heute sind Dezember und Januar überraschend gut gebucht. Mein Studio in der Mamsha erzielte im Januar 2025 sogar 450 Euro Einnahmen – nicht die Sommerraten, aber definitiv keine Nullrunde.
Erschwingliche Preise im Vergleich zu anderen Resorts am Roten Meer
Lassen Sie mich einen klaren Vergleich anstellen. Ohne Beschönigung.
| Resort | Durchschnittspreis pro m² (USD) | Typischer Preis 1 Zi. (USD) | Typischer Preis 2 Zi. (USD) |
|---|---|---|---|
| Sahl Hasheesh (Strandlage) | $1.800 – $2.400 | $90k – $120k | $130k – $180k |
| El Gouna | $1.200 – $2.000 | $80k – $150k | $120k – $220k |
| Makadi Bay | $700 – $1.200 | $40k – $60k | $60k – $90k |
| Mamsha Promenade | $800 – $1.400 | $50k – $80k | $80k – $120k |
| Al Ahyaa (günstige Gegend) | $300 – $500 | $15k – $30k | $25k – $45k |
Sehen Sie die Lücke. Das ist Ihre Chance. Die Preise in Al Ahyaa sind kaum höher als im letzten Jahr. Sahl Hasheesh hingegen steigt weiter – Studios, die 2020 für 60.000 Dollar verkauft wurden, werden heute für 100.000 Dollar angeboten.
Beste Gegenden für den Kauf einer Immobilie in Hurghada
Ich werde Gegend für Gegend durchgehen. Keine leeren Versprechungen, nur Fakten. Jede dieser Gegenden habe ich persönlich besucht und dort Immobilien verkauft. In einigen habe ich selbst gelebt.
Sahl Hasheesh – Luxuriöses Strandleben
Wunderschön, sicher, aber nicht billig. Ehrlich gesagt, ist es meine Lieblingsgegend für Investitionen. Der Masterplan ist gut durchdacht, die Straßen sind breit, die Grünflächen werden gepflegt, und der Strand ist wirklich sauber.
Preis pro m² 2026 (Strandlage vs. Inland): Für eine direkte Meerblicklage und manchmal einen Privatstrand zahlen Sie $1.800 – $2.400. Im Inland, wo Sie den Meerblick verlieren, liegen die Preise zwischen $900 – $1.400 pro m².
Erwartete Rendite für Investoren: 6% – 9%, abhängig vom Management. Ein Kunde von mir kaufte vor zwei Jahren ein Studio in der Altstadt für 80.000 Dollar. Er erzielt nach Abzug der Verwaltungsgebühren, Reinigung und Nebenkosten etwa 600 Dollar pro Monat. Das sind 9% Bruttorendite, netto etwa 7%. Das ist der Durchschnitt der Hauptsaison. Im Winter ist es etwa die Hälfte. Trotzdem funktioniert es.
El Gouna – Der gehobene Lebensstil
Sie zahlen einen Aufpreis für die Gemeinschaft. Schulen, ein Krankenhaus, eine Marina – alles innerhalb des Zauns. Und es ist sehr sicher. Ich habe einmal mein Auto versehentlich unverschlossen stehen lassen. Nichts passierte.
Lohnt sich der höhere Preis? Ehrlich? Zum Leben, ja. Für reine Investitionsrenditen schlägt Sahl Hasheesh oft El Gouna. Ein britischer Kunde kaufte in El Gouna wegen des Lebensstils. Er ist im Ruhestand, ihm geht es nicht um maximale Rendite. Er möchte zur Marina gehen, einen Kaffee trinken und die Boote beobachten. Ein anderer Kunde kaufte zwei Studios in Sahl Hasheesh. Er erzielt über 8% Rendite und lebt nicht dort. Unterschiedliche Ziele, unterschiedliche Gegenden.
Rechtlicher Leitfaden für ausländische Käufer in Hurghada
Das müssen Sie wissen. Im Ernst. Ich habe zu viele Leute gesehen, die schlechte Verträge unterschrieben haben, weil sie ein paar hundert Euro für einen Anwalt sparen wollten. Seien Sie nicht so.
Dürfen Ausländer in Ägypten Immobilien kaufen?
Ja, das Gesetz erlaubt es. Das wichtigste Gesetz ist das Gesetz Nr. 230 von 1996. Es wird ergänzt durch die Gesetze Nr. 15/1963 und Nr. 143/1981. Laut der Deutsch‑Arabischen Industrie‑ und Handelskammer (AHK) gilt für Ausländer Folgendes: Sie sind auf zwei Objekte für Wohnzwecke beschränkt, die Fläche jedes Objekts darf 4.000 m² nicht überschreiten, und landwirtschaftliche Flächen sind tabu. Die Region Hurghada ist jedoch nicht betroffen.
Der grüne Vertrag – Was er ist und wie er schützt
Etwa 90% der ausländischen Käufer nutzen den grünen Vertrag. Anstatt drei Jahre auf die formelle Eintragung zu warten, erhalten Sie einen notariell beglaubigten Vertrag und den Besitz der Immobilie. Er ist vor Gericht durchsetzbar, ist aber nicht dasselbe wie eine vollständige Eigentumsurkunde.
Der grüne Vertrag stammt von der Stadtplanungsbehörde. Er beweist, dass das Gebäude gemäß den genehmigten Plänen errichtet wurde. Das ist wichtig. Der letzte Schritt ist die vollständige Eigentumsurkunde. Aber das kann Jahre dauern. Die meisten Käufer bemühen sich nicht darum.
Schritt‑für‑Schritt‑Kaufprozess
- Finden Sie einen vertrauenswürdigen Makler – Nicht den Cousin eines Freundes. Jemanden mit einem physischen Büro und echten Bewertungen.
- Unterzeichnen Sie eine Reservierungsvereinbarung – Sie zahlen eine kleine Anzahlung, ca. 500–1.000 Dollar, um die Immobilie für 7–14 Tage vom Markt zu nehmen.
- Beauftragen Sie einen lokalen Anwalt – Kosten: 3.000–5.000 EGP (ca. 60–100 Euro). Ein guter Anwalt überprüft die Eigentumsverhältnisse und erstellt den Vertrag.
- Entwurf und Unterzeichnung des grünen Vertrags – Der Anwalt erstellt ihn, beide Parteien unterschreiben beim Notar. Die Notargebühr beträgt etwa 0,5%–1% des Vertragswertes.
- Überweisung und Besitzübergang – Nur per Banküberweisung, niemals Bargeld. Nach Geldeingang erhalten Sie die Schlüssel.
Mietrendite – Kurzzeit vs. Langzeit
Die Kurzzeitvermietung (Airbnb) bringt hohe Erträge, ist aber auch aufwändiger. Meine Daten zeigen: Ein Studio in der Mamsha kann eine Nettorendite von 10–12% erzielen, eine Zwei‑Zimmer‑Wohnung in Sahl Hasheesh etwa 7–10%. Bei der Langzeitvermietung sind die Erträge stabiler, aber geringer. Eine Zwei‑Zimmer‑Wohnung in Al Ahyaa erzielt etwa 4–6% Nettorendite. Die Wahl hängt von Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer Strategie ab.
Die versteckten Kosten
Das ist der Punkt, den die meisten Verkäufer nicht erwähnen. Die Nebenkosten können sich schnell summieren.
- Notargebühren: 0,5% – 1% des Vertragswertes.
- Anwaltsgebühren: Pauschal 3.000 – 5.000 EGP.
- Wartungsgebühren (CAM): 400 – 1.500 EGP pro m² pro Jahr. In gehobenen Anlagen wie Sahl Hasheesh oder El Gouna kann es bis zu 1.500 EGP pro m² betragen.
- Depots für Versorgungsanschlüsse: Ca. 2.000 – 5.000 EGP einmalig.
Planen Sie also unbedingt einen finanziellen Puffer von etwa 5‑6% des Kaufpreises für diese Nebenkosten ein.
Für einen tieferen Einblick lesen Sie unsere vollständigen Leitfäden auf Deutsch: Immobilien Hurghada Hauptleitfaden, Gegenden im Vergleich und ROI & Investitionsmöglichkeiten.
Autor: mido kandil, Senior Immobilienberater bei The Horizon Real Estate Hurghada. 13 Jahre Erfahrung, um ausländischen Käufern eine sichere Investition am Roten Meer zu ermöglichen.
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