Nézd, már több mint egy évtizede járom ezeket az utcákat. Al Ahyaa, El Kawther, a Mamsha. És még mindig minden héten ugyanazt a hibát látom. Az emberek rossz környéken vásárolnak, mert a képernyőn olcsónak tűnik az ár, de nem látják a teljes képet. Csökken a bérleti kereslet, vagy az ablakból építkezésre nyílik kilátás. Hadd kíméljem meg Önt a fejfájástól! Ez nem egy fényes prospektus. Hanem egy őszinte, adatokon alapuló áttekintés Hurghada legjobb környékeiről – a Hurghada-i ingatlanokról szóló teljes útmutatónk részeként. Valódi négyzetméterenkénti árak, reális bérleti hozamok és azok a rejtett költségek, amelyeket ténylegesen fizetnie kell. Nincs felesleges szószaporítás. Nincsenek AI-klisék. Csak tények egy olyan tanácsadótól, aki már több százszor végigcsinálta ezt.
Miért döntő fontosságú a helyszín Hurghadában (Áttekintés)
A piac gyorsan változik. Egyiptom 2025-ben közel 19 millió turistát fogadott – ez a Turisztikai Minisztérium adatai szerint 21%-os növekedést jelent az előző évhez képest. A kormány célja, hogy 2030-ra 30 millió látogató érkezzen az országba. Ez rengeteg ember, akik beleszerethetnek a térségbe, és saját darabka paradicsomot szeretnének vásárolni maguknak.
A Hurghada Nemzetközi Repülőtér jelenleg Afrika 4. legforgalmasabb repülőtere: csak 2025-ben 12,35 millió utast fogadott, ami az előző évhez képest hatalmas, 28%-os növekedést jelent. A repülőtér csúcsnapokon több mint 53 000 utast kezel, amit a több mint 40 európai városból induló közvetlen járatok is elősegítenek. A több járat több turistát jelent, a több turista pedig több bérleti bevételt. Az Egyiptomi Turisztikai Szövetség adatai szerint már az első tíz hónapban is rekordszámú, 15,6 millió látogató érkezett. A Vörös-tenger térsége virágzik, és az ingatlanárak is emelkednek.
De itt van a bökkenő: nem minden terület részesül egyformán az előnyökből. Ha rosszul választasz, akár éveket is várhatsz a megtérülésre. Ha viszont jól választasz, egyes szegmensekben akár 15%-os éves érték növekedést is tapasztalhatsz, ráadásul olyan bérleti hozamokkal, amelyek az európai ingatlantulajdonosokat sírásra késztetik (a tényleges befektetési megtérülési adatokat itt részletezzük). A Knight Frank 2025-ös globális vagyonjelentése szerint a Vörös-tenger partvidéke Észak-Afrika leggyorsabban növekvő luxusingatlan-piaca, és Sahl Hasheesh vezeti a rangsort.
Gyors területi összehasonlító táblázat
| Terület | Négyzetméterenkénti ár (USD) | Egy hálószobás lakások jellemző ára | Legalkalmasabb | Nettó bérleti hozam |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | $300 – $500 | 25 000–35 000 dollár | Hosszú távú bérlés, kedvező árú | 6% – 8% |
| El Kawther | $500 – $700 | 35 000–45 000 dollár | Külföldiek hosszú távú tartózkodása | 5% – 7% |
| Mamsha sétány | $800 – $1,400 | 70 000–100 000 dollár | Rövid távú Airbnb-szállás | 8% – 10%+ |
| Sahl Hasheesh (szárazföld) | $900 – $1,400 | 70 000–90 000 dollár | Tőkenövekedés | 4% – 6% |
| Sahl Hasheesh (tengerpart) | $1,800 – $2,400 | 120 000–150 000 dollár | Luxus, elismerés | 5% – 8% |
| El Gouna | $1,200 – $2,000+ | 80 000–120 000 dollár | Életmód, élet | 5% – 7% |
| Makadi-öböl | $700 – $1,200 | 40 000–60 000 dollár | Csendes üdülőhely, családok számára | 6% – 8% |
Területenként: Részletes elemzés
Al Ahyaa A kedvező árú szállás bajnoka (Észak-Hurghada)
Olcsó. Funkcionális. Nagy a bérleti kereslet. Al Ahyaa-ban él a legtöbb helyi egyiptomi, és egyre több költségtudatos külföldi is. Észak-Hurghadában található, El Gouna közelében – körülbelül 13,5 km-re El Gounától és 25,5 km-re a repülőtértől. A környéken magán üdülőhelyek strandjai és fizetős napközbeni strandok egyaránt megtalálhatók, a partvidék pedig népszerű a kitesurfösök körében.
Négyzetméterenkénti ár (2025): Az árak általában 36 650–39 600 EGP/m² között mozognak. Egy megfelelő két hálószobás lakás (kb. 100 négyzetméter) ára 25 000–40 000 dollár. Egy hálószobás lakás? Ha szerencséd van, akár 15 000 dollárért is. A jelenleg eladó lakások teljes listáját és a valós árakat a témának szentelt útmutatónkban találod.
Leginkább hosszú távú bérbeadásra alkalmas helyi lakosok és költségtudatos külföldiek számára. Ismerek egy német ügyfelet, aki itt három lakást vásárolt, egyenként körülbelül 25 ezer dollárért. A költségek levonása után körülbelül 8%-os nettó hozamot ér el. Ez egy stabil, unalmas, de megbízható hozam.
Hátrányok? Régebbi épületek. Utcai zaj. A parkolás néha fejtörést okozhat. Néhány utca elárasztódik, ha esik – ritkán fordul elő, de bosszantó. De ilyen árak mellett nem lehet túl sokat panaszkodni.
Iskolák és üzletek: A környéken a Smart City International School (SCIS) működik, amely amerikai és egyiptomi tantervi irányzatokat kínál, továbbá a Hurghada-i Nemzetközi Francia Iskola (francia tanterv) és a Hurghada-i Hivatalos Integrált Nyelviskola (HOILS). A Bestway Supermarket (Al Ahyaa fiók) egy helyi, kiemelt jelentőségű élelmiszerbolt, amely házhozszállítási lehetőséget is kínál.
El Kawther Közepes és kissé magasabb
Itt él sok európai külföldi. Közelebb van a szupermarketekhez, a kórházakhoz és a Mamsha sétányhoz. Nincs kerítéssel körülvéve, de rendezettebbnek tűnik, mint Al Ahyaa.
Négyzetméterenkénti ár (2025): 25 000 – 35 000 EGP (500 – 700 USD). Egy hálószobás lakás ára 35 000 – 45 000 USD lehet. A két hálószobás lakás ára 50 000 – 70 000 dollár.
Jobb építészeti színvonalú, mint Al Ahyaa. Csendesebb utcák. A helyi kávézóban több angolul és németül beszélő vendég. De még mindig nem zárt lakópark számolni kell az utcai zajjal és az alkalmanként kóborló kutyákkal.
Mamsha sétány Rövid távú aranybánya
Ez az új vízparti sétány. Kávézók, éttermek és tengerre néző lakások. A turisták imádják. A befektetők imádják. Gondoljunk rá úgy, mint a tengerparti „új belvárosra”.
Négyzetméterenkénti ár (2026): 40 000 – 70 000 EGP (800 – 1 400 USD). A stúdiólakások ára 50 000 USD-tól kezdődik. Az egy hálószobás lakások ára 70 000 – 100 000 USD.
Leginkább rövid távú Airbnb-kölcsönzésre alkalmas. Éjszakai árak télen 50–90 dollár között mozognak. Van ott egy stúdiólakásom, amely az üzemeltetési díjak levonása után évente körülbelül 12 ezer dollár nettó bevételt hoz. Ez 17%-os bruttó hozamot jelent egyáltalán nem rossz. De nyáron? Gyenge a forgalom. Nagyon gyenge. Júliusban akár 30%-os kihasználtságra is számíthat. Ennek megfelelően tervezd meg a pénzforgalmadat. A rövid távú bérbeadás hozamainak részletesebb elemzéséhez tekintsd meg teljes ROI-elemzésünket.
Sahl Hasheesh Prémium és elismerés
Ez a város déli részén található prémium környék. Zárt, tiszta és gondosan karbantartott terület. Egy átfogóan megtervezett üdülőtelepülésről van szó. Ez a környék vezető szerepet tölt be a Vörös-tengeri luxuslakás-piacon.
Négyzetméterenkénti ár (belföldön): 45 000 – 70 000 EGP (900 – 1 400 USD). Egy hálószobás lakás 70 000 USD-tól. Két hálószobás lakás 100 000 USD-tól.
Tengerparti ingatlanok: 90 000 – 120 000 EGP (1 800 – 2 400 USD). Egy hálószobás lakások 120 000 USD-tól, két hálószobásak 160 000 USD-tól.
A tőkenövekedés erőteljes. Láttam már, hogy az ingatlanok értéke tíz év alatt megduplázódott. Csak 2025 első félévében a tengerparti ingatlanok értéke évről évre 8–12%-kal emelkedett. Egy brit befektető, akivel beszéltem, 2021 elején vásárolt egy tengerparti villát, és mindössze két év alatt 40%-os érték növekedést tapasztalt.
Bérleti hozam? Alacsonyabb. Talán 5–8% nettó a tengerparti ingatlanoknál, 4–6% a belföldi ingatlanoknál. Itt az érték növekedése miatt vásárolnak, nem a bevétel miatt. Más a cél, más a terület.
A legjobb ingatlanfejlesztések: Veranda by Inertia Hurghadától 25 km-re délre található, árak 4,4 millió EGP-tól, 15%-os előleg, 0%-os kamat 6 éven át. A projekt 130 000 négyzetméteren 318 lakóegységet kínál, köztük stúdiókat, nyaralókat és villákat.
El Gouna – Az életminőség fontosabb, mint a hozam
El Gouna önálló város. Iskolák, kórház, kikötő mindez a kapukon belül található. Hurghada repülőterétől 25 km-re északra található. El Gounát gyakran „Egyiptom Velencéjének” nevezik. Virágzó nemzetközi közösséggé fejlődött, villákkal, lakásokkal, kikötőkkel, iskolákkal és egészségügyi ellátással ez teszi Egyiptom egyik legvonzóbb célpontjává a külföldiek és az ingatlanvásárlók számára.
Négyzetméterenkénti ár: 60 000 – 100 000+ EGP (1 200 – 2 000+ USD). Egy hálószobás lakás 80 000 dollártól, két hálószobás lakás 120 000 dollártól. Egy egy hálószobás lakás bérleti díja havonta 600–900 USD lehet, míg a kertesházak bérleti díja méretüktől és elhelyezkedésüktől függően havonta 1 500–3 000 USD-ig terjedhet.
Gyönyörű hely. Nagyon biztonságos. Az autóm véletlenül két napig nyitva maradt. Semmi sem történt. Az újraértékesítés azonban lassabban halad, mivel a belépési ár magas. A város területének körülbelül 58%-a már beépített vagy építés alatt áll. Az átlagos eladási árak 2025 első negyedévében az előző év azonos időszakához képest megdöbbentő 56%-kal emelkedtek. El Gouna 2024-ben összesen 12,4 milliárd egyiptomi font (249 millió dollár) értékű ingatlaneladást regisztrált, ami 63,8%-os növekedést jelent az előző évhez képest.
Csak akkor ajánlanám, ha valóban egy teljes körűen gondoskodott életmódot szeretnél. Ez nem pusztán befektetési lehetőség.
Makadi-öböl alternatív családi üdülőhely
Még délebbre. Csendesebb. Családbarát. Több szervezett utazó, mint önálló utazó.
Négyzetméterenkénti ár (2025): 35 000 – 60 000 EGP (700 – 1 200 USD). Egy hálószobás lakás 40 000 USD-tól, két hálószobás lakás 60 000 USD-tól.
Hurghada központjába autóval lehet eljutni (kb. 30 perc). De ha kedveli az üdülőhelyi életmódot a Sahl Hasheesh-i árak nélkül, akkor ez a megoldás megfelelő lehet. A Siyal Makadi Heights egy kiemelt projekt; 78 méterrel a tengerszint felett helyezkedik el, és az építkezés a telek mindössze 12%-ára korlátozódik. A lakások 10%-os előleg és 7 éves részletfizetés mellett vásárolhatók meg.
A végső döntés meghozatala
Ne siess! Először látogasd meg a helyet még akkor is, ha később távolról szeretnél vásárolni. Egy kétnapos kirándulás Hurghadába két évnyi megbánástól kímélhet meg. Sétálj végig a Mamsha-n naplementekor! Igyál meg egy kávét Sahl Hasheeshben! Hajts át Al Ahyaán! Győződj meg saját szemeddel a különbségről! Vegyen igénybe egy helyi ügyvédet, akit közvetlenül fizet – teljes jogi útmutatónk elmagyarázza a vásárlási folyamatot. Ne az eladó által ajánlottat. Ne az unokatestvére barátját. Hanem egy igazi ügyvédet, akinek igazi irodája van. Őrizzen meg minden banki bizonylatot. SWIFT-másolatokat, átutalási visszaigazolásokat, mindent. Szüksége lesz rájuk a közjegyzőnél és a tartózkodási engedély kérelmezésekor.
Ha szeretnéd, hogy személyesen végigvezesselek ezeken a lépéseken, egyszerűen vedd fel velünk a kapcsolatot a The Horizon Real Estate-en keresztül. Az első konzultáció ingyenes. James vagyok – mindenkinek válaszolok, még azoknak is, akik 10 000 dolláros tengerparti ingatlanajánlatokat hirdető linkeket küldenek nekem.
Ha részletesebben szeretne tájékozódni, olvassa el teljes útmutatóinkat a hurghadai ingatlanpiacról, az eladó lakásokról, a befektetési hozamokról és a jogi eljárásról.
A szerzőről: A cikket James Wilson, a The Horizon Real Estate Hurghada vezető ingatlan-tanácsadója írta. 13 éve segíti a külföldi vásárlókat abban, hogy biztonságosan fektessenek be a Vörös-tenger partján.
A szerzőről: Mohamed Kandil, vezető ingatlan-tanácsadó a The Horizon Real Estate Hurghada cégnél. 13 éve segíti a külföldi vásárlókat abban, hogy biztonságosan fektessenek be a Vörös-tenger partján.
Sahl Hasheesh, El Gouna, a Mamsha Promenade, El Kawther és Al Ahyaa a legnépszerűbb választások.
Sahl Hasheesh: A legjobb választás luxus tengerparti ingatlanokhoz és tőkenövekedéshez.
El Gouna: Biztonságos, teljesen integrált város stabil hozamokkal.
Mamsha Promenade: Magas rövid távú bérleti jövedelem (Airbnb).
El Kawther / Al Ahyaa: Kiváló választás a költséghatékony hosszú távú bérbeadáshoz.
A befektetők a magas értéknövekedés miatt választják Sahl Hasheesh-t, míg El Gouna kiegyensúlyozott életmódot és stabil hozamokat kínál.
Igen. Az egyiptomi jog (1996. évi 230. sz. törvény) lehetővé teszi a külföldiek számára, hogy legfeljebb két lakóingatlant birtokoljanak, amelyek egyenként nem haladhatják meg a 4 000 négyzetmétert. A jóváhagyott területek közé tartozik Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna, Makadi Bay és az Északi Part. Kötelező közjegyző által hitelesített adásvételi szerződést (zöld szerződés) használni, és a pénzátutalást bankon keresztül (SWIFT) kell lebonyolítani. Mindig vegyen igénybe független ügyvédet.
Határozza meg a költségkeretét és a célját (befektetés, állandó lakóhely, nyaraló).
Válassza ki a céljainak megfelelő területet.
Keressen ingatlanhirdetéseket megbízható ingatlanügynökökön vagy online portálokon keresztül.
Végezzen átvilágítást – az ügyvéd ellenőrzi a tulajdonjogot, az adósságokat és a jogi státuszt.
Írjon alá előzetes foglalási szerződést (visszatérítendő letét).
Készítse el és írja alá a végleges „zöld szerződést” közjegyző előtt.
Utalja át a fennmaradó összeget SWIFT-en keresztül (minden bizonylatot őrizzen meg).
Jegyeztesse be a szerződést (nem kötelező, de ajánlott).
A helyi ügyvéddel való együttműködés biztosítja a biztonságos és zökkenőmentes folyamatot.
Az éves nettó bérleti hozamok a stratégiától függően változnak:
Rövid távú (Airbnb): 8–12% (stúdiók és egy hálószobás lakások Mamsha vagy Sahl Hasheesh közelében).
Hosszú távú (éves bérleti szerződés): 5–7% (El Kawther, Al Ahyaa).
Luxusvillák (tengerparti): 4–6% (főként az érték növekedésére fókuszálva).
Az Airbnb-ből származó hozamok a téli csúcsidőszakban elérhetik a 17%-os bruttó értéket, de nyáron a kihasználtság jelentősen csökken.
Az ingatlanár mellett további 5–6%-ot kell betervezni a következőkre:
Közjegyzői díjak: a szerződés értékének 0,5–1%-a.
Ügyvédi díjak: 3 000–5 000 EGP (60–100 USD).
Közműcsatlakozási kauciók: 2 000–5 000 EGP (egyszeri).
Karbantartási díjak (CAM): 400–1 500 EGP/m²/év (lakóparkok).
Ügynöki jutalék: általában az eladó fizeti, de ezt érdemes megerősíteni.
Aláírás előtt mindig kérjen teljes költségkimutatást.
Igen. Ha az ingatlan értéke (vásárlási ár) 100 000 dollár vagy annál több, akkor egyéves, meghosszabbítható tartózkodási engedélyt igényelhet magának, házastársának és 18 év alatti eltartott gyermekeinek. Ehhez szüksége van a közjegyző által hitelesített zöld szerződésre, a külföldi pénzeszközöket igazoló SWIFT-nyugtákra, a származási országából származó erkölcsi bizonyítványra, valamint orvosi vizsgálati eredményekre.
Soha ne fizessen készpénzzel – mindig banki átutalást (SWIFT) használjon.
Vegyünk igénybe független ügyvédet – ne az eladó által ajánlottat.
Ellenőrizze a tulajdonjogi okiratot, és győződjön meg arról, hogy nincs-e rajta zálogjog vagy kifizetetlen karbantartási díj.
Személyesen látogassa meg az ingatlant, vagy küldjön egy megbízható képviselőt.
Ha zárt lakóparkban vásárol, olvassa el a CC&R-t (Covenants, Conditions & Restrictions, azaz a tulajdonosi szabályzatot) – egyesek korlátozzák a rövid távú bérbeadást.
Ha egy ajánlat túl jónak tűnik (pl. tengerparti villa 20 ezer dollárért), az szinte biztosan csalás.
Az idegenforgalom ösztönzi a rövid távú bérleti keresletet és támogatja az árak emelkedését. A kormány 35 milliárd dolláros Ras El Hekma-megállapodása és az új repülőtéri bővítések erősítik a bizalmat. A gázleletek vonzzák a befektetéseket és munkahelyeket teremtenek, növelve ezzel a lakáskeresletet. A felújított utak, a Mamsha sétány és az új szállodák emelik az ingatlanok értékét a környező területeken. Ezek a tényezők teszik Hurghadát Észak-Afrika egyik leggyorsabban növekvő ingatlanpiacává.
A tervrajzi ingatlanvásárlás jövedelmező lehet (0%-os részletfizetés, alacsonyabb belépési ár), de nagyobb kockázattal jár. Csak olyan jól ismert, bevált hírű fejlesztőktől vásároljon (Orascom, Inertia, Palm Hills). Látogassa meg a korábbi projekteket. Ragaszkodjon bankgaranciához vagy letéti számlához az előleg befizetéséhez. Ellenőrizze az átadási határidőket és a késedelemre vonatkozó büntetőkikötéseket. A már átadott (beköltözésre kész) lakások biztonságosabbak az első lakásvásárlók számára.
A megbízható ügynökségek közé tartoznak:
The Horizon Real Estate (külföldi vásárlókra specializálódott).
PM Hurghada (rövid távú bérbeadás kezelése).
Seaside Rentals (Airbnb-re specializálódott).
Bestway Real Estate (jó értékelésekkel rendelkező helyi ügynökség).
Mindig olyan ügynökségeket válasszon, amelyek rendelkeznek fizikai irodával, átlátható szerződésekkel és angolul beszélő személyzettel. Kérjen referenciákat más külföldi tulajdonosoktól.
11. Melyik területek a legalkalmasabbak állandó lakhatásra és magas életminőségre?
El Gouna: a legbiztonságosabb, legteljesebb szolgáltatást nyújtó város (iskolák, kórház, kikötő, éttermek).
El Kawther: központi elhelyezkedésű, gyalogosan bejárható, nemzetközi iskolák és klinikák közelében.
Sahl Hasheesh (belső területi lakóparkok): csendes, biztonságos, üdülőhelyi életmód.
Makadi Bay: békés, családbarát, alacsonyabb költségek.
Teljes idejű külföldi letelepedéshez El Gouna és El Kawther a leginkább ajánlott helyek.
Lakás: megfizethető, rugalmas, kiváló bérleti jövedelemre. Alkalmas egyedülállóknak, pároknak vagy kis családoknak.
Villa: magánjellegű, tágas, kerttel és gyakran saját medencével. Ideális nagycsaládosok vagy luxusingatlanokat keresők számára.
Turisztikai faház: üdülőtelepen található, közös medencékkel/stranddal, kiválóan alkalmas nyaralásra és rövid távú bérbeadásra.
Válasszon a költségvetése, a helyigénye és a befektetési stratégiája (hozam vs. érték növekedés) alapján.
Join The Discussion