Eladtam már ingatlanokat mind a Marina, mind a Mamsha környékén. Valójában mindkét helyen több tucatot. És minden héten ugyanazt a kérdést teszik fel nekem: „Mido, a régi Marina közelében vagy az új Mamsha sétányon vegyek ingatlant?”
Mindkettő turisztikai vonzerővel bír. Mindkettő komoly rövid távú bérbeadási lehetőségeket kínál. De nem egyformák. A Marina már régóta működik, csendesebb, és valódi hajókikötővel rendelkezik. A Mamsha újabb, élénkebb, és nagy a gyalogos forgalom. Ez az útmutató közvetlenül összehasonlítja őket – az árakat, a bérleti jövedelmet, a kihasználtságot, az érték növekedését és az életstílust –, így Ön a saját céljai alapján dönthet.
Helyszín és hangulat – két különböző világ
A régebbi Hurghada Marina a városközpont és a tenger között fekszik, közvetlenül a modern Mamsha-tól délre. Fejlesztése főként a 2000-es évek elején zajlott. Itt egy aktív kikötő található, ahol tucatnyi jacht horgonyoz, emellett tengeri éttermek, ajándékboltok és egy nyugodt hangulat jellemzi a helyet. Éjszaka békés a hangulat – csak a víz csobbanását és néha egy-egy hajómotor zúgását hallani.
Ezzel szemben a Mamsha Promenade egy 2 km hosszú sétány, amelyet 2018 körül adtak át. Modern kávézók, fagylaltozók, gyümölcslébárok és lakótornyok sorakoznak mentén. Napnyugta után késő estig turisták, külföldiek és családok tömkelege tölti meg. Külső hangszórókból zene szól. Az utcai árusok pörkölt diót és kukoricacsöveket árulnak. A hangulat élénk, néha zajos.
Ha nyugodt, szinte mediterrán hangulatú kikötőt keresel, válaszd a Marinát. Ha pedig élénk hangulatot és maximális láthatóságot szeretnél, válaszd a Mamsha-t. A területek átfogóbb áttekintéséhez nézd meg teljes terület-összehasonlító útmutatónkat.
Ár-összehasonlítás – Melyik a drágább?
Történelmileg a Marina volt a legnépszerűbb lakóövezet. De a Mamsha felzárkózott – sőt, egyes esetekben még meg is haladta azt. A Mamsha újabb toronyházaiban magasabb négyzetméterenkénti árakat kérnek, mint a Marina legtöbb lakásában, kivéve a Marina legkeresettebb, tengerparti lakásait.
| Ingatlan típusa | Marina (USD) | Mamsha (USD) | Ítélet |
|---|---|---|---|
| Stúdió | 40 000–60 000 dollár | 50 000–80 000 dollár | A Mamsha drágább |
| 1 hálószobás | 55 000–85 000 dollár | 70 000–110 000 dollár | A Mamsha drágább |
| 2 hálószobás | 80 000–130 000 dollár | 100 000–160 000 dollár | A Mamsha drágább |
| Penthouse / Duplex | 150 000–250 000 dollár | 180 000–300 000 dollár | A Mamsha drágább |
A helyzet a következő: a Marina hasonló lakásokra valamivel alacsonyabb vételárat kínál. Ugyanakkor a Marina egyes lakásai közvetlen kilátást nyújtanak a tengerre, és hajókikötőhöz is hozzáférést biztosítanak – ezek az ingatlanok akár ugyanolyan drágák is lehetnek, mint a Mamsha bármelyik lakása. A befektetés megtérülésének teljes áttekintéséhez olvassa el befektetési hozamokról szóló útmutatónkat.
Bérleti jövedelem – Melyik területen lehet több pénzt keresni?
Mindkét térség a rövid távú turisztikai bérbeadásokból él. A bérbeadási helyzet azonban eltérő.
Marina – Állandó, kissé alacsonyabb éjszakai árak
A Marina környéki apartmanok azokat a turistákat vonzzák, akik éttermek és hajókirándulások közelében szeretnének szállást találni. A vendégkör kissé idősebb – családok, párok, nyugdíjasok. Az éjszakai árak stabilak, de nem kiugróan magasak. Egy jól berendezett, egy hálószobás lakás a Marina közelében télen éjszakánként 60–90 dollárért bérelhető. A kihasználtság október és április között 65–75% körül mozog, nyáron pedig 40–50%-ra csökken.
A kezelési költségek utáni nettó hozam (15–20%) általában a stúdiók esetében 6–9%, az egy hálószobás lakásoknál 5–8%, a két hálószobás lakásoknál pedig 4–7% között mozog. A Marina előnye a stabilitás – a nyár nem jelent teljesen holtszezont, mivel egyes vendégek a nyugodtabb légkört részesítik előnyben.
Mamsha – Magasabb csúcsok, mélyebb völgyek
A Mamsha fiatalabb, energikusabb közönséget vonz – digitális nomádokat, párokat, csoportokat. Az éjszakai árak magasabbak: télen 80–120 dollár egy egyszemélyes szobáért. Decembertől márciusig a kihasználtság elérheti a 80–90%-ot. A nyár azonban kegyetlen – a Mamsha számos szálláshelyén a kihasználtság 25–35% között mozog, és az éjszakai árak 30–50 dollárra csökkennek.
A Mamsha-i ingatlanok nettó hozama a stúdiólakások esetében 8–12%, az egy hálószobás lakásoknál 7–11%, a két hálószobás lakásoknál pedig 6–10% – ezek az adatok azonban abból indulnak ki, hogy túléred a nyári hónapokat. Ha nem tudsz megbirkózni a szezonális ingadozásokkal, akkor a Marina lehet a jobb választás.
| Marina | Mamsha | |
|---|---|---|
| Legmagasabb éjszakai ár (1 hálószobás) | $60‑$90 | $80‑$120 |
| Téli kihasználtság | 65‑75% | 75‑85% |
| Nyári kihasználtság | 40‑50% | 25‑35% |
| Nettó hozam (1 hálószobás) | 5‑8% | 7‑11% |
Ha részletesebben szeretne megismerkedni a rövid távú bérbeadás kezelésével, olvassa el ingatlankezelési útmutatónkat.
Tőkeérték-növekedés – Melyik nőtt jobban?
Az elmúlt öt évben a Mamsha negyedben magasabb százalékos érték növekedés volt tapasztalható – évente körülbelül 10–15% –, amit az új építkezések és a növekvő turistaforgalom ösztönzött. A Marina negyedben a növekedés lassabb volt, évente körülbelül 5–8%, de ez egy érettebb piac.
A jövőre nézve a Mamsha továbbra is felülmúlhatja a Marinát, mivel ott továbbra is új projektek (szállodák, lakótornyok) valósulnak meg. A Marina területén viszont a beépítés már nagyrészt befejeződött, így a jövőbeli érték növekedését az infláció és az idegenforgalmi kereslet fogja meghatározni, nem pedig az új kínálat.
Ha növekedésorientált befektető vagy, a Mamsha még mindig tartogat emelkedési potenciált. Ha inkább a stabilitást és az alacsonyabb belépési árakat részesíted előnyben, akkor a Marina vonzó választás. Ha történelmi áttekintésre van szükséged, olvasd el időzítési útmutatónkat.
Az épületek minősége és felszereltsége – a régi varázs kontra a modern csillogás
A Marina épületeinek többsége 2000 és 2010 között épült. Az épületek szerkezete szilárd, de néhányuk felújításra szorul – régi ablakok, elavult konyhák, helyenként vízvezeték-problémák. Néhányban medence és kis edzőterem is található. A közüzemi díjak mérsékeltek (havi 300–600 EGP egy két hálószobás lakás esetében).
A Mamsha-épületek újabbak (többségük 2015 után épült). Modern kivitelezésűek, dupla üvegezésű ablakokkal, központi légkondicionálóval rendelkeznek, és gyakran tetőtéri medencével vagy edzőteremmel is bírnak. A közüzemi díjak magasabbak (havi 400–800 EGP), de cserébe több kényelmi szolgáltatást kap az ember. A zajszigetelés általában jobb az újabb Mamsha-toronyházakban.
Ha a modern kivitelezést értékeli, és hajlandó többet fizetni érte, akkor a Mamsha a nyertes. Ha viszont olyan befektető, aki szívesen vesz részt a munkában, és hajlandó felújítani az ingatlant, akkor a Marina kínál kedvező befektetési lehetőségeket.
Zaj, parkolás és gyakorlati szempontok
A zajszint jelentősen eltér. A Marina 22 óra után viszonylag csendes. A Mamsha viszont éjfélig zajos lehet, különösen hétvégén – utcazenészek, kiabálás, alkalmi autódudálás. Azok, akik könnyen felébrednek, kerüljék a sétányra néző szállásokat. Egy háztömbnyire beljebb már csendesebb.
Mindkét területen problémát jelent a parkolás. A Marina-ban van néhány, a lakók számára fenntartott parkolóhely, de ezek száma korlátozott. A Mamsha-ban szinte egyáltalán nincs parkolóhely – a vendégek és a tulajdonosok taxikra és fuvarfoglaló alkalmazásokra támaszkodnak. Ha saját autóval érkezik, vegye figyelembe a parkolási nehézségeket.
Átértékesítés és likviditás – Melyiket könnyebb eladni?
A Mamsha-ban jelenleg nagyobb a vásárlói kereslet – mind a külföldi, mind az egyiptomi vásárlók részéről. Az újabb lakásokért magasabb árat kérnek. Az eladási idő rövidebb: a megfelelő áron kínált Mamsha-i lakások 2–5 hónapon belül elkelnek. A Marina piaca kisebb, de továbbra is aktív. Egy méltányos áron kínált Marina-i lakás eladásához 3–6 hónappal kell számolni.
A túl magas ár mindkét esetben hiba. Láttam már olyan ingatlanokat, amelyek évekig eladhatatlanok maradtak, mert a tulajdonos 2026-ban is ragaszkodott a 2022-es árhoz. Ha megfelelően árazod, el is kel.
Befektetési tanács – Melyik a legmegfelelőbb az Ön számára?
Válassza a Marina szállodát, ha:
- Csendesebb légkört és alacsonyabb belépési árakat szeretnél.
- Ön inkább az egész évben egyenletesebb kihasználtságot részesíti előnyben (kevesebb nyári visszaeséssel).
- Szereted a régebbi, jellegzetes épületeket (és hajlandó vagy felújítani őket).
- Van saját hajója, vagy könnyen szeretne hozzáférni a kikötői szolgáltatásokhoz.
Válaszd a Mamsha-t, ha:
- A lehető legnagyobb rövid távú bérleti jövedelmet szeretné elérni (és nem zavarja, ha a nyári hónapokban alacsonyabb a bevétel).
- Ön nagyra értékeli a modern építészeti megoldásokat és a kényelmi szolgáltatásokat.
- A fiatalabb, életmód-orientált turistákat célozzák meg.
- Úgy véli, hogy az új infrastruktúra folyamatos értéknövekedést eredményez.
Személy szerint a Marina terméket azoknak az ügyfeleknek ajánlottam, akik stabilitást és alacsonyabb kockázatot keresnek, a Mamsha terméket pedig azoknak, akik nagyobb kockázati toleranciával rendelkeznek, és agresszív cash flow-t szeretnének elérni. Egyik sem „jobb” – egyszerűen különböző eszközök különböző célok eléréséhez.
Hogyan segít a The Horizon Real Estate a választásban?
Nem részesítjük előnyben egyik területet sem a másikkal szemben. Valódi ingatlanokat és korábbi bérleti adatokat mutatunk be Önnek, és segítünk a hozamok modellezésében. Emellett kapcsolatban állunk az egyes területekre szakosodott ingatlankezelő cégekkel is. Szolgáltatásunk Ön számára ingyenes – a jutalékot az eladó fizeti.
Gyakran feltett kérdések
1. Melyik terület kínál jobb hosszú távú bérbeadási lehetőségeket?
A hosszú távú bérlés egyik helyen sem túl elterjedt – mindkettő turisztikai övezet. Hosszú távú bérléshez érdemes megnézni az Al Ahyaa vagy az El Kawther környékét (lásd útmutatónkat).
2. Szerezhetek-e tartózkodási engedélyt, ha ingatlant vásárolok a Marina vagy a Mamsha negyedben?
Igen, ha az ingatlan értéke legalább 100 ezer dollár. Számos két hálószobás és néhány egy hálószobás lakás is megfelel a feltételeknek. Kérjük, olvassa el a lakhatási útmutatónkat.
3. Biztonságos-e éjszaka egyedül sétálni a Mamsha-n?
Igen, jól meg van világítva és őrzik. A kikötő is biztonságos. Az apróbb lopások ritkák, de az ajtókat azért zárják be.
4. Várhatóak-e olyan új fejlemények, amelyek hatással lehetnek az árakra?
A Mamsha területén továbbra is új szállodák és lakótornyok épülnek. Ez tovább emelheti az árakat. A Marina területén az építkezések nagyrészt befejeződtek, így ott kevesebb az új kínálatból származó nyomás. A legfrissebb információkért kövesse az időzítési útmutatónkat.
5. Szükségem van-e ingatlankezelőre a rövid távú bérbeadáshoz bármelyik területen?
Nagyon ajánlott. A vendégforgalom nagy, ezért célszerű, ha a bejelentkezések és a vészhelyzetek kezelésére egy helyi személy áll rendelkezésre. Tekintse meg megbízható ingatlankezelőink listáját!
6. Melyik környék a legalkalmasabb egy olyan nyaralóhoz, amelyet magam is használni fogok?
Ha fiatal vagy és az éjszakai életet keresed, akkor Mamsha a megfelelő hely. Ha idősebb vagy, vagy családdal utazol, a Marina nyugodtabb hangulata kellemesebb pihenést nyújt.
7. Mi a helyzet a szolgáltatási díjakkal – jelentősen csökkentik-e a hozamot?
A Mamsha-ban magasabbak a díjak (400–800 EGP/hónap), de több kényelmi szolgáltatást kínálnak. A Marina-ban alacsonyabbak a díjak (300–600 EGP/hónap). Mindkettő a bérleti jövedelemhez viszonyítva megfizethető.
8. Melyik területről nyílik szebb kilátás a vízre?
A Marina épületéből közvetlen kilátás nyílik a tengerre és a hajókra. A Mamsha épületéből is látható a tenger, de egyes lakások nem a nyílt vízre, hanem a sétányra néznek. Ellenőrizze az épület tájolását.
A teljes áttekintéshez olvassa el fő vásárlói útmutatónkat, a területek összehasonlítását és a Mamsha-ról szóló részletes útmutatónkat.
A szerzőről: A cikket Mido Kandil, a The Horizon Real Estate Hurghada vezető ingatlan-tanácsadója írta. 13 éve segíti a külföldi vásárlókat az ideális Vörös-tengeri befektetési lehetőség kiválasztásában.
Join The Discussion