A legjobb időpont ingatlanvásárlásra Hurghadában Az őszinte igazság (bármikor jó, de minél hamarabb, annál jobb)
Folyamatosan ugyanazt a kérdést hallom: „Várjak a télre? Nyáron csökkennek az árak? A ramadán után jobb?” A legtöbb vásárló azt feltételezi, hogy Hurghada is az európai üdülőhelyekhez hasonló szezonális mintákat követ. Úgy gondolják, hogy ki tudják választani a megfelelő időpontot, és így kedvezményt szerezhetnek.
Itt van, mi történik valójában –és ez talán meglep majd téged.
A meglepő igazság: nincs olyan, hogy „rossz” időszak a vásárlásra
Hurghadában az ingatlanárak nyáron sem csökkennek. Az ünnepek után sem zuhannak le. Miért? Mert a kereslet állandó. Az egyiptomi Állami Hírszolgálat adatai szerint Egyiptom 2025-ben közel 19 millió turistát fogadott, ami 21%-os növekedést jelent az előző évhez képest. Ez a folyamatos látogatóáramlás egész évben erős bérleti keresletet biztosít. A befektetők pedig mindig keresnek lehetőségeket.
| Ha vársz… | Becsült áremelkedés | Elmaradt bérleti bevétel (kb.) |
|---|---|---|
| 3 hónap | 4.5% – 6% | $500 – $1,000 |
| 6 hónap | 9% – 12% | $1,000 – $2,500 |
| 12 hónap | 18% – 24% | $2,000 – $5,000 |
A piaci adatok szerint az elmúlt két évben a hurghadai ingatlanárak havonta átlagosan 1,5–2%-kal emelkedtek. Ez azt jelenti, hogy ha három hónapot vársz, hogy „megtaláld a tökéletes időpontot”, akkor ugyanazért az ingatlanért akár 5%-kal többet is fizethetsz. A várakozás pénzbe kerül.
Miért nem feltétlenül jobb a „tél”?
Egyes ingatlanügynökök azt tanácsolják, hogy télen (november–február) vásároljon, mert akkor szép az idő, és a vásárlók aktívak. Igaz, ilyenkor több a látogató. De az eladók is tudják ezt ezért magasabb árat kérnek. Nyáron a kevesebb vásárló kevesebb versenyt jelent, és egyes elszánt eladók hajlandóak lehetnek rugalmasabban tárgyalni.
Láttam már olyan ügyfeleket, akik júliusban és augusztusban fantasztikus üzleteket kötöttek. Nem azért, mert csökkentek az árak, hanem mert az volt az egyetlen ajánlat, ami szóba jöhetett. Tehát a „legjobb” időpont az, amikor megtalálod a megfelelő ingatlant – nem pedig egy naptári dátum.
Valódi ügyfélpélda: Sikeres nyári vásárlás
Egy svéd ügyfél júniusban a nyári hőség csúcspontján kereste meg. Attól tartott, hogy „rossz időpont” lenne. Három lakást mutattam neki. Az egyik eladó el akart költözni Egyiptomból, és gyors eladást szeretett volna. Keményen alkudtunk, és végül 45 ezer dollárért vett egy két hálószobás lakást El Kawtherben – körülbelül 8 ezer dollárral a piaci ár alatt. Ez az üzlet télen, amikor több vevő verseng egymással, nem jött volna létre. Tehát néha a legjobb időpont az, amikor megjelenik egy elszánt eladó, nem pedig egy naptári hónap.
A valódi tényező: az árfolyam-ingadozások
Itt van egy meglepetés, amit a legtöbb vásárló nem vesz figyelembe: az egyiptomi font árfolyama ingadozik. Az Egyiptomi Központi Bank korábbi árfolyamadatai szerint azok a devizában fizető vásárlók, akik jelentős leértékelődések előtt vásároltak ingatlant, akár 30%-os effektív árcsökkenést is tapasztaltak, ha az árat USD-ben vagy EUR-ban számították. Ha USD-ben vagy EUR-ban vásárol, a vásárlóereje változhat. A múltbeli tapasztalatok szerint a korai vásárlás védte a külföldi vásárlókat a valuta leértékelődése ellen.
Például egy stúdió, amelynek ára januárban 2 millió EGP volt, az akkori árfolyamon körülbelül 40 000 dollárnak felelt meg. Hat hónappal később, egy kis leértékelődés után, ugyanaz a stúdió EGP-ben talán 2,2 millióba kerül de dollárban kifejezve még mindig körülbelül 40 000 dollárba kerül, mert az árfolyam megváltozott. Tehát az „időzítés” nem annyira számít, mint maga a vásárlási döntés.
A fejlesztői kedvezmények véletlenszerűek, nem pedig szezonálisak
Egyes fejlesztők bizonyos események alkalmával (pl. a Cityscape kiállításon, a cég évfordulóján) korlátozott idejű kedvezményeket kínálnak. Ezek nem kötődnek az évszakokhoz. Ügyfeleink számára nyomon követjük ezeket az ajánlatokat. Ha a „nyári leárazásra” vár, előfordulhat, hogy lemarad egy tavaszi, kedvezőbb akcióról.
Éppen ezért fontos, hogy egy tapasztalt helyi ingatlanügynökkel (mint mi) működjön együtt – mi tudjuk, melyik fejlesztő kínál jelenleg rugalmas fizetési feltételeket vagy kedvezményes árakat, függetlenül attól, hogy éppen melyik hónap van.
Vannak olyan vásárlók, akik még ennél is tovább mennek – nem csupán egy szezont várnak ki, hanem egy globális összeomlást. Hadd magyarázzam el, miért nem működik ez a stratégia szinte soha Hurghadában.
Miért veszteséges stratégia a „piaci összeomlásra” várni?
Egyes vásárlók kivárnak, abban a reményben, hogy egy globális visszaesés le fogja nyomni az árakat. Már többször is láttam, hogy ez a stratégia kudarcot vallott. Még a 2020-as világjárvány idején is csak rövid ideig – talán 5%-kal – csökkentek a hurghadai árak, majd hat hónapon belül visszatértek a válság előtti szintre. A Zawya egyik jelentése szerint az egyiptomi ingatlanpiac folyamatosan rugalmasságot mutat, a fejlesztők még globális visszaesések idején is erős értékesítési eredményeket értek el. Ma ugyanazok az ingatlanok 25–30%-kal drágábbak. Azok, akik az árak összeomlására vártak, teljesen lekésték a lehetőséget.
Az egyiptomi ingatlanpiacot a külföldről érkező keményvaluta-kereslet hajtja. Ez a kereslet recesszió idején sem szűnik meg – sőt, akár növekedhet is, mivel a befektetők stabil befektetési lehetőségeket keresnek saját országukon kívül. Tehát ha nincs kristálygömböd, az összeomlásra való spekulálás puszta szerencsejáték. Azonban ha készen állsz rá, a vásárlás már befektetésnek számít.
A „bérleti jövedelemkiesés” kalkulátor: Mennyibe kerül valójában a késedelem?
Nézzük meg a várakozás pénzügyi következményeit! Tegyük fel, hogy találsz egy stúdiót, amelynek nettó bérleti díja havi 500 dollár. Ha három hónappal elhalasztod a vásárlást, 1 500 dollár bérleti bevételtől esel el. Az Airbtics adatai szerint a hurghadai rövid távú bérbeadások éves medián bevétele 538 000 EGP (11 200 dollár), ami rávilágít arra, hogy mennyibe kerül valójában egy olyan vásárlás elhalasztása, amely hasonló bevételt hozhatna. Ha az árak havonta 2%-kal emelkednek (óvatos becslés), egy 60 000 dolláros stúdió három hónap múlva 63 600 dollárba kerül. Ez 3 600 dollár többlet a vételárban, plusz 1 500 dollár elmaradt bérleti díj = összesen 5 100 dollár várakozási költség.
Ha ezt megszorozzuk hat hónapos vagy egyéves várakozási idővel, az összeg már jelentős lesz. Voltak olyan ügyfeleim, akik „csak néhány héttel” halasztották el a vásárlást, és végül 10 000 dollárral többet fizettek az árfolyamváltozás vagy egy hirtelen árkiigazítás miatt. A következtetés egyszerű: a legjobb időpont a vásárlásra most van. Nem az évszak miatt, hanem azért, mert minden nap, amit vársz, a jövőbeli éned többet fizet.
Szóval, mikor van a legjobb időpont? Az őszinte válasz
A legjobb időpont ingatlanvásárlásra Hurghadában az, amikor már anyagilag készen állsz rá, és találtál egy olyan ingatlant, amely megfelel az elvárásaidnak. Nincs konkrét hónap. Nem is egy nyaralás után. Ugyanis minden hónap, amit vársz, az árak emelkednek, és te potenciális bérleti jövedelemtől esel el.
Íme egy valós példa. Egy ügyfelünk májusban elhalasztotta a vásárlást, mert úgy gondolta, hogy „nyáron talán lesznek kedvezmények”. Szeptemberben talált egy hasonló lakást – de az ára 5 000 dollárral emelkedett. Emellett négy hónapnyi bérleti jövedelmet is elveszített (körülbelül 2 000 dollárt). A halogatás 7 000 dollárjába került. Ne legyen Ön is ilyen vevő!
Gyakran feltett kérdések
A tervrajzi projektek gyakran az év bármely szakában indítanak új szakaszokat. Az új szakasz korai vásárlói általában a legalacsonyabb árat kapják – függetlenül az évszaktól. Kövesse frissítéseinket, hogy ne maradjon le ezekről a bevezetésekről!
Nem. Nincs bizonyíték arra, hogy az árak szezonálisan csökkennének. Lehet, hogy egyes eladók nyáron motiváltabbak, de ez egyéni jelenség, nem pedig piacszintű tendencia.
Hurghada ingatlanpiaca rugalmasságát bizonyította. Az egyiptomi ingatlanjog és a piaci adatok szerint a külföldi vásárlók teljes tulajdonjoggal rendelkeznek, és a piac még a globális gazdasági visszaesések idején is folyamatosan vonzotta a nemzetközi befektetéseket. Kockázatos egy összeomlásra várni – lehet, hogy örökké várni fog.
Bármelyik hónap megfelel. A január épp olyan jó, mint a július. A lényeg az, hogy megfelelő ingatlant találjunk méltányos áron, nem pedig a naptár.
Nem igazán. Mindkét csoportnak előnyös a korai vásárlás. A befektetők elveszítik a bérleti jövedelmet; a lakók pedig elszalasztják a lehetőséget, hogy élvezhessék az ingatlanukat, és kockáztatják az árak emelkedését. Az egyetlen különbség az, hogy a befektetők esetleg előnyben részesítik a nagyobb bérleti kereslettel rendelkező lakásokat, de az időzítéssel kapcsolatos tanács változatlan marad: vásároljon, amikor készen áll rá.
A teljes stratégia megismeréséhez olvassa el fő vásárlói útmutatónkat, a területi összehasonlítást és a befektetés-megtérülési elemzést.
A szerzőről: A cikket Mido Kandil, a The Horizon Real Estate Hurghada vezető ingatlan-tanácsadója írta. 13 éve segíti a külföldi vásárlókat abban, hogy ne várjanak tovább, hanem kezdjenek el befektetni.
Join The Discussion