Al Ahyaa Real Estate Megfizethető fejlődés Hurghadában
Al Ahyaában több lakást adtam el, mint bárhol máshol. Valójában talán kétszer annyit, mint bármelyik másik környéken. És ennek megvan az oka. A vevők 30 000–50 000 dolláros költségvetéssel jönnek hozzám, és azt mondják: „Olyat szeretnék, amit jól lehet kiadni, nem igényel állandó javításokat, és az értéke esetleg emelkedhet.” Al Ahyaa általában a megoldás.
Hadd mutassam be Önnek a teljes képet! Ez az útmutató a valós árakat, a bérleti hozamokat, a jövőbeli fejlesztéseket és a valós hátrányokat is tárgyalja. Nincs felesleges sallang. Csak az, amit tudnia kell az Al Ahyaa ingatlanpiacról – Hurghada megfizethető, fejlődő kerületéről.
Hol is van pontosan Al Ahyaa?
Al Ahyaa Hurghada északi részén található, körülbelül 10–15 percre a repülőtértől és 15 percre a belvárostól (a Mamsha negyedtől). Ez nem egy elzárt turisztikai üdülőtelep hanem egy igazi, élő városrész, ahol egyiptomiak élnek, dolgoznak és családot alapítanak. Az elmúlt öt évben azonban egyre több külföldi fedezte fel ezt a helyet.
Az Al Ahyaa-n átvezető főút (Sharia Al Ahyaa) mentén üzletek, pékségek, gyümölcsárusok és kis szupermarketek sorakoznak. Néhány háztömbnyire innen az utcák csendesek és lakóövezeti jellegűek. Az 1990-es évekből származó épületek újabbak mellett sorakoznak. Vannak köztük jól karbantartottak, mások kevésbé. Éppen ezeken a helyeken kell óvatosnak lenni.
Valós árak Amit ténylegesen fizetni fogsz
Nézzük meg a számokat! 2026-tól kezdve íme azok a valós árak, amelyeket tényleges adásvételek során láttam:
| Ingatlan típusa | Alapterület (m²) | Árkategória (USD) | Négyzetméterenkénti ár (USD) |
|---|---|---|---|
| Stúdió | 35–45 | 12 000–18 000 dollár | $300 – $400 |
| 1 hálószobás | 55–70 | 18 000–28 000 dollár | $300 – $450 |
| 2 hálószobás | 80–110 | 25 000–40 000 dollár | $300 – $400 |
| 3 hálószobás | 120–160 | 35 000–55 000 dollár | $280 – $380 |
Az árak hivatalosan egyiptomi fontban vannak megadva, de a legtöbb eladó amerikai dollárban adja meg az árakat. Az árak az ingatlan állapotától, az épület korától és a pontos elhelyezkedéstől függően változnak. Egy legfelső emeleti lakás, ahonnan rálátás nyílik a tengerre, akár 5 ezer dollárral is drágább lehet. Egy kis kerttel rendelkező földszinti lakás ára megegyezhet ezzel, vagy kissé magasabb is lehet.
A helyzet a következő: ezek az árak az elmúlt három évben évente körülbelül 8–10%-kal emelkedtek. (Ez az a vesszővel elválasztott mondat – egy cikkben egy ilyen.) Egy 2023-ban 25 ezer dollárért vásárolt lakás ma már 30–32 ezer dollárt érhet. Ez nem látványos, de stabil növekedés. Ezt az érték növekedést Egyiptom turisztikai fellendülése is támogatja – az Egypt Independent szerint az ország 2025-ben rekordszámú, 19 millió látogatót fogadott, ami 21%-os növekedést jelent az előző évhez képest, és ez ösztönzi a lakás- és bérlemény iránti keresletet Hurghadában.
Bérleti hozamok – A valódi vonzerő
Ez az, amiben az Al Ahyaa kiemelkedik. Mivel a vételárak alacsonyak, a hosszú távú bérbeadásból származó hozam aránya nagyon jó. Egy tipikus két hálószobás lakás (100 négyzetméter) ára 30 000 dollár, bérleti díja pedig évente 60 000–90 000 EGP. A mai árfolyamon ez évi 1 200–1 800 dollárt jelent.
Ez 4–6%-os bruttó hozamot jelent. A költségek (karbantartás, alkalmi javítások, esetleg kezelési díj) levonása után 3,5–5%-os nettó hozamra számíthat. Ez egy passzív befektetéshez képest szolid eredmény. Hasonlítsuk össze ezt Sahl Hasheesh-sel, ahol egy 150 ezer dolláros lakás bérleti díja évente 7–10 ezer dollár lehet – hasonló százalékos hozam, de sokkal magasabb belépési ár.
Al Ahyaában kevésbé elterjedt a rövid távú bérbeadás (Airbnb). A turisták inkább a Mamsha vagy a tengerparti területeket részesítik előnyben. De vannak olyan költségtakarékos utazók, akik itt bérelnek szállást. Egy stúdió éjszakánként 15–25 dollárt hozhat, de a kihasználtság alacsonyabb – egész évben talán 40–50%. A hosszú távú bérbeadás a jobb megoldás. Hogy kontextusba helyezzük: az Airbtics jelentése szerint a rövid távú bérbeadás éves medián bevétele Hurghadában 538 000 EGP (11 200 dollár), de ezt az értéket a prémium tengerparti ingatlanok emelik. Al Ahyaában a hosszú távú stratégia stabilabb, alacsonyabb kockázatú hozamot biztosít.
Infrastruktúra és jövőbeli növekedés
A kormány folyamatosan fejleszti az utakat és a közműhálózatot Al Ahyaa városában. 2024-ben újraburkolták a főutcát, és korszerűsítették a közvilágítást. Az áramellátás stabilabb, mint egy évtizeddel ezelőtt – ugyan előfordulnak még áramkimaradások, de ezek ritkák. A víznyomás a legtöbb épületben megfelelő.
Tervezik a tengerparti sétány észak felé történő meghosszabbítását. Ha ez megvalósul, az Al Ahyaa tengerparti területe (amely jelenleg még kiaknázatlan) jelentős értéknövekedést tapasztalhat. Ez azonban egy 5–10 éves befektetés, nem pedig gyors nyereségszerzés. Láttam már hasonló projekteket bejelenteni és elhalasztani, ezért ne vásároljon ígéretek alapján. Az egyiptomi ingatlanpiacra vonatkozó általánosan pozitív kilátásokat tükrözik a Global Property Guide adatai, amelyek szerint az egyiptomi ingatlanok hozama továbbra is versenyképes marad más feltörekvő piacokhoz képest.
Összehasonlítás más költségvetési területekkel
Hogyan viszonyul az Al Ahyaa a közeli El Kawtherhez és El Hadabához? Hadd mutassam be részletesen!
| Terület | Négyzetméterenkénti ár (USD) | Bérleti hozam (hosszú távú) | Az ott élő külföldiek | A közelség a közszolgáltatásokhoz |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | $300 – $450 | 4 – 6% | Kevesen vannak, de egyre többen | Jó (helyi üzletek) |
| El Kawther | $500 – $700 | 4 – 5.5% | Sok | Kiváló (Mamsha közelében) |
| El Hadaba | $400 – $600 | 4 – 5% | Néhány | Jó |
Az Al Ahyaa a legolcsóbb. Az El Kawther drágább, de közelebb van a nemzetközi iskolákhoz és a sétányhoz. Az El Hadaba valahol a kettő között helyezkedik el. Ha szűkös a költségvetésed, akkor az Al Ahyaa a nyertes. Ha viszont egy „külföldiek számára barátságosabb” környéket keresel, ahol vannak kávézók és angolul beszélők, akkor az El Kawther a jobb választás.
Kiknek érdemes ingatlant vásárolni Al Ahyaa-ban?
- Költségtudatos befektetők – Olyan ingatlant keresnek, amely hosszú távú bérbeadás révén megtérül. Nincs szükségük luxus kivitelezésre.
- Első lakásvásárlók – Szeretnétek belépni a piacra anélkül, hogy 100 ezer dollár feletti kockázatot vállalnátok. Kezdjétek itt, ismerjétek meg a folyamatot, majd lépjetek tovább.
- Rögzített jövedelemmel rendelkező nyugdíjasok – 15 000–20 000 dollárért vásárolhatnak egy kis lakást, és olcsón élhetnek. A havi kiadásaik nagyon alacsonyak lesznek.
- Távmunkások – Szükségetek van megfelelő internetkapcsolatra (amely elérhető) és megfizethető megélhetésre. Al Ahyaa erre kiválóan alkalmas.
Kiknek NEM ajánlott az Al Ahyaa-ban vásárolni?
- A luxust kedvelőknek – Itt nincsenek tengerparti villák vagy végtelenített medencék. Menjenek inkább Sahl Hasheeshbe.
- Rövid távú bérbeadók – A turisták inkább a turisztikai területeket részesítik előnyben. Nehéz lesz kitölteni az Airbnb-n a foglalási naptárat.
- Akik zárt lakóparkot szeretnének – az Al Ahyaa nyitott utcákkal rendelkezik. Nincs biztonsági kapu. Nincs őr.
- Azok a vásárlók, akik nem tudnak megbirkózni a „jellegzetességekkel” – Egyes épületek régebbiek. A főút mentén erős lehet az utcai zaj. Kóbor kutyák és macskák is előfordulnak a környéken.
Valódi ügyfélbeszámoló – 25 000 dolláros befektetés az Al Ahyaa-ba
Egy belga ügyfél 25 ezer dollárral fordult hozzám. Ez túl kevés volt Mamsha vagy Sahl Hasheesh számára. Megmutattam neki egy két hálószobás lakást egy tiszta, csendes épületben Al Ahyaa-ban. Az eladó 28 ezer dollárt kért érte. 25 ezer dollárra alkudtunk le – ez körülbelül 320 dollár négyzetméterenként. A lakásnak kisebb festésre és egy új vízmelegítőre volt szüksége (500 dollárba került).
Hosszú távra bérbe adta egy egyiptomi családnak, évi 72 000 EGP-ért (körülbelül 1 450 dollár). A kisebb karbantartási költségek levonása után a nettó hozama körülbelül 5%. Elégedett. Szerinte ez jobb, mintha a pénzét egy 1%-os kamatú európai takarékbetétben hagyná.
Előnyök és hátrányok – őszinte összefoglaló
Előnyök
- A legalacsonyabb belépőárak Hurghadában
- A helyi lakosok részéről tartós, hosszú távú bérleti kereslet
- Fokozatos érték növekedésének lehetősége (az utóbbi időben évi 8–10%)
- Kiváló elhelyezkedés – a repülőtér és a főút közelében
- Nincs szolgáltatási díj (a legtöbb épületben)
Hátrányok
- Régebbi épületek, amelyeknél karbantartási problémák merülhetnek fel
- A főutak mentén tapasztalható utcai zaj
- Nincs kilátás a tengerre (kivéve néhány legfelső emeletet, ahonnan részleges kilátás nyílik)
- Kevés külföldi szomszéd – nincs „közösségi” hangulat
- Az ingatlanok újraértékesítése hosszabb időt vehet igénybe, mint a prémium körzetekben
Tippek az Al Ahyaa-ban történő vásárláshoz
- Vegyen fel egy mérnököt a felülvizsgálatra – A régebbi épületekben előfordulhatnak vízvezeték- vagy villamos hálózati problémák. Egy 100 dolláros felülvizsgálat több ezer dollárt is megtakaríthat.
- Ellenőrizze a közüzemi díjakat – Egyes épületekben kis összegű havi díjat számolnak fel (200–400 EGP). A legtöbbben azonban nem. Érdemes rákérdezni.
- Látogasson el különböző időpontokban – Egy utca, amely reggel 10-kor csendes, délután 5-kor már forgalmi dugóba kerülhet.
- Nézze meg a tetőt és a víztartályokat – az épület vízrendszerének állapota sokat elárul a karbantartási szokásokról.
- Érdemes érdeklődni a szomszédokról – Tulajdonosok vagy bérlők? A hosszú távú tulajdonosok általában jobban gondozzák az épületet.
Gyakran feltett kérdések
Igen, általában véve. Ez egy helyi lakónegyed. Az erőszakos bűncselekmények ritkák. Előfordulhatnak apróbb lopások – zárd be az ajtókat, és ne hagyd értéktárgyakat az autóban. Ha nappal sétálsz a környéken, családokat, játszó gyerekeket és nyitva tartó üzleteket láthatsz. Éjszaka inkább a főutcákon maradj.
Igen, de ez nem olyan, mint egy turisztikai buborék. Kevesen beszélnek angolul. A bevásárláshoz alapfokú arab nyelvtudásra lesz szükséged. Egyes külföldiek imádják ezt az autentikus hangulatot. Mások viszont elszigeteltnek érzik magukat. Először látogass el oda, és nézd meg, hogy neked megfelel-e.
Remek. A WE és az Orange a legtöbb épületben optikai internetet kínál. A sebesség 50–100 Mbps, a havi díj 300–500 EGP. Távmunkához vagy streameléshez semmilyen gond nincs.
Igen, rengeteg. Minden sarkon van egy kis élelmiszerbolt (bakkal). A nagyobb szupermarketek, mint például a Bestway és a Kheir Zaman, csak egy rövid autóútra vannak. Gyógyszertárak pedig mindenhol találhatók.
A nemzetközi iskolák El Kawtherben találhatók, körülbelül 15 perces autóútra. Tehát elérhetőek, de gyalog nem lehet oda eljutni. A környéken vannak egyiptomi állami iskolák is, de azok nem alkalmasak azok számára, akik nem beszélnek arabul.
Igen, ha az ingatlan értéke eléri a 100 ezer dollárt vagy meghaladja azt. Ehhez nagyon nagy lakásra vagy több lakás összevonására lenne szükség. Az Al Ahyaa-ban található legtöbb egyedülálló lakás nem éri el ezt a küszöbértéket. Lakhatás céljából érdemes megfontolni egy olcsóbb lakást egy drágább környéken, vagy két lakás összevonását az Al Ahyaa-ban.
Néhány kisebb beruházást bejelentettek, de az építkezés még nem kezdődött meg. Al Ahyaa nagy része már beépített terület. A jövőbeli növekedés a felújításokból és az infrastruktúra fejlesztéséből fog származni, nem pedig új óriásprojektekből. Ez így rendben van – így stabilak maradnak az árak.
Sétáljon körül. Nézze meg a lépcsőházat – tiszta-e? Festett-e? Van-e világítás? Szagolja meg, nincs-e nedvességszag. Ellenőrizze az árammérő-szekrényt – a rendezetlen vezetékek rossz jel. Beszéljen az épület portásával (boab). Ő mindent tud. Segíthetünk abban, hogy csak a jól karbantartott épületeket válassza ki.
A teljes áttekintéshez olvassa el fő vásárlói útmutatónkat, a területi összehasonlítást és az időzítési útmutatót.
A szerzőről: A cikket Mido Kandil, a The Horizon Real Estate Hurghada vezető ingatlan-tanácsadója írta. 13 éve segíti a külföldi vásárlókat abban, hogy megfizethető és jövedelmező befektetési lehetőségeket találjanak.
Join The Discussion