Végignéztem, ahogy a Mamsha Promenade egy poros part menti útból Hurghada legnépszerűbb sétányává változott. Valójában még emlékszem arra, amikor 2018-ban még csak néhány befejezetlen háztömb állt ott. Most pedig? Kávézók, éttermek, utcazenészek, és olyan lakások, amelyek az öt évvel ezelőtti ár kétszereséért kelnek el.
Ha jól látható, rövid távú bérleti jövedelmet szeretnél, a Mamsha-t nehéz überelni. De ez nem mindenkinek való. Ez az útmutató a valós árakat, a bérleti hozamokat, a legjobb épületeket és a rejtett hátrányokat is tárgyalja beleértve azt is, hogy miért állnak üresen egyes lakások nyáron. Vessünk egy pillantást rá!
Mi az a Mamsha Promenade?
A Mamsha (arabul „sétány”) egy 2 kilométer hosszú sétány, amely Hurghada központi partvonala mentén húzódik. Délen a régi kikötőtől indul, északon pedig az El Kawther közelében található új fejlesztésig tart. A sétány mentén kávézók, gyümölcslébárok, fagylaltozók és tengeri ételeket kínáló éttermek sorakoznak.
Képzelje el úgy, mintha ez lenne Hurghada szabadtéri nappalija. Minden este több száz turista és külföldi lakos sétál, kocog vagy a padokon ülve nézi a naplementét. A hangulat élénk, de nem nyüzsgő – családok, párok, egyedül utazók.
A Mamsha partján közvetlenül fekvő ingatlanok négyzetméterenkénti ára Hurghadában az egyik legmagasabbá vált – ugyan nem érik el a Sahl Hasheesh tengerparti ingatlanok szintjét, de közel állnak hozzá. Ha átfogóbb képet szeretne kapni az összes területről, tekintse meg teljes terület-összehasonlító útmutatónkat.
Valós árak Mennyit fogsz ténylegesen fizetni 2026-ban
Térjünk rögtön a számokra. A Mamsha ingatlanjai kétféle típusba sorolhatók: teljesen új, minden kényelmi szolgáltatással rendelkező toronyházak, valamint egy-két háztömbnyire beljebb található régebbi épületek. Az árak jelentősen eltérnek egymástól.
| Ingatlan típusa | Alapterület (m²) | Árkategória (USD) | Négyzetméterenkénti ár (USD) | Megjegyzések |
|---|---|---|---|---|
| Stúdió (a Mamsha felőli oldalon) | 40–55 | 50 000–80 000 dollár | $1,000 – $1,600 | Közvetlen kijárat a sétányra |
| 1 hálószobás (Mamsha-ra néző) | 60–85 | 70 000–110 000 dollár | $1,000 – $1,600 | Tengerre néző kilátás lehetséges |
| 2 hálószobás (Mamsha-ra néző) | 90–130 | 100 000–160 000 dollár | $1,000 – $1,600 | A magasabb emeletek drágábbak |
| Stúdió (1–2 háztömbnyire) | 40–55 | 30 000–50 000 dollár | $700 – $1,000 | Nincs kilátás a tengerre, kevesebb a zaj |
| 1 hálószobás (1–2 háztömbnyire a főutcától) | 60–85 | 45 000–70 000 dollár | $700 – $1,000 | Csendesebb, jobb ár-érték arány |
A helyzet a következő: a Mamsha-n az árak az elmúlt három évben évente körülbelül 10–15%-kal emelkedtek. Egy stúdió, amely 2023-ban 45 ezer dollárért kelt el, ma már akár 60 ezer dollárért is eladható. A befektetők is felfigyeltek erre. De ne számítson arra, hogy ez a hozam örökké fennmarad – az új toronyházak elkészültével a kínálat is növekszik. A befektetési megtérülés teljes képet adó áttekintéséhez olvassa el befektetési hozamokról szóló útmutatónkat.
Mamsha legjobb épületei és lakótelepei
Nem minden Mamsha-ingatlan egyforma. Vannak olyan épületek, amelyek karbantartása jobb, kilátásuk szebb, és bérbeadási ügyintézésük is hatékonyabb. Az alábbiakban bemutatjuk azokat, amelyeket alaposan megvizsgáltunk és ajánlunk.
| Épület / Telep | Fejlesztő | Egységek | Árkategória (USD) | Szolgáltatási díj (EGP/hó) | USP |
|---|---|---|---|---|---|
| Mamsha Plaza | Helyi fejlesztő | Stúdiók – 2 hálószobás lakások | 60 000–120 000 dollár | 300–600 Közvetlen bejárat, tetőtéri medence | |
| La Vista | Helyi fejlesztő | Stúdiólakások, 1–2 hálószobás lakások | 55 000–100 000 dollár | 400 – 700 | Tengeri kilátás, kiváló vezetés |
| Sunrise Towers | Helyi fejlesztő | 1–2 hálószobás | 80 000–150 000 dollár | 500 – 800 | Új építésű, magas színvonalú kivitelezés |
| Mamsha Residence | Helyi fejlesztő | Stúdiók – 3 hálószobás | 50 000–130 000 dollár | 300 – 600 | Régebbi, de jól karbantartott |
Mamsha Plaza Nagyon népszerű a rövid távú bérlők körében. A tetőtéri medence hatalmas vonzerőt jelent. A stúdiólakások itt télen akár 70% feletti kihasználtságot is elérhetnek. A szolgáltatási díjak elfogadhatóak.
La Vista – Kicsit régebbi, de jól karbantartott. Néhány lakosztályból közvetlen kilátás nyílik a tengerre. Az épület bejárata közvetlenül a sétányon található, így a vendégek nagyon értékelik a kényelmet. Az árak folyamatosan emelkednek.
Sunrise Towers Újabb, magasabb színvonalú. A lakások közötti zajátvitel várhatóan alacsonyabb. A kivitelezés minősége jobb. Viszont magasabb árat kell fizetni. Néhány lakás még mindig a fejlesztő tulajdonában van, így fizetési részletlehetőségek is rendelkezésre állhatnak.
Bérleti hozamok rövid távon aranybánya, de nyáron alacsony a forgalom
A Mamsha-t rövid távú bérbeadásra tervezték. A turisták azt szeretik, ha csak pár lépésre vannak a sétánytól, a tengertől és az éttermektől. Egy jól berendezett stúdió kiváló bevételt hozhat októbertől áprilisig. A nyár már más történet.
| Ingatlan típusa | Legmagasabb éjszakai ár (USD) | Nyári éjszakai ár (USD) | Téli kihasználtság | Nyári kihasználtság | Nettó hozam (éves) |
|---|---|---|---|---|---|
| Stúdió (elülső rész) | $60 – $90 | $25 – $45 | 75‑85% | 30‑40% | 8‑12% |
| 1 hálószobás (elülső) | $80 – $120 | $35 – $60 | 70‑80% | 25‑35% | 7‑11% |
| 2 hálószobás (elülső) | $120 – $180 | $60 – $90 | 65‑75% | 20‑30% | 6‑10% |
Egy valós példa. Egy ügyfelünk 2024-ben 65 ezer dollárért vásárolt egy stúdiót a Mamsha Plaza-ban. Szépen berendezte (4 ezer dollárba került). Novembertől márciusig havi szinten körülbelül 1 000 dollár nettó bevétele van az üzemeltetési és takarítási költségek levonása után. Júniustól szeptemberig viszont szerencsésnek mondhatja magát, ha havi 300 dollárt sikerül megkeresnie. Éves nettó bevétele körülbelül 7 500 dollár ez 11,5%-os nettó hozamot jelent. Nem rossz, de a gyengébb hónapokra is számol a költségvetésében.
Ha egész évben stabil jövedelmet szeretnél, akkor a Mamsha nem a legjobb választás. Ha viszont nem zavar a szezonalitás, és magas cash flow-ra vágysz, akkor kiváló választás. Hosszú távú bérleti lehetőségekről az Al Ahyaa-ról szóló útmutatónkban olvashatsz.
Tőkenövekedés Van még emelkedési potenciál?
A Mamsha-i ingatlanárak már eddig is jelentősen emelkedtek. De úgy vélem, még van hová emelkedniük. Miért? Mert a sétány mentén folyamatosan épülnek új szállodák és lakótornyok. Ezek emelik a minőségi színvonalat, és vonzzák a nagyobb költőerejű turistákat. A régebbi épületeket pedig felújíthatják.
Ezzel együtt ne számítsunk arra, hogy örökké 15%-os éves hozamot érhetünk el. Reálisabb elvárás az, hogy az elkövetkező öt évben 5–8%-os érték növekedés valósuljon meg. Itt a hozam a legfőbb vonzerő, nem pedig a gyors eladás.
Előnyök és hátrányok őszinte értékelés
Előnyök
- A legjobb helyszín rövid távú bérbeadási bevételekhez
- Jó láthatóság és nagy gyalogosforgalom – könnyen kiadható
- Éttermek, kávézók és a tenger gyalogosan is elérhetőek
- Az ingatlanok értéke a földterületek szűkössége miatt jól tartja magát
- Lehetőség az önálló kezelésre vagy egy projektmenedzsment-cég bevonására
- Az újabb épületek kivitelezése kiváló
Hátrányok
- Szezonális kihasználtság nyáron nagyon alacsony a forgalom
- Utcai zaj – éjszaka hangos lehet
- A vendégeknek (akik autóval érkeznek) nehéz parkolóhelyet találni
- A szolgáltatási díjak eltérőek, egyes épületek kezelése nem megfelelő
- Magasabb belépési ár, mint az egy háztömbnyire lévő területeken
A helyzet a következő: a nyári forgalomcsökkenés valóban létezik. Ha nem tudsz megbirkózni a hónapokig tartó alacsony bevétellel, vásárolj egy ingatlant a sétánytól távolabb, hosszú távú bérbeadás céljából. Ha viszont hajlandó vagy télen magas nyereséget elérni, és elfogadod az alacsonyabb nyári hozamot, akkor a Mamsha jó választás.
Kiknek érdemes vásárolni a Mamsha-n?
- A befektetők a rövid távú bérleti jövedelemre koncentrálnak Ön cash flow-t szeretne, nem csupán érték növekedést.
- Azok a nyaralóvásárlók, akik nyáron fogják használni az ingatlant Elmenekülhetnek otthonuk téli hidegéből, és élvezhetik Hurghada téli időjárását, de ha bevételt szeretnének szerezni, nyáron továbbra is ki kell adniuk az ingatlant.
- Azok a vásárlók, akik szívesen dolgoznak együtt üzemeltető cégekkel A Mamsha esetében a magas vendégforgalom miatt nehéz a külföldről történő önálló üzemeltetés.
- Akik értik a szezonalitást azok nem esnek pánikba a csendes hónapokban.
Kiknek NEM ajánlott vásárolni a Mamsha-n?
- Azok a befektetők, akik egész évben stabil hozamot keresnek vegyék fontolóra az Al Ahyaa-t vagy az El Kawther-t.
- Kisgyermekes családok A sétányon nagy a nyüzsgés, és ez fárasztó lehet.
- A zajt nem kedvelő vásárlók Éjfélig utcai zene és a tömeg zaja hallatszik.
- Azok számára, akiknek nagyon szűkös a költségvetésük Még a stúdiólakások ára is 50 ezer dollár körül kezdődik; ha ez túl nagy terhet jelent, érdemes megfontolni a sétánytól távolabb fekvő lakásokat.
Jogi információk és a vásárlási folyamat
Az eljárás megegyezik a hurghadai lakások bármelyikének vásárlásával: zöld szerződés, közjegyző, SWIFT-átutalási bizonylatok. Jogi vásárlási útmutatónk lépésről lépésre bemutatja a folyamatot.
Egy megjegyzés a Mamsha-i ingatlanokkal kapcsolatban: egyeseket magántulajdonosok adnak el (másodkézből), másokat pedig fejlesztők (terv alapján). A másodkézből történő vásárlás esetén azonnal birtokba veheted az ingatlant, és megtekintheted a tényleges lakást. A terv alapján történő vásárlás olcsóbb lehet, de építési kockázattal jár. Javasoljuk a másodkézből történő vásárlást, hacsak nem ismered jól a fejlesztőt.
Hogyan tud segíteni a Horizon Real Estate?
Vannak hirdetéseink a Mamsha területén és közvetlenül mögötte. Megszervezzük a helyszíni szemléket, tárgyalunk az árakról, és kapcsolatba hozunk Önt a rövid távú bérbeadásra szakosodott ingatlankezelő cégekkel. Szolgáltatásunk Ön számára ingyenes – a jutalékot az eladó fizeti.
Gyakran feltett kérdések
A rövid távú bérbeadásból származó cash flow tekintetében igen – feltéve, hogy tisztában van a szezonális ingadozásokkal. Az érték növekedése tekintetében viszont csak mérsékelt. A kiegyensúlyozott képet a befektetési megtérülésről szóló útmutatónkban olvashatja el.
Igen, ha az ingatlan értéke legalább 100 ezer dollár (a legtöbb két hálószobás és néhány egy hálószobás lakás megfelel ennek a feltételnek). Kérjük, olvassa el a lakhatási útmutatónkat.
A legtöbbnél igen, de egyes régebbi épületeknél vannak korlátozások. Mielőtt bármelyik lakást megmutatnánk Önnek, ellenőrizzük a házirendet (CC&R). Ha szeretné megkapni az Airbnb-szolgáltatásra alkalmas épületek listáját, kérdezzen minket.
Egy két hálószobás lakás esetében havi 400–800 EGP-vel kell számolni. Az újabb épületekben a bérleti díj magasabb lehet, de jobb felszereltséget kínálnak (medence, edzőterem, biztonsági szolgálat).
Tengerre néző kilátás és zaj. A sétányon potenciálisan gyönyörű kilátás nyílik a tengerre, viszont folyamatos a gyalogosforgalom. Egy háztömbnyire beljebb ugyan elveszíted a kilátást, de 20 000–30 000 dollárt spórolsz, és csendesebb környezetben élhetsz.
Lehetséges, de bonyolult. A vendégforgalom nagy. Szükséged lenne egy megbízható takarítóra, kulcsátadási rendszerre és 24 órás telefonos elérhetőségre. A legtöbb tulajdonos ingatlankezelő céget vesz igénybe – a díjak a bérleti bevétel 15–20%-át teszik ki.
Korlátozott. A Mamsha legtöbb épületénél nincs saját parkoló. A vendégeknek utcai parkolóhelyet kell keresniük, vagy taxival kell közlekedniük. Ez hátrányt jelent az autóval érkező családok számára.
Mamsha forgalma nagyobb, mint a Marinaé, a belépési ára pedig alacsonyabb, mint a Sahl Hasheesh-i tengerparton. A téli kihasználtság hasonló a Sahl Hasheesh-ihez. Részletes összehasonlításért olvassa el a környékről szóló útmutatónkat.
További információkért olvassa el fő vásárlói útmutatónkat, a területi összehasonlítást és az időzítési útmutatót.
A szerzőről: A cikket Mido Kandil, a The Horizon Real Estate Hurghada vezető ingatlan-tanácsadója írta. 13 éve segíti a külföldi vásárlókat abban, hogy megtalálják a számukra tökéletes ingatlant a Vörös-tenger partján.
Join The Discussion