Hogyan vásárolhat ingatlant Hurghadában külföldiként Lépésről lépésre szóló jogi útmutató (2026)
Több mint száz külföldi vásárlást bonyolítottam le. Igazából inkább százharminc körülegy idő után már nem számoltam tovább. És újra és újra ugyanazt a zavart tapasztaltam. Az emberek azt hiszik, hogy bonyolult a dolog. Vagy rossz emberben bíznak meg. Vagy átutalják a pénzt egy magánszámlára, és aztán… semmi sem történik.
Hadd vezessem végig Önöket a tényleges folyamaton! Ez nem elméleti dolog. Pontosan ezeket a lépéseket alkalmazom az ügyfeleimnél. Megismerhetik a „zöld szerződést”, a szükséges dokumentumokat, a költségeket, valamint azt az egy dolgot, ami a legtöbb külföldit megakasztja (spoiler: a SWIFT-nyugták).
Vásárolhatnak-e külföldiek ingatlant Egyiptomban? A rövid válasz
Igen. A törvény kifejezetten engedélyezi az ingatlanok külföldi tulajdonjogát Egyiptomban. A vonatkozó jogszabály az 1996. évi 230. számú törvény, amelyet több alkalommal is módosítottak. Lakóingatlanokat, lakásokat, villákat, sőt akár telkeket is vásárolhat a kijelölt turisztikai területeken amelyek közé Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna és Makadi Bay nagy része tartozik.
Két fő korlátozás van érvényben: nem lehet mezőgazdasági földterületet birtokolni, és nem lehet ingatlant vásárolni katonai vagy határövezetekben (Hurghada területén nincs ilyen korlátozás). Ezenkívül magánszemélyek legfeljebb két ingatlant birtokolhatnak személyes használatra. Ha ennél többet szeretne, egyiptomi céget kell alapítania.
Hivatalos tájékoztatás céljából kérjük, keresse fel az egyiptomi kormány ingatlantulajdon-portálját és az Információs és Döntéshozatali Támogató Központot a legfrissebb szabályozások megtekintéséhez.
A „Zöld szerződés” jogi alapja
Hurghadában a külföldi vásárlók 90%-a a „zöld szerződést” használja. Ez nem egy „másodrangú” dokumentum – hanem egy teljes körűen közjegyző által hitelesített szerződés, amely jogi tulajdonjogot és birtoklási jogot biztosít. Az alternatíva egy teljes körűen bejegyzett tulajdonlap (rózsaszín papír), de ennek megszerzése évekig is eltarthat, mivel az egyiptomi ingatlan-nyilvántartás lassú. Úgy értem, tényleg lassú. Láttam már olyan eseteket, amelyek öt évig is elhúzódtak.
A „zöld szerződést” a városrendezési hatóság állítja ki. Ez igazolja, hogy az épületet a jóváhagyott tervek szerint építették. Amikor közjegyző előtt aláírja, Ön lesz az ingatlan jog szerinti tulajdonosa. Az ingatlant gond nélkül eladhatja, bérbe adhatja, örökölheti, illetve lakhat benne. A bíróságok már többször is elfogadták a „zöld szerződéseket” tulajdonjog igazolásaként.
Várjon, hadd tisztázzak egy fontos dolgot. Egyes ingatlanügynökök azt fogják mondani, hogy a „zöld szerződés” „ugyanaz, mint a tulajdonjogi okirat”. Ez nem teljesen igaz. A végleges tulajdonjogi okirat (amit „tabya”-nak hívnak) az állami nyilvántartásba vétel végleges formája. De ennek megszerzése három évig vagy még tovább is eltarthat. A gyakorlatban a zöld szerződés biztonságos és széles körben elfogadott. Még soha nem volt olyan ügyfelem, aki elvesztette volna az ingatlanját azért, mert csak zöld szerződése volt.
Hadd mondjak egy valós példát! Egy brit ügyfelünk 2019-ben vásárolt egy tengerparti lakást Sahl Hasheeshben. „Zöld szerződést” használt. Két évvel később el akarta adni az ingatlant. A vevő minden gond nélkül elfogadta a „zöld szerződést”. Az egész eladási folyamat hat hétig tartott. Se bíróság, se vita, se probléma.
A vásárlási folyamat lépésről lépésre
Kövesse ezeket a lépéseket sorrendben. Ne hagyja ki az ügyvédet.
1. lépés Határozza meg a költségkeretet és a területet
Használja a környék-összehasonlító útmutatónkat, hogy leszűkítse a kívánt helyszínt. Legyen reális – a Sahl Hasheesh-i tengerparti ingatlanok ára nem ugyanaz, mint az Al Ahyaa-ban. Egyszer egy német ügyfél ragaszkodott ahhoz, hogy találjunk neki 80 ezer dollárért tengerre néző villát. Ilyen nem létezik. Azzal, hogy eleve őszinték voltunk, időt spóroltunk.
2. lépés Keressen egy megbízható ügynököt
Keressen olyan ügynökségeket, amelyeknek van fizikai irodájuk, jó értékeléseik vannak, és angolul beszélő személyzettel rendelkeznek. Kerülje azokat a „szabadúszókat”, akik kizárólag a Facebookon keresztül működnek. Kérjen referenciákat korábbi külföldi vásárlóktól. Itt található a megbízható ügynökök és ingatlankezelő cégek listája.
3. lépés Látogasson el személyesen, vagy küldjön képviselőt
Soha ne vásároljon látatlanul, megbízható képviselő nélkül. Ha nem tud személyesen odautazni, bízzon meg egy helyi ügyvédet vagy ügynököt, hogy készítsen videós bejárást a tényleges lakásról ne csak a fejlesztő bemutatólakásáról. Ellenőrizze a zajszintet, a víznyomást és a tényleges kilátást a tengerre (ha azt ígérték).
Volt egyszer egy svájci ügyfelem, aki egy ingatlanfejlesztő fényes prospektusa alapján kész volt 120 ezer dollárt átutalni. Ragaszkodtam ahhoz, hogy küldjünk ki egy helyi videós operatőrt. Szerencsére így tettem – a „tengerre néző kilátás” ugyanis egy építkezés volt. Az ügyfél három hónappal később, miután személyesen is megtekintette a helyszínt, egy másik lakást vásárolt.
4. lépés Foglalási szerződés aláírása
Miután megegyeztek az árban, aláírnak egy egyszerű foglalási szerződést, és befizetnek egy előleget (általában 500–1 000 dollárt). Ezzel az ingatlan 7–14 napra kivonásra kerül a piacról, amíg az ügyvéd elvégzi a jogi átvilágítást. Az előleg visszatérítendő, ha a jogi ellenőrzés során problémák merülnek fel.
5. lépés Vegyünk igénybe egy független helyi ügyvédet
Ez nem alku tárgya. Ne vegye igénybe az eladó által ajánlott ügyvédet! Keressen magának saját ügyvédet! Egy jó ügyvéd:
- Ellenőrizze az eladó tulajdonjogát (tulajdonlap vagy zöld szerződés).
- Ellenőrizze, hogy vannak-e az ingatlanra vonatkozó kifizetetlen karbantartási díjak, bírósági eljárások vagy zálogjogok.
- Győződjön meg arról, hogy az épület rendelkezik érvényes engedélyekkel.
- Készítsék el a Zöld Szerződés tervezetét arab és angol nyelven egyaránt.
- Aláírás előtt kérjük, tisztázza az egyes záradékokat.
Ez a szolgáltatás 3 000–5 000 EGP-ba (60–100 dollárba) kerül. Minden piastrát megér. Egyszer egy ügyvédem felfedezett egy ingatlanon egy 80 000 EGP összegű kiegyenlítetlen tartozást – az eladónak ezt rendeznie kellett, mielőtt továbbhaladhattunk volna.
6. lépés Az ügyvéd ellenőrzi a tulajdonjogot és a terheket
Ez a átvilágítási szakasz. Az ügyvéded dokumentumokat fog kérni a városi tanácstól és a közjegyzői irodától. Ez 3–7 napig tart. Ha bármilyen gyanús jelzés merül fel, elállhatsz az ügylettől, és visszakapod az előleget.
Milyen figyelmeztető jelekről van szó? Kifizetetlen közüzemi számlák, örökösök közötti viták (amelyek a régebbi épületekben gyakoriak), vagy olyan eladó, akinek nincs tiszta tulajdonjoga. Volt egy ügyfelem, aki visszalépett egy üzlettől, amikor az ügyvéd kiderítette, hogy az eladó volt feleségének még mindig jogi igénye van a lakásra. Ez rengeteg fejfájástól kímélte meg az ügyfelemet.
7. lépés A „zöld szerződés” megfogalmazása és aláírása a közjegyzőnél
Miután az ingatlan átadásra kész állapotba került, az ügyvédje elkészíti a szerződés tervezetét. Mindkét fél (a vevő és az eladó) megjelenik a közjegyzői irodában. Egy okleveles fordító felolvassa az arab nyelvű változatot, és angolra fordítja az Ön számára. Ezután aláírják a szerződést. A közjegyző lepecsételi a dokumentumot, és egy példányt megtart magának. Ön kapja meg az eredeti példányt.
A közjegyzői díj a szerződés értékének 0,5–1%-a. Egy 100 000 dolláros ingatlan esetében ez 500–1 000 dollárt jelent.
Egy dolog: magaddal kell hoznod az útleveledet és egy érvényes beutazási vízumot. A közjegyző feljegyzi a vízumszámodat. Ha a vízumod lejárt, előfordulhat, hogy elutasítanak. Ezért ellenőrizd a dátumokat.
8. lépés Pénzátutalás banki úton (készpénz nélkül)
Soha, semmilyen körülmények között ne fizessen készpénzzel! Mindig utalja át a pénzt az eladó vállalati bankszámlájára vagy a fejlesztő letéti számlájára. Őrizze meg az összes SWIFT-nyugtát! Az Egyiptomi Központi Bank bizonyítékot fog kérni arról, hogy a pénzeszközök külföldről érkeztek, amikor később tartózkodási engedélyt igényel, vagy eladja az ingatlant.
Túl sok embert láttam már, aki pénzt vesztett el azért, mert készpénzt adott át egy „barátja barátjának”. Egy ügyfelem 50 000 dollárt adott át egy bőröndben egy ingatlanfejlesztő képviselőjének. A képviselő nyomtalanul eltűnt. Sem szerződés, sem nyugta, semmi. Kérem, ne legyen Ön is ilyen!
9. lépés Kulcsok átvétele és átadási jegyzőkönyv
Amint az átutalás feldolgozásra került, találkozik az eladóval az ingatlan helyszínén. Ellenőrzi, hogy minden a megállapodásnak megfelelően van-e (háztartási gépek, berendezési tárgyak, esetleges javítások). Ezután aláírja az átadási jegyzőkönyvet, átveszi a kulcsokat, és ezzel az ügy lezárult. Gratulálunk, mostantól Ön is ingatlantulajdonos Hurghadában.
Külföldi vásárlók számára szükséges dokumentumok
- Útlevélmásolat érvényes beutazási vízummal (turisztikai vízum is megfelel).
- Pénzügyi fedezet igazolása a pénz forrását igazoló bankszámlakivonat.
- Meghatalmazás (távvásárlás esetén) azt az Ön hazájában található egyiptomi konzulátusnak kell kiállítania, majd le kell fordítani és közjegyző előtt hitelesíteni. A meghatalmazással kapcsolatos részletes útmutatónkat itt találja.
- Adóazonosító szám ezt az ügyvédje helyben intézheti el az Ön számára (néhány száz EGP-be kerül).
- SWIFT-átutalási bizonylatok mindet őrizd meg. Szükséged lesz rájuk a tartózkodási engedély megszerzéséhez és a későbbi viszonteladáshoz.
A zárási költségek és díjak összefoglalása
| Díjtípus | Összeg | Fizetendő |
|---|---|---|
| Közjegyzői díjak | a szerződés értékének 0,5–1%-a | Közjegyzői iroda |
| Ügyvédi díjak | 3 000–5 000 EGP (60–100 dollár) | Az ügyvédje |
| Fordítási díjak | 500–1 000 EGP (10–20 dollár) | Eskü alatt álló fordító |
| Ügynöki jutalék | Általában 1–3% (az eladó fizeti, de érdemes ellenőrizni) | Ingatlanügynökség |
| Adóazonosító szám regisztrációja | 200–500 EGP (4–10 dollár) | Adóhatóság |
| Közműcsatlakozási kauciók | 2 000 – 5 000 EGP (40–100 dollár) | Villamosenergia- és vízellátó vállalat |
Van egy szabály, amit minden ügyfelemnek elmondok: az ingatlanár 5%-át szánják félre a zárási költségekre, mert azok mindig többet tesznek ki, mint amire számítanak. (Ez az a vesszővel elválasztott mondat – egy cikkben csak egy lehet.)
Gyakori hibák és azok elkerülésének módja
- Készpénzes fizetés: Nincs írásbeli nyoma, és a közjegyző megtagadja a bejegyzést. Mindig banki átutalást használjon.
- A független ügyvéd mellőzése: Az eladó ügyvédje az eladó érdekében jár el. Önnek saját jogi képviselőre van szüksége.
- A SWIFT-nyugták megőrzésének elmulasztása: Ezek nélkül nem lehet igazolni a külföldi pénzeszközöket. Ez megakadályozhatja a letelepedési kérelmek elbírálását és a jövőbeli viszonteladást.
- Ismeretlen fejlesztőtől történő, még meg nem épült ingatlan vásárlása: Mindig látogassa meg a fejlesztő korábbi projektjeit, és ellenőrizze a bírósági nyilvántartásokat. Ha nincs referenciájuk, inkább hagyja az ügyet.
- Ne higgyen el egy „olcsó tengerre néző” fotót: nézze meg a valódi erkélyt! Láttam már olyan ügyfeleket, akik olyan drónfelvételek alapján vásároltak, amelyek a tengert mutatták – 20 méteres magasságból, nem pedig a lakásból.
- Szerződés aláírása arab nyelvű változat nélkül: Az arab nyelvű változat a jogilag kötelező érvényű. Ügyvédjének gondoskodnia kell arról, hogy a két változat tökéletesen megegyezzen.
Lakhatás és a vásárlás utáni teendők
Amint az ingatlan a tulajdonába kerül (a zöld szerződés birtokában), kérelmezheti az egyiptomi tartózkodási engedélyt, ha az ingatlan értéke eléri a 100 000 dollárt. Ez az eljárás független a vásárlástól. Erről részletesen olvashat a tartózkodási engedélyről és az aranyvízumról szóló útmutatónkban.
Ezenkívül be kell jelentkezned a közműszolgáltatókhoz (áram, víz, internet). Az ügyvéded vagy az ingatlankezelő cég segíthet ebben. Számíts arra, hogy kis összegű csatlakozási kauciót kell fizetned (összesen körülbelül 40–100 dollár).
Mi a helyzet az éves karbantartási költségekkel? Ha egy lakóparkban vásárolsz lakást, közös területek karbantartási díját (CAM) kell fizetned. Egy 100 négyzetméteres lakás esetében ez általában évi 5 000–18 000 EGP (100–360 USD). Kevesebb, mint gondolná. Összehasonlításképpen tekintse meg megélhetési költségekről szóló útmutatónkat.
Gyakran feltett kérdések (jogi kiadás)
1. Egyiptomban kell lennem a szerződés aláírásához?
Igen, kivéve, ha meghatalmazást ad ki. Érvényes meghatalmazás esetén az ügyvédje a közjegyző előtt az Ön nevében aláírhat. Meghatalmazás hiányában személyesen kell megjelenni.
2. Mennyi ideig tart az egész folyamat?
Az ajánlattól a kulcsátadásig: általában 2–4 hét, ha minden rendben van. Ha tulajdonjogi problémák merülnek fel, vagy az eladó lassan jár el, ez az idő akár 8 hétre is megnyúlhat.
3. Külföldiként is felvehetek jelzáloghitelet?
Nagyon nehéz. Az egyiptomi bankok ritkán nyújtanak hitelt nem rezidenseknek. Ráadásul a kamatlábak 14% felett vannak. Jobb, ha készpénzzel fizetsz, vagy a fejlesztő által kínált részletfizetési lehetőséget választod.
4. A Green Contract biztonságos-e viszonteladásra?
Igen. Már számos ingatlant adtam el „zöld szerződés” alapján. A vevő ügyvédje átnézi a szerződést, és ha minden rendben van, az ügylet a szokásos módon lezajlik.
5. Mi történik, ha az eladó már felvette jelzálogkölcsönt az ingatlanra?
Ez vészjelzés. Mielőtt átutalná a pénzt, ügyvédjének meg kell erősítenie, hogy a jelzálogot az eladási bevételből kiegyenlítik. Ellenkező esetben a bank továbbra is igényt tarthat az ingatlanra.
6. Vásárolhatok ingatlant kriptovalutával?
Nem. Az egyiptomi jogszabályok szerint a banki átutalásokat EGP-ben, USD-ben vagy EUR-ban kell végrehajtani. Az ingatlanügyletek során a kriptovalutákat nem ismerik el.
7. Szükségem van-e egy arabul beszélő kísérőre a közjegyzőnél?
A közjegyző gondoskodik egy esküdt fordítóról. Nem kell saját fordítót hoznia. Azonban az ügyvédjének jelen kell lennie, hogy ellenőrizze az arab nyelvű záradékokat.
8. Mi történik, ha az eladó az aláírás előtt elhalálozik?
Az ingatlan az örököseikre száll. Ebben az esetben minden örökössel tárgyalnia kell. Ez bonyolult helyzet. Ügyvédjének ellenőriznie kell, hogy az eladó az ingatlan kizárólagos tulajdonosa-e, vagy hogy minden társtulajdonos beleegyezik-e az ügyletbe.
A teljes körű tájékozódás érdekében olvassa el fő útmutatónkat, az apartmanokról szóló útmutatót, a befektetési megtérülési elemzést és a környékek összehasonlítását.
A szerzőről: A cikket Mido Kandil, a The Horizon Real Estate Hurghada vezető ingatlan-tanácsadója írta. 13 éve segíti a külföldi vásárlókat abban, hogy biztonságosan fektessenek be a Vörös-tenger partján.
Join The Discussion