2019-ben jártam először a Magawish-öbölben. Őszintén szólva, szinte semmi sem volt ott. Egy félig befejezett szálloda, egy poros út és egy gyönyörű, mintha elfeledettnek tűnő strandszakasz. Emlékszem, azt gondoltam: „Miért nincs ez kiépítve?” Akkoriban Magawish egy álmos, eldugott kis hely volt Hurghada és Sahl Hasheesh között.
Ugorjunk előre a mai napra. Magawish már más képet mutat. Új szállodák nyíltak meg. Lakóparkok emelkednek ki a homokból. Egy aszfaltozott part menti út most már zökkenőmentesen köti össze a települést Hurghadával és Sahl Hasheesh-sel egyaránt. A nemzetközi befektetők hirtelen érdeklődni kezdtek a hely iránt.
Ebben az útmutatóban bemutatom Magawish fejlődését, az ingatlanárakat, a bérbeadási lehetőségeket, valamint azt, hogy érdemes-e most vásárolni, mielőtt a környék teljes mértékben felvirágzik. Ha a Vörös-tengeren a „következő nagy durranást” keresed, akkor ez lehet az.
Hol található a Magawish-öböl – és miért nem hallottál még róla (egyelőre)
A Magawish-öböl Hurghada központjától körülbelül 8 kilométerre délre fekszik, közvetlenül a part mentén, a város és Sahl Hasheesh között. Ez egy természetes öböl, hosszú homokos stranddal és tiszta vízzel – lényegében ugyanolyan kiváló minőségű partszakasz, mint a híresebb szomszédja, de a tömegek és a magas árak nélkül. Egyelőre.
Évekig csupán néhány helyi halász és a szállodaipar kezdeti szakaszában járó fejlesztő ismerte a környéket. Az út rossz állapotban volt. Nem voltak utcai lámpák. Az egyiptomi kormány azonban a Vörös-tengeri turizmus bővítésének részeként beruházott a part menti autópálya felújításába, és ez mindent megváltoztatott.
Ma a Hurghada repülőtérről Magawishba 15 perc alatt el lehet jutni autóval egy sima, jól kivilágított úton. Hogy ez mennyire közel van: még Sahl Hasheesh egyes részeinél is közelebb van. És éppen ez a közelség kelti fel az érdeklődést.
A térség általános áttekintéséhez tekintse meg teljes térség-összehasonlításunkat.
Új fejlesztések – szállodák, üdülőkomplexumok és lakóparkok
Magawish átalakulása elsősorban arról szól, hogy mi valósult meg az elmúlt három évben, és mi várható a jövőben.
Úttörő szállodák
Magawish első jelentős nemzetközi szállodája a Steigenberger Al Dau Beach Resort volt, amely már egy ideje működik a városban. Az utóbbi időben azonban új szállodák is megnyíltak, köztük egy új Iberotel-szálloda, a felújított Pickalbatros, valamint a tervezett Rixos (amelynek építése 2025 végén kezdődött meg). Ezek a szállodák magasabb színvonalú turistákat vonzanak – és ezek a turisták néha vásárlásra is szánják magukat.
Lakóparkok: kicsik, de egyre terjednek
Sahl Hasheesh-től eltérően Magawish-ban még nincsenek nagy, átfogó terv alapján kialakított lakótelepek. Ugyanakkor néhány kisebb, zárt lakópark már megépült:
- Magawish Residence: Alacsony emeletes komplexum, amelyben 1- és 2 hálószobás lakások találhatók, medencével és saját strandhoz való hozzáféréssel. 2019-ben épült, jelenleg teljesen kihasznált, alkalmanként felbukkanó újraértékesítések.
- Baron Magawish: Vegyes funkciójú projekt, amely szállodát és lakóegységeket foglal magában. Néhány lakást már eladtak magánszemélyeknek. A kivitelezés minősége jó.
- La Vista Bay: Újabb, közepes magasságú, tengerre néző lakások. Még tervrajzi állapotban értékesítik.
Emellett számos földtulajdonos értékesít telkeket magánvillák építésére. Ha rendelkezik a szükséges anyagi forrásokkal és türelemmel, akkor lehetséges, hogy telket vásároljon és saját villát építsen – ehhez azonban szüksége lesz egy jó ügyvédre és kivitelezőre.
Ingatlanárak – még mindig elfogadhatóak (de gyorsan emelkednek)
Íme a legfőbb ok, amiért érdemes odafigyelni Magawishra: az árak a hasonló tengerparti ingatlanok esetében jóval alacsonyabbak, mint Sahl Hasheeshben, és a különbség egyre csökken.
| Ingatlan típusa | Magawish árkategória (USD) | Sahl Hasheesh (tengerpart) USD | Különbség |
|---|---|---|---|
| Stúdió | 45 000–60 000 dollár | 60 000–80 000 dollár | 20–30%-kal alacsonyabb |
| 1 hálószobás | 60 000–85 000 dollár | 80 000–120 000 dollár | 25–30%-kal alacsonyabb |
| 2 hálószobás | 90 000–130 000 dollár | 120 000–180 000 dollár | 25–35%-kal alacsonyabb |
| Villatelek (500 négyzetméter) | 80 000–120 000 dollár | N/A (már csak néhány telek maradt) | Lehetőség egyedi gyártásra |
A helyzet a következő: ezek az árak az elmúlt két évben évente körülbelül 15–20%-kal emelkedtek. Egy olyan stúdió, amely 2023-ban 38 ezer dollárba került, ma már 55 ezer dollárért hirdetik. Az ingatlanérték gyorsan emelkedik. A befektetési megtérülés elemzéséhez olvassa el befektetési hozamokról szóló útmutatónkat.
Piaci dinamika – Miért lehet Magawish a következő népszerű helyszín?
Számos tényező együttesen teszi vonzóvá Magawish-t:
- Hurghadától való távolság: A város központjától mindössze 8 km-re fekszik, így a szupermarketek, kórházak és iskolák könnyen megközelíthetők. Sahl Hasheesh 18 km-re található – ez ugyan nem messze van, de a mindennapi teendők elintézéséhez Magawish lényegesen kényelmesebb.
- Szebb strandok: Az öböl elhelyezkedésének köszönhetően a víz nyugodt, és szép homokos partszakasz található itt. A Sahl Hasheesh-i strand is jó, de a Magawish kevésbé zsúfolt.
- Állami támogatás: Az új út csupán a kezdet. A területet idegenforgalmi és lakóépítési célokra jelölték ki, és a kormányzó ösztönzőket ígért az építőknek.
- Földhiány: A délebbre fekvő hatalmas, beépítetlen területekkel ellentétben Magawish legértékesebb part menti telkei korlátozott számban állnak rendelkezésre. A beépítés befejeztével a kínálat elérheti a felső határt, ami potenciálisan az ingatlanárak emelkedéséhez vezethet.
Ugyanakkor vannak kockázatok is. Nem minden fejlesztő megbízható. Ráadásul egyes területeken még mindig folyik az infrastruktúra (csatornahálózat, víznyomás, villamosenergia) korszerűsítése. Hallottam, hogy a nyári csúcsidőszakban időnként áramkimaradások fordulnak elő. A kockázatok felméréséhez olvassa el az időzítési útmutatónkat.
Bérbeadási lehetőségek – A rövid távú bérbeadás a legnépszerűbb
Magawish egyre népszerűbbé válik a rövid távú nyaralók körében, különösen azok körében, akik a Mamsha-nál csendesebb strandot részesítenek előnyben. Az újabb szállodák növelték a környék ismertségét, és egyre több Airbnb-hirdetés jelenik meg.
A Magawish Residence és a Baron Magawish komplexumok jelenlegi kihasználtsága alapján egy jól berendezett, egy hálószobás apartman télen (november–április) éjszakánként 70–100 dollárért bérelhető. A kihasználtság ezekben a hónapokban 65–75%. Nyáron a kihasználtság 30–40%-ra csökken, az éjszakai árak pedig 40–60 dollár körül mozognak.
A nettó hozamok jelenleg a 6–9%-os tartományban mozognak – ez jobb, mint Sahl Hasheesh esetében (4–6%), mivel a belépési árak alacsonyabbak. Az ingatlankezelési infrastruktúra azonban még nem annyira kiforrott; előfordulhat, hogy saját takarítót vagy karbantartót kell keresnie. Rendelkezünk egy listával azokról az ingatlankezelőkről, akik Magawish területén nyújtanak szolgáltatásokat – kérdezzen bátran!
A teljes ingatlankezelési útmutatót a PM-útmutatónkban találja meg.
Valódi történetek a Magawish-tulajdonosoktól
Lena – A német úttörő
Lena 2022-ben 62 ezer dollárért vásárolt egy egyhálószobás lakást a Magawish Residence-ben. Egyszer járt ott, megtetszett neki a csendes strand, és belevágott a vásárlásba. Októbertől áprilisig az Airbnb-n adja ki, nyáron pedig saját maga használja. Az éves nettó bevétele a kezelési költségek és díjak levonása után körülbelül 6 000 dollár – ez 9,6%-os hozamot jelent. Már kaptak 85 000 dolláros ajánlatokat is a lakásra. „Bárcsak kettőt vettem volna” – mondta nekem.
Khaled – Az egyiptomi spekuláns
Khaled, egy helyi ingatlanügynök, 2021-ben 50 ezer dollárért vásárolt egy tengerparti telket Magawishben. Két évig tartotta meg, majd 2023-ban 90 ezer dollárért adta el. A bevételt pedig egy új, még építés alatt álló lakóparkba való befektetésre fordította. Nem egy nagy befektető – csupán valaki, aki felismerte a lehetőséget és időben cselekedett. Most azt tanácsolja barátainak, hogy nézzék meg a magawishi telkeket, mielőtt azok ára ismét megduplázódna.
A jövőbeli tervek – Mi várható 2026–2028-ban?
Több olyan projekt is folyamatban van, amelyek tovább növelhetik Magawish ismertségét.
- Új kikötő kis jachtok és halászhajók számára (tervezetben van, de még nem hagyták jóvá).
- Egy üzletsor kávézókkal és alapvető árukat kínáló üzletekkel (az öböl bejáratánál tervezik kialakítani).
- Két további, zárt lakópark, amelyeket közepes méretű egyiptomi ingatlanfejlesztők építenek.
- A víztisztító telepet korszerűsítették, hogy képes legyen kezelni a megnövekedett terhelést.
Ha ezek megvalósulnak, Magawish valódi „mini-Sahl Hasheesh”-sé válhat. Ha viszont késedelmet szenvednek vagy elmaradnak, a terület továbbra is másodlagos helyszín maradhat. Ez a kockázata a „feltörekvő” övezetekbe történő befektetésnek.
Előnyök és hátrányok – őszinte értékelés
Előnyök
- Alacsonyabb belépési ár, mint Sahl Hasheesh-ben (20–35%-kal olcsóbb)
- Hurghadához közelebb (8 km szemben 18 km-rel) – kényelmes
- Csendesebb, kevésbé zsúfolt strand
- Gyors értéknövekedési potenciál (az utóbbi időben évi 15–20%)
- Új út és tervezett infrastrukturális fejlesztések
- Jó rövid távú bérleti hozamok (6–9%)
Hátrányok
- Korlátozott szolgáltatások – sétára elérhető távolságban (egyelőre) nincsenek szupermarketek vagy éttermek
- Még mindig egy kialakulóban lévő terület – az infrastruktúra egyes elemei esetleg nem egységesek
- Kevesebb kezelőtársaság van, mint a már kialakult területeken
- A viszonteladási piac szűkebb – előfordulhat, hogy hosszabb ideig kell megtartania az ingatlant
- Egyes építés előtti projekteknél késésekre lehet számítani
Kiknek érdemes Magawishben ingatlant vásárolni?
- 3–5 éves befektetési horizonton gondolkodó befektetők – hisznek a térségben rejlő lehetőségekben, és képesek várni.
- Azok a vásárlók, akik Sahl Hasheesh-hez képest kedvezőbb áron szeretnének tengerparti lakást vásárolni – itt hasonló minőséget kapnak kevesebb pénzért.
- Azok számára, akik kedvelik a „csendes luxust” – se nem nyüzsgő, se nem elszigetelt helyet.
- A korai felhasználók, akik képesek megbirkózni egy bizonyos fokú bizonytalansággal – elfogadják, hogy még nem minden készült el teljesen.
Kiknek érdemes egyelőre elkerülniük a Magawish-t?
- Azoknak a vásárlóknak, akik azonnali, magas bérleti jövedelemre vágynak – a környékre még mindig több turista kell. Ha nem tudsz megbirkózni a változó kihasználtsággal, válaszd inkább Mamsha-t vagy Sahl Hasheesh-t.
- Akinek nem tűri az építkezési zajt – új épületek épülnek.
- Azok a befektetők, akik gyors viszonteladásra (2 év alatt) számítanak – az újraértékesítés azonban hosszabb időt vehet igénybe.
Hogyan vásároljunk Magawishben – gyakorlati lépések
Az eljárás hasonló a többi területhez: zöld szerződés, közjegyző, SWIFT-nyugták. Van azonban néhány további lépés, mivel a fejlődő övezetekben a földtulajdon viszonyai bonyolultak lehetnek.
- 1. lépés – Ellenőrizze a fejlesztő hírnevét: Kérdezzen rá a már befejezett projektekre. Látogassa meg azokat. Beszéljen a tulajdonosokkal. Az átvilágított építők listájáért tekintse meg fejlesztői útmutatónkat.
- 2. lépés – A telek tulajdonjogának ellenőrzése: Győződjön meg arról, hogy a fejlesztő valóban teljes tulajdonjoggal rendelkezik a telek felett. Ezt ügyvédje elvégezheti.
- 3. lépés – Ismerje meg a fizetési feltételeket: Sok építés előtti értékesítés esetén 10–20%-os előleget és 3–5 éves futamidejű, 0%-os kamatú részletfizetést kell vállalni. Olvassa el a kisbetűs részt a késedelmes átadás miatti büntetésekkel kapcsolatban.
- 4. lépés – Az értékesítés utáni ügyintézés megtervezése: Az adásvétel lezárása előtt válasszon ki egy ingatlankezelőt. Szívesen ajánlunk Önnek néhány lehetőséget.
A jogi szempontok teljes áttekintéséhez olvassa el jogi vásárlási útmutatónkat.
Gyakran feltett kérdések a Magawish-ról
1. Biztonságos-e a Magawish?
Igen. A lakóparkokban éjjel-nappal biztosított a biztonsági őrzés, és a környék általában csendes és biztonságos. Éjszaka kerülje az egyedül sétálást a kivilágítatlan tengerparti ösvényeken – ahogyan bárhol máshol is.
2. Szerezhetek-e tartózkodási engedélyt, ha Magawishben vásárolok ingatlant?
Igen, ha a vételár 100 ezer dollár vagy annál több. A nagyobb, két hálószobás lakások vagy villák is megfelelnek a feltételeknek. Kérjük, olvassa el a letelepedési útmutatónkat.
3. Hogyan viszonyul Magawish Sahl Hasheesh-hez a hosszú távú befektetések szempontjából?
Magawish nagyobb értéknövekedési potenciállal rendelkezik (alacsonyabb kiindulási szintről), de a kockázata is nagyobb. Sahl Hasheesh már jobban bevált, jobb szolgáltatásokkal és jobb viszonteladási piaccal rendelkezik. Ha 5 évnél hosszabb ideig tudod megtartani az ingatlant, Magawish jobb hozamot nyújthat; ha viszont likviditásra van szükséged, Sahl Hasheesh a biztonságosabb választás.
4. Mi a helyzet a Magawish közelében található iskolákkal és kórházakkal?
Jelenleg autóval kell eljutni Hurghadába (15–20 perc). Sétatávolságon belül nincsenek iskolák vagy kórházak. Ez nyaralás céljából bérelt szállások esetében nem jelent problémát, de családok számára hátrány lehet.
5. Vannak-e jó éttermek Magawishben?
Néhány étterem a szállodákban található (túl drága). Ha kötetlenebb étkezésre vágyik, érdemes autóval elmenni Mamsha-ba vagy Hurghada központjába. Ez a helyzet a környék fejlődésével változni fog.
6. Vegyek-e egy villatelket, és építsek-e magam?
Csak akkor, ha van tapasztalatod az építkezés terén, vagy van egy megbízható kiviteleződ. Egyiptomban építkezni megterhelő lehet – az engedélyek megszerzése időbe telik, és a minőség is változó. De aki jól csinálja, az egy kész villához képest töredékáron hozhat létre magának egy álomházat.
7. Hogyan alakulnak a szolgáltatási díjak a Magawish-telepeken?
Egy két hálószobás lakás esetében havi 400–800 EGP-vel kell számolni. Néhány újabb építésű lakás drágább, de medencével és edzőteremmel rendelkezik. A bérlés előtt mindig kérj írásos költségkimutatást!
8. Most jó időpont a vásárlásra, vagy várjak még?
A várakozás azzal járhat, hogy magasabb árakat kell fizetnie, ahogy a környék egyre ismertebbé válik. Ha tetszik, amit lát, és elviseli a néhány évig tartó fejlesztési munkálatokat, akkor vásároljon most. Az időzítéssel kapcsolatos tanácsokért olvassa el stratégiai útmutatónkat.
További információkért olvassa el fő vásárlói útmutatónkat, a területek összehasonlítását és a Sahl Hasheesh-ről szóló útmutatónkat.
A szerzőről: A cikket Mido Kandil, a The Horizon Real Estate Hurghada vezető ingatlan-tanácsadója írta. 13 éve foglalkozik a Vörös-tenger partvidékén kialakuló új, népszerű helyszínek felkutatásával.
Join The Discussion