Podívejte, po těchto ulicích se pohybuji už přes deset let. Al Ahyaa, El Kawther, Mamsha. A každý týden stále vidím tu samou chybu. Lidé kupují nemovitosti ve špatné lokalitě, protože cena na obrazovce vypadá levně, ale nevidí celkový obraz. Poptávka po pronájmech klesá, nebo je z okna výhled na staveniště. Tak mi dovolte, abych vám ušetřil starosti. Tohle není lesklá brožura. Je to srozumitelný, na datech založený průvodce nejlepšími lokalitami v Hurghadě – součást našeho kompletního průvodce nemovitostmi v Hurghadě. Skutečné ceny za metr čtvereční, reálné výnosy z pronájmu a skryté náklady, které skutečně zaplatíte. Žádné přikrášlování. Žádná klišé o umělé inteligenci. Jen fakta od konzultanta, který to už udělal stovkykrát.
Proč je v Hurghadě poloha tím nejdůležitějším (celkový pohled)
Trh se rychle mění. Egypt v roce 2025 přivítal téměř 19 milionů turistů – což podle ministerstva cestovního ruchu představuje nárůst o 21 % oproti předchozímu roku. Vláda si klade za cíl dosáhnout do roku 2030 počtu 30 milionů návštěvníků. To je spousta lidí, kteří by se do této oblasti mohli zamilovat a chtít si koupit svůj vlastní kousek ráje.
Mezinárodní letiště v Hurghadě je nyní čtvrtým nejrušnějším letištěm v Africe, přičemž jen v roce 2025 odbavilo 12,35 milionu cestujících, což představuje obrovský nárůst o 28 % oproti předchozímu roku. V nejrušnějších dnech letiště odbaví přes 53 000 cestujících, k čemuž přispívají přímé lety z více než 40 evropských měst. Více letů znamená více turistů a více turistů znamená vyšší příjmy z pronájmu. Podle Egyptské federace cestovního ruchu přijelo jen za prvních deset měsíců rekordních 15,6 milionu návštěvníků. Oblast Rudého moře zažívá rozmach a ceny nemovitostí rostou s ní.
Je tu ale háček: ne všechny oblasti z toho těží stejně. Pokud si vyberete tu nesprávnou, na návratnost investice můžete čekat i několik let. Pokud si vyberete tu správnou, v některých segmentech můžete dosáhnout až 15% ročního zhodnocení, a k tomu ještě výnosy z pronájmu, které by evropským pronajímatelům vyvolaly slzy (konkrétní čísla o skutečné návratnosti investic zde podrobně rozebíráme). Podle globální zprávy o bohatství společnosti Knight Frank pro rok 2025 je pobřeží Rudého moře nejrychleji rostoucím trhem s luxusními nemovitostmi v severní Africe a Sahl Hasheesh v tomto trendu vede.
Tabulka pro rychlé srovnání oblastí
| Plocha | Cena za m² (USD) | Typická cena za byt s jednou ložnicí | Nejvhodnější pro | Čistý výnos z pronájmu |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | $300 – $500 | 25 000–35 000 dolarů | Dlouhodobý pronájem, cenově výhodný | 6% – 8% |
| El Kawther | $500 – $700 | 35 000–45 000 dolarů | Dlouhodobý pobyt v zahraničí | 5% – 7% |
| Nábřeží Mamsha | $800 – $1,400 | 70 000–100 000 dolarů | Krátkodobé ubytování přes Airbnb | 8% – 10%+ |
| Sahl Hasheesh (vnitrozemí) | $900 – $1,400 | 70 000–90 000 dolarů | Růst kapitálu | 4% – 6% |
| Sahl Hasheesh (přímo u pláže) | $1,800 – $2,400 | 120 000–150 000 dolarů | Luxus, uznání | 5% – 8% |
| El Gouna | $1,200 – $2,000+ | 80 000–120 000 dolarů | Životní styl, bydlení | 5% – 7% |
| Zátoka Makadi | $700 – $1,200 | 40 000–60 000 dolarů | Klidný rekreační areál, rodiny s dětmi | 6% – 8% |
Oblast po oblasti: Podrobný rozbor
Al Ahyaa Šampión v poměru cena/výkon (Severní Hurghada)
Levné. Funkční. Vysoká poptávka po pronájmech. V Al Ahyaa žije většina místních Egypťanů a stále více zahraničních obyvatel s omezeným rozpočtem. Nachází se v severní části Hurghady, nedaleko El Gouny – asi 13,5 km od El Gouny a 25,5 km od letiště. Najdete zde směsici soukromých pláží u resortů a placených míst pro denní využití, a pobřeží je oblíbené pro kitesurfing.
Cena za m² (2025): Ceny se trvale pohybují v rozmezí 36 650 – 39 600 EGP/m². Slušný byt se dvěma ložnicemi (cca 100 m²) stojí 25 000 – 40 000 USD. A byt s jednou ložnicí? Pokud budete mít štěstí, pořídíte ho již za 15 000 USD. Kompletní seznam aktuálně nabízených bytů k prodeji s reálnými cenami najdete v našem specializovaném průvodci.
Ideální pro dlouhodobý pronájem místním obyvatelům a expatům s omezeným rozpočtem. Znám jednoho německého klienta, který si zde koupil tři byty, každý za zhruba 25 tisíc dolarů. Po odečtení nákladů mu z toho zůstává čistý výnos asi 8 %. To je stabilní, sice nudný, ale spolehlivý výnos.
Nevýhody? Starší budovy. Hluk z ulice. Parkování může být problém. Některé ulice se při dešti zaplavují – stává se to sice zřídka, ale je to nepříjemné. Za tyhle ceny si ale nemůžete příliš stěžovat.
Školy a obchody: V této oblasti působí škola Smart City International School (SCIS) s americkým a egyptským vzdělávacím programem, Mezinárodní francouzská škola v Hurghadě (s francouzským učebním plánem) a Oficiální integrovaná jazyková škola v Hurghadě (HOILS). Bestway Supermarket (pobočka Al Ahyaa) je místní klíčový obchod s potravinami, který nabízí možnost doručení.
El Kawther střední a mírně vyšší
Právě tady žije mnoho evropských expatů. Je to blíž k supermarketům, nemocnicím a promenádě Mamsha. Není to uzavřený areál, ale působí to tu organizovaněji než v Al Ahyaa.
Cena za m² (2025): 25 000 – 35 000 EGP (500 – 700 USD). Byt s jednou ložnicí může stát 35 000 – 45 000 USD. Byt se dvěma ložnicemi 50 000 – 70 000 USD.
Je to lépe postavená čtvrť než Al Ahyaa. Ulice jsou zde klidnější. V místní kavárně potkáte více lidí, kteří mluví anglicky a německy. Stále se však nejedná o uzavřený komplex – budete slyšet hluk z ulice a občas se tu potuluje nějaký pes.
Nábřeží Mamsha krátkodobý zlatý důl
Toto je nová promenáda podél pobřeží. Kavárny, restaurace a byty s výhledem na moře. Turisté to milují. Investoři to milují. Představte si to jako „nové centrum města“ u moře.
Cena za m² (2026): 40 000 – 70 000 EGP (800 – 1 400 USD). Ceny studií začínají na 50 000 USD. Ceny bytů s jednou ložnicí se pohybují v rozmezí 70 000 – 100 000 USD.
Ideální pro krátkodobé pronájmy přes Airbnb. Ceny za noc se v zimě pohybují mezi 50 a 90 dolary. Mám tam studio, které mi po odečtení poplatků za správu vynáší čistě asi 12 tisíc dolarů ročně. To představuje hrubou výnosnost 17 % – to vůbec není špatné. Ale co léto? Je to slabé. Opravdu slabé. V červenci se vám možná podaří dosáhnout 30% obsazenosti. Plánujte si proto své peněžní toky odpovídajícím způsobem. Podrobnější informace o výnosnosti krátkodobých pronájmů najdete v naší kompletní analýze návratnosti investic (ROI).
Sahl Hasheesh Prémiové a ocenění
Jedná se o prémiovou lokalitu na jih od města. Je oplocená, čistá a dobře udržovaná. Jde o komplexně plánovanou rekreační čtvrť. Tato lokalita je lídrem na trhu s luxusním bydlením u Rudého moře.
Cena za m² (vnitrozemí): 45 000 – 70 000 EGP (900 – 1 400 USD). Byty s jednou ložnicí od 70 000 USD. Byty se dvěma ložnicemi od 100 000 USD.
Přímo u pláže: 90 000 – 120 000 EGP (1 800 – 2 400 USD). Byty s jednou ložnicí od 120 000 USD, byty se dvěma ložnicemi od 160 000 USD.
Růst hodnoty nemovitostí je výrazný. Během deseti let jsem byl svědkem zdvojnásobení hodnoty nemovitostí. Jen v první polovině roku 2025 zaznamenaly nemovitosti u pláže meziroční zhodnocení o 8–12 %. Britský investor, se kterým jsem hovořil, si na začátku roku 2021 pořídil vilu u pláže a za pouhé dva roky dosáhl zhodnocení o 40 %.
Výnos z pronájmu? Nižší. Možná 5–8 % netto u nemovitostí u moře, 4–6 % u nemovitostí ve vnitrozemí. Tady se kupuje kvůli zhodnocení, ne kvůli peněžnímu toku. Jiný cíl, jiná oblast.
Nejlepší rezidenční komplexy: Veranda od společnosti Inertia – nachází se 25 km jižně od Hurghady, ceny od 4,4 mil. EGP, 15 % záloha, 0 % úrok po dobu 6 let. Projekt zahrnuje 318 jednotek, mezi nimiž jsou studia, chaty a vily, na ploše 130 000 m².
El Gouna Životní styl nad výnosem
El Gouna je samostatné město. Školy, nemocnice, přístav – to vše se nachází přímo uvnitř areálu. Leží 25 km severně od letiště v Hurghadě. El Gouna je často nazývána „egyptskými Benátkami“. Vyrostla v prosperující mezinárodní komunitu s vilami, byty, přístavy, školami a zdravotnickými zařízeními, což z ní činí jednu z nejatraktivnějších destinací pro expaty a kupce nemovitostí v Egyptě.
Cena za m²: 60 000 – 100 000+ EGP (1 200 – 2 000+ USD). Byty s jednou ložnicí od 80 000 USD, byty se dvěma ložnicemi od 120 000 USD. Nájemné za byt s jednou ložnicí se může pohybovat v rozmezí 600–900 USD měsíčně, zatímco u rodinných vil se zahradou může dosáhnout 1 500–3 000 USD měsíčně, v závislosti na velikosti a lokalitě.
Krásné místo. Velmi bezpečné. Moje auto zůstalo omylem odemčené dva dny. Nic se nestalo. Prodej nemovitostí však probíhá pomaleji, protože vstupní cena je vysoká. V tomto městě je asi 58 % pozemků již zastavěno nebo se na nich staví. Průměrné prodejní ceny v prvním čtvrtletí roku 2025 meziročně vzrostly o ohromujících 56 %. El Gouna zaznamenala v roce 2024 celkový obrat z prodeje nemovitostí ve výši 12,4 miliardy egyptských liber (249 milionů dolarů), což představuje nárůst o 63,8 % oproti předchozímu roku.
Doporučil bych to jen v případě, že opravdu toužíte po životním stylu, o který se postará někdo jiný a který zahrnuje vše. Nejedná se o čistě investiční záležitost.
Zátoka Makadi – alternativa pro rodinnou dovolenou
Dále na jih. Klidnější. Vhodné pro rodiny s dětmi. Více turistů z organizovaných zájezdů než nezávislých cestovatelů.
Cena za m² (2025): 35 000 – 60 000 EGP (700 – 1 200 USD). Byt s jednou ložnicí od 40 000 USD, byt se dvěma ložnicemi od 60 000 USD.
Do centra Hurghady (cca 30 minut) se dostanete autem. Pokud však máte rádi život v letovisku bez cenové nálepky Sahl Hasheesh, je to dobrá volba. Siyal Makadi Heights je klíčový projekt; leží 78 metrů nad mořem a zastavěná plocha je omezena na pouhých 12 % pozemku. Jednotky jsou k dispozici s 10% zálohou a 7letým splátkovým kalendářem.
Jak se definitivně rozhodnout
Nespěchejte. Nejprve se tam jeďte podívat – i když plánujete koupit nemovitost později na dálku. Dvoudenní výlet do Hurghady vám může ušetřit dva roky lítosti. Projděte se po Mamsha při západu slunce. Dejte si kávu v Sahl Hasheesh. Projeďte se čtvrtí Al Ahyaa. Přesvědčte se o rozdílu na vlastní oči. Využijte služeb místního právníka, kterému platíte přímo – náš kompletní právní průvodce vysvětluje celý proces koupě. Ne toho, kterého doporučuje prodávající. Ne kamaráda vašeho bratrance. Skutečného právníka se skutečnou kanceláří. Uschovejte si všechny bankovní doklady. Kopie SWIFT, potvrzení o převodech, prostě všechno. Budete je potřebovat u notáře a při podávání žádostí o povolení k pobytu.
Pokud chcete, abych vás osobně provedl kterýmkoli z těchto kroků, stačí nás kontaktovat prostřednictvím společnosti The Horizon Real Estate. První konzultace je zdarma. Jmenuji se James – odpovídám všem, dokonce i těm, kteří mi posílají odkazy na nabídky nemovitostí u moře za 10 000 dolarů.
Chcete-li se s tématem seznámit podrobněji, přečtěte si naše kompletní průvodce věnované nemovitostem v Hurghadě, bytům na prodej, výnosům z investic a právním postupům.
Informace o autorovi: Autorem článku je James Wilson, vedoucí realitní poradce ve společnosti The Horizon Real Estate Hurghada. Již 13 let pomáhá zahraničním kupujícím bezpečně investovat v oblasti Rudého moře.
Informace o autorovi: Mohamed Kandil, vedoucí realitní poradce ve společnosti The Horizon Real Estate v Hurghadě. Již 13 let pomáhá zahraničním kupujícím bezpečně investovat v oblasti Rudého moře.
Mezi nejoblíbenější destinace patří Sahl Hasheesh, El Gouna, promenáda Mamsha, El Kawther a Al Ahyaa.
Sahl Hasheesh: Ideální volba pro luxusní ubytování u moře a růst hodnoty nemovitosti.
El Gouna: Bezpečné, plně integrované městečko se stabilními výnosy.
Promenáda Mamsha: Vysoké výnosy z krátkodobého pronájmu (Airbnb).
El Kawther / Al Ahyaa: Vynikající volba pro dlouhodobý pronájem s omezeným rozpočtem.
Investoři volí Sahl Hasheesh kvůli vysokému zhodnocení nemovitosti, zatímco El Gouna nabízí vyvážený životní styl a stabilní výnosy.
Ano. Egyptský zákon (zákon č. 230 z roku 1996) umožňuje cizincům vlastnit až dvě rezidenční nemovitosti, z nichž každá nesmí přesáhnout rozlohu 4 000 m². Mezi schválené oblasti patří Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna, Makadi Bay a severní pobřeží. Je nutné použít notářsky ověřenou kupní smlouvu („zelenou smlouvu“) a převést finanční prostředky prostřednictvím banky (SWIFT). Vždy si najměte nezávislého právníka.
Stanovte si rozpočet a účel (investice, trvalé bydlení, rekreační dům).
Vyberte si lokalitu, která odpovídá vašim cílům.
Prohledávejte nabídky prostřednictvím důvěryhodných realitních agentur nebo online portálů.
Proveďte hloubkovou prověrku – právník ověří vlastnické právo, dluhy a právní stav nemovitosti.
Podepište předběžnou rezervační smlouvu (vratná záloha).
Vypracujte a podepište konečnou „zelenou smlouvu“ u notáře.
Převedete zbývající částku přes SWIFT (uschovejte si všechny doklady).
Zaregistrujte smlouvu (volitelné, ale doporučené).
Spolupráce s místním právníkem zajistí bezpečný a hladký průběh celého procesu.
Čisté roční výnosy z pronájmu se liší podle strategie:
Krátkodobý pronájem (Airbnb): 8–12 % (garsonky a byty s jednou ložnicí v okolí Mamsha nebo Sahl Hasheesh).
Dlouhodobý pronájem (roční nájemní smlouva): 5–7 % (El Kawther, Al Ahyaa).
Luxusní vily (přímo na pláži): 4–6 % (zaměření na zhodnocení kapitálu).
Výnosy z Airbnb mohou v zimní špičce dosáhnout až 17 % hrubého výnosu, v létě však obsazenost výrazně klesá.
Počítejte s dalšími náklady ve výši 5–6 % z ceny nemovitosti na:
Notářské poplatky: 0,5–1 % z hodnoty smlouvy.
Poplatky za právní služby: 3 000–5 000 EGP (60–100 USD).
Zálohy na připojení k inženýrským sítím: 2 000–5 000 EGP (jednorázově).
Poplatky za údržbu (CAM): 400–1 500 EGP/m²/rok (v rezidenčních komplexech).
Provize realitní kanceláři: obvykle hradí prodávající, ale je třeba si to ověřit.
Před podpisem smlouvy si vždy vyžádejte kompletní rozpis nákladů.
Ano. Pokud je hodnota nemovitosti 100 000 USD nebo více (kupní cena), můžete požádat o jednoroční obnovitelné povolení k pobytu pro sebe, svého manžela či manželku a nezaopatřené děti mladší 18 let. Budete potřebovat notářsky ověřenou „zelenou smlouvu“, výpisy z účtu SWIFT dokládající zahraniční finanční prostředky, výpis z rejstříku trestů z vaší domovské země a lékařskou prohlídku.
Nikdy neplaťte v hotovosti – vždy použijte bankovní převod (SWIFT).
Najměte si nezávislého právníka – ne toho, kterého doporučí prodávající.
Ověřte list vlastnictví a zkontrolujte, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva nebo nezaplacené poplatky za údržbu.
Navštivte nemovitost osobně nebo pošlete důvěryhodného zástupce.
Pokud kupujete nemovitost v uzavřeném komplexu, přečtěte si CC&R (Covenants, Conditions & Restrictions – smluvní ujednání, podmínky a omezení) – některé z nich omezují krátkodobé pronájmy.
Pokud se vám nabídka zdá příliš výhodná (např. vila u pláže za 20 000 dolarů), téměř jistě se jedná o podvod.
Cestovní ruch pohání poptávku po krátkodobých pronájmech a podporuje růst cen. Vládní projekt Ras El Hekma v hodnotě 35 miliard dolarů a rozšíření letišť posilují důvěru. Objevy ložisek zemního plynu přitahují investice a vytvářejí pracovní místa, čímž zvyšují poptávku po bydlení. Modernizované silnice, promenáda Mamsha a nové hotely zvyšují hodnotu nemovitostí v okolních oblastech. Díky těmto faktorům patří Hurghada k nejrychleji rostoucím realitním trhům v severní Africe.
Nákup nemovitosti ve fázi výstavby může být výhodný (splátky s 0 % úrokem, nižší pořizovací cena), nese však vyšší riziko. Nakupujte pouze od renomovaných developerů s osvědčenou reputací (Orascom, Inertia, Palm Hills). Navštivte již realizované projekty. Trvejte na bankovní záruce nebo na úschově vaší zálohy na zvláštním účtu. Zkontrolujte termíny předání a sankční ustanovení pro případ zpoždění. Pro první kupující jsou bezpečnější byty z sekundárního trhu (připravené k nastěhování).
Mezi renomované agentury patří:
The Horizon Real Estate (specializuje se na zahraniční kupce).
PM Hurghada (správa krátkodobých pronájmů).
Seaside Rentals (zaměřeno na Airbnb).
Bestway Real Estate (místní agentura s dobrými recenzemi).
Vždy si vybírejte agentury s kamennými kancelářemi, transparentními smlouvami a personálem hovořícím anglicky. Požádejte o reference od jiných zahraničních majitelů.
11. Které oblasti jsou nejvhodnější pro trvalé bydlení a vysokou kvalitu života?
El Gouna: nejbezpečnější a nejlépe vybavené město (školy, nemocnice, přístav, restaurace).
El Kawther: centrální, s možností pohybu pěšky, v blízkosti mezinárodních škol a klinik.
Sahl Hasheesh (komplexy ve vnitrozemí): klidné, bezpečné, životní styl jako v letovisku.
Makadi Bay: klidné, vhodné pro rodiny, nižší náklady.
Pro trvalé bydlení expatů jsou nejvhodnější El Gouna a El Kawther.
Byt: cenově dostupný, flexibilní, vhodný pro výnos z pronájmu. Vhodný pro jednotlivce, páry i malé rodiny.
Vila: soukromá, prostorná, se zahradou a často i s vlastním bazénem. Ideální pro velké rodiny nebo zájemce o luxusní nemovitosti.
Turistická chata: nachází se v rámci rekreačního areálu, sdílené bazény/pláž, vynikající pro dovolenou i krátkodobý pronájem.
Vyberte si podle svého rozpočtu, požadavků na prostor a investiční strategie (výnos vs. zhodnocení).
Join The Discussion