Nemovitosti v Hurghadě: Kompletní průvodce pro zahraniční kupující

Nemovitosti v Hurghadě: Kompletní průvodce pro zahraniční kupující

Už dvanáct let se tady zabývám prodejem nemovitostí. Vlastně, příští měsíc to bude třináct let. Čas letí, když pomáháte lidem hledat domov.

A pořád vidím tu samou chybu. Lidé kupují nemovitosti ve špatné lokalitě, protože cena na obrazovce vypadá levně. Pak mají potíže s pronájmem nebo prodejem. Nebo kupují nemovitost na klíč od nějakého developera, kterého si nikdy neověřili – a pak čekají. A čekají.

Ušetřím vám tedy starosti. Tohle není lesklá brožura. Je to srozumitelný průvodce realitním trhem v Hurghadě: nejlepší lokality, skutečné ceny za metr čtvereční (ne ty falešné, které vám realitní makléři šeptají do ucha), právní kroky, návratnost investice, skryté poplatky a přesná částka, kterou zaplatíte. Najdete zde také cenovou tabulku, kterou můžete využít při vyjednávání. Žádné plané řeči. Žádná klišé o „brutální upřímnosti“. Jen fakta od někoho, kdo to už udělal stovkykrát.

Proč investovat do nemovitostí v Hurghadě v roce 2026?

Ceny zatím nejsou nesmyslné. To je prostá pravda.

Uvedu vám příklad z minulého týdne. Klient z Manchesteru mě požádal o byt se dvěma ložnicemi do 40 tisíc dolarů. Ukázal jsem mu tři byty v Al Ahyaa. Všechny byly v slušných, čistých domech poblíž hlavní silnice. Jeden měl malý balkon s výhledem na moře ne úplný výhled, ale když jste se naklonili přes zábradlí, bylo vidět vodu.

Zkuste to najít ve Španělsku nebo v Portugalsku. Zaplatili byste dvakrát tolik. Nebo dokonce třikrát tolik.

Proč je tedy Hurghada stále levná? Protože se jedná o mladý trh. Zahraniční investice se opravdu rozběhly kolem roku 2015. Ještě jsme nedosáhli cenového vrcholu – ani zdaleka ne.

Růst cestovního ruchu a rozmach infrastruktury

Čísla nelžou. Počet příjezdů návštěvníků v roce 2025 dosáhl 4,5 milionu. Ministerstvo cestovního ruchu dokonce uvedlo, že pokud započítáme i domácí cestující, jde o 4,7 milionu.

Oficiální údaje egyptského ministerstva cestovního ruchu najdete zde.

Více turistů znamená více lidí, kteří hledají krátkodobé ubytování. To je základní princip nabídky a poptávky.

Většina realitních makléřů vám ale neřekne následující: Rozšíření letiště bylo dokončeno loni. Nový terminál odbaví ročně 6 milionů cestujících. To je nárůst oproti předchozím 3,5 milionům.

A co silnice? Promenáda Mamsha je konečně hotová. Můžete se projít ze staré mariny do nové Mamshy, aniž byste šlápli na písek. Turisté to milují. Sám jsem se tam před dvěma týdny procházel s německým párem. Ještě toho samého odpoledne si rezervovali apartmán.

Rozšíření nového mezinárodního letiště v Hurghadě

Z letiště nyní létají přímé lety z více než 40 evropských měst. Londýn, Manchester, Berlín, Frankfurt, Curych, Vídeň, Varšava – seznam se neustále rozšiřuje.

Pro vás jako investora je to důležité, protože vám to pomáhá zaplnit kalendář pronájmů. V roce 2019 byly zimní měsíce mrtvé. A teď? Prosinec a leden jsou překvapivě rušné. Měl jsem studio v Mamsha, které v lednu 2025 vyneslo 450 dolarů. Nejsou to sice letní sazby, ale ani nula.

Výstavba silnic a promenády (Mamsha)

Vláda vynaložila na nové nábřeží asi 50 milionů dolarů. Přesnou částku sice neznám, ale je to důkazem jejího odhodlání.

Než vznikla promenáda, byla oblast v blízkosti starého přístavu poněkud zchátralá. Nyní zde najdete kavárny, restaurace, běžecké stezky a lavičky s výhledem na moře. Ceny nemovitostí podél tohoto úseku vzrostly jen za loňský rok přibližně o 15 %.

Ceny, které jsou ve srovnání s jinými letovisky u Rudého moře přijatelné

Dovolte mi uvést jedno bezprostřední srovnání. Bez zkrášlování.

Rekreační středisko	Průměrná cena za m² (USD)	Typická cena za byt s jednou ložnicí	Typická cena za byt se dvěma ložnicemi
Sahl Hasheesh (přímo u pláže)	$1,800 – $2,400	90 000–120 000 dolarů	130 000–180 000 dolarů
El Gouna	$1,200 – $2,000	80 000–150 000 dolarů	120 000 $ – 220 000 $
Šarm aš-Šajch (srovnatelné)	$1,000 – $1,800	60 000–100 000 dolarů	90 000–150 000 dolarů
Zátoka Makadi	$700 – $1,200	40 000–60 000 dolarů	60 000–90 000 dolarů
Nábřeží Mamsha	$800 – $1,400	50 000–80 000 dolarů	80 000–120 000 dolarů
Al Ahyaa (levnější čtvrť)	$300 – $500	15 000–30 000 dolarů	25 000–45 000 dolarů

Všimněte si té mezery. To je vaše příležitost.

Ceny v Al Ahyaa jsou jen o málo vyšší než loni. S některými prodejci se dokonce dá vyjednávat, protože potřebují hotovost. Ceny v Sahl Hasheesh však stále rostou. Viděl jsem garsonky, které se v roce 2020 prodávaly za 60 tisíc dolarů a nyní jsou v nabídce za 100 tisíc dolarů. To není špatný nárůst hodnoty.

Vysoká poptávka po pronájmech (krátkodobých i dlouhodobých)

Sám spravuji několik nemovitostí. Není to žádné obrovské portfolio – asi 12 nemovitostí pro zahraniční majitele.

Garsonka v oblasti Mamsha může v létě vynést 500–800 dolarů měsíčně. Obsazenost se od června do září pohybuje kolem 70–80 %. V zimě klesá na 40–50 %, ale situace se zlepšuje.

Ale řeknu vám to na rovinu. Většinu svých příjmů vyděláte během šesti měsíců – od října do dubna. A těch zbývajících šest měsíců? V létě je to slabé. Opravdu slabé. I kdybyste ceny snížili na polovinu, dosáhnete možná jen 30 % obsazenosti.

Dlouhodobý pronájem je něco jiného. Čistý výnos bude možná kolem 5 %. Ale máte s tím méně starostí. Jeden nájemník, jeden šek na nájemné, žádné úklidy mezi jednotlivými hosty.

Mám klienta, který si v El Kawther koupil byt se dvěma ložnicemi za 30 tisíc dolarů. Pronajímá ho dlouhodobě za 300 dolarů měsíčně. To představuje hrubý výnos 12 %. Po odečtení poplatků a nákladů na příležitostné opravy mu zůstává čistý výnos kolem 9 %. Na investici, která nevyžaduje žádnou péči, to není špatné.

Je tu ale jeden háček. Dlouhodobé nájemníky může být obtížné vystěhovat, pokud přestanou platit. Zákon je na straně nájemníka. Proto si své nájemníky vybírejte pečlivě.

Nejlepší lokality pro koupi nemovitosti v Hurghadě (podrobný přehled)

Budu postupovat oblast po oblasti. Žádné zbytečné řeči, jen fakta. Všechna tato místa jsem osobně navštívil a prodával jsem tam nemovitosti. V některých jsem dokonce i bydlel.

Sahl Hasheesh luxusní bydlení přímo u moře

Krásná, bezpečná, ale ne levná. Upřímně řečeno, je to moje nejoblíbenější oblast pro investice. Územní plán je skvěle realizován. Ulice jsou široké, zelené plochy jsou dobře udržované a pláž je opravdu čistá.

Cena za m² v roce 2026 (přímo u moře vs. ve vnitrozemí)

Přímo u pláže: 1 800–2 400 $. To je cena za přímý výhled na moře, případně za soukromou pláž. Ve vnitrozemí: 900–1 400 $. Přijdete sice o výhled na moře, ale získáte nižší pořizovací cenu a lepší poměr ceny a rozlohy na metr čtvereční.

Minulý měsíc jsem vám ukázal byt o rozloze 120 m² ve vnitrozemí za cenu 110 000 dolarů. To je zhruba 915 dolarů za m². Nachází se dvě ulice od pláže, ale i tak je to jen pět minut chůze.

Očekávaná návratnost investic pro investory

6 % – 9 % v závislosti na tom, jak dobře to spravujete. Jeden můj klient si před dvěma lety koupil studio ve Starém Městě. Zaplatil za něj 80 000 dolarů. Po odečtení poplatků za správu, úklid a služby mu zbývá čistý zisk asi 600 dolarů měsíčně. To je 9 % hrubého výnosu, asi 7 % čistého. Ale to je průměr v hlavní sezóně. V zimě je to možná polovina. I tak se to vyplatí.

Nejlepší komplexy: Cala, Veranda, Il Bayou

Projekt Veranda je téměř vyprodán. Zbývá tam ještě pár řadových domů, ale ceny jsou vysoké. Il Bayou má stále slušnou nabídku. Líbí se mi jejich splátkové plány – 20 % záloha, zbytek se splácí po dobu čtyř let s 0 % úrokem. To se moc často nevidí. Cala je nejnovější projekt. Je blíž k letišti, takže tam je trochu hluku, ale byty jsou prostorné.

El Gouna – Životní styl v uzavřeném městečku

Za tuto čtvrť si připlatíte. Školy, nemocnice, přístav to vše přímo uvnitř areálu. A je to bezpečné. Velmi bezpečné. Jednou jsem omylem nechal auto odemčené. Nic se nestalo.

Vybavení pro obyvatele

Není divu, že si to Němci a Britové tak oblíbili. Z El Gouny vlastně ani nemusíte odjíždět. Ale takové pohodlí má svou cenu. Byt s jednou ložnicí v centru města může stát 150 tisíc dolarů. Vila? 400 tisíc dolarů a více. Voda je čistá, ulice jsou dlážděné a okolí je bezvadně upravené. Za to vše však platíte prostřednictvím vyšších poplatků za služby.

Stojí El Gouna za tu vyšší cenu?

Upřímně? Pro bydlení ano. Pokud jde o čistý investiční výnos, Sahl Hasheesh to často předčí. Mám britského klienta, který si koupil nemovitost v El Gouna kvůli životnímu stylu. Je v důchodu, nezáleží mu na maximalizaci výnosu. Chce se projít k přístavu, dát si kávu a pozorovat lodě. Jiný klient si koupil dvě studia v Sahl Hasheesh. Dosahuje výnosu přes 8 % a ani tam nebydlí. Různé cíle, různé lokality.

Zátoka Makadi – Investice do klidného letoviska

Nižší vstupní cena. Více rodin. Žádný bouřlivý noční život tu nezažijete. Najdete tu však klidné pláže a nižší ceny.

Bydlení ve stylu letoviska za nižší pořizovací cenu

Za 40 000–60 000 dolarů si tam můžete pořídit pěkný byt s jednou ložnicí. Loni v prosinci jsem tam prodal jednopokojový byt o rozloze 70 m² za 48 000 dolarů. Kupujícím byl francouzský důchodce. Bydlí v něm tři měsíce v roce a zbytek času ho pronajímá. Jeho výnos z pronájmu je nižší než v Sahl Hasheesh – asi 5–6 %. Ale jeho pořizovací cena byla poloviční.

Prostředí vhodné pro rodiny s dětmi

Málo aut, mělké pláže, pár slušných restaurací. Je tu klid. Vodní park je velkým lákadlem pro rodiny s dětmi. A potápění je tu skvělé – místní útes je v dobrém stavu. Pokud ale hledáte supermarkety a noční život, Makadi pro vás není to pravé. Do centra Hurghady (cca 30 minut) se dostanete autem.

Al Ahyaa & El Kawther – cenově dostupné byty s vysokou poptávkou po pronájmu

Tady žijí obyčejní Egypťané. A také někteří prozíraví cizinci. Znám jednoho Němce, který si v Al Ahyaa koupil tři byty. Každý ho stál asi 25 tisíc dolarů. Pronajímá je dlouhodobě místním rodinám. Celkový měsíční příjem se pohybuje kolem 750 dolarů. To představuje hrubý výnos 10 %. Po odečtení daní a nákladů na údržbu to bude asi 8 %. Na rozpočtové portfolio to není špatné.

Cena za m² (15 000 – 35 000 EGP)

To je zhruba 300–700 dolarů. Ano, za metr čtvereční. Za tyto ceny si můžete nemovitost pořídit bez hypotéky. Mnozí z mých klientů platí v hotovosti.

Ideální pro dlouhodobý pronájem místním obyvatelům a expatům s omezeným rozpočtem

Rychle zbohatnout sice ne, ale budete mít stabilní výnos 5–6 %. Žádné drama. Budovy jsou starší, ulice mohou být hlučné a s parkováním jsou někdy potíže. Poptávka po nájemním bydlení je však stálá. Egypťané potřebují bydlení.

Nábřeží a přístav Mamsha – Oblíbená místa pro krátkodobé pronájmy

To jsou místa, která přitahují turisty. Návštěvnost je neuvěřitelná. V pátek večer je Mamsha plná lidí.

Průměrné ceny za noc na Airbnb

50–90 dolarů za studio. 100–150 dolarů za jednopokojový byt s výhledem na moře. Minulý týden jsem se podíval na Airbnb. Studio v budově Marina bylo inzerováno za 70 $ za noc. Mělo 20 recenzí s průměrným hodnocením 4,8 hvězdiček. Ten majitel si v létě pravděpodobně vydělá 1 000 $ měsíčně.

Výhody a nevýhody investování v turistických oblastech

Výhody: vysoký peněžní tok, snadné pronajímání, spousta možností správy nemovitosti. Nevýhody: správa je náročnější. Fluktuace je vysoká – za měsíc můžete mít až 15 různých hostů. Poplatky za úklid se nasčítají. A u některých budov dochází k problémům s hlukem z okolních barů. Turistická policie navíc tvrdě zasahuje proti krátkodobým pronájmům bez licence. Potřebujete povolení. Není to drahé, ale musíte si ho vyřídit.

Právní průvodce pro cizince kupující nemovitost v Hurghadě

To musíte vědět. Vážně. Viděl jsem už příliš mnoho lidí, kteří podepsali nevýhodné smlouvy jen proto, že chtěli ušetřit pár set dolarů za právníka. Nebuďte jako oni.

Mohou cizinci v Egyptě kupovat nemovitosti?

Ano. Zákon to umožňuje. Zákon č. 230 z roku 1996 nebo jeho nejnovější novela na stránkách egyptské vlády.

Egyptské právo týkající se nemovitostí pro cizince

Pro osobní potřebu můžete vlastnit maximálně dvě nemovitosti. Chcete-li jich vlastnit více, musíte založit společnost. Zemědělská půda je vyloučena. Stejně tak i nemovitosti v blízkosti vojenského území. Hurghada však nevadí. Postup je jednoduchý. Najdete nemovitost, dohodnete se na ceně, podepíšete smlouvu, zaplatíte a provedete registraci – nebo využijete metodu „zelené smlouvy“.

Omezení (počet nemovitostí, strategické oblasti)

Omezení na dvě nemovitosti platí pro fyzické osoby. Pokud chcete více, založte si egyptskou společnost. To vás bude stát asi 1 000 dolarů ročně na právní a účetní poplatky. Mezi strategické oblasti patří části Sinaje a některé pohraniční zóny. V Hurghadě neplatí žádná omezení. Ověřil jsem si to u čtyř různých právníků.

Zelená smlouva – co to je a jak vás chrání

Toto je řešení, které využívá 90 % cizinců. Místo toho, abyste čekali tři roky na oficiální zápis, získáte notářsky ověřenou smlouvu a fyzické držení nemovitosti. Tato smlouva je soudně vymahatelná, nejedná se však o plnohodnotný vlastnický list.

Ve skutečnosti je to „zelená smlouva“, kterou vydává městský úřad pro územní plánování. Potvrzuje, že budova byla postavena podle schválených plánů. To je důležité. Posledním krokem je takzvaná úplná listina vlastnictví. To ale může trvat roky. Většina kupujících se tím vůbec nezabývá. Použil jsem zelené smlouvy pro desítky klientů. Nikdy jsem neměl žádný problém u soudu.

Právní platnost a možnosti registrace

„Zelená smlouva“ je uznávána egyptskými soudy. Viděl jsem, jak se používá při sporech – soud ji přijal jako důkaz vlastnictví. Později ji však můžete převést na plnohodnotnou registraci. Poplatky a daně činí přibližně 3 % z hodnoty nemovitosti.

Rozdíl mezi „zelenou smlouvou“ a plně zapsaným vlastnickým právem

Po úplném zápisu do katastru nemovitostí obdržíte od státu růžový doklad (tabya). Zelená smlouva je notářsky ověřený soukromý dokument. V praxi většině kupujících zelená smlouva postačuje. Nemovitost můžete prodat, pronajmout, zdědit a bydlet v ní. Pouze několik bank přijímá zelenou smlouvu jako záruku pro hypoteční úvěr. Většina zahraničních kupujících však stejně platí v hotovosti.

Postup nákupu krok za krokem

Rád vám to vysvětlím. Přesně takhle postupuji se svými klienty. Uvedu nedávný příklad: švédský kupující, který si koupil jednopokojový byt v Sahl Hasheesh.

1. Najděte si důvěryhodného makléře – ne kamaráda vašeho bratrance. Někoho, kdo má kamennou kancelář a skutečné recenze. Máme pro vás průvodce nejlepšími společnostmi zabývajícími se správou nemovitostí, ve kterém některé z nich představujeme.
2. Podepište rezervační smlouvu – zaplatíte malou zálohu – například 500 až 1 000 dolarů – aby byla nemovitost stažena z trhu. Tato záloha je vratná, pokud prověrky právních náležitostí nedopadnou dobře.
3. Najměte si místního právníka – cena: 3 000–5 000 EGP (přibližně 100–160 USD). Právník zkontroluje listiny vlastnictví, ověří, že na nemovitosti neváznou žádná zástavní práva, a vypracuje kupní smlouvu. Právník mého švédského kupujícího odhalil neuhrazený dluh na údržbě ve výši 8 000 EGP po předchozím majiteli. Donutil prodávajícího, aby tento dluh před podpisem vyrovnal. Ušetřil tak mému klientovi spoustu starostí.
4. Vypracování a podepsání „zelené smlouvy“ – Smlouvu vypracuje právník. Obě strany ji podepíší u notáře. Notářský poplatek činí přibližně 0,5 % – 1 % z hodnoty smlouvy.
5. Převedete prostředky a převezmete nemovitost – výhradně bankovním převodem – nikdy v hotovosti. Jakmile budou prostředky připsány, obdržíte klíče. Podepíše se předávací protokol. Nyní jste majitelem.

Požadované dokumenty pro zahraniční kupující

Uložte si tyto soubory do složky:

• Kopie pasu (s platným vstupním vízem – pokud jste v Egyptě na turistické vízum, stačí to)
• Doklad o finančních prostředcích (výpis z bankovního účtu z vaší domovské země)
• Někdy je potřeba daňové identifikační číslo – to vám zajistí váš místní právník.

Pokud nakupujete na dálku, budete také potřebovat plnou moc (POA).

Plná moc (v případě nákupu na dálku)

Plnou moc můžete udělit někomu, komu důvěřujete – právníkovi, příteli nebo zástupci. Ten pak podepíše dokument vaším jménem. K tomuto tématu jsme připravili samostatného průvodce plnou mocí. Ujistěte se, že plná moc je vyhotovena jak v angličtině, tak v arabštině. V opačném případě by ji notář mohl odmítnout.

Doklad o zahraničních platbách (potvrzení SWIFT) – nezbytné

A tady je něco, co mnoho agentů zapomíná zmínit. Egyptská centrální banka potřebuje důkaz, že vaše peníze pocházejí ze zahraničí. Schovejte si tedy potvrzení o bankovních převodech. Kopie SWIFTových zpráv. Až půjdete k notáři, může se stát, že si je bude chtít prohlédnout. Bez nich by mohl odmítnout smlouvu zaregistrovat. Viděl jsem to už dvakrát. Proto si ty potvrzení naskenujte. Uložte si je do telefonu. Upřímně, je to nudná administrativní práce, ale ušetří vám to spoustu starostí.

Náklady a poplatky spojené s uzavřením smlouvy

Tady je ten nudný, ale nezbytný seznam. Zapiš si ho.

• Notářské poplatky: 0,5 % – 1 % z hodnoty nemovitosti. U nemovitosti v hodnotě 100 000 dolarů to činí 500 – 1 000 dolarů.
• Honorář právníka: paušálně 3 000–5 000 EGP. Stojí to za každou piastru.
• Poplatky za údržbu (CAM): V rezidenčních komplexech se platí poplatek za údržbu společných prostor. U cenově dostupnějších komplexů se jedná o částku přibližně 400–800 EGP za metr čtvereční ročně. U luxusních lokalit – Sahl Hasheesh, El Gouna – však mohou dosáhnout až 1 500 EGP za metr čtvereční. U bytu o rozloze 100 m² to činí 150 000 EGP ročně. Přibližně 3 000 USD. Než podepíšete smlouvu, informujte se. Nepředpokládejte, že je to levné.

Návratnost investic (ROI) a výnosy z investic v Hurghadě

Čísla. Chcete čísla. Dobře. Uvedu vám konkrétní údaje z nemovitostí mých klientů. Některá jména jsem z důvodu ochrany osobních údajů změnil.

Krátkodobý pronájem (Airbnb a Booking.com)

Tady jsou peníze – ale také spousta práce.

Plocha	Studio	1 ložnice	2+lůžkový
Sahl Hasheesh (přímo u pláže)	$70 – $100	$100 – $150	$150 – $220
Mamsha	$50 – $80	$80 – $120	$120 – $180
El Gouna	$80 – $120	$120 – $180	$180 – $250
Zátoka Makadi	$40 – $60	$60 – $90	$90 – $130

Míra obsazenosti (sezónní vs. celoroční)

Léto (červen–září): 75 % – 85 %. Zima (prosinec–únor): 40 % – 60 %. Přechodná období: 50 % – 70 %.

Moje studio Mamsha bylo v roce 2025 obsazeno z 78 %. To je 285 nocí. Při průměrné ceně 65 dolarů za noc činily hrubé tržby 18 525 dolarů. Po odečtení poplatků za správu (20 %) zbylo 14 820 dolarů. Po odečtení nákladů na energie a úklid: zhruba 12 000 dolarů čistého zisku. Při pořizovací ceně 70 000 dolarů to představuje hrubou výnosnost 17 % a čistou výnosnost 12 %. To není špatné.

Poplatky za správu (15–25 % z příjmů z pronájmu)

To zahrnuje úklid, příjezdy hostů, údržbu a komunikaci s hosty. Můžete to zvládnout sami, ale upřímně? Většina zahraničních majitelů si na to někoho najímá. Viděl jsem majitele, kteří se pokoušeli spravovat ubytování sami ze zahraničí. Málokdy to funguje dobře. Hosté se nemohou dostat dovnitř, uklízečky se neukážou, stížnosti zůstávají bez odpovědi. Raději těch 20 % investujte.

Dlouhodobý pronájem (roční nájemní smlouva)

Ceny jsou stabilní, ale nižší. Dvoupokojový byt v Al Ahyaa se pronajímá za 60 000 – 90 000 EGP ročně. To je přibližně 1 200 – 1 800 USD. Čistý výnos činí 4 % – 6 %. Dvoupokojový byt v Sahl Hasheesh se při dlouhodobém pronájmu pronajímá za 600–900 USD měsíčně. To je 7 200–10 800 USD ročně. Při kupní ceně 180 000 USD činí výnos 4 %–6 %. Všimněte si toho vzorce. Výnos je podobný napříč všemi cenovými hladinami. Rozdíl spočívá v růstu hodnoty nemovitosti.

Zhodnocení kapitálu (hodnota při dalším prodeji)

Právě v tom vyniká Sahl Hasheesh. Byl jsem svědkem toho, jak se hodnota bytů zdvojnásobila. Garsonka, která se v roce 2016 prodávala za 50 000 dolarů, má dnes cenu 100 000 až 120 000 dolarů. To sice není zárukou do budoucna, ale trend je vzestupný.

Které oblasti vykazují nejvyšší poptávku na trhu s nemovitostmi?

Sahl Hasheesh a El Gouna. Lidé touží po tamějším životním stylu. Prodej nemovitostí z druhé ruky v Al Ahyaa probíhá pomaleji. Nabídka je vždy dostatek a kupující jsou cenově citliví.

Rizika a výzvy

Musím být upřímný. Není to samá sluníčková idyla.

• Problémy s údržbou ve starších budovách – Některé budovy z 90. let mají nekvalitní instalace. Setkal jsem se s poškozením způsobeným vodou, plísní a problémy s elektřinou. Vždy si najměte technika, aby budovu zkontroloval.
• Nadměrná nabídka u některých projektů ve fázi výstavby – Příliš mnoho nových bytů najednou může negativně ovlivnit ceny nájemného. Proveďte si průzkum. Projeďte se po okolí. Podívejte se, kolik cedulí s nápisem „Na prodej“ nebo „K pronájmu“ tam je.
• Jak se vyhnout podvodům a nepoctivým developerům – Nikdy neplaťte v hotovosti. Využijte služeb právníka. Požádejte o reference. Pokud se vám nějaká nabídka zdá až příliš výhodná, většinou tomu tak opravdu je. Viděl jsem „luxusní byty“ za 20 tisíc dolarů. Ty ale neexistují.

Možnosti financování a splátkové plány

Ne každý má na běžném účtu 100 tisíc dolarů. To chápu.

Nákup za hotové (nejvýhodnější z hlediska slev)

Prodejci mají rádi hotovost. Často se dá vyjednat sleva 10 % až 15 %. Minulý měsíc jsem vyjednal slevu 10 000 dolarů na byt za 90 000 dolarů. Kupující zaplatil v hotovosti. Prodejce s tím souhlasil, protože potřeboval hotovost.

Splátky pro developery (0 %) – typické pro projekty ve fázi plánování

Tento způsob je oblíbený u prodeje nemovitostí ve fázi projektu. 0 % úrok. To je klíčové. Příklad: Il Bayou požaduje 20 % zálohu, zbytek se splácí po dobu čtyř let s 0 % úrokem. To je skutečná nabídka. Prodal jsem tam několik bytů. Splátkový kalendář je jasný a termíny jsou dodržovány – většinou. Jeden projekt měl šest měsíců zpoždění. Kupujícím však poskytli kompenzaci v podobě bezplatné údržby po dobu jednoho roku.

Bankovní hypotéky pro cizince

Vzácné. Pokud máte místní společnost, je to možné. Úrokové sazby 14 % a více. Nedoporučujeme. Raději počkejte a šetřete hotovost.

Správa nemovitostí a prodej pro zahraniční majitele

Ten dům jste koupili. A co teď?

Jak spravovat svou nemovitost v Hurghadě na dálku

To zvládneš. Mám klienty v Německu a ve Velké Británii, kteří se nikdy neukážou.

Najmutí společnosti zabývající se správou nemovitostí (služby a náklady)

Za komplexní služby můžete počítat s 15–20 % z příjmů z pronájmu. Tyto firmy se starají o rezervace, úklid i opravy. V tomto průvodci jsme pro vás připravili seznam prověřených firem.

Využití inteligentních zámků a dálkového monitorování

Nainstalujte si chytrý zámek. Po každém hostovi změňte kód. Je to snadné. Doporučuji značky Nuki nebo August. Fungují po celém světě.

Nejlepší společnosti zabývající se správou nemovitostí v Hurghadě

Hledejte ty, které mají anglicky mluvící personál a transparentní smlouvy. Z vlastní zkušenosti mohu jmenovat několik: PM Hurghada, Seaside Rentals a Red Sea Property Care. Existují i další. Než se rozhodnete, domluvte si schůzku se dvěma nebo třemi z nich.

Kdy a jak prodat svou nemovitost

Nejvhodnější doba na prodej (před letní sezónou, nebo až po ní?)

Nabídněte nemovitost v březnu. Kupující chtějí uzavřít smlouvu ještě před létem. V březnu 2025 jsem prodal tři byty. Všechny transakce byly uzavřeny do května.

Jak stanovit cenu nemovitosti tak, aby se rychle prodala

Podívejte se na aktuální nabídky. Stanovte cenu o 5 % níže než je průměr. Určitě se vám ozvou zájemci. Pokud nespěcháte, stanovte cenu na úrovni tržní a počkejte.

Životní náklady v Hurghadě pro expaty a důchodce

Ten dům jste si koupili. Kolik vás teď stojí bydlení tam? Uvedu vám konkrétní čísla od jednoho britského klienta v důchodu. Žije v El Kawtheru, je svobodný a vede si velmi pohodlně.

Náklady	Jednotlivá vstupenka (USD)	Pár (USD)	Poznámky
Služby (elektřina, voda, internet)	$80 – $120	$100 – $150	Elektřina je levná. Voda je velmi levná. Internet stojí asi 15 dolarů za měsíc.
Potraviny (převážně místní)	$150 – $200	$250 – $350	Dovážené zboží stojí dvakrát až třikrát tolik. Nakupujte místní výrobky.
Stravování mimo domov (3–4krát týdně)	$100 – $150	$200 – $300	Dobré jídlo v místní restauraci: 5–10 dolarů.
Doprava (taxi, příležitostné jízdy autem)	$50 – $80	$80 – $120	Cena za jízdu taxíkem po městě: 2–4 $. Pronájem auta: 20 $ za den.
Zdravotní pojištění	$50 – $100	$100 – $200	Mezinárodní tarif. Místní pojištění je levnější, ale méně výhodné.
Celkem přibližně	$430 – $650	$730 – $1,070

Můj klient utratí jako svobodný muž asi 550 dolarů. Nepije alkohol, což mu pomáhá.

Náklady na zdravotní péči a nejlepší nemocnice

Poplatky za konzultaci v soukromé nemocnici (500–1000 EGP)

To je asi 10–20 dolarů. Velmi přijatelná cena. Chodím do nemocnice Al Salam v centru Hurghady. Personál tam dobře mluví anglicky. Návštěva u specialisty stojí 700 EGP.

Možnosti zdravotního pojištění pro expaty

Sjednejte si mezinárodní pojištění. Místní pojištění je sice levné, ale má omezený rozsah. Doporučuji společnosti Cigna nebo Allianz. Za slušné pojištění počítejte s částkou 100–200 dolarů měsíčně.

Výhody a nevýhody života v Hurghadě

Slunce, nízké náklady, přátelští místní obyvatelé. Nevýhody? Byrokracie. V některých oblastech pomalý internet. Ale nic, s čím by se nedalo vypořádat. Pro většinu lidí, které znám, převažují klady nad zápory.

Rodinný život v Hurghadě (školy a bezpečnost)

Pokud máte děti, tato část je určena právě vám.

Nejlepší mezinárodní školy pro děti expatů

• Německá škola v Hurghadě – Dobrá pověst. Vyučuje podle německého učebního plánu. Školné se pohybuje kolem 3 000–5 000 dolarů ročně.
• American International School – Menší, ale kvalitní škola. Americký vzdělávací program. Školné na podobné úrovni.
• Britská mezinárodní škola – oblíbená mezi britskými expaty. Zkoušky IGCSE. Školné 4 000–6 000 $. Děti mého klienta chodí do té britské školy. Jsou tam spokojené.

Bezpečné a pro rodiny s dětmi vhodné oblasti

Nejbezpečnější jsou Sahl Hasheesh a El Gouna – mají uzavřené areály s ostrahou. V Al Ahyaa je to většinou v pořádku, ale v noci si raději zkontrolujte, jak to vypadá na ulici. Některé oblasti jsou hlučné. Rodinám s malými dětmi bych doporučil Sahl Hasheesh. Pláž je čistá, provoz je slabý a sousedé se většinou chovají ohleduplně.

Často kladené otázky (FAQ)

Rád bych odpověděl na otázky, které slýchám každý týden.

• Mohu získat egyptské povolení k pobytu koupí nemovitosti? Ano, u nemovitostí v hodnotě nad 100 000 dolarů. Získáte roční povolení k pobytu s možností prodloužení. Povolení lze prodlužovat neomezeně dlouho.
• Jak dlouho trvá proces koupě? Zhruba 2–4 týdny od podání nabídky až po předání klíčů, pokud má prodávající v pořádku všechny dokumenty. V případě problémů s vlastnickým právem to trvá déle.
• Je bezpečné kupovat nemovitost na klíč v Hurghadě? U renomovaných developerů ano. U neznámých? Je to riskantní. Setkal jsem se s prodlevami a problémy s kvalitou.
• Jaké jsou poplatky za údržbu v rezidenčních komplexech? Cenově dostupné komplexy: 400–800 EGP za m² ročně. Luxusní komplexy: až 1 500 EGP za m². U jednotky o rozloze 100 m² to činí 800–3 000 USD ročně.
• Mohu pronajímat svou nemovitost bez licence? V případě dlouhodobého pronájmu není licence nutná. V případě krátkodobého pronájmu je technicky vzato nutná turistická licence. Mnozí ji nemají, ale hrozí jim pokuta.
• Jaká je průměrná cena za m² v Sahl Hasheesh? U pláže 1 800–2 400 $. Ve vnitrozemí 900–1 400 $.
• Potřebuji k nákupu nemovitosti v Hurghadě právníka? Ano. Tečka. Těch pár set dolarů, které ušetříte, je v porovnání s rizikem nic.
• Jak se vyhnout podvodům v oblasti nemovitostí? Nikdy neplaťte v hotovosti, vždy zapojte právníka a vždy využijte služeb notáře. Ověřte totožnost prodávajícího a list vlastnictví.
• Mohu koupit nemovitost na dálku, aniž bych ji navštívil? Ano, na základě plné moci. Ale důrazně doporučuji nemovitost nejprve navštívit. Alespoň jednou.

Závěrečný kontrolní seznam před nákupem

Toto předávám každému klientovi, než něco podepíše.

• Oblasti výzkumu (využijte naše podrobné srovnání oborů)
• Zastavte se osobně (nebo pošlete někoho, komu důvěřujete)
• Najměte si nezávislého právníka – ne toho, kterého vám doporučil prodávající
• Ověřte list vlastnictví a zkontrolujte, zda na něm nejsou zapsána zástavní práva
• Podepište „zelenou smlouvu“ obsahující sankční ustanovení pro případ zpoždění ze strany prodávajícího
• Uschovejte si všechny potvrzení SWIFT (doklady o přijetí zahraničních prostředků)
• Plán poprodejních služeb (správa, provoz, údržba)

---

Jste připraveni udělat další krok?

Pokud chcete, abych vás osobně provedl kterýmkoli z těchto kroků, stačí mi poslat zprávu. První konzultace je zdarma. Jmenuji se James – odpovídám všem, dokonce i těm, kteří mi posílají odkazy z Facebook Marketplace s dotazem „je to pravda?“

Chcete-li se podrobněji seznámit s konkrétními tématy, přečtěte si naše podrobné průvodce po jednotlivých klastrech:

• Byty na prodej: Lokality a ceny
• Investice do nemovitostí: návratnost investic a příležitosti
• Prognóza vývoje trhu na období 2026–2028
• Právní průvodce: Postup při koupi krok za krokem
• Kompletní často kladené otázky ohledně nemovitostí v Hurghadě

Informace o autorovi: Autorem článku je Mido Kandil, vedoucí realitní poradce ve společnosti The Horizon Real Estate Hurghada. Již 13 let pomáhá zahraničním kupujícím bezpečně investovat v oblasti Rudého moře.