Guide Immobilier de Makadi Bay – Investissement abordable en front de mer (2026)
Je vais être honnête avec vous. Pendant des années, je n’ai pas vraiment prêté attention à Makadi Bay. Je pensais qu’il s’agissait simplement d’une bande d’hôtels tout compris. Puis une cliente m’a demandé de lui trouver un appartement calme en bord de mer pour moins de 55 000 €. J’ai dû creuser. Et ce que j’ai trouvé m’a surpris.
Makadi Bay n’est pas Sahl Hasheesh. Elle n’essaie pas de l’être. Elle est plus calme, plus familiale et nettement moins chère. Et pour le bon investisseur, c’est un joyau caché. Ce guide couvre les prix réels, les meilleures résidences, le potentiel locatif et le profil de ceux qui devraient acheter ici.
📑 Table des matières
Emplacement et prix
Rentabilité et croissance
Emplacement et aperçu – Où se trouve Makadi Bay ?
Makadi Bay se trouve à environ 30 kilomètres au sud de l’aéroport international d’Hurghada, soit 25 à 30 minutes de route du centre d’Hurghada. C’est une zone de resorts, pas une ville. Vous y trouverez de grands complexes hôteliers, des résidences fermées, et quelques boutiques et restaurants. Mais si vous avez besoin d’un grand supermarché ou d’un magasin de bricolage, vous devrez retourner à Hurghada.
Cet isolement est un inconvénient pour certains. Mais pour d’autres, c’est l’attrait. Pas de circulation, pas de bruit, pas de chaos. Juste la plage, la piscine et le calme. Makadi Bay est populaire auprès des touristes allemands, suisses et autrichiens. Beaucoup y viennent depuis des années.
La baie elle-même a la forme d’un fer à cheval. La plupart des propriétés sont orientées à l’ouest, offrant une vue sur le coucher de soleil sur la mer. L’eau est calme et peu profonde – idéale pour les familles avec de jeunes enfants.
Prix réels – Ce que vous paierez vraiment en 2026
Parlons chiffres. Makadi Bay est nettement moins chère que Sahl Hasheesh et El Gouna. Si vous avez un budget serré mais que vous voulez quand même vivre en bord de mer, c’est votre endroit. Pour une comparaison avec une zone économique non côtière, consultez notre guide du cœur authentique d’Hurghada.
| Type de bien | Taille (m²) | Fourchette de prix (€) | Prix au m² (€) |
|---|---|---|---|
| Studio | 35–50 | 28 000 – 42 000 | 650 – 930 |
| T1 | 55–75 | 37 000 – 56 000 | 600 – 840 |
| T2 | 80–120 | 51 000 – 79 000 | 560 – 745 |
| T3 / Maison de ville | 120–180 | 74 500 – 121 000 | 560 – 745 |
| Villa | 180–300 | 121 000 – 233 000+ | 650 – 930 |
Ces prix à Makadi Bay sont restés relativement stables. Ils n’ont pas grimpé comme à Sahl Hasheesh. Mais cela change. De nouveaux projets d’infrastructure arrivent. Pour une perspective complète de rentabilité, lisez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Meilleures résidences et resorts à Makadi Bay
Makadi Bay compte moins de résidences que Sahl Hasheesh, mais celles qui existent sont bien gérées. La plupart sont à distance de marche de la plage ou disposent d’un accès privé à la plage.
| Résidence / Resort | Promoteur | Types de biens | Fourchette de prix (€) | Charges (EGP/mois) | Remarques |
|---|---|---|---|---|---|
| Makadi Heights | Siyal / Orascom | Studios – T3 | 37 000 – 84 000 | 400 – 600 | Site surélevé, vues mer |
| Makadi Bay Residence | Promoteur local | T1‑T2 | 42 000 – 65 000 | 300 – 500 | Plage à distance de marche |
| Sunrise Makadi | Hôtel / Résidence | Studios, T1‑T2 | 46 500 – 74 500 | 500 – 700 | Services hôteliers inclus |
| Serenity Makadi | Promoteur local | Villas, maisons de ville | 93 000 – 186 000 | 600 – 900 | Sécurisé, piscine privée en option |
Makadi Heights – C’est le projet phare. Il est situé sur un plateau à 78 mètres au-dessus du niveau de la mer. Les vues sont époustouflantes. On peut voir toute la baie. Les prix ont augmenté d’environ 6 à 8 % par an. Les installations comprennent une grande piscine, une salle de sport et un club pour enfants. C’est populaire auprès des retraités.
Makadi Bay Residence – Plus ancien mais bien entretenu. Les unités sont plus grandes et les charges sont plus faibles. La plage est à 5‑10 minutes à pied. Idéal pour les acheteurs soucieux de leur budget qui veulent de l’espace.
Sunrise Makadi – Il s’agit d’une résidence hôtelière. Les propriétaires peuvent utiliser les piscines et les restaurants de l’hôtel. Les revenus locatifs sont gérés par l’hôtel, ce qui est pratique mais les frais sont plus élevés. Certains propriétaires adorent, d’autres préfèrent l’indépendance.
Potentiel locatif – Peut-on gagner de l’argent ?
La demande de location courte durée à Makadi Bay est portée par les touristes en voyage organisé. La plupart des visiteurs viennent pour 7 à 14 jours via des tour-opérateurs. Ils réservent des hôtels ou des appartements avec services. Si vous voulez être compétitif, vous devez être référencé sur Booking.com et proposer des prestations hôtelières (accueil, ménage, petit-déjeuner en option).
Les locations longue durée sont moins courantes. La plupart des locataires préfèrent le centre d’Hurghada pour des raisons professionnelles ou familiales. Donc si vous achetez à Makadi Bay, prévoyez de la location courte durée ou utilisez-le comme votre propre résidence de vacances.
| Type de bien | Rendement net courte durée | Prix/nuit haute saison (€) | Occupation (haute saison) |
|---|---|---|---|
| Studio | 5–8 % | 23 – 37 | 60–70 % |
| T1 | 5–8 % | 33 – 51 | 60–70 % |
| T2 | 4–7 % | 47 – 75 | 55–65 % |
Un exemple concret. Une cliente a acheté un T1 à Makadi Heights pour 51 000 €. Elle le loue en courte durée l’hiver (décembre à mars) et l’occupe elle-même l’été. Son revenu net annuel après gestion et frais est d’environ 3 300 €, soit un rendement de 6,5 %. Pas exceptionnel, mais elle est contente parce que le prêt est couvert et qu’elle dispose d’une résidence secondaire en bord de mer.
D’après Airbtics, une location courte durée typique à Hurghada génère un revenu annuel médian de 538 000 EGP avec un taux d’occupation de 52 %. Cela confirme que des biens bien gérés peuvent produire des rendements solides, surtout pendant la haute saison hivernale.
Potentiel de croissance du capital
Makadi Bay n’a pas connu l’appréciation annuelle de 10 à 15 % de Sahl Hasheesh. Mais elle a progressé régulièrement, d’environ 5 à 7 % par an. L’avantage est que les prix d’entrée sont bas, de sorte que même des gains absolus modestes restent significatifs.
De nouveaux développements sont prévus, y compris une zone commerciale et davantage d’hôtels. Rixos Hurghada Makadi Bay est un projet massif qui apportera un méga-resort de 1 636 clés dans la zone, avec villas, parcs aquatiques, clubs pour enfants et de nombreuses prestations. Cela augmentera considérablement le nombre de touristes et, par conséquent, la demande locative pour les propriétés avoisinantes.
Les perspectives globalement positives pour le secteur touristique égyptien sont soutenues par Fitch Ratings, qui prévoit que les arrivées de touristes atteindront 18,6 millions en 2026, soit une augmentation de 4,6 % par rapport à 2025, avec des recettes atteignant 17,8 milliards de dollars. Cette croissance est un indicateur fort de la future appréciation de la valeur des propriétés dans les zones de resort comme Makadi Bay.
Qui devrait acheter à Makadi Bay ?
- Acheteurs de résidence secondaire – Vous voulez un pied-à-terre en bord de mer sans dépenser plus de 200 000 €.
- Investisseurs à budget modeste – Vous disposez de 40 000 à 70 000 € et souhaitez générer des revenus locatifs, même si les rendements sont modestes.
- Retraités qui privilégient le calme – Vous n’avez pas besoin de vie nocturne ni d’une grande communauté d’expatriés. Les plages tranquilles comptent davantage.
- Diversificateurs – Vous possédez déjà un bien dans le centre d’Hurghada et souhaitez une option en bord de mer sans payer trop cher.
Qui NE DEVRAIT PAS acheter à Makadi Bay ?
- Investisseurs en quête de rendements élevés – Sahl Hasheesh et le centre d’Hurghada offrent de meilleurs retours.
- Maximisateurs de location courte durée – Le marché est plus petit et l’occupation plus saisonnière.
- Toute personne dépendante des transports en commun – Vous devrez régulièrement vous rendre à Hurghada en voiture.
- Familles avec enfants en âge scolaire – Il n’y a pas d’écoles internationales à proximité.
Avantages et inconvénients – Résumé honnête
Avantages
- Prix d’entrée en front de mer les plus bas de la région
- Environnement calme et familial
- Idéal pour les résidences secondaires et les retraités
- Charges moins élevées que dans les zones premium
- Appréciation régulière, bien que modeste
Inconvénients
- Isolé – vous avez besoin d’une voiture
- Demande locative limitée en dehors de la saison hivernale
- Moins de commodités que dans le centre d’Hurghada
- Pas d’écoles internationales ni de grands hôpitaux à proximité
- La revente peut prendre plus de temps
Processus juridique et achat
Le processus est le même que partout ailleurs : Contrat Vert, notaire, reçus SWIFT. Pour un détail étape par étape, consultez notre guide juridique d’achat. Une remarque : certaines propriétés de Makadi Bay font partie de développements hôteliers, vérifiez donc si vous êtes en pleine propriété ou en droit d’usufruit. Nous pouvons vérifier cela pour vous.
Questions fréquemment posées
Oui. C’est une zone de resort sécurisée. La plupart des résidences ont une sécurité à l’entrée. Le taux de criminalité est très bas. Retrouvez les conseils du Ministère des Affaires étrangères pour l’Égypte.
Oui, si la valeur du bien est de 100 000 € ou plus. Cela nécessiterait une unité plus grande ou une villa. Consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones pour les seuils.
Oui, mais en nombre limité. Quelques restaurants d’hôtel et un petit supermarché. Pour plus de variété, allez en 20 minutes à la Mamsha ou à El Kawther.
La plupart des résidences ont la fibre optique de WE ou Orange. Des débits de 50 à 100 Mbps sont typiques, mais vérifiez avant d’acheter.
Oui. Sans voiture, vous dépendez des taxis ou de bus peu pratiques. La plupart des propriétaires ont une voiture modeste (Hyundai ou Kia d’occasion, 5 000 à 8 000 €).
Makadi Bay est environ 40 à 60 % moins chère. Un studio à Sahl Hasheesh commence à 56 000 € ; à Makadi Bay, 28 000 €. Pour une comparaison complète, lisez notre guide El Gouna vs Sahl Hasheesh.
Pour une vue d’ensemble complète sur l’investissement immobilier à Hurghada, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Pour approfondir, lisez aussi notre guide des quartiers calmes pour la retraite et notre analyse du marché de Magawish.
À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 années d’expérience à aider les acheteurs étrangers à trouver la propriété idéale sur la Mer Rouge.
