Appartements à vendre à Hurghada : prix, quartiers et rendements (2026)

Je vends des appartements ici depuis douze ans. Treize le mois prochain. Et je vois sans cesse la même erreur. Les gens achètent dans le mauvais quartier. Le prix semble bas sur un écran. Mais ils ne voient pas tout le tableau. Alors laissez-moi vous épargner ces soucis.

Ceci n’est pas une brochure. C’est un guide direct sur les appartements à vendre à Hurghada. Vous y trouverez les meilleurs quartiers, les vrais prix au mètre carré et tous les frais cachés. Vous aurez aussi un tableau des prix pour négocier. Pas de blabla. Juste des faits.

Pourquoi acheter au lieu de louer ?

Louer semble plus simple. Pas d’acompte. Pas d’entretien. Pas d’engagement. Vous payez votre loyer chaque mois. C’est tout. Mais les chiffres disent autre chose. L’Égypte a accueilli près de 19 millions de touristes en 2025. C’est 21 % de plus que l’année d’avant. Plus de visiteurs signifie plus de demande locative. Surtout pour les courts séjours. Voici ce que cela change pour vous.

Acheter coûte-t-il vraiment plus cher que louer ?

Prenez un T1 standard à Al Ahyaa. Rien de luxueux. Un immeuble propre. Peut-être une terrasse commune. Le loyer est d’environ 60 000 à 90 000 EGP par an. Cela fait 1 200 à 1 800 $ selon le taux de change. Le même appartement coûte 25 000 à 35 000 $ à l’achat. Prenons 30 000 $ comme moyenne.

Faites le calcul. Si vous payez 1 500 $ de loyer par an, vous êtes rentable en 4 à 5 ans. Plutôt 4,5 ans avec un petit entretien. Après cela, vous vivez gratuitement. Et vous possédez un bien qui prend de la valeur. J’avais un client britannique. Il a loué un T2 à El Kawther pendant trois ans. Il a payé 5 500 $ de loyer au total. Puis il a acheté un bien similaire pour 45 000 $. Ses premiers mots après la signature ? « Pourquoi ne m’avez-vous pas poussé davantage ? » Je n’avais pas de bonne réponse. J’aurais dû insister.

L’avantage de la devise pour les étrangers

La livre égyptienne s’est dévaluée plusieurs fois en dix ans. Si vous achetez maintenant en euros, vous bloquez le taux d’aujourd’hui. Même si l’EGP baisse encore, la valeur de votre bien en devise étrangère monte souvent. Rien n’est garanti. Mais c’est la tendance depuis 2013. Un investisseur allemand a acheté un studio à Sahl Hasheesh pour 55 000 € début 2021. Aujourd’hui, le même bien se vend 85 000 €. Ce n’est pas juste de l’appréciation. C’est la devise et le marché qui montent ensemble.

Un bien qui prend de la valeur

Les prix des appartements à Sahl Hasheesh ont presque doublé depuis 2016. Al Ahyaa a monté plus lentement, peut-être 30 à 40 %. Mais cela reste positif. La demande locative garde le marché de la revente actif. Vous ne resterez pas coincé. Même les années creuses, un bien au bon prix se vend en quelques mois.

Les meilleurs quartiers pour acheter (prix et style de vie)

Voici mon analyse, quartier par quartier. Je les ai tous parcourus cette année.

Al Ahyaa – le champion des petits budgets

Pas cher. Fonctionnel. Forte demande locative. C’est ici que vivent la plupart des Égyptiens. Et de plus en plus d’expatriés à petit budget. Prix au m² : 15 000 à 25 000 EGP (280 à 465 €). Un T2 correct coûte 25 000 à 40 000 $. Un T1 ? À peine 15 000 $ avec un peu de chance. Idéal pour la location longue durée. J’ai un client allemand qui possède trois unités ici. Il les a achetées 25 000 $ chacune. Il tire environ 8 % net après frais. Un rendement stable et fiable.

Inconvénients ? Immeubles anciens. Bruit de rue. Stationnement difficile. Certaines rues inondées quand il pleut. Mais à ces prix, on ne se plaint pas trop.

El Kawther – central et un peu plus cher

Beaucoup d’expatriés européens vivent ici. Plus proche des supermarchés, des hôpitaux et de la Mamsha. Pas de grilles, mais mieux organisé qu’Al Ahyaa. Prix au m² : 25 000 à 35 000 EGP (465 à 650 €). Un T1 coûte 35 000 à 45 000 $. Un T2 : 50 000 à 70 000 $. Mieux construit. Rues plus calmes. Plus d’anglophones et de germanophones au café. Mais toujours pas de résidence fermée. Donc du bruit de rue et parfois un chien errant.

Mamsha Promenade – le spot touristique

La nouvelle promenade en front de mer. Des cafés, des restaurants, des appartements avec vue mer. Les touristes adorent. Les investisseurs aussi. Prix au m² : 40 000 à 70 000 EGP (745 à 1 300 €). Studios à partir de 50 000 $. T1 : 70 000 à 100 000 $. T2 : à partir de 100 000 $. Idéal pour Airbnb courte durée. Les tarifs montent à 50-90 $ la nuit en hiver. Mon studio là-bas rapporte 12 000 $ nets par an après frais. Cela fait 17 % brut. Mais l’été ? Très calme. Trente pour cent d’occupation en juillet. Les Européens n’aiment pas les 40 °C. Prévoyez votre trésorerie en conséquence.

Sahl Hasheesh – Premium et appréciation

Le quartier haut de gamme au sud de la ville. Fermé, propre, bien entretenu. Une communauté de resort planifiée. Intérieur (5 min à pied de la plage) : 45 000 à 70 000 EGP/m² (840 à 1 300 €). T1 à partir de 70 000 $. T2 à partir de 100 000 $. Front de mer : 90 000 à 120 000 EGP (1 675 à 2 230 €). T1 à partir de 120 000 $, T2 à partir de 160 000 $. La croissance du capital est forte. J’ai vu des biens doubler en dix ans. Rendement locatif ? Plus faible. Peut-être 4 à 6 % net. Vous achetez ici pour la hausse des prix, pas pour le cash-flow.

El Gouna – l’option premium

Une ville à part entière. Écoles, hôpital, marina. Tout à l’intérieur des grilles. À 25 km au nord de l’aéroport. Prix au m² : 60 000 à 100 000+ EGP (1 120 à 1 860 €+). T1 à partir de 80 000 $. T2 à partir de 120 000 $. Très beau. Très sûr. J’y ai laissé ma voiture ouverte deux jours sans problème. Mais la revente est lente car le prix d’entrée est élevé. Je le conseille seulement si vous voulez y vivre.

Makadi Bay – le bon plan resort

Plus au sud. Plus calme. Familial. Plus de touristes en voyage organisé. Prix au m² : 35 000 à 60 000 EGP (650 à 1 120 €). T1 à partir de 40 000 $. T2 à partir de 60 000 $. Il faut une voiture pour aller au centre d’Hurghada (30 min). Mais si vous aimez la vie de resort sans le prix de Sahl Hasheesh, cela fonctionne.

Tableau comparatif des prix (2026)

Quartier	Prix au m² (EGP)	Prix typique T1	Prix typique T2	Idéal pour
Al Ahyaa	15k – 25k	23 000 € – 32 500 €	32 500 € – 46 500 €	Location longue durée
El Kawther	25k – 35k	32 500 € – 42 000 €	46 500 € – 65 000 €	Expatriés longue durée
Mamsha	40k – 70k	65 000 € – 93 000 €	93 000 € – 140 000 €	Airbnb courte durée
Sahl Hasheesh (intérieur)	45k – 70k	65 000 € – 84 000 €	93 000 € – 130 000 €	Croissance du capital
Sahl Hasheesh (front de mer)	90k – 120k	112 000 € – 140 000 €	149 000 € – 205 000 €	Luxe, appréciation
El Gouna	60k – 100k+	74 500 € – 112 000 €	112 000 € – 168 000 €	Style de vie
Makadi Bay	35k – 60k	37 000 € – 56 000 €	56 000 € – 84 000 €	Resort calme

Quel type d’appartement acheter ?

Tout dépend de votre objectif : revenu locatif, plus-value ou usage personnel.

Studios – petit espace, gros rendement

40 à 60 m². De 30 000 à 80 000 $. Surtout à Mamsha, Sahl Hasheesh Old Town, Makadi Bay. Tarif Airbnb : 50 à 80 $ la nuit en hiver. Mon studio de Mamsha rapporte 12 000 $ nets par an. Soit 17 % brut. Mais l’été tombe à 30 $ la nuit. Plus dur à revendre. Pour célibataires ou couples uniquement.

T1 – le meilleur compromis

65 à 90 m². De 30 000 $ (Al Ahyaa) à 150 000 $ (front de mer Sahl Hasheesh). Fonctionne en courte et longue durée. Le plus populaire. Revente facile. Un T1 à El Kawther loué à l’année rapporte 5 000 $ nets. Soit 6 à 7 % de rendement.

T2 – pour familles et groupes

100 à 130 m². De 40 000 $ (Al Ahyaa) à 180 000 $+ (front de mer). Dort 4 à 6 personnes. Revenus plus élevés. Mais aussi plus de ménage. Un T2 à Mamsha peut se louer 120 $ la nuit. Forte demande en longue durée dans les zones familiales.

T3 et penthouses – marché de niche

140 à 250 m². De 150 000 à 300 000 $+. Vente plus lente. Mais les locataires haut de gamme paient bien. Un T3 à Sahl Hasheesh peut atteindre 200 à 300 $ la nuit. Les réservations sont moins nombreuses.

Neuf ou revente : que choisir ?

Sur plan – moins cher, plus risqué

Vous achetez sur images. Les plans de paiement sont attractifs : 10 à 20 % d’apport, le reste sur 3 à 5 ans à 0 %. Mais les retards sont fréquents. J’ai vu 6 à 12 mois de décalage. Parfois la qualité est mauvaise. Choisissez des promoteurs réputés : Orascom, Palm Hills. Visitez leurs anciens projets. Parlez aux propriétaires. Si le promoteur refuse, partez.

Revente – vous voyez ce que vous achetez

Possession immédiate. Vous inspectez la plomberie, la vue, les voisins. Ouvrez les robinets. Tirez la chasse. Ouvrez les fenêtres. Impossible sur plan. Souvent 10 à 15 % moins cher que le neuf. Parfois plus si le vendeur est pressé. Mais il faut payer comptant ou trouver un financement rapide.

En cours de construction – le compromis

Prix entre le neuf et la revente. Moins de risque que le sur plan. Vous voyez l’avancement réel. Idéal si le projet est achevé à plus de 50 %.

Comment financer votre achat

Comptant – la meilleure option

Vous concluez en quelques jours. Les vendeurs vous adorent. J’ai obtenu 10 000 $ de remise sur un appartement à 90 000 $ le mois dernier. Le vendeur avait besoin de liquidités. L’acheteur a payé comptant. Bouclé en une semaine.

Mensualités promoteur (0 %)

10 à 20 % d’apport, puis des versements égaux sur 3 à 5 ans. Sans banque, sans intérêt. Il Bayou propose 20 % d’apport et 4 ans à 0 %. Mais si vous manquez un paiement, vous perdez votre acompte et le bien. Lisez bien le contrat.

Hypothèque – difficile pour les étrangers

Les banques égyptiennes prêtent rarement aux non-résidents. Les taux dépassent 14 %. Cela ne vaut pas le coup. Mieux vaut économiser et payer comptant.

Les frais cachés à prévoir

Ces frais s’accumulent vite. Ne les oubliez pas.

• Frais de notaire : 0,5 % à 1 % du prix. Pour 100 000 $, comptez 500 à 1 000 $.
• Avocat : 3 000 à 5 000 EGP (60 à 100 €). Indispensable.
• Charges d’entretien (CAM) : 400 à 1 500 EGP par m² et par an. Les résidences de luxe sont les plus chères.
• Cautions électricité et eau : 2 000 à 5 000 EGP. Paiement unique.
• Commission d’agence : 1 à 3 %. Normalement payée par le vendeur. Vérifiez toujours.

Évitez les arnaques

J’ai vu trop de gens perdre de l’argent. Voici les pièges.

• Vue mer mensongère : Visitez toujours le balcon réel. Les photos peuvent être prises d’un toit.
• Promoteur sans passé : Exigez de voir un projet terminé. Parlez aux propriétaires. Pas de référence ? Pas d’acompte.
• Paiement sur compte personnel : Jamais. Uniquement un compte professionnel. Gardez tous les reçus SWIFT.
• Pas de Contrat Vert : Refusez toute transaction sans contrat notarié. Une promesse verbale ne vaut rien.

Les 9 étapes pour acheter

1. Définissez votre budget et votre quartier. Utilisez le tableau ci-dessus.
2. Cherchez des annonces. Consultez les portails en ligne et les agents locaux.
3. Visitez ou envoyez un représentant. Prenez des vidéos, notez les défauts.
4. Engagez un avocat indépendant. Pas celui du vendeur. Payez-le directement.
5. Signez la réservation. Versez 500 à 1 000 $. Remboursable si problème juridique.
6. L’avocat vérifie le titre et les dettes. Charges impayées ? Affaires judiciaires ?
7. Signez le Contrat Vert chez le notaire. Avec un traducteur. Gardez votre copie.
8. Transférez le solde par virement bancaire. Conservez tous les reçus SWIFT.
9. Prenez les clés. Félicitations, vous êtes propriétaire.

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Dernier conseil

Ne vous précipitez pas. Venez d’abord, même si vous achèterez à distance. Deux jours sur place peuvent vous éviter deux ans de regret. Prenez un avocat local que vous payez vous-même. Pas celui du vendeur. Pas l’ami d’un cousin. Conservez tous vos relevés bancaires et reçus SWIFT. Vous en aurez besoin pour le notaire et le titre de séjour.

L’appartement le moins cher cache parfois de gros problèmes. Le plus cher ne donne pas toujours le meilleur rendement. L’équilibre est la clé.

Si vous voulez que je vous accompagne, contactez-moi. La première consultation est gratuite. Je suis Mido, je réponds à tout le monde.

À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 années d’expérience à aider les acheteurs étrangers à investir en toute sécurité sur la Mer Rouge.