Comment acheter un bien immobilier à Hurghada en tant qu’étranger – Guide juridique étape par étape (2026)
J’ai géré plus d’une centaine d’achats pour des étrangers. En réalité, plutôt cent trente – j’ai arrêté de compter depuis un moment. Et je vois sans cesse les mêmes confusions. Les gens pensent que c’est compliqué. Ou ils font confiance à la mauvaise personne. Ou ils virent de l’argent sur un compte personnel et puis… plus rien.
Laissez-moi donc vous guider pas à pas dans la procédure réelle. Ce n’est pas de la théorie. Ce sont les étapes exactes que j’applique avec mes clients. Vous découvrirez le Contrat Vert, les documents nécessaires, les coûts et la chose sur laquelle la plupart des étrangers trébuchent (spoiler : les reçus SWIFT).
📑 Table des matières
Droit et Contrat Vert
Achat étape par étape
Documents, frais et erreurs
Après l’achat et FAQ
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Égypte ? La réponse courte
Oui. La loi autorise explicitement la propriété étrangère en Égypte. Le texte de référence est la loi n° 230 de 1996, modifiée à plusieurs reprises. Vous pouvez acheter des biens résidentiels, des appartements, des villas et même des terrains dans les zones touristiques désignées – ce qui inclut la majeure partie d’Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna et Makadi Bay.
Il existe deux restrictions principales : vous ne pouvez pas posséder de terres agricoles ni acheter de biens dans les zones militaires ou frontalières (aucune partie d’Hurghada n’est concernée). De plus, une personne physique peut posséder jusqu’à deux biens à usage personnel. Pour en posséder davantage, il faut créer une société égyptienne.
Pour référence officielle, consultez le portail immobilier du gouvernement égyptien et le Centre d’Information et d’Aide à la Décision pour les réglementations actualisées.
Le Contrat Vert – Votre fondation juridique
90 % des acheteurs étrangers à Hurghada utilisent le Contrat Vert. Ce n’est pas un document « au rabais » – c’est un contrat notarié en bonne et due forme qui vous confère la propriété légale et la possession. L’alternative est un titre de propriété entièrement enregistré (le certificat rose), mais son obtention peut prendre des années car l’enregistrement foncier égyptien est lent. Vraiment lent. J’ai vu des dossiers traîner pendant cinq ans.
Le Contrat Vert est délivré par l’autorité d’urbanisme. Il prouve que le bâtiment a été construit conformément aux plans approuvés. Lorsque vous le signez chez un notaire, vous devenez le propriétaire légal. Vous pouvez vendre, louer, transmettre par héritage et vivre dans le bien sans aucun problème. Les tribunaux ont accepté à maintes reprises le Contrat Vert comme preuve de propriété.
Attendez, je dois clarifier un point important. Certains agents vous diront que le Contrat Vert est « la même chose qu’un titre de propriété ». Ce n’est pas exactement la même chose. Le titre de propriété définitif (appelé « tabya ») est l’enregistrement ultime auprès de l’État. Mais son obtention peut prendre trois ans ou plus. En pratique, le Contrat Vert est sûr et largement accepté. Je n’ai jamais eu un client qui perde un bien parce qu’il n’avait qu’un Contrat Vert.
Voici un exemple concret. Une cliente britannique a acheté un appartement en front de mer à Sahl Hasheesh en 2019. Elle a utilisé un Contrat Vert. Deux ans plus tard, elle a voulu vendre. L’acheteur a accepté le Contrat Vert sans aucun problème. Toute la revente a pris six semaines. Pas de tribunal, pas de contestation, aucun souci.
Processus d’achat étape par étape
Suivez ces étapes dans l’ordre. Ne faites pas l’impasse sur l’avocat.
Étape 1 – Définissez votre budget et votre secteur
Utilisez notre guide comparatif des secteurs pour affiner votre localisation préférée. Soyez réaliste – un front de mer à Sahl Hasheesh n’a pas le même prix qu’un bien à Al Ahyaa. Un client allemand a un jour insisté pour trouver une villa avec vue mer à 75 000 €. Cela n’existe pas. Nous avons gagné du temps en étant honnêtes dès le départ.
Étape 2 – Trouvez un agent de confiance
Recherchez des agences disposant d’un bureau physique, de bons avis et d’un personnel francophone ou anglophone. Évitez les « freelances » qui opèrent uniquement via Facebook. Demandez des références d’anciens acheteurs étrangers. Nous avons une liste d’agents et de sociétés de gestion vérifiés ici.
Étape 3 – Visitez ou envoyez un représentant
N’achetez jamais sans avoir vu le bien, sauf si vous avez un représentant de confiance. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, engagez un avocat ou un agent local pour réaliser une visite vidéo de l’unité réelle – pas seulement de l’appartement témoin du promoteur. Vérifiez le bruit, la pression de l’eau et la vue mer réelle (si elle est promise).
J’ai eu un jour un client suisse prêt à virer 112 000 € sur la foi d’une brochure glacée du promoteur. J’ai insisté pour envoyer un vidéaste local. J’ai bien fait – la « vue mer » donnait sur un chantier. Ce client a acheté un autre appartement trois mois plus tard, après être venu sur place.
Étape 4 – Signez un contrat de réservation
Une fois le prix convenu, vous signez un simple contrat de réservation et versez un acompte (généralement 500 à 1 000 €). Cela retire le bien du marché pendant 7 à 14 jours, le temps que votre avocat effectue les vérifications. L’acompte est remboursable si l’examen juridique révèle des problèmes.
Étape 5 – Engagez un avocat local indépendant
C’est non négociable. Ne prenez pas l’avocat recommandé par le vendeur. Trouvez le vôtre. Un bon avocat va :
- Vérifier la propriété du vendeur (titre de propriété ou Contrat Vert).
- Rechercher les charges impayées, les procédures judiciaires ou les hypothèques sur le bien.
- Confirmer que l’immeuble dispose de permis valides.
- Rédiger le Contrat Vert en arabe et en français (ou en anglais).
- Vous expliquer chaque clause avant que vous ne signiez.
Comptez entre 3 000 et 5 000 EGP (60 à 100 €) pour cette prestation. Cela vaut chaque piastre. J’ai déjà vu un avocat découvrir une dette impayée de 80 000 EGP sur un bien – le vendeur a dû l’apurer avant que nous poursuivions.
Étape 6 – L’avocat vérifie le titre et les charges
C’est la phase de due diligence. Votre avocat demande des documents à la mairie et à l’office notarial. Cela prend 3 à 7 jours. Si des signaux d’alarme apparaissent, vous pouvez vous retirer et récupérer votre acompte.
Quel genre de signaux d’alarme ? Des factures d’électricité impayées, des conflits entre héritiers (fréquents dans les immeubles anciens) ou un vendeur qui n’a pas un titre de propriété clair. J’ai eu un client qui s’est retiré d’une affaire lorsque l’avocat a découvert que l’ex-femme du vendeur avait encore un droit légal sur l’appartement. Cela a épargné à mon client bien des ennuis.
Étape 7 – Rédigez et signez le Contrat Vert chez le notaire
Une fois le bien validé, votre avocat rédige le contrat. Les deux parties (acheteur et vendeur) se retrouvent dans une étude notariale publique. Un traducteur assermenté lit la version arabe à voix haute et la traduit en français (ou en anglais) pour vous. Puis vous signez. Le notaire appose son tampon sur le document et en conserve une copie. Vous recevez l’original.
Les frais de notaire s’élèvent à 0,5 % – 1 % de la valeur du contrat. Pour un bien de 100 000 €, cela représente 500 à 1 000 €.
Un point important : vous devez apporter votre passeport et un visa d’entrée en cours de validité. Le notaire enregistrera votre numéro de visa. Si votre visa a expiré, il peut refuser l’acte. Vérifiez donc vos dates.
Étape 8 – Transférez les fonds par virement bancaire (pas d’espèces)
Ne payez jamais, au grand jamais, en espèces. Virez toujours l’argent sur le compte bancaire professionnel du vendeur ou sur le compte séquestre du promoteur. Conservez tous les reçus SWIFT. La Banque Centrale d’Égypte exigera la preuve que les fonds proviennent de l’étranger lorsque vous demanderez plus tard un titre de séjour ou que vous revendrez le bien.
J’ai vu trop de gens perdre de l’argent parce qu’ils avaient remis des espèces à un « ami d’un ami ». Un client a donné 50 000 dollars dans une mallette au représentant d’un promoteur. Le représentant a disparu. Pas de contrat, pas de reçu, rien. Ne soyez pas cette personne.
Étape 9 – Obtenez les clés et le procès-verbal de remise
Une fois les fonds réceptionnés, vous retrouvez le vendeur sur place. Vous vérifiez que tout est conforme à l’accord (électroménager, installations, éventuelles réparations). Ensuite, vous signez un procès-verbal de remise, recevez les clés et le tour est joué. Félicitations, vous êtes désormais propriétaire à Hurghada.
Documents nécessaires pour les acheteurs étrangers
- Copie du passeport – avec un visa d’entrée valide (le visa touristique convient).
- Preuve de l’origine des fonds – relevé bancaire montrant la provenance de l’argent.
- Procuration (en cas d’achat à distance) – doit être établie auprès d’un consulat égyptien dans votre pays d’origine, puis traduite et notariée. Nous avons un guide détaillé sur la procuration ici.
- Numéro d’identification fiscale – votre avocat peut l’obtenir pour vous sur place (coût de quelques centaines d’EGP).
- Reçus de virement SWIFT – conservez-les tous sans exception. Vous en aurez besoin pour la résidence et la future revente.
Récapitulatif des frais de clôture
| Type de frais | Montant | À payer à |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 0,5 % – 1 % de la valeur du contrat | Étude notariale |
| Honoraires d’avocat | 3 000 – 5 000 EGP (60–100 €) | Votre avocat |
| Frais de traduction | 500 – 1 000 EGP (10–20 €) | Traducteur assermenté |
| Commission d’agence | Généralement 1–3 % (payée par le vendeur, à confirmer) | Agence immobilière |
| N° d’identification fiscale | 200 – 500 EGP (4–10 €) | Administration fiscale |
| Cautions raccordement (électricité, eau) | 2 000 – 5 000 EGP (40–100 €) | Compagnie d’électricité / d’eau |
Voici une règle que je donne à tous mes clients : prévoyez 5 % supplémentaires du prix du bien pour les frais de clôture, ils s’additionnent toujours plus que prévu.
Erreurs fréquentes et comment les éviter
- Payer en espèces : aucune trace écrite et le notaire refusera d’enregistrer. Utilisez toujours un virement bancaire.
- Se passer d’un avocat indépendant : l’avocat du vendeur travaille pour le vendeur. Vous avez besoin de votre propre défenseur.
- Ne pas conserver les reçus SWIFT : sans eux, vous ne pouvez pas prouver l’origine étrangère des fonds. Cela peut bloquer les demandes de résidence et les futures reventes.
- Acheter sur plan à un promoteur inconnu : visitez toujours un projet précédent et vérifiez les registres judiciaires. S’ils n’ont aucune expérience, passez votre chemin.
- Se fier à une photo de « vue mer à petit prix » : visitez le balcon réel. J’ai vu des clients acheter sur la base de prises de vue par drone qui montraient la mer – à 20 mètres de hauteur, pas depuis l’appartement.
- Signer un contrat sans version arabe : la version arabe est celle qui fait foi juridiquement. Votre avocat doit s’assurer que les deux versions correspondent parfaitement.
Titre de séjour et démarches post-achat
Une fois que vous êtes propriétaire (le Contrat Vert en main), vous pouvez demander un titre de séjour égyptien si la valeur du bien atteint 100 000 $ ou plus. La procédure est distincte de l’achat. Nous la détaillons dans notre guide sur la résidence par achat immobilier.
Vous devrez également mettre en service les réseaux (électricité, eau, internet). Votre avocat ou votre société de gestion peut vous y aider. Prévoyez de petites cautions de raccordement (environ 40 à 100 € au total).
Et l’entretien annuel ? Si vous achetez dans une résidence, vous paierez des charges d’entretien des parties communes (CAM). Pour un bien de 100 m², cela représente généralement 5 000 à 18 000 EGP par an (100 à 360 €). Moins que ce que l’on imagine. Pour une comparaison, lisez notre guide du coût de la vie.
Questions fréquentes (édition juridique)
1. Dois-je être en Égypte pour signer le contrat ?
Oui, à moins d’établir une Procuration. Avec une POA valide, votre avocat peut signer en votre nom chez le notaire. Sans POA, vous devez être présent en personne.
2. Combien de temps prend toute la procédure ?
De l’offre à la remise des clés : généralement 2 à 4 semaines si tout est en ordre. En cas de problèmes de titre ou de lenteur du vendeur, cela peut s’étendre à 8 semaines.
3. Puis-je obtenir un prêt hypothécaire en tant qu’étranger ?
Très difficile. Les banques égyptiennes prêtent rarement aux non-résidents. Et les taux d’intérêt dépassent les 14 %. Mieux vaut payer comptant ou utiliser les facilités de paiement des promoteurs.
4. Le Contrat Vert est-il sûr pour la revente ?
Oui. J’ai revendu de nombreux biens avec un Contrat Vert. L’avocat de l’acheteur le vérifiera et, s’il est en règle, la transaction se déroule normalement.
5. Que faire si le vendeur a déjà une hypothèque sur le bien ?
C’est un signal d’alarme. Votre avocat doit confirmer que l’hypothèque sera levée grâce au produit de la vente avant que vous ne transfériez les fonds. Sinon, la banque pourrait encore revendiquer le bien.
6. Puis-je acheter un bien en cryptomonnaie ?
Non. La loi égyptienne exige des virements bancaires en EGP, USD ou EUR. Les cryptomonnaies ne sont pas reconnues pour les transactions immobilières.
7. Ai-je besoin d’un arabophone avec moi chez le notaire ?
Le notaire fournit un traducteur assermenté. Vous n’avez pas besoin d’amener le vôtre. Mais votre avocat doit être présent pour vérifier les clauses en arabe.
8. Que se passe-t-il si le vendeur décède avant la signature ?
Le bien passe à ses héritiers. Vous devriez alors négocier avec l’ensemble des héritiers. C’est compliqué. Votre avocat doit vérifier que le vendeur est l’unique propriétaire ou que tous les copropriétaires sont d’accord.
Pour une vue d’ensemble complète sur l’investissement immobilier à Hurghada, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Pour approfondir, lisez aussi notre guide sur la procuration, notre guide des villas de luxe et notre guide sur Al Ahyaa. Pour connaître les conditions d’entrée et de séjour officielles, vous pouvez également consulter les Conseils aux Voyageurs du Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères pour l’Égypte.
À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 années d’expérience à aider les acheteurs étrangers à investir en toute sécurité sur la Mer Rouge.
