J’ai moi-même vécu à El Kawther pendant trois ans. En réalité quatre – j’ai arrêté de compter. Et j’ai aidé des dizaines de familles expatriées à s’y installer. Si ce quartier est aussi prisé, ce n’est pas un hasard : emplacement central, bonnes écoles et une véritable atmosphère de quartier, sans l’isolement des résidences de vacances.
El Kawther et sa voisine El Hadaba sont le cœur de l’Hurghada expatriée. On y trouve des écoles internationales, des supermarchés, des pharmacies, des cafés et, surtout, d’autres étrangers qui parlent anglais ou français. Ce guide couvre les prix, le potentiel locatif, la sécurité, les écoles, ainsi que les avantages et les inconvénients d’y vivre. C’est parti.
📑 Table des matières
Où se trouvent El Kawther et El Hadaba ?
Prix et rendements locatifs
Écoles, sécurité et style de vie
Avantages, inconvénients et santé
Où se trouvent El Kawther et El Hadaba ?
El Kawther est un quartier central d’Hurghada, situé juste à l’ouest de la promenade de Mamsha et au sud de la route de l’aéroport. El Hadaba (parfois orthographié El Hadabah) est la zone sur les hauteurs adjacente au sud – on y trouve de nombreux appartements avec vue sur la mer grâce au relief.
Ensemble, ils forment la zone résidentielle la plus pratique pour les expatriés. Vous êtes à 5‑10 minutes de l’aéroport, à 10 minutes de la Mamsha et à 15 minutes de Sahl Hasheesh. Les écoles internationales sont à moins de 5 minutes en voiture. Les supermarchés (Omar El Khayam, Bestway, Spinneys) sont partout.
Pour une comparaison avec d’autres secteurs, lisez notre guide des quartiers calmes pour la retraite.
Prix réels – ce que vous paierez en 2026
El Kawther et El Hadaba se situent dans une fourchette de prix intermédiaire – moins chers que la Mamsha ou Sahl Hasheesh, mais plus onéreux qu’Al Ahyaa. Vous en avez pour votre argent grâce à l’emplacement central.
| Type de bien | El Kawther (€) | El Hadaba (€) | Prix au m² (€) |
|---|---|---|---|
| Studio | 18 500 – 32 500 | 23 500 – 37 500 | 370 – 560 |
| T1 | 28 000 – 42 000 | 32 500 – 51 500 | 420 – 600 |
| T2 | 42 000 – 65 000 | 51 500 – 79 500 | 420 – 600 |
| T3 | 60 500 – 93 000 | 74 500 – 112 000 | 420 – 600 |
El Hadaba est un peu plus chère à cause des vues sur mer et de la position sur les hauteurs. Certains appartements offrent une vue panoramique sur la Mer Rouge et l’île de Giftun – ceux-là se paient au prix fort. Pour une option plus économique, Al Ahyaa est meilleur marché ; pour le luxe, découvrez notre analyse du marché de Magawish.
Rendements locatifs – la location longue durée est reine ici
Contrairement aux zones de resorts, El Kawther et El Hadaba sont idéales pour la location longue durée. Les enseignants, le personnel soignant, les employés d’hôtel et les expatriés à budget modéré composent le vivier de locataires. La demande est constante toute l’année – pas de baisse estivale.
| Type de bien | Loyer mensuel (€) | Rendement net annuel |
|---|---|---|
| Studio | 140 – 235 | 5‑7 % |
| T1 | 185 – 330 | 5‑7 % |
| T2 | 280 – 465 | 5‑7 % |
| T3 | 420 – 650 | 5‑6 % |
Un exemple concret. Un client a acheté un T2 à El Kawther pour 51 000 €. Il le loue à l’année à une famille expatriée allemande pour 375 € par mois. Après l’entretien annuel, la gestion locative (8 % de frais) et les petites réparations, il lui reste environ 3 700 € nets par an – un rendement de 7,2 %. Très solide.
La location courte durée (Airbnb) est possible, mais ce n’est pas l’atout principal. Les touristes préfèrent la Mamsha ou le front de mer. Pour une stratégie à plus haut rendement, lisez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Écoles – la raison principale pour laquelle les expatriés choisissent ce quartier
El Kawther abrite trois écoles internationales. C’est la raison première pour laquelle les familles expatriées s’y installent. Toutes sont à moins de 5 minutes en voiture.
- British International School Hurghada – IGCSE, A‑Levels. Frais de 3 700 € à 5 600 € par an. Très appréciée des expatriés britanniques.
- Deutsche Schule Hurghada (DSH) – Programme allemand, de la maternelle à la terminale. Frais de 2 800 € à 4 700 € par an.
- American International School of Hurghada – Programme américain (AP). Effectifs réduits. Frais de 3 300 € à 5 100 € par an.
La proximité des écoles permet d’y aller à pied ou à vélo avec les enfants – pas de longs trajets en voiture. Pour en savoir plus sur la vie de famille, lisez notre guide pour les nomades numériques.
Sécurité et style de vie – un vrai esprit de quartier
El Kawther et El Hadaba sont sûrs, mais ce ne sont pas des résidences fermées. Vous croiserez des Égyptiens qui vaquent à leurs occupations. La petite délinquance est rare, mais ne laissez pas un ordinateur portable visible dans une voiture garée. La nuit, restez dans les rues bien éclairées.
Le quartier est piétonnier. Vous trouverez des boulangeries, des primeurs, de petites épiceries et des cafés. Pour les courses plus importantes, le supermarché Bestway (succursale d’El Kawther) est un point d’ancrage local. Il existe aussi une succursale d’Omar El Khayam pour les produits importés.
La communauté expatriée est nombreuse et active. Vous rencontrerez d’autres étrangers à la sortie des écoles, dans les cafés du coin et lors d’événements communautaires. Il est facile de s’intégrer – bien plus que dans les quartiers purement égyptiens comme Al Ahyaa.
Avantages et inconvénients – résumé honnête
Avantages
- Emplacement central – proche de l’aéroport, de Mamsha, des écoles
- Bons rendements locatifs longue durée (5‑7 %)
- Écoles internationales accessibles à pied
- Communauté expatriée active – l’anglais est très répandu
- De nombreux appartements avec vue mer (surtout à El Hadaba)
- Charges raisonnables (souvent inexistantes)
Inconvénients
- Pas de résidence fermée – un peu de bruit de rue et de circulation
- Qualité des immeubles variable – inspectez soigneusement
- Pas de plage privée – il faut aller à Mamsha ou prendre un pass hôtel
- Rendements courte durée plus faibles que dans les zones de resort
Santé et commodités à proximité
El Kawther compte plusieurs pharmacies et cliniques. Pour les hôpitaux, Al Salam et El Hayat sont à 10 minutes en voiture. Les deux disposent d’un personnel anglophone et de bons services d’urgence. Pour les affections graves, il faudra toujours aller au Caire ou rentrer en Europe, mais pour les problèmes courants, vous êtes couvert.
Équipements sportifs : des salles de sport comme Body Power et Oxygen sont à proximité (abonnement mensuel 500‑1 000 EGP). Pour nager, il vous faudra un pass journalier d’hôtel ou une résidence avec piscine – la plupart des immeubles n’en ont pas.
Qui devrait acheter à El Kawther ou El Hadaba ?
- Les familles expatriées avec enfants – les écoles sont le principal atout.
- Les investisseurs à long terme – une demande locative stable et des rendements sains.
- Les retraités soucieux de leur budget – emplacement central, bon rapport qualité‑prix et communauté.
- Toute personne souhaitant vivre au milieu d’un mélange de locaux et d’expatriés – pas de bulle de resort.
Qui NE DEVRAIT PAS acheter ici ?
- Les adeptes de la location saisonnière à tout prix – dirigez-vous vers Mamsha ou Sahl Hasheesh.
- Ceux qui tiennent absolument à une plage privée – il vous faudra une voiture pour rejoindre la mer.
- Les acheteurs qui veulent du neuf – beaucoup d’immeubles ont 15 à 20 ans.
- Les personnes qui n’aiment pas le bruit de la rue – la centralité rime avec activité.
Comment The Horizon Real Estate peut vous aider
Nous connaissons chaque immeuble d’El Kawther et d’El Hadaba. Nous pouvons vous montrer des appartements bien entretenus, bien éclairés et offrant de vraies vues sur la mer. Nous vous mettrons également en relation avec les écoles, les gestionnaires immobiliers et d’autres expatriés. Notre service est gratuit pour les acheteurs – c’est le vendeur qui paie la commission.
Questions fréquentes
1. Quel quartier est le mieux, El Kawther ou El Hadaba ?
El Kawther est plus pratique pour les écoles et les commerces. El Hadaba offre de plus belles vues sur la mer. Les deux sont bien. Nous vous montrerons des exemples de chacun en fonction de vos préférences.
2. Puis-je obtenir un titre de séjour en achetant ici ?
Oui, si la valeur du bien atteint 100 000 € ou plus – ce qui correspond à un grand T3 ou à plusieurs unités combinées. Consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
3. Y a-t-il des appartements meublés disponibles pour une location longue durée ?
Oui, beaucoup. Les enseignants et infirmières expatriés louent souvent meublé. Si vous achetez pour investir, le meublé peut augmenter la demande et le rendement.
4. L’eau et l’électricité sont-elles fiables ?
Dans l’ensemble, oui. Des coupures occasionnelles, mais moins fréquentes qu’il y a dix ans. La plupart des immeubles ont des réservoirs d’eau de secours.
5. Puis-je aller à la plage à pied depuis El Kawther ?
Il faut compter 15 à 20 minutes de marche jusqu’à Mamsha. La plupart des gens prennent la voiture ou un taxi (30‑50 EGP).
6. Qu’en est-il du stationnement ?
Certains immeubles ont un parking souterrain, d’autres dépendent du stationnement dans la rue. Nous vous montrerons les options.
7. Combien coûtent les charges pour un T2 ?
Électricité en hiver : 500‑1 000 EGP. En été avec climatisation : 2 500‑5 000 EGP. Eau : 200‑400 EGP. Internet : 300‑500 EGP. Pour des budgets mensuels complets, lisez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
8. De nouvelles constructions sont-elles prévues dans ces quartiers ?
Quelques-unes, mais l’essentiel des terrains est déjà bâti. Cela limite l’offre, ce qui aide à maintenir la valeur des biens. Pour les nouveaux projets, tournez-vous vers les zones de resort.
Pour une vue d’ensemble complète sur l’investissement immobilier à Hurghada, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Pour aller plus loin, découvrez également notre guide du cœur authentique d’Hurghada et notre guide pour les nomades numériques.
À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 années d’expérience à aider les expatriés à trouver leur maison idéale à Hurghada.
