Je me souviens encore de ma première visite à Dahar. C’était en 2008. J’avais besoin d’une pièce détachée pour un chauffe‑eau. Un ami m’a dit : « Va à Dahar, tu y trouveras tout. » J’ai emprunté une rue poussiéreuse bordée de minuscules ateliers, de boutiques d’épices et de vieux balcons en bois. Les gens me dévisageaient. Une charrette tirée par un âne m’a croisé. J’étais le seul étranger à des kilomètres à la ronde.
Dix‑sept ans plus tard, peu de choses ont changé. Et c’est exactement ce qui fait tout l’intérêt de l’endroit.
Dahar et sa voisine Al Sakkala sont le Hurghada d’origine – avant les resorts, avant les marinas, avant les tours de vacances en hauteur. C’est ici que vivaient les pêcheurs, là où le souk embaume encore le cumin et le cuir, là où l’on peut acheter une maison en pierre de corail vieille de soixante‑dix ans pour le prix d’une voiture d’occasion.
La plupart des agents ignorent ce quartier. Trop désordonné, disent‑ils. Trop local. Pas assez de commission. Pourtant, j’y ai moi‑même acheté deux biens – un pour la location, un autre pour mon atelier. Et j’ai aidé une douzaine de clients à dénicher des pépites brutes. Ce guide s’adresse à l’acheteur qui n’a pas peur des plâtres qui s’effritent, qui entend l’appel de la véritable Égypte, qui voit un investissement là où d’autres ne voient que des ruines.
📑 Table des matières
Découvrir Dahar et Al Sakkala
Types de biens & prix 2026
Revenus, rénovation & juridique
Histoires vécues & bilan
Où se trouvent Dahar et Al Sakkala ? (Et pourquoi vous n’en avez probablement jamais entendu parler)
Commençons par remettre la géographie en ordre, car Google Maps s’y perd encore.
Dahar est la zone située juste à l’ouest du vieux port – en gros, du marché aux poissons à la gare routière principale. C’est un quadrillage de ruelles étroites avec des commerces au rez‑de‑chaussée et des appartements au‑dessus. Les immeubles sont anciens, beaucoup datent des années 1960 à 1980. Certains sont admirablement entretenus, d’autres donnent l’impression qu’ils pourraient s’écrouler lors d’une tempête de sable.
Al Sakkala (également orthographiée Sakalla) s’étire le long de la côte, juste au sud de la Marina. Le quartier est un peu plus embourgeoisé – pensez aux hôtels de charme, à quelques cafés prisés des expatriés et au fameux « marché aux poissons d’Al Sakkala » où l’on peut déguster un bar grillé pour 150 EGP. Mais même ici, les ruelles à l’arrière sont le pur vieux Hurghada.
À eux deux, ils forment le cœur historique de la ville. La plupart des touristes ne les voient jamais. Ils se rendent directement de l’aéroport à leur resort sans jamais prendre à gauche. Tant pis pour eux – et tant mieux pour vous.
Pour un contraste complet avec les quartiers modernes, lisez notre guide sur la baie de Magawish.
Une brève histoire – du village de pêcheurs au quartier oublié des resorts
Jusque dans les années 1980, Hurghada était un petit village de pêcheurs. Dahar en était le centre. Il n’y avait ni routes goudronnées, ni banques, ni écoles internationales. La rue principale était une piste de terre. Le port était rempli de felouques en bois, pas de yachts.
Les premiers touristes sont arrivés à la fin des années 80 – principalement des plongeurs allemands et italiens. Ils logeaient dans des hôtels simples près de la mer, c’est‑à‑dire l’actuelle zone de la Marina. Mais Dahar est resté le cœur local.
Dans les années 90, le tourisme a explosé. De nouveaux resorts ont été construits plus au sud et le centre de gravité s’est déplacé. Dahar est devenu l’endroit des approvisionnements à bas prix, des ateliers et du commerce traditionnel. Il n’a jamais eu droit à son lifting. Et c’est peut‑être pour cela qu’il paraît encore authentique.
Aujourd’hui, Al Sakkala montre les premiers signes de gentrification – un studio de yoga, un hôtel de charme, quelques cafés tenus par des expatriés. Dahar reste obstinément authentique. Les prix de l’immobilier sont encore dérisoires, mais cela pourrait ne pas durer éternellement. Pour une mise en perspective historique des tendances du marché, lisez notre analyse du marché de Magawish.
Une balade dans Dahar – un voyage sensoriel
Commencez par le vieux marché aux poissons. L’odeur vous saisit en premier – salée, poissonneuse, avec un soupçon de gazole. Des femmes en robe colorée portent des sacs en plastique remplis de tilapias. Des hommes crient les prix. Un gamin écaille un poisson argenté avec un couteau émoussé.
Prenez à gauche dans Sharia Al Masjid. La rue se rétrécit. D’un côté, une boutique ne vend que des ampoules – des centaines, suspendues au plafond comme des fruits étranges. Juste à côté, un homme répare des machines à coudre. Sa table est couverte de graisse et de minuscules ressorts.
Continuez. Vous passerez devant une boulangerie où la galette de pain coûte 5 EGP et sort du four sur une longue pelle en bois. Le boulanger vous sourira et vous en proposera une, gratuitement. Prenez‑la. Elle est délicieuse.
Au coin suivant, un groupe d’hommes âgés est assis sur des chaises en plastique, buvant du thé dans de petits verres. Ils vous regardent. Vous pourriez vous sentir mal à l’aise. Souriez et dites « Salam alaykum ». Ils répondront par un grand sourire et un « Welcome to Egypt ». Soudain, vous n’êtes plus un étranger.
Voilà Dahar. Ce n’est pas une beauté de carte postale. C’est vrai.
Les types de biens – que peut‑on vraiment acheter ?
Contrairement aux resorts, Dahar et Al Sakkala proposent une incroyable variété de bâtiments. Voici ce que vous pourriez trouver.
1. Appartement dans un immeuble à usage mixte
Rez‑de‑chaussée : boutique ou atelier. Étages supérieurs : logements. C’est la configuration la plus courante. Studios, T1 et T2. Prix : 4 500 € à 18 500 € selon l’état. L’inconvénient : le bruit du commerce en dessous (imaginez des coups de marteau à 7 h du matin). L’avantage : des charges plus faibles (souvent inexistantes).
2. Maison individuelle (style ancien)
Plus rares. Généralement construites dans les années 1960‑70, avec d’épais murs en pierre de corail, de hauts plafonds et des cours intérieures. Beaucoup nécessitent une rénovation totale. Prix allant de 9 500 € pour une ruine à 37 000 € pour une maison habitable. Si vous avez des talents de rénovateur (ou un bon entrepreneur), c’est ici que la magie opère.
3. Toit‑terrasse avec vue
Certains immeubles possèdent des toits vides pouvant être transformés en terrasses ou en petits studios – à condition d’obtenir la propriété des droits aériens. C’est juridiquement délicat. Je ne le recommande qu’aux investisseurs avertis.
4. Local commercial en façade
Une boutique dans une rue passante peut coûter entre 14 000 € et 37 000 €. Vous pouvez la louer à un commerçant local. Les rendements sont faibles (3‑4 %) mais stables. Certains investisseurs achètent et conservent pour un réaménagement futur.
Étude de prix 2026 – chiffres réels issus de transactions récentes
J’ai collecté des données de ventes réelles (pas de prix affichés). Voici à quoi vous attendre.
| Type de bien | Fourchette de prix (€) | État | Acheteur type |
|---|---|---|---|
| Chambre (sanitaires partagés) | 2 800 – 5 600 | Basique | Travailleur égyptien |
| Studio (30‑45 m²) | 6 500 – 11 200 | Vivable, petits travaux à prévoir | Expatrié à petit budget, Égyptien seul |
| T1 | 9 500 – 16 800 | Très variable | Petite famille, retraité |
| T2 | 14 000 – 23 500 | Souvent ancien mais vivable | Famille égyptienne, couple d’expatriés |
| T3 | 18 500 – 32 500 | Spacieux, peut nécessiter des améliorations | Familles plus nombreuses |
| Petite maison (2 étages) | 23 500 – 42 000 | Du caractère, travaux à prévoir | Rénovateur, artiste |
| Local commercial (rdc) | 14 000 – 37 000 | Variable | Commerçant local |
Ces prix n’ont quasiment pas bougé en cinq ans. Pourquoi ? Parce que la plupart des acheteurs étrangers sont rebutés par le côté rugueux. Ils veulent du sûr, du stérile, de l’aseptisé. Les prix sont donc restés bas. Mais avec l’expansion d’Hurghada (le nouvel aéroport, de meilleures routes, la croissance touristique continue), la vague de gentrification finira par atteindre Dahar. Elle a déjà touché Al Sakkala – quelques cafés branchés, un studio de yoga, un hôtel rénové. La question est de savoir quand, pas si cela arrivera.
Revenus locatifs – les chiffres que vous ne trouverez pas dans les brochures
La plupart des gens pensent que personne ne voudrait louer à Dahar. Ils se trompent.
Il existe une demande régulière de la part de familles égyptiennes, de travailleurs migrants et d’une petite communauté grandissante d’expatriés européens à petit budget – artistes, enseignants retraités, travailleurs sociaux. Un T1 basique peut se louer entre 1 000 et 1 800 EGP par mois (20‑36 €). C’est un rendement exécrable si vous l’avez payé 11 000 € (environ 2‑3 % brut). Mais si vous l’avez payé 7 500 € ? 4‑5 %. Et si vous avez acheté une ruine à 4 500 € et dépensé 1 800 € en peinture et en toilettes neuves, votre rendement grimpe à 7‑9 %.
Un exemple concret. Un client belge a acheté un T2 délabré à Dahar pour 8 500 €. Il a dépensé 2 800 € supplémentaires en rénovation – nouvelles fenêtres, salle de bain, carrelage de cuisine. Coût total : 11 300 €. Il le loue à une famille locale pour 2 800 EGP par mois (53 €), soit 636 € par an. Après quelques réparations ponctuelles, il dégage environ 560 € nets – un rendement de 5 %. Rien de spectaculaire, mais il a acheté pour une détention longue durée axée sur la valorisation, pas pour le revenu. Et ses locataires prennent soin de l’immeuble – ils ont même planté des fleurs dans la cour.
Pour des stratégies à plus haut rendement, il vaut mieux se tourner vers Al Ahyaa ou El Kawther. Mais si vous êtes patient et prêt à acheter bon marché, Dahar peut fonctionner.
Le pari de la rénovation – comment éviter d’y laisser votre chemise
Acheter une ruine et la restaurer est la façon la plus excitante (et la plus risquée) d’investir à Dahar. Je l’ai fait une fois. Voici mon histoire, en toute honnêteté.
En 2021, j’ai acheté un bâtiment de deux étages à l’angle d’une rue près du souk. L’endroit était un désastre – fenêtres cassées, fils électriques à nu, une décennie de fientes de pigeons. Le propriétaire en voulait 200 000 EGP (environ 10 500 € à l’époque). J’en ai proposé 150 000 (7 900 €) et suis reparti. Il m’a rappelé trois jours plus tard. Nous nous sommes entendus sur 170 000.
La rénovation a pris cinq mois. Nouvelle électricité, plomberie, plâtre, peinture, carrelage, fenêtres, une petite salle de bain par étage. Coût total : 220 000 EGP (11 600 €). Plus 30 000 EGP de frais juridiques (notaire, contrats, permis). Mon coût total : environ 24 000 €.
J’ai maintenant deux unités locatives – une à 2 200 EGP/mois, l’autre à 2 500 EGP/mois. Soit un revenu mensuel combiné de 88 €, c’est‑à‑dire 1 056 € par an. Un rendement de 4,4 %. Pas terrible. Mais le bien vaut aujourd’hui environ 800 000 EGP (15 000 €) – ce qui est en fait moins que ce que j’ai investi. Attendez, ce n’est pas une belle histoire. Mais non, je ne perds pas d’argent, car j’utilise le rez‑de‑chaussée comme bureau. Ce n’est donc pas un pur investissement. Bref, le principal : les rénovations peuvent mal tourner. Il faut de bons entrepreneurs et des budgets réalistes.
La leçon : sauf si vous avez des contacts dans le bâtiment et l’estomac pour les imprévus, tenez‑vous‑en aux unités prêtes à emménager d’Al Sakkala, pas aux ruines profondes de Dahar.
Considérations juridiques – pourquoi la vérification des titres est ici capitale
Beaucoup de propriétés à Dahar ont une propriété floue. Elles ont été héritées de multiples fois. Il peut y avoir quinze héritiers, certains vivant à l’étranger, d’autres inconnus. C’est un champ de mines juridique. Prenez toujours un bon avocat avant même d’envisager un bien. Notre guide juridique de l’achat explique le Contrat Vert, mais la vérification des titres est ici encore plus essentielle.
Par ailleurs, certains immeubles n’ont jamais été officiellement enregistrés. Ils existent, mais pas dans les registres de l’État. On peut toujours acheter par contrat notarié, mais c’est plus risqué. Je recommande d’acheter uniquement des biens dont le titre est clair ou dont la voie de régularisation est bien tracée.
Un bon avocat va : (1) demander le document de propriété à l’administration fiscale ; (2) vérifier les partages successoraux ; (3) s’assurer que tous les copropriétaires sont d’accord pour vendre. Cela coûte entre 5 000 et 10 000 EGP (100‑200 €). Chaque piastre en vaut la peine.
Histoires du front – des expatriés qui ont acheté ici
Ursula – l’artiste allemande
Ursula est une peintre à la retraite originaire de Heidelberg. Elle a acheté une petite maison à Al Sakkala pour 26 000 € en 2019. La maison avait besoin de travaux – elle a dépensé 11 000 € en rénovation. Elle y vit désormais la moitié de l’année, peignant dans un atelier sur le toit avec vue sur la mer, et elle est devenue une figure du quartier. Deux fois par semaine, elle donne des cours d’anglais aux enfants du coin. Sa maison a triplé de valeur (sur le papier) à mesure qu’Al Sakkala se gentrifie lentement. Elle se moque de l’argent : « Je me réveille avec l’adhan, puis le bruit des vagues. Où peut‑on trouver cela pour quarante mille euros ? »
Ahmed – l’entrepreneur égyptien
Ahmed a grandi à Dahar. Voyant que les touristes commençaient à explorer le quartier, il a ouvert un petit café égyptien avec WiFi gratuit. Ça a marché. Il a maintenant acheté l’immeuble voisin et le transforme en trois studios économiques pour les nomades numériques. Il les loue 14 € la nuit. Complet en permanence. Il a également acheté deux autres immeubles en spéculation. Il n’a pas besoin d’agent – il est l’agent. Et il rit jusqu’à la banque.
Margaret et John – le couple de retraités
Ils voulaient une résidence d’hiver, mais n’avaient pas les moyens d’acheter à Sahl Hasheesh. Ils ont acheté un T2 à Al Sakkala pour 20 500 €, ont dépensé 7 500 € dans une cuisine et une salle de bain modernes, et passent désormais cinq mois par an ici. Ils ne louent pas leur bien. « Nous ne sommes pas des investisseurs, nous sommes des évadés », dit John. « Et nous nous sommes évadés à un prix défiant toute concurrence. »
Avantages et inconvénients – ne pas trop idéaliser
Avantages
- Prix planchers – entrée à partir de 5 000 €.
- Potentiel de gentrification (Al Sakkala est déjà en train de se gentrifier).
- Véritable vie égyptienne – pas de bulle.
- Hauts plafonds, caractère, vieille pierre de corail (dans certains immeubles).
- À quelques pas du marché aux poissons, du souk et du vieux port.
- Pas de charges (dans la plupart des immeubles).
- Forte demande locative locale – pas de vacance.
Inconvénients
- La qualité de construction varie – beaucoup de biens ont besoin de travaux.
- Bruit, poussière et parfois des odeurs venant du souk.
- Stationnement difficile – les rues sont étroites.
- Les problèmes de titre de propriété sont plus fréquents.
- Les voisins sont tous égyptiens – l’arabe est un plus.
- Pas de piscine ni de commodités de resort.
- Marché de la revente étroit – il faut parfois attendre pour trouver un acheteur.
Check‑list pour l’acheteur aventureux
- Visitez plusieurs fois – en journée, en soirée, le vendredi (quand le souk est le plus animé).
- Prenez un traducteur si vous ne parlez pas arabe – beaucoup d’anciens propriétaires ne parlent que l’égyptien.
- Venez avec un entrepreneur pour estimer les coûts de rénovation avant de faire une offre.
- Faites appel à un avocat spécialisé dans les biens anciens – pas un généraliste.
- Renseignez‑vous sur les dettes – certains immeubles ont des factures d’électricité impayées qui sont transmises au nouvel acquéreur.
- Vérifiez la pression de l’eau – certains étages élevés ont un débit faible.
- Parlez aux voisins – ils connaissent les problèmes de l’immeuble mieux que n’importe quel agent.
Questions fréquentes (l’édition honnête)
1. Dahar est‑il sûr pour une femme étrangère seule ?
En journée, oui. La nuit – restez sur les rues principales et ne vous aventurez pas seule à 2 h du matin. Aucune de mes clientes n’a jamais eu de problème sérieux, mais vous attirerez les regards. On n’est pas en Europe. Faites preuve de bon sens. Consultez aussi les conseils du Ministère des Affaires étrangères pour l’Égypte.
2. Puis‑je rénover un immeuble et le revendre avec profit ?
Possible, mais le marché des maisons anciennes rénovées est encore étroit. La plupart des acheteurs à Dahar sont des locaux ou des expatriés aventureux. Il faut un acheteur qui partage votre vision. La revente rapide est plus facile dans les quartiers modernes.
3. Y a‑t‑il de bons cafés ou restaurants ?
Quelques‑uns. Le « Sakkala Cafe » est prisé des expatriés – bon café, petit‑déjeuner occidental. Le marché aux poissons compte cinq ou six restaurants simples où l’on choisit son poisson et où on le fait griller. Les prix sont très bas. Pour la gastronomie, il faut encore aller à la Marina ou à Mamsha.
4. Puis‑je obtenir un titre de séjour en achetant à Dahar ?
Oui, si la valeur du bien atteint 100 000 € ou plus. Cela nécessiterait d’acheter plusieurs unités ou un très grand immeuble. Ce n’est pas le profil type du quartier. Pour le titre de séjour, une petite unité bon marché ne suffira pas. Consultez notre guide du titre de séjour.
5. Comment trouver un entrepreneur digne de confiance ?
Par le bouche‑à‑oreille. Je peux vous en recommander quelques‑uns. Ou demandez dans les groupes Facebook d’expatriés – d’autres rénovateurs vous donneront des noms. Exigez toujours un contrat écrit et ne payez jamais tout d’avance.
6. Quelle est la demande locative à long terme ?
Elle est forte pour les familles égyptiennes à revenu modeste. Les rendements sont faibles à modérés (3‑6 %). Pour obtenir des rendements plus élevés, il faut se tourner vers la location saisonnière courte durée – mais ce n’est pas encore très développé, même si certains essaient.
7. De nouvelles infrastructures sont‑elles prévues dans ces quartiers ?
La municipalité a évoqué la rénovation de la promenade du front de mer pour la relier à la Marina. Cela donnerait un sérieux coup de pouce aux valeurs immobilières d’Al Sakkala. Rien de concret pour l’instant, mais gardez un œil sur ce dossier.
8. Devrais‑je acheter à Dahar en tant que primo‑investisseur ?
Probablement pas. Commencez par un quartier plus conventionnel comme El Kawther ou même Al Ahyaa. Apprenez le processus. Ensuite, si l’idée de Dahar vous séduit toujours, revenez. L’expérience compte énormément ici.
Comment The Horizon Real Estate peut vous aider (même dans la vieille ville)
La plupart des agences ne touchent pas à Dahar. Trop de travail pour trop peu de commission. Nous sommes différents. Nous avons un réseau local – avocats, entrepreneurs, et même un notaire spécialisé dans les biens anciens. Nous vous aiderons à trouver l’aiguille dans la botte de foin, à vérifier les titres de propriété et à négocier les prix. Notre tarif reste le même : c’est le vendeur qui paie la commission, pas vous.
Mais je serai honnête : si vous cherchez un investissement rapide, sûr et à haut rendement, Dahar n’est pas fait pour vous. C’est un quartier pour les rêveurs, les bricoleurs et ceux qui voient de la valeur là où d’autres ne voient que de la rouille. Si cela vous ressemble, discutons‑en.
Pour une vue d’ensemble complète sur l’investissement immobilier à Hurghada, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Pour d’autres investissements conventionnels, lisez notre guide des quartiers calmes pour la retraite, notre guide pour les nomades numériques, et notre analyse du marché de Magawish.
À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 ans à acheter, vendre et parfois rénover dans les quartiers les plus authentiques de la ville.
