Quel est le meilleur moment pour acheter un bien immobilier à Hurghada ? La vérité vraie (Tout moment est bon, mais le plus tôt est le mieux)
J’entends la même question tout le temps. « Dois-je attendre l’hiver ? Les prix vont-ils baisser en été ? Est-ce mieux après le Ramadan ? » La plupart des acheteurs pensent que le marché d’Hurghada suit des schémas saisonniers comme les stations balnéaires européennes. Ils imaginent pouvoir anticiper le marché et décrocher une bonne affaire.
Voici ce qui se passe en réalité – et cela pourrait vous surprendre.
📑 Table des matières
Le mythe de la saison idéale
Facteurs qui influencent vraiment le prix
Pourquoi attendre coûte cher
Conclusion et FAQ
La vérité surprenante : il n’y a pas de « mauvaise » saison pour acheter
À Hurghada, les prix de l’immobilier ne baissent pas en été. Ils ne s’effondrent pas après les vacances. Pourquoi ? Parce que la demande est constante. Selon le Service d’Information de l’État égyptien, l’Égypte a accueilli près de 19 millions de touristes en 2025, soit une augmentation de 21 % par rapport à l’année précédente. Ce flux constant de visiteurs maintient la demande locative tout au long de l’année. Et les investisseurs sont toujours à l’affût.
| Si vous attendez… | Augmentation de prix estimée | Perte de revenus locatifs (approx.) |
|---|---|---|
| 3 mois | 4,5 % – 6 % | 465 € – 930 € |
| 6 mois | 9 % – 12 % | 930 € – 2 325 € |
| 12 mois | 18 % – 24 % | 1 860 € – 4 650 € |
D’après les données du marché, les prix de l’immobilier à Hurghada ont augmenté en moyenne de 1,5 % à 2 % chaque mois au cours des deux dernières années. Cela signifie que si vous attendez trois mois pour « trouver le moment idéal », vous pourriez payer 5 % de plus pour la même unité. Attendre vous coûte de l’argent.
Pourquoi l’hiver n’est pas forcément plus intéressant
Certains agents vous diront d’acheter en hiver (novembre à février) parce qu’il fait beau et que les acheteurs sont actifs. C’est vrai, il y a plus de visiteurs. Mais les vendeurs le savent – ils pratiquent des prix plus élevés. En été, moins d’acheteurs signifie moins de concurrence, et certains vendeurs motivés peuvent se montrer plus ouverts à la négociation.
J’ai vu des clients décrocher des affaires fantastiques en juillet et en août. Non pas parce que les prix avaient baissé, mais parce que leur offre était la seule sur la table. Le « meilleur » moment est donc celui où vous trouvez le bien qui vous correspond – pas une date sur le calendrier.
Exemple client réel : un achat estival réussi
Un client suédois m’a contacté en juin – en pleine chaleur estivale. Il s’inquiétait que ce soit « le mauvais moment ». Je lui ai montré trois appartements. L’un des vendeurs quittait l’Égypte et voulait conclure rapidement. Nous avons négocié fermement, et il a acheté un T2 à El Kawther pour 42 000 €, soit environ 7 500 € en dessous de la valeur du marché. Cette affaire n’aurait pas existé en hiver, quand davantage d’acheteurs sont en concurrence. Parfois, le meilleur moment est celui où un vendeur motivé se présente, pas un mois précis du calendrier.
Le facteur déterminant : les fluctuations monétaires
Voici une surprise que la plupart des acheteurs ne prennent pas en compte. La livre égyptienne fluctue. D’après les données historiques de la Banque Centrale d’Égypte, les acheteurs en devises étrangères qui ont acquis un bien avant des dévaluations majeures ont bénéficié de réductions de prix effectives allant jusqu’à 30 %, mesurées en dollars ou en euros. Lorsque vous achetez en euros, votre pouvoir d’achat peut varier. Historiquement, acheter plus tôt a protégé les acheteurs étrangers contre la dévaluation de la monnaie.
Par exemple, un studio affiché à 2 millions EGP en janvier valait environ 40 000 € au taux de change de l’époque. Six mois plus tard, après une petite dévaluation, le même studio en EGP pouvait coûter 2,2 millions – mais en euros, il valait toujours autour de 40 000 € parce que le taux avait changé. Votre « timing » importe donc moins que votre décision même d’acheter.
Les promotions des promoteurs sont aléatoires, pas saisonnières
Certains promoteurs proposent des remises limitées lors d’événements spécifiques (par exemple, le salon Cityscape, un anniversaire d’entreprise). Celles-ci ne sont pas liées aux saisons. Nous suivons ces offres pour nos clients. Si vous attendez des « soldes d’été », vous risquez de manquer une meilleure promotion au printemps.
C’est pourquoi il est important de travailler avec un agent local expérimenté (comme nous) – nous savons quels promoteurs offrent actuellement des facilités de paiement ou des prix réduits, quel que soit le mois.
Certains acheteurs vont encore plus loin – ils n’attendent pas seulement une saison, ils attendent un krach mondial. Je vous explique pourquoi cette stratégie ne fonctionne presque jamais à Hurghada.
Pourquoi attendre un « krach du marché » est une stratégie perdante
Certains acheteurs temporisent, espérant un ralentissement économique mondial qui ferait baisser les prix. J’ai vu cette stratégie échouer à maintes reprises. Même pendant la pandémie de 2020, les prix à Hurghada ont brièvement baissé – peut-être de 5 % – puis sont remontés en six mois à leur niveau d’avant-crise. Selon un rapport de Zawya, le marché immobilier égyptien a constamment fait preuve de résilience, les promoteurs enregistrant des ventes solides même pendant les récessions mondiales. Aujourd’hui, ces mêmes biens valent 25 à 30 % de plus. Ceux qui attendaient un krach ont complètement raté le coche.
Le marché immobilier égyptien est porté par la demande en devises fortes en provenance de l’étranger. Cette demande ne disparaît pas pendant les récessions – au contraire, elle peut augmenter lorsque les investisseurs recherchent des actifs stables hors de leur pays. À moins d’avoir une boule de cristal, parier sur un krach est un jeu de hasard. Acheter quand vous êtes prêt, c’est investir.
Le calculateur de « perte de revenus locatifs » : ce que l’attente vous coûte vraiment
Chiffrons l’attente. Supposons que vous trouviez un studio qui génère 465 € nets par mois. Si vous retardez votre achat de trois mois, vous perdez 1 395 € de revenus locatifs. Les données d’Airbtics indiquent un revenu annuel médian pour une location courte durée à Hurghada de 538 000 EGP (environ 10 500 €), ce qui souligne le coût réel d’un report d’achat qui pourrait générer des revenus similaires. Si les prix augmentent de 2 % par mois (estimation prudente), un studio à 56 000 € passe à 59 400 € après trois mois. Cela fait 3 400 € de plus sur le prix d’achat, auxquels s’ajoutent 1 395 € de loyers perdus, soit un coût total de l’attente de 4 795 €.
Multipliez ce montant par six mois ou un an d’attente, et la somme devient significative. J’ai eu des clients qui ont repoussé leur achat de « quelques semaines seulement » et qui ont fini par payer 10 000 € de plus en raison d’un changement de devise ou d’un ajustement soudain des prix. La conclusion est simple : le meilleur moment pour acheter, c’est maintenant. Non pas à cause d’une saison, mais parce que chaque jour d’attente fait payer votre futur moi plus cher. Pour être accompagné dans votre projet, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Alors, quel est le meilleur moment ? La réponse honnête
Le meilleur moment pour acheter un bien immobilier à Hurghada, c’est dès que vous êtes prêt financièrement et que vous avez trouvé un bien qui correspond à vos critères. Pas un mois précis. Pas après des vacances. Parce que chaque mois que vous attendez, les prix montent et vous perdez des revenus locatifs potentiels.
Voici un exemple concret. Un client a repoussé son achat en mai parce qu’il pensait que « l’été apporterait peut-être des remises ». Il a trouvé un appartement similaire en septembre – mais le prix avait augmenté de 5 000 €. Il a aussi perdu quatre mois de revenus locatifs (environ 2 000 €). Son retard lui a coûté 7 000 €. Ne soyez pas cet acheteur.
Questions fréquemment posées
Les projets sur plan lancent souvent de nouvelles phases à tout moment de l’année. Les premiers acheteurs d’une nouvelle phase obtiennent généralement le prix le plus bas, quelle que soit la saison. Suivez nos actualités pour profiter de ces lancements.
Non. Rien ne prouve une baisse saisonnière des prix. Certains vendeurs peuvent être plus motivés en été, mais cela reste individuel, pas généralisé.
Le marché immobilier d’Hurghada a prouvé sa résilience. Selon la loi immobilière égyptienne et les données de marché, les acheteurs étrangers jouissent de droits de propriété complets, et le marché a attiré des investissements internationaux constants même pendant les ralentissements mondiaux. Attendre un krach est risqué – vous pourriez attendre éternellement.
N’importe quel mois convient. Janvier est aussi bon que juillet. L’essentiel est de trouver le bon bien à un prix juste, pas de viser une date sur le calendrier.
Pas vraiment. Les deux profils gagnent à acheter tôt. Les investisseurs perdent des revenus locatifs ; les résidents perdent la possibilité de profiter de leur bien et s’exposent à des prix plus élevés. La seule différence est que les investisseurs peuvent privilégier les unités à plus forte demande locative, mais le conseil de calendrier reste le même : achetez dès que vous êtes prêt.
Pour une vue d’ensemble complète sur l’investissement immobilier à Hurghada, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Pour approfondir, lisez aussi notre guide de Makadi Bay et notre guide sur Al Ahyaa.
À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 années d’expérience à aider les acheteurs étrangers à arrêter d’attendre et à commencer à investir.
