Magawish Bay : le futur hotspot de l’immobilier à Hurghada (2026)

J’ai découvert la baie de Magawish pour la première fois en 2019. Honnêtement, il n’y avait presque rien. Un hôtel à moitié fini, une route poussiéreuse et une magnifique étendue de plage qui semblait oubliée. Je me souviens avoir pensé : « Pourquoi cet endroit n’est‑il pas développé ? » À l’époque, Magawish était un coin perdu et endormi entre Hurghada et Sahl Hasheesh.

Avançons jusqu’à aujourd’hui. Magawish a changé. De nouveaux hôtels ont ouvert. Des résidences sortent du sable. Une route côtière goudronnée la relie désormais sans difficulté à Hurghada et à Sahl Hasheesh. Les investisseurs internationaux s’y intéressent soudainement.

Dans ce guide, je vous présente la transformation de Magawish, les prix de l’immobilier, le potentiel locatif et l’intérêt d’acheter maintenant, avant que le quartier n’explose vraiment. Si vous cherchez le « prochain grand projet » sur la Mer Rouge, il se pourrait bien que ce soit celui‑ci.

Où se trouve la baie de Magawish – et pourquoi vous n’en avez (encore) jamais entendu parler

La baie de Magawish se situe à environ 8 kilomètres au sud du centre‑ville d’Hurghada, directement sur la côte, entre la ville et Sahl Hasheesh. C’est une baie naturelle avec une longue plage de sable et une eau limpide – pour ainsi dire le même littoral de grande qualité que son voisin plus connu, mais sans la foule ni les prix élevés. Pas encore.

Pendant des années, seuls quelques pêcheurs locaux et des promoteurs hôteliers en phase de démarrage connaissaient l’endroit. La route était défoncée. Il n’y avait pas d’éclairage public. Mais le gouvernement égyptien, dans le cadre de l’expansion du tourisme sur la Mer Rouge, a investi dans l’amélioration de la route côtière, et cela a tout changé.

Aujourd’hui, vous pouvez vous rendre de l’aéroport d’Hurghada à Magawish en 15 minutes sur une route lisse et bien éclairée. Pour mettre cela en perspective, c’est encore plus près que certaines parties de Sahl Hasheesh. Et cette proximité attise l’intérêt.

Pour une vue d’ensemble du secteur, lisez notre comparatif complet des quartiers.

Les nouveaux développements – hôtels, resorts et résidences

La transformation de Magawish est avant tout l’histoire de ce qui a été construit ces trois dernières années et de ce qui arrive.

Les hôtels ouvrent la voie

Le premier grand hôtel international à Magawish a été le Steigenberger Al Dau Beach Resort, présent depuis un certain temps. Mais les ajouts récents comprennent un nouvel Iberotel, un Pickalbatros rénové et un Rixos en projet (début des travaux fin 2025). Ces hôtels attirent une clientèle touristique plus haut de gamme – et ces touristes décident parfois d’acheter.

Les résidences : petites mais en croissance

Contrairement à Sahl Hasheesh, Magawish ne possède pas encore de grandes communautés planifiées. Mais quelques petites résidences sécurisées ont vu le jour :

• Magawish Residence : Un ensemble de faible hauteur comprenant des T1 et T2 avec piscine et accès privé à la plage. Construit en 2019, désormais entièrement occupé, quelques reventes.
• Baron Magawish : Un projet mixte avec des unités hôtelières et résidentielles. Certains appartements ont été vendus à des propriétaires privés. La qualité est bonne.
• La Vista Bay : Plus récent, de moyenne hauteur, avec des appartements vue mer. Encore en vente sur plan.

De plus, plusieurs propriétaires fonciers vendent des terrains pour des villas privées. Si vous avez le budget et la patience, acheter un terrain et faire construire votre propre villa est possible – mais vous aurez besoin d’un bon avocat et d’un bon entrepreneur.

Prix de l’immobilier – encore raisonnables (mais en forte hausse)

Voici la principale raison de s’intéresser à Magawish : les prix sont bien inférieurs à ceux de Sahl Hasheesh pour un front de mer comparable, et l’écart se réduit.

Type de bien	Fourchette de prix Magawish (€)	Sahl Hasheesh (front de mer) €	Différence
Studio	42 000 – 56 000	56 000 – 75 000	20‑30 % moins cher
T1	56 000 – 80 000	75 000 – 112 000	25‑30 % moins cher
T2	84 000 – 122 000	112 000 – 168 000	25‑35 % moins cher
Terrain à villa (500 m²)	75 000 – 112 000	N/A (peu de terrains restants)	Opportunité de construction personnalisée

Ces prix ont augmenté d’environ 15 à 20 % par an ces deux dernières années. Un studio qui valait 35 000 € en 2023 s’affiche aujourd’hui à 52 000 €. La prise de valeur est rapide. Pour une analyse du retour sur investissement, lisez notre guide de la rentabilité.

Dynamique du marché – pourquoi Magawish pourrait être le prochain hotspot

Plusieurs facteurs se conjuguent pour rendre Magawish attrayante :

• Proximité d’Hurghada : À seulement 8 km du centre‑ville, donc un accès facile aux supermarchés, hôpitaux et écoles. Sahl Hasheesh est à 18 km – pas si loin, mais pour les courses quotidiennes, Magawish est nettement plus pratique.
• De meilleures plages : L’orientation de la baie offre des eaux calmes et une belle étendue de sable. La plage de Sahl Hasheesh est également bonne, mais Magawish est moins fréquentée.
• Soutien gouvernemental : La nouvelle route n’est qu’un début. La zone est classée pour le tourisme et le développement résidentiel, et le gouverneur a laissé entendre des incitations pour les constructeurs.
• Rareté du foncier : Contrairement aux vastes espaces non aménagés plus au sud, le littoral de premier choix de Magawish est limité. Une fois construit, l’offre sera plafonnée, ce qui pourrait faire grimper les valeurs.

Cela dit, il y a des risques. Tous les promoteurs ne sont pas fiables. Et les infrastructures (assainissement, pression de l’eau, électricité) sont encore en cours d’amélioration dans certains secteurs. J’ai entendu parler de coupures de courant occasionnelles en plein été. Pour une évaluation des risques, lisez notre guide du timing.

Potentiel locatif – la location courte durée est reine

Magawish devient populaire auprès des vacanciers en court séjour, surtout ceux qui préfèrent une plage plus calme que la Mamsha. Les nouveaux hôtels ont accru la notoriété du secteur, et les annonces Airbnb se multiplient.

D’après les performances actuelles dans des résidences comme Magawish Residence et Baron Magawish, un T1 bien meublé peut se louer entre 65 et 95 € par nuit en hiver (novembre‑avril). Le taux d’occupation durant ces mois est de 65 à 75 %. En été, il tombe à 30‑40 %, avec des tarifs nocturnes autour de 40‑55 €.

Les rendements nets se situent actuellement entre 6 et 9 % – mieux qu’à Sahl Hasheesh (4‑6 %) car les prix d’entrée sont plus bas. Cependant, l’infrastructure de gestion est moins mature ; vous devrez peut-être trouver vous-même votre femme de ménage ou votre homme à tout faire. Nous tenons une liste de gestionnaires qui interviennent à Magawish – demandez‑la nous.

Pour un guide complet sur la gestion locative, lisez notre guide des gestionnaires.

Témoignages de propriétaires à Magawish

Léna – l’adopteuse précoce allemande

Léna a acheté un T1 à Magawish Residence en 2022 pour 58 000 €. Elle est venue une fois, a aimé la plage tranquille et a sauté le pas. Elle le loue sur Airbnb d’octobre à avril et l’utilise elle‑même en été. Son revenu net annuel après gestion et frais est d’environ 5 600 € – soit un rendement de 9,6 %. On lui a déjà proposé 80 000 € pour le bien. « J’aurais dû en acheter deux », m’a‑t‑elle dit.

Khaled – le spéculateur égyptien

Khaled, un agent immobilier local, a acheté un terrain en front de mer à Magawish pour 47 000 € en 2021. Il l’a conservé deux ans et l’a revendu 84 000 € en 2023. Il a ensuite utilisé le produit de la vente pour acheter sur plan dans une nouvelle résidence. Ce n’est pas un grand promoteur – juste quelqu’un qui a vu le potentiel et a agi tôt. Aujourd’hui, il dit à ses amis de regarder les terrains de Magawish avant qu’ils ne doublent encore.

Le pipeline futur – ce qui arrive en 2026‑2028

Plusieurs projets sont en cours et pourraient accroître encore la notoriété de Magawish.

• Une nouvelle marina pour les petits yachts et les bateaux de pêche (proposée, mais pas encore approuvée).
• Une zone commerciale avec des cafés et des commerces de base (prévue à l’entrée de la baie).
• Deux résidences sécurisées supplémentaires par des promoteurs égyptiens de milieu de gamme.
• Une station d’épuration modernisée pour faire face à la charge accrue.

Si ces projets se concrétisent, Magawish pourrait devenir un véritable mini‑Sahl Hasheesh. S’ils sont retardés ou annulés, le quartier pourrait rester une localisation secondaire. C’est le risque d’investir dans des zones « émergentes ».

Avantages et inconvénients – évaluation honnête

Avantages

• Prix d’entrée plus bas qu’à Sahl Hasheesh (20‑35 % moins cher)
• Plus proche d’Hurghada (8 km contre 18 km) – pratique
• Plage plus calme et moins fréquentée
• Fort potentiel d’appréciation (15‑20 % par an récemment)
• Nouvelle route et infrastructures à venir
• Rendements locatifs court terme décents (6‑9 %)

Inconvénients

• Commodités limitées – pas de supermarchés ni de restaurants à distance de marche (pour l’instant)
• Encore une zone émergente – certaines infrastructures peuvent être irrégulières
• Moins de sociétés de gestion que dans les zones établies
• Marché de la revente plus étroit – vous devrez peut-être conserver plus longtemps
• Certains projets sur plan peuvent subir des retards

Qui devrait acheter à Magawish ?

• Les investisseurs ayant un horizon de 3 à 5 ans – vous croyez au potentiel du secteur et pouvez attendre.
• Les acheteurs souhaitant un appartement en front de mer à prix réduit par rapport à Sahl Hasheesh – vous obtiendrez une qualité similaire pour moins d’argent.
• Ceux qui aiment le « luxe tranquille » – ni chaotique, ni isolé.
• Les adopteurs précoces à l’aise avec une part d’incertitude – vous acceptez que tout ne soit pas encore totalement construit.

Qui devrait éviter Magawish pour l’instant ?

• Les acheteurs ayant besoin de revenus locatifs élevés immédiats – le quartier a encore besoin de plus de touristes. Si vous ne supportez pas un taux d’occupation variable, choisissez Mamsha ou Sahl Hasheesh.
• Toute personne ne tolérant pas le bruit des chantiers – de nouveaux bâtiments sortent de terre.
• Les investisseurs cherchant un retournement rapide (moins de 2 ans) – la revente peut prendre plus de temps.

Comment acheter à Magawish – étapes pratiques

Le processus est similaire à celui des autres quartiers : Contrat Vert, notaire, reçus SWIFT. Mais il y a quelques étapes supplémentaires car la propriété foncière dans les zones émergentes peut être complexe.

• Étape 1 – Vérifier la réputation du promoteur : Demandez des projets terminés. Visitez‑les. Parlez aux propriétaires. Pour une liste de constructeurs vérifiés, lisez notre guide des promoteurs.
• Étape 2 – Vérifier le titre de propriété : Assurez‑vous que le promoteur possède réellement le terrain en pleine propriété. Votre avocat peut le faire.
• Étape 3 – Comprendre les plans de paiement : Beaucoup de ventes sur plan exigent 10‑20 % d’acompte, 0 % de frais sur 3‑5 ans. Lisez les petits caractères concernant les pénalités de retard.
• Étape 4 – Prévoir la gestion après‑vente : Identifiez un gestionnaire immobilier avant de signer. Nous pouvons vous recommander des options.

Pour un parcours juridique complet, reportez‑vous à notre guide juridique de l’achat.

Questions fréquentes sur Magawish

1. Magawish est‑elle sûre ?

Oui. Les résidences disposent d’une sécurité 24h/24 et 7j/7, et le quartier est généralement calme et sûr. Évitez de marcher seul sur les chemins de plage non éclairés la nuit – comme partout ailleurs.

2. Puis‑je obtenir un titre de séjour en achetant à Magawish ?

Oui, si le prix d’achat est de 100 000 € ou plus. Les grands T2 ou les villas sont éligibles. Consultez notre guide du titre de séjour.

3. Comment Magawish se compare‑t‑elle à Sahl Hasheesh pour un investissement à long terme ?

Magawish offre un potentiel de valorisation plus élevé (à partir d’une base plus basse) mais un risque plus élevé. Sahl Hasheesh est plus établie, avec de meilleures commodités et un marché de la revente. Si vous pouvez conserver 5 ans ou plus, Magawish pourrait surperformer ; si vous avez besoin de liquidités, Sahl Hasheesh est plus sûre.

4. Qu’en est‑il des écoles et des hôpitaux près de Magawish ?

Actuellement, il faut se rendre à Hurghada en voiture (15‑20 minutes). Il n’y a ni école ni hôpital à distance de marche. Cela convient pour les locations de vacances, mais peut être un inconvénient pour les familles.

5. Y a‑t‑il de bons restaurants à Magawish ?

Quelques‑uns dans les hôtels (trop chers). Pour un repas décontracté, il faut aller à Mamsha ou au centre d’Hurghada. Cela changera au fur et à mesure que le quartier se développe.

6. Devrais‑je acheter un terrain à villa et construire moi‑même ?

Seulement si vous avez de l’expérience dans la construction ou si vous avez un entrepreneur de confiance. Construire en Égypte peut être stressant – les permis prennent du temps et la qualité varie. Mais ceux qui le font bien peuvent créer la maison de leurs rêves pour une fraction du prix d’une villa déjà construite.

7. Qu’en est‑il des charges dans les résidences de Magawish ?

Pour un T2, comptez entre 400 et 800 EGP par mois. Certaines résidences plus récentes facturent davantage mais offrent piscine et salle de sport. Obtenez toujours un décompte écrit avant d’acheter.

8. Est‑ce le bon moment pour acheter, ou devrais‑je attendre ?

Attendre pourrait signifier payer des prix plus élevés à mesure que le quartier gagne en notoriété. Si ce que vous voyez vous plaît et que vous pouvez tolérer quelques années de développement continu, achetez maintenant. Pour des conseils sur le timing, lisez notre guide stratégique.

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Pour une vue d’ensemble complète sur l’investissement immobilier à Hurghada, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.

Pour approfondir, lisez également notre guide de l’acheteur, notre comparatif des quartiers et notre guide Sahl Hasheesh.

À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 ans à identifier les nouveaux hotspots de la Mer Rouge.