J’ai vu la promenade de Mamsha se transformer. En 2018, il n’y avait que quelques blocs inachevés. Aujourd’hui ? Des cafés, des restaurants, des musiciens de rue. Et des appartements qui se vendent deux fois plus cher qu’il y a cinq ans.
Si vous cherchez des revenus locatifs de courte durée à forte visibilité, la Mamsha est difficile à battre. Mais elle ne convient pas à tout le monde. Ce guide couvre les prix réels, les rendements locatifs, les meilleurs immeubles et les inconvénients cachés. Y compris pourquoi certains logements restent vides en été. Allons‑y.
📑 Table des matières
Découvrir la Mamsha
Rendements, croissance et bilan
Qu’est‑ce que la Promenade de Mamsha ?
La Mamsha est une promenade piétonne de 2 kilomètres. Elle longe le littoral central d’Hurghada. Elle s’étend de l’ancienne Marina au sud jusqu’au nouveau développement proche d’El Kawther au nord. Elle est bordée de cafés, de bars à jus, de glaciers et de restaurants de fruits de mer.
Imaginez‑la comme le salon de plein air d’Hurghada. Chaque soir, des centaines de touristes et d’expatriés s’y promènent, y courent ou s’assoient sur des bancs pour admirer le coucher de soleil. L’ambiance est animée mais pas bruyante. On y voit des familles, des couples et des voyageurs solitaires.
Les biens situés directement sur la Mamsha sont devenus parmi les plus chers au mètre carré d’Hurghada. Ils restent moins premium que le front de mer de Sahl Hasheesh, mais pas loin. Pour une vue d’ensemble de tous les secteurs, consultez notre guide comparatif El Gouna vs Sahl Hasheesh.
Prix réels – Ce que vous paierez vraiment en 2026
Allons droit au but. Les biens de la Mamsha se divisent en deux catégories. D’un côté, les tours neuves avec toutes les commodités. De l’autre, les immeubles plus anciens situés une ou deux rues en retrait. Les prix varient considérablement.
| Type de bien | Taille (m²) | Fourchette de prix (€) | Prix au m² (€) | Remarques |
|---|---|---|---|---|
| Studio (front de mer Mamsha) | 40–55 | 46 500 – 74 500 | 930 – 1 490 | Accès direct à la promenade |
| T1 (front de mer Mamsha) | 60–85 | 65 000 – 102 500 | 930 – 1 490 | Vue mer possible |
| T2 (front de mer Mamsha) | 90–130 | 93 000 – 149 000 | 930 – 1 490 | Étages élevés plus chers |
| Studio (1‑2 rues en retrait) | 40–55 | 28 000 – 46 500 | 650 – 930 | Pas de vue mer, moins de bruit |
| T1 (1‑2 rues en retrait) | 60–85 | 42 000 – 65 000 | 650 – 930 | Plus calme, meilleur rapport qualité‑prix |
Ces prix sur la Mamsha ont augmenté d’environ 10 à 15 % par an. Cela fait trois ans que cela dure. Un studio qui se vendait 42 000 € en 2023 peut aujourd’hui être proposé à 56 000 €. Les investisseurs l’ont remarqué. Mais ne vous attendez pas à ce que ces rendements durent éternellement. L’offre augmente à mesure que de nouvelles tours sont achevées. Pour une perspective complète de rentabilité, lisez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Meilleurs immeubles et résidences sur la Mamsha
Tous les biens de la Mamsha ne se valent pas. Certains immeubles sont mieux entretenus. D’autres offrent de meilleures vues. Et la gestion locative peut être plus efficace. Voici ceux que nous avons vérifiés et que nous recommandons.
| Immeuble / Résidence | Promoteur | Types de biens | Fourchette de prix (€) | Charges (EGP/mois) | Atout |
|---|---|---|---|---|---|
| Mamsha Plaza | Promoteur local | Studios – T2 | 56 000 – 112 000 | 300 – 600 | Accès direct, piscine sur le toit |
| La Vista | Promoteur local | Studios, T1‑T2 | 51 500 – 93 000 | 400 – 700 | Vues mer, bonne gestion |
| Sunrise Towers | Promoteur local | T1‑T2 | 74 500 – 140 000 | 500 – 800 | Construction récente, finitions haut de gamme |
| Mamsha Residence | Promoteur local | Studios – T3 | 46 500 – 121 000 | 300 – 600 | Plus ancien mais bien entretenu |
Mamsha Plaza – Très populaire auprès des locataires de courte durée. La piscine sur le toit est un énorme atout. Les studios y atteignent des taux d’occupation supérieurs à 70 % en hiver. Les charges sont raisonnables.
La Vista – Légèrement plus ancien mais bien géré. Certaines unités ont une vue directe sur la mer. L’entrée de l’immeuble donne directement sur la promenade. Les clients adorent cet accès pratique. Les prix ont augmenté régulièrement.
Sunrise Towers – Plus récent, de meilleure qualité. Moins de transmission du bruit entre les unités. Les finitions sont supérieures. Mais vous paierez un prix plus élevé. Certaines unités appartiennent encore au promoteur. Des facilités de paiement peuvent donc être disponibles.
Rendements locatifs – Une mine d’or à court terme, mais l’été est calme
La Mamsha est conçue pour la location courte durée. Les touristes veulent être à deux pas de la promenade, de la mer et des restaurants. Un studio bien meublé peut générer d’excellents revenus – d’octobre à avril. L’été, c’est une autre histoire.
| Type de bien | Prix/nuit haute saison (€) | Prix/nuit été (€) | Occupation hiver | Occupation été | Rendement net (annuel) |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio (front de mer) | 56 – 84 | 23 – 42 | 75‑85 % | 30‑40 % | 8‑12 % |
| T1 (front de mer) | 75 – 112 | 33 – 56 | 70‑80 % | 25‑35 % | 7‑11 % |
| T2 (front de mer) | 112 – 168 | 56 – 84 | 65‑75 % | 20‑30 % | 6‑10 % |
Un exemple concret. Une cliente a acheté un studio à Mamsha Plaza pour 60 500 € en 2024. Elle l’a bien meublé (coût 3 700 €). De novembre à mars, elle dégage environ 930 € nets par mois après gestion et ménage. De juin à septembre, elle a de la chance si elle arrive à 280 € mensuels. Son revenu net annuel est d’environ 7 000 €. Cela représente un rendement net de 11,5 %. Ce n’est pas mal, mais elle budgétise les mois creux.
Si vous voulez un revenu stable toute l’année, la Mamsha n’est pas idéale. Si vous pouvez gérer la saisonnalité et recherchez un cash‑flow élevé, c’est excellent. Pour des alternatives en location longue durée, lisez notre guide sur Al Ahyaa.
Croissance du capital – Rester‑t‑il une marge de progression ?
Les prix de la Mamsha se sont déjà appréciés de manière significative. Mais je pense qu’il y a encore de la marge. Pourquoi ? Parce que de nouveaux hôtels et tours résidentielles continuent d’être construits le long de la promenade. Ils relèvent le niveau de qualité et attirent des touristes plus dépensiers. Les immeubles plus anciens pourraient être rénovés.
Cela dit, ne vous attendez pas à des gains annuels de 15 % pour toujours. Une estimation plus réaliste se situe entre 5 et 8 % d’appréciation au cours des cinq prochaines années. Le rendement locatif est le principal attrait ici, pas la revente rapide.
Avantages et inconvénients – Évaluation honnête
Avantages
- Meilleur emplacement pour les revenus locatifs de courte durée
- Grande visibilité et fort passage – facile à louer
- Restaurants, cafés et mer accessibles à pied
- Les biens conservent bien leur valeur en raison de la rareté du foncier
- Possibilité de gérer soi‑même ou de faire appel à une société de gestion
- Les immeubles récents sont de bonne construction
Inconvénients
- Occupation saisonnière – l’été est très calme
- Bruit de la rue – peut être fort le soir
- Stationnement difficile pour les clients (ceux qui ont une voiture)
- Les charges varient, certains immeubles sont mal gérés
- Prix d’entrée plus élevé que dans les zones situées une rue en retrait
Le ralentissement estival est réel. Si vous ne supportez pas des mois de faibles revenus, achetez une unité en retrait de la promenade pour de la location longue durée. Mais si vous êtes prêt à engranger des bénéfices élevés en hiver et à accepter des rendements estivaux plus faibles, la Mamsha fonctionne.
Qui devrait acheter sur la Mamsha ?
- Les investisseurs axés sur le revenu locatif de courte durée – Vous voulez du cash‑flow, pas seulement de l’appréciation.
- Les acheteurs d’une résidence secondaire qui l’occuperont en été – Vous pouvez échapper à l’hiver de votre pays et profiter de l’hiver à Hurghada. Mais vous devrez tout de même louer en été si vous souhaitez un revenu.
- Les acheteurs à l’aise avec les sociétés de gestion – L’auto‑gestion depuis l’étranger est difficile sur la Mamsha en raison du fort turnover des clients.
- Ceux qui comprennent la saisonnalité – Vous ne paniquerez pas pendant les mois calmes.
Qui NE DEVRAIT PAS acheter sur la Mamsha ?
- Les investisseurs qui recherchent un rendement stable toute l’année – Regardez plutôt du côté d’Al Ahyaa ou d’El Kawther.
- Les familles avec de jeunes enfants – La promenade est très fréquentée et peut être fatigante.
- Les acheteurs qui n’aiment pas le bruit – Vous entendrez la musique de rue et la foule jusqu’à minuit.
- Ceux qui ont un très petit budget – Même les studios démarrent autour de 46 500 €. Si cela dépasse votre budget, envisagez les unités en retrait de la promenade.
Aspects juridiques et processus d’achat
La procédure est la même que pour n’importe quel appartement à Hurghada. Vous passez par le Contrat Vert, le notaire et les reçus SWIFT. Notre guide juridique pour acheter en tant qu’étranger l’explique étape par étape.
Une remarque sur les biens de la Mamsha. Certains sont vendus par des propriétaires privés (revente). D’autres sont vendus par des promoteurs (sur plan). La revente vous donne la possession immédiate et vous pouvez voir l’unité réelle. L’achat sur plan peut être moins cher, mais comporte un risque de construction. Nous recommandons la revente, à moins de très bien connaître le promoteur.
Comment The Horizon Real Estate peut vous aider
Nous avons des annonces sur la Mamsha et juste derrière. Nous pouvons organiser des visites, négocier les prix et vous mettre en relation avec des sociétés de gestion locative. Elles sont spécialisées dans la location courte durée. Notre service est gratuit pour vous – le vendeur paie la commission.
Questions fréquemment posées
Pour le cash‑flow de la location courte durée, oui – si vous comprenez la saisonnalité. Pour l’appréciation, c’est plus modeste. Pour une vue équilibrée, lisez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Oui, si la valeur du bien est de 100 000 € ou plus (la plupart des T2 et certains T1 sont éligibles). Consultez notre guide sur la résidence par achat immobilier.
La plupart le font, mais certains immeubles plus anciens ont des restrictions. Nous vérifions le règlement de copropriété avant de vous montrer un bien. Pour une liste d’immeubles compatibles Airbnb, demandez‑nous.
Pour un T2, comptez entre 400 et 800 EGP par mois. Les immeubles plus récents peuvent facturer plus cher, mais offrent de meilleures prestations (piscine, salle de sport, sécurité).
La vue sur la mer et le bruit. Sur la promenade, vous avez une vue mer potentielle et un passage piéton constant. Une rue en retrait, vous perdez la vue, mais économisez 20 000 à 30 000 € et bénéficiez d’un environnement plus calme.
C’est possible, mais difficile. Le turnover des clients est élevé. Il vous faudrait une femme de ménage fiable, un système d’échange de clés et une disponibilité téléphonique 24h/24 et 7j/7. La plupart des propriétaires font appel à une société de gestion locative – les frais s’élèvent à 15‑20 % des revenus locatifs.
C’est limité. La plupart des immeubles de la Mamsha n’ont pas de parking dédié. Les clients doivent trouver une place dans la rue ou prendre un taxi. C’est un inconvénient pour les familles avec voiture.
La Mamsha a un trafic piétonnier plus élevé que la Marina et un prix d’entrée plus bas que le front de mer de Sahl Hasheesh. Le taux d’occupation en hiver est similaire à celui de Sahl Hasheesh. Pour une comparaison détaillée, lisez notre guide Marina vs Mamsha.
Pour une vue d’ensemble complète sur l’investissement immobilier à Hurghada, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Pour approfondir, lisez aussi notre guide Marina vs Mamsha et notre guide sur El Kawther et El Hadaba.
À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 années d’expérience à aider les acheteurs étrangers à trouver le bien idéal sur la Mer Rouge.
