J’ai aidé des dizaines d’étrangers à obtenir leur titre de séjour égyptien grâce à l’achat d’un bien immobilier. Plus d’une cinquantaine ces trois dernières années, pour être précis. Et les règles ont changé plusieurs fois – pas de manière spectaculaire, mais suffisamment pour créer de la confusion. Je vais donc clarifier tout cela.
Ceci n’est pas un essai juridique théorique. C’est un guide pratique, étape par étape, pour obtenir la résidence égyptienne et le visa doré par l’achat d’un bien immobilier. Vous découvrirez le montant minimum de l’investissement, les documents exacts à fournir, la procédure de demande, le renouvellement et la plus grosse erreur que je vois régulièrement. Pas de blabla. Pas de jargon administratif. Juste ce qui fonctionne.
📑 Table des matières
Résidence par achat immobilier
Procédure de demande
Peut-on obtenir la résidence égyptienne en achetant un bien immobilier ?
Oui. Le gouvernement égyptien propose un permis de séjour renouvelable d’un an aux propriétaires étrangers. Ce n’est ni une résidence permanente ni la citoyenneté. Mais cela vous permet de vivre en Égypte toute l’année sans avoir à faire d’incessants allers-retours pour renouveler un visa touristique.
La valeur minimale du bien exigée est de 100 000 dollars américains (ou l’équivalent dans une autre devise forte). C’est ce qu’indique clairement le portail officiel du gouvernement égyptien consacré à la résidence. Il y a quelques années, le seuil était plus bas – 50 000 dollars – mais il a été relevé en 2024. Certains anciens articles en ligne mentionnent encore 50 000 $. Ignorez-les. Aujourd’hui, c’est 100 000 $.
Vous pouvez utiliser un seul bien d’une valeur de 100 000 $ ou combiner plusieurs biens pour atteindre ce montant. Les biens doivent être enregistrés à votre nom (le Contrat Vert est accepté, pas seulement une réservation). Et il doit s’agir de biens résidentiels – les terrains commerciaux ou agricoles ne comptent pas.
Qu’en est-il du « Golden Visa » ? Est-ce différent ?
On utilise le terme « Golden Visa » de manière assez vague. L’Égypte n’a pas de Golden Visa officiel comme le Portugal ou la Grèce. Les gens veulent parler de la résidence standard basée sur la propriété immobilière. Elle est renouvelable chaque année, ce n’est pas un permis de cinq ou dix ans. L’expression « Golden Visa » est surtout du marketing. Mais l’avantage est bien réel si vous souhaitez séjourner à long terme sans devoir quitter le pays tous les trois mois.
Il existe également un programme de résidence investisseur distinct pour ceux qui investissent 500 000 $ ou plus dans une société ou un dépôt bancaire. C’est différent. Pour la plupart des acheteurs immobiliers, la voie des 100 000 $ est celle qui les concerne.
Procédure de demande étape par étape
Voici exactement comment procéder. J’ai accompagné des clients à chaque étape.
Étape 1 – Achetez le bien immobilier
Vous avez besoin d’un achat finalisé avec un Contrat Vert notarié ou l’acte de propriété définitif (le certificat rose). Une simple réservation ou un acompte ne suffit pas. Vous devez être le propriétaire légal.
Étape 2 – Rassemblez vos documents
- Passeport en cours de validité (au moins 6 mois restants).
- Copies de votre visa d’entrée ou du tampon de visa touristique.
- Contrat de propriété notarié (Contrat Vert ou titre de propriété).
- Preuve de l’origine des fonds – relevés bancaires montrant le transfert depuis l’étranger (reçus SWIFT).
- Extrait de casier judiciaire de votre pays d’origine. Doit être traduit en arabe par un traducteur assermenté.
- Certificat d’examen médical d’un hôpital égyptien agréé (VIH, hépatites, état de santé général).
- 4 photos d’identité (fond blanc).
Étape 3 – Dépôt à l’office de l’immigration
À Hurghada, vous vous rendez au Bureau des Passeports et de l’Immigration (près du commissariat central). Apportez tous vos originaux ainsi que des photocopies. On vous remettra un formulaire de demande – simple, une page. Vous payez des frais (environ 1 000 à 1 500 EGP, cela varie légèrement). Ensuite, ils relèvent vos données biométriques (empreintes digitales et photo).
Étape 4 – Attendez l’approbation
Le traitement prend généralement 2 à 4 semaines. Souvent moins. Vous recevez un reçu avec un numéro de suivi. Une fois approuvé, vous obtenez un tampon sur votre passeport et, quelques semaines plus tard, une carte de résidence (carte plastifiée). Honnêtement, la carte met parfois 6 semaines. Mais le tampon suffit pour voyager et vivre normalement.
Renouvellement et aspects pratiques
La résidence est valable un an. Vous devez la renouveler chaque année. La procédure de renouvellement est plus simple – vous n’avez pas besoin de fournir à nouveau tous les documents. Apportez simplement votre passeport, votre ancienne carte de résidence et une preuve que vous êtes toujours propriétaire du bien (une facture récente de services publics ou une copie du contrat). Les frais de renouvellement sont d’environ 500 à 800 EGP.
Vous pouvez quitter l’Égypte et y revenir autant de fois que vous le souhaitez au cours de l’année. Aucun visa de sortie n’est requis. Mais si vous restez hors d’Égypte plus de six mois consécutifs, la résidence peut être annulée. Planifiez donc en conséquence.
La résidence mène-t-elle à la citoyenneté ? Non, pas directement. Il existe une voie de naturalisation distincte après de nombreuses années (10 ou plus), avec une obligation de séjour continu et un test de langue arabe. La plupart des propriétaires étrangers ne s’en préoccupent pas. La résidence annuelle suffit pour la retraite ou une vie à temps partiel.
Exemple concret (client récent)
Un client allemand a acheté un appartement T1 en front de mer à Sahl Hasheesh pour 150 000 $. Il a fait sa demande en décembre 2025 et a obtenu son tampon de résidence en janvier 2026. L’examen médical a coûté 800 EGP, la traduction environ 600 EGP et les frais de dossier 1 200 EGP. Coût total inférieur à 100 $, plus les frais juridiques liés à l’achat du bien. Il vit désormais ici huit mois par an. Pas d’allers-retours de visa. Pas de stress. Il me disait encore la semaine dernière que c’était l’une des meilleures décisions qu’il ait prises.
Erreurs courantes qui font rejeter les demandes
- Utiliser un visa touristique comme substitut à la résidence : vous devez tout de même faire une demande. Le visa touristique seul ne vous donne pas de droits à long terme.
- Ne pas avoir de traduction notariée de votre casier judiciaire : le bureau de l’immigration rejette les documents étrangers non traduits. En réalité, ils ne rejettent pas – ils vous demandent simplement de revenir plus tard. Mais qui souhaite ce genre de retard ?
- Valeur du bien inférieure à 100 000 $ : ils vérifient la valeur du contrat en EGP convertie au taux officiel. Si c’est 99 500 $, désolé, ce n’est pas accepté. J’ai déjà vu cela arriver.
- Passeport ou visa expiré : votre visa touristique doit être valide au moment du dépôt de la demande. Un dépassement, même d’un seul jour, cause des problèmes.
Tableau récapitulatif des frais
| Élément | Coût approximatif (EGP) | Remarques |
|---|---|---|
| Examen médical | 500 – 1 000 | Dans un hôpital agréé |
| Traduction du casier judiciaire | 400 – 800 | Traducteur assermenté (notaire) |
| Frais de dossier | 1 000 – 1 500 | Payés au bureau de l’immigration |
| Carte de résidence | Inclus | Les frais couvrent le tampon + la carte |
| Renouvellement (annuel) | 500 – 800 | Pas besoin de nouvel examen médical |
Pour une vue d’ensemble complète sur l’investissement immobilier à Hurghada, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Pour approfondir, lisez aussi notre guide de la procuration et notre guide sur Sahl Hasheesh.
Pour connaître les conditions d’entrée et de séjour officielles, vous pouvez également consulter les Conseils aux Voyageurs du Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères pour l’Égypte.
À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 années d’expérience à aider les acheteurs étrangers à investir en toute sécurité sur la Mer Rouge.
