J’ai répondu à plus de 5 000 questions d’acheteurs étrangers. En réalité, j’ai arrêté de compter à 5 000 – et c’était il y a deux ans. Les mêmes questions reviennent sans cesse. J’ai donc fini par toutes les rassembler en un seul endroit. Sans blabla, sans marketing. Rien que des réponses honnêtes de la part de quelqu’un qui a traversé tous les scénarios que vous pouvez imaginer.
Vous trouverez ici des réponses sincères sur les aspects juridiques, les coûts, les écoles, la sécurité, l’ameublement et tout le reste. Si je ne sais pas quelque chose, je le dirai. Et si vous avez une question qui n’est pas traitée ici, écrivez-moi – je réponds à tout le monde dans un délai de 24 heures.
📑 Table des matières
Questions juridiques et propriété
Questions financières et coûts
Résidence et visa
Gestion locative
Écoles, sécurité et vie de famille
Coût de la vie et quotidien
Revente et stratégie de sortie
Arnaques et signaux d’alarme
Ameublement de votre appartement
Questions juridiques et sur la propriété
1. Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété à Hurghada et en Égypte ?
Oui. La loi égyptienne autorise les ressortissants étrangers à acheter des biens résidentiels dans les zones touristiques désignées – ce qui inclut Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna, Makadi Bay et la majeure partie de la côte de la Mer Rouge. La loi principale est la loi n° 230 de 1996, modifiée à plusieurs reprises. Vous ne pouvez pas acheter de terres agricoles ni de propriétés situées à proximité de zones militaires. Pour plus de détails, consultez le portail immobilier du gouvernement égyptien ou lisez ce résumé juridique de la loi 230/1996.
2. Y a-t-il une limite au nombre de propriétés que je peux posséder ?
Oui. Un étranger peut posséder jusqu’à deux propriétés résidentielles en Égypte. La surface totale ne peut excéder 4 000 mètres carrés. Pour en posséder davantage, il faut créer une société égyptienne. Pour la plupart des acheteurs, deux propriétés suffisent amplement.
3. Qu’est-ce que le Contrat Vert ? Est-il sûr ?
Le Contrat Vert (العقد الأخضر) est un contrat de vente notarié enregistré auprès de l’autorité d’urbanisme. C’est le document standard pour la plupart des acheteurs étrangers. Il vous confère la propriété légale, la possession et le droit de vendre, de louer ou de transmettre par héritage. L’enregistrement complet du titre de propriété (le « certificat rose ») peut prendre des années. En pratique, le Contrat Vert est sûr. Je l’ai utilisé pour des centaines de clients – jamais de problème devant les tribunaux. Cependant, faites toujours appel à un avocat pour réviser le contrat avant de signer.
4. Ai-je besoin d’un avocat pour acheter une propriété à Hurghada ?
Techniquement, non. En pratique, oui – absolument. Un bon avocat indépendant vérifiera le titre de propriété du vendeur, découvrira d’éventuelles dettes impayées ou procédures judiciaires, rédigera le contrat et vous expliquera les clauses en arabe. Comptez entre 3 000 et 5 000 EGP (60 à 100 €). Cela vaut chaque piastre.
5. Combien de temps dure le processus d’achat ?
De la signature de la réservation à la remise des clés : généralement 2 à 6 semaines. Si le vendeur a des documents en règle et que vous payez comptant, cela peut aller plus vite. S’il y a des problèmes de titre de propriété, cela peut prendre des mois. Votre avocat effectuera la vérification préalable en une semaine environ.
6. Puis-je acheter une propriété à distance sans me rendre en Égypte ?
Oui, en utilisant une Procuration (Power of Attorney – POA). Vous établissez une procuration auprès d’un consulat égyptien dans votre pays d’origine, autorisant votre avocat ou une personne de confiance à signer en votre nom. La procédure est courante, mais je vous conseille vivement de vous rendre sur place au moins une fois avant d’acheter. Les photos peuvent être trompeuses. Pour un guide complet, consultez notre article sur la Procuration.
Questions financières et sur les coûts
7. Quels sont les frais de clôture et les coûts cachés ?
Prévoyez un budget supplémentaire de 5 à 6 % du prix de la propriété. Voici le détail :
- Frais de notaire : 0,5 à 1 % de la valeur du contrat
- Honoraires d’avocat : 3 000 à 5 000 EGP forfaitaires
- Frais de traduction : 500 à 1 000 EGP
- Cautions pour les raccordements aux réseaux : 2 000 à 5 000 EGP
- Commission d’agence : généralement 1 à 3 % (souvent payée par le vendeur, mais à confirmer)
Ces frais s’accumulent rapidement, alors ne les négligez pas.
8. Puis-je obtenir un prêt hypothécaire ou un financement bancaire en tant qu’étranger ?
Très difficile. Les banques égyptiennes accordent rarement des prêts hypothécaires aux non-résidents. Les taux d’intérêt sont de 14 % ou plus. La plupart des acheteurs étrangers paient comptant ou utilisent les plans de paiement des promoteurs (0 % d’intérêt). Si vous avez besoin d’un financement, envisagez un prêt dans votre pays d’origine garanti par d’autres actifs.
9. Quels rendements locatifs puis-je attendre d’une propriété à Hurghada ?
Cela varie considérablement selon le secteur et la gestion. Voici les rendements nets approximatifs après dépenses (y compris les frais de gestion) :
| Secteur | Rendement net court terme | Rendement net long terme |
|---|---|---|
| Mamsha Promenade | 9–13 % | 4–6 % |
| Sahl Hasheesh (front de mer) | 8–10 % | 5–7 % |
| El Gouna | 6–9 % | 5–7 % |
| Makadi Bay | 5–8 % | 5–7 % |
| El Kawther / Al Ahyaa | Non typique | 5–7 % |
Pour une analyse plus approfondie des données de marché, consultez le rapport Airbtics 2026 sur Hurghada et les perspectives du marché arD.
Pour approfondir, lisez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
10. Quels sont les frais annuels d’entretien (CAM) dans les résidences ?
Les frais d’entretien des parties communes (CAM) varient selon le secteur et le niveau de luxe. Pour une unité de 100 m² :
- Al Ahyaa (non fermé) : 0–200 EGP/mois
- El Kawther (partiellement fermé) : 200–400 EGP/mois
- Makadi Bay : 400–600 EGP/mois
- Mamsha : 500–800 EGP/mois
- Sahl Hasheesh (intérieur) : 800–1 200 EGP/mois
- Sahl Hasheesh (front de mer) : 1 200–1 800 EGP/mois
- El Gouna : 1 000–2 500 EGP/mois
Questions sur la résidence et le visa
11. Puis-je obtenir la résidence égyptienne en achetant une propriété ?
Oui. Si vous possédez une propriété d’une valeur d’au moins 100 000 $ (prix d’achat, et non valeur marchande), vous pouvez demander un permis de séjour renouvelable d’un an. La procédure est distincte de l’achat. Vous aurez besoin du Contrat Vert, des reçus SWIFT, d’un extrait de casier judiciaire de votre pays d’origine et d’un examen médical. Pour tous les détails, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
12. La propriété immobilière mène-t-elle à la citoyenneté ?
Non, pas directement. Il existe une procédure de naturalisation distincte après de nombreuses années (plus de 10 ans) de résidence continue et de maîtrise de l’arabe. La plupart des propriétaires étrangers ne la poursuivent pas. La résidence annuelle suffit pour la retraite ou une vie à temps partiel.
13. Mon conjoint et mes enfants peuvent-ils obtenir la résidence grâce à ma propriété ?
Oui. Les personnes à charge (conjoint et enfants de moins de 18 ans) peuvent être inclus dans votre demande de résidence. Vous devrez fournir les certificats de mariage et de naissance traduits en arabe par un traducteur assermenté.
Questions sur la gestion locative
14. Puis-je gérer ma propriété à distance depuis l’étranger ?
Oui, mais vous avez besoin de systèmes. La plupart des propriétaires étrangers font appel à une agence de gestion locale (15 à 25 % des revenus locatifs). Vous pouvez également installer des serrures connectées, des détecteurs de fuite d’eau et des thermostats à distance. L’auto-gestion à distance est possible mais stressante. J’ai vu des propriétaires essayer et abandonner en moins de six mois. Lisez notre guide comparatif de gestion locative pour plus de détails.
15. Quels sont les frais de gestion moyens à Hurghada ?
Pour la location courte durée (Airbnb) : 15 à 25 % du chiffre d’affaires brut. Pour la location longue durée : 5 à 10 % du loyer mensuel plus des frais de mise en location (la moitié d’un mois de loyer). Certains gestionnaires facturent un forfait annuel (200 à 500 $) pour la longue durée uniquement. Obtenez toujours un contrat écrit.
16. La location courte durée (Airbnb) est-elle autorisée partout ?
Non. Certaines résidences et certains immeubles interdisent les locations de courte durée pour réduire le turnover des visiteurs. Lisez le règlement de copropriété (CC&Rs) avant d’acheter. Interrogez votre avocat ou votre agent. La violation des règles peut entraîner des amendes, voire une vente forcée.
Écoles, sécurité et vie de famille
17. Existe-t-il de bonnes écoles internationales à Hurghada ?
Oui, trois principales : la Deutsche Schule Hurghada (programme allemand), la British International School (IGCSE/A-Levels) et l’American International School (AP/diplôme américain). Les frais annuels vont de 3 000 à 6 000 $. Elles se trouvent toutes à El Kawther. Déposez votre dossier au moins six mois à l’avance – les listes d’attente sont fréquentes. Pour une comparaison complète, consultez notre guide de la vie de famille à Hurghada.
18. Hurghada est-elle sûre pour les familles et les enfants ?
Oui, en particulier dans les résidences fermées comme Sahl Hasheesh et El Gouna. Les crimes violents sont très rares. Cependant, de petits vols peuvent se produire – fermez votre voiture et vos portes à clé. Le vrai danger, c’est la circulation. Tenez toujours votre enfant par la main pour traverser la rue. Utilisez de l’eau en bouteille ou filtrée pour boire. Retrouvez aussi les conseils du Ministère des Affaires étrangères pour l’Égypte.
19. Quels sont les meilleurs quartiers pour les familles avec enfants ?
Sahl Hasheesh (sûr, calme, voisins internationaux) et El Gouna (ville complète avec écoles et hôpital) sont les meilleurs choix. El Kawther est bien pour les familles à budget modéré et proche des écoles. Al Ahyaa est abordable mais avec moins de services. Makadi Bay est isolé – mieux pour les vacances que pour une scolarité à plein temps.
Coût de la vie et quotidien
20. Combien coûte la vie à Hurghada par mois ?
Pour une personne seule propriétaire de son logement : 400 à 700 $ par mois. Pour un couple : 700 à 1 100 $. Pour une famille de quatre personnes avec les frais de scolarité : 1 800 à 2 800 $. Ces budgets comprennent :
- Charges (électricité, eau, internet)
- Courses (principalement locales)
- Restaurant (une fois par semaine)
- Transport (taxis ou voiture occasionnelle)
- Assurance maladie
- Activités pour les enfants
Si vous êtes pleinement propriétaire, retirez le loyer ou le prêt – le budget tombe alors à 1 400–2 200 $. Pour des tableaux détaillés, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
21. Les soins de santé sont-ils bons et abordables à Hurghada ?
Oui. Les hôpitaux privés comme Al Salam et El Hayat offrent de bons soins pour les problèmes courants. Une consultation chez un spécialiste coûte 500 à 1 000 EGP (10 à 20 $). Pour les urgences graves, il peut être préférable de se rendre au Caire ou en Europe. Une assurance santé internationale complète coûte 100 à 200 $ par mois pour une personne, 200 à 400 $ pour une famille.
22. Ai-je besoin d’une voiture à Hurghada ?
Si vous vivez à El Kawther ou à Mamsha, vous pouvez vous en sortir avec Uber et la marche à pied. Un budget mensuel de 50 à 80 $ pour Uber est largement suffisant. Si vous vivez à Sahl Hasheesh, Makadi Bay ou El Gouna, une voiture vous sera probablement nécessaire. Les voitures d’occasion coûtent entre 5 000 et 10 000 $. Le carburant est bon marché (12 à 15 EGP le litre, soit 0,25 $).
Revente et stratégie de sortie
23. Est-il facile de revendre une propriété à Hurghada ?
Cela dépend de l’emplacement et du prix. À Sahl Hasheesh et Mamsha, les unités correctement évaluées se vendent en 2 à 4 mois. À El Gouna, en 4 à 8 mois. À Al Ahyaa et El Kawther, en 6 à 12 mois. Fixez un prix 5 à 10 % inférieur à celui des annonces similaires pour une vente rapide. Évitez de mettre en vente l’été – c’est la basse saison pour les acheteurs.
24. Y a-t-il des taxes sur les plus-values lors de la vente ?
Après cinq ans de détention, les plus-values sont exonérées d’impôt pour les particuliers. Si vous vendez dans les cinq ans, une taxe théorique d’environ 2,5 % sur la plus-value existe, mais elle est rarement appliquée aux vendeurs étrangers. Votre avocat pourra vous conseiller sur la réglementation en vigueur. Vous devrez à nouveau payer les frais de notaire (0,5 à 1 % du prix de vente).
Arnaques et signaux d’alarme
25. Comment éviter les arnaques immobilières à Hurghada ?
Suivez ces règles : ne payez jamais en espèces, utilisez toujours un virement bancaire (SWIFT). Ne versez jamais d’argent sur un compte bancaire personnel – uniquement des comptes professionnels ou des comptes séquestres. Faites appel à un avocat indépendant (pas celui du vendeur). Visitez la propriété ou envoyez un représentant de confiance. Vérifiez le titre de propriété du vendeur et recherchez d’éventuelles charges. Si une affaire semble trop belle pour être vraie (par exemple, une villa en bord de mer à 50 000 $), c’est une arnaque. Aussi simple que cela.
26. Quels sont les principaux signaux d’alarme lors d’un achat sur plan ?
Un promoteur sans antécédents. Pas de projets précédents achevés. Des poursuites judiciaires contre le promoteur. Des dates de livraison vagues. Des demandes de paiement sur des comptes personnels. Pas de contrat en français (ou en anglais). Si vous voyez l’un de ces signes, passez votre chemin.
Ameublement de votre appartement – questions pratiques
Vous avez les clés. La vue sur la mer est à vous. Puis vous réalisez soudain : l’appartement est vide. J’ai aidé d’innombrables propriétaires étrangers à transformer des espaces vides et sonores en foyers confortables et louables, sans perdre de temps ni d’argent sur de mauvaises décisions. Meubler une propriété ici est différent de ce que l’on connaît chez soi. Vous devez savoir où acheter, combien dépenser et à qui faire confiance.
Voici les questions les plus fréquentes que je reçois sur l’ameublement – des estimations budgétaires à la logistique de livraison. Beaucoup de nos clients ne veulent pas s’embêter avec les achats, l’attente des livraisons et l’installation. Nous avons donc pris les choses en main. Nous proposons désormais un service d’ameublement – vous nous indiquez votre budget et votre style, et nous vous livrons un appartement entièrement meublé, prêt à emménager. La tarification est transparente : vous payez ce que nous payons pour les meubles, plus des frais de service fixes. Sans majoration cachée.
27. Combien coûte l’ameublement d’un appartement à Hurghada ?
Le budget dépend de la qualité et de la taille. Pour un T1 standard (70–80 m²), comptez :
- Ameublement économique (style IKEA, magasins locaux) : 2 000 – 3 000 $
- Milieu de gamme (confortable, durable, prêt à recevoir) : 3 500 – 5 000 $
- Haut de gamme (pièces de designer, électroménager premium) : 6 000 – 10 000 $+
Un T2 coûtera environ 40 à 50 % de plus. Ces chiffres incluent tout – meubles, électroménager, linge de maison, ustensiles de cuisine et décoration.
28. Puis-je acheter des meubles IKEA ou de marques similaires à Hurghada ?
Il n’y a pas de magasin IKEA à Hurghada. Le plus proche est au Caire (à environ 8 heures de route). Ils livrent bien, mais les frais d’expédition sont élevés et les retours quasiment impossibles. Les gens du coin achètent plutôt dans les magasins d’ameublement de Sheraton Road et d’Al Ahyaa (ex. : Mobica, Milan House, Home Centre). Vous y trouverez de tout, de l’économique au luxueux. La plupart offrent la livraison et le montage gratuits.
29. Est-il moins cher d’expédier des meubles d’Europe ou d’acheter localement ?
Dans 99 % des cas, acheter localement est moins cher et plus rapide. L’expédition d’un conteneur depuis l’Europe coûte entre 2 000 et 5 000 $ rien qu’en fret, sans compter les droits de douane (environ 30 à 60 % de la valeur pour de nombreux articles). Les prix des meubles locaux sont déjà compétitifs et vous vous évitez bien des tracas. À moins d’avoir des pièces sentimentales, achetez ici.
30. Dois-je meubler différemment pour la location courte durée (Airbnb) ?
Oui. Pour Airbnb, la durabilité et la facilité d’entretien comptent plus que le luxe. Évitez les tissus coûteux, les canapés blancs et les décorations fragiles. Optez pour des surfaces résistantes aux taches, des housses de coussin amovibles et des structures en bois massif ou en métal. Prévoyez également un stock de linge de maison, de serviettes et d’ustensiles de cuisine de base. Un logement Airbnb bien meublé se loue plus vite et obtient de meilleurs avis.
31. Puis-je acheter de l’électroménager (réfrigérateur, climatiseur, lave-linge) localement ?
Absolument. Les grandes marques (LG, Samsung, Whirlpool, Toshiba) sont disponibles. Les magasins de Sheraton Road et d’El Kawther proposent des prix compétitifs. Vérifiez toujours les conditions de garantie – les garanties locales ne sont valables qu’en Égypte. Pour les climatiseurs, choisissez des marques disposant de centres de service locaux (LG, Gree, Unionaire). L’installation est généralement incluse.
32. Combien de temps faut-il pour meubler un appartement, de la commande à la livraison ?
Si vous achetez dans des magasins ayant du stock, 3 à 7 jours. Si les articles doivent être commandés (canapés sur mesure, dimensions spéciales), 2 à 4 semaines. Avec notre service d’ameublement clé en main, nous visons 10 à 14 jours entre l’approbation et l’installation complète, y compris la mise en place de tout l’électroménager et des accessoires.
33. The Horizon Real Estate propose-t-elle un service d’ameublement ?
Oui – de nombreux clients ne veulent pas s’embêter avec les achats, l’attente des livraisons et l’installation. Nous avons donc pris les choses en main. Nous proposons un forfait d’ameublement clé en main complet : vous nous indiquez votre budget et votre style (moderne, côtier, minimaliste ou traditionnel), et nous vous livrons un appartement entièrement meublé, prêt à emménager. Nous nous occupons du design, de l’approvisionnement, de la livraison, de l’installation et du contrôle qualité. La tarification est transparente : vous payez ce que nous payons pour les meubles, plus des frais de service fixes. Contactez-nous pour un devis personnalisé.
Questions générales et diverses
34. Puis-je acheter une propriété avec des cryptomonnaies ?
Non. La loi égyptienne exige des virements bancaires en EGP, USD ou EUR. Les cryptomonnaies ne sont pas reconnues pour les transactions immobilières.
35. Quelle devise dois-je utiliser pour l’achat ?
La plupart des transactions se font en USD ou en EUR, convertis en EGP au taux bancaire officiel. Certains promoteurs acceptent directement les USD. Conservez tous les reçus SWIFT – vous en aurez besoin pour la résidence et pour une future revente, afin de prouver que les fonds provenaient de l’étranger.
36. L’eau du robinet est-elle potable ?
Non, pas directement. Vous devez installer un filtre à osmose inverse (2 000 à 5 000 EGP en une fois). Après filtration, elle est potable. Vous pouvez aussi acheter de l’eau en bouteille (20 litres pour 15 EGP).
37. Quelle chaleur fait-il en été ? Peut-on y vivre à l’année ?
L’été (juin à septembre), la température moyenne est de 35 à 40 °C. Avec la climatisation, c’est supportable. La plupart des gens restent à l’intérieur entre midi et 16 heures. De nombreux expatriés partent en juillet et en août. L’hiver est doux (20 à 25 °C). Oui, vous pouvez y vivre toute l’année avec une bonne climatisation.
Vous avez encore une question ? Je réponds personnellement à chaque e-mail – sous 24 heures. Cliquez ici pour me demander ce que vous voulez.
Pour une vue d’ensemble complète sur l’investissement immobilier à Hurghada, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Pour approfondir, lisez aussi nos guides détaillés :
- Guide des nomades numériques
- Guide de la vie de famille
- Guide des quartiers calmes pour la retraite
- Guide de la procuration
À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 années d’expérience à aider les acheteurs étrangers à investir en toute sécurité sur la Mer Rouge.
