Écoutez, je parcours ces rues depuis plus de dix ans. Al Ahyaa, El Kawther, la Mamsha. Et je vois encore la même erreur chaque semaine. Des gens achètent dans le mauvais quartier parce que le prix semble bas sur un écran. Mais ils ne voient pas l’ensemble du tableau. La demande locative chute ou la vue donne sur un chantier. Laissez-moi donc vous épargner ces tracas. Ceci n’est pas une brochure glacée. C’est un tour d’horizon clair et chiffré des meilleurs quartiers d’Hurghada – qui fait partie de notre guide complet de l’immobilier à Hurghada. Les vrais prix au mètre carré, des rendements locatifs honnêtes et les coûts cachés que vous allez vraiment payer. Pas de blabla. Pas de clichés artificiels. Rien que des faits, de la part d’un consultant qui a fait cela des centaines de fois.
📑 Table des matières
Vue d’ensemble et comparatif
Analyse quartier par quartier
Choix final et FAQ
Pourquoi l’emplacement est primordial à Hurghada (vue d’ensemble)
Le marché évolue vite. L’Égypte a accueilli près de 19 millions de touristes en 2025. C’est un bond de 21 % par rapport à l’année précédente, selon le ministère du Tourisme. Le gouvernement vise 30 millions de visiteurs d’ici 2030. Cela fait beaucoup de gens qui pourraient tomber amoureux de la région et vouloir acheter leur propre coin de paradis.
L’aéroport international d’Hurghada est désormais le 4e plus fréquenté d’Afrique. Il a accueilli 12,35 millions de passagers rien qu’en 2025, soit une énorme augmentation de 28 % par rapport à l’année précédente. L’aéroport traite plus de 53 000 passagers les jours de pointe, grâce à des vols directs depuis plus de 40 villes européennes. Plus de vols signifie plus de touristes, et plus de touristes signifie plus de revenus locatifs. Un record de 15,6 millions de visiteurs est arrivé au cours des dix premiers mois seulement, selon la Fédération égyptienne du tourisme. La Mer Rouge est en plein essor, et les prix de l’immobilier suivent.
Mais voilà le hic : tous les quartiers n’en profitent pas de la même manière. Choisissez le mauvais et vous pourriez attendre des années un retour sur investissement. Choisissez le bon et vous pourriez voir une appréciation annuelle de 15 % sur certains segments, avec des rendements locatifs qui feraient pleurer les propriétaires européens (nous détaillons les vrais chiffres du ROI ici). Selon le rapport 2025 sur la richesse mondiale de Knight Frank, la côte de la Mer Rouge est le marché de l’immobilier de luxe qui connaît la plus forte croissance en Afrique du Nord, et Sahl Hasheesh est en tête.
Votre tableau comparatif rapide des quartiers
| Quartier | Prix au m² (€) | Prix typique T1 | Idéal pour | Rendement locatif net |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | 280 – 465 | 23 000 € – 32 500 € | Location longue durée, petit budget | 6 % – 8 % |
| El Kawther | 465 – 650 | 32 500 € – 42 000 € | Vie d’expatrié longue durée | 5 % – 7 % |
| Mamsha Promenade | 745 – 1 300 | 65 000 € – 93 000 € | Airbnb courte durée | 8 % – 10 %+ |
| Sahl Hasheesh (intérieur) | 840 – 1 300 | 65 000 € – 84 000 € | Croissance du capital | 4 % – 6 % |
| Sahl Hasheesh (front de mer) | 1 675 – 2 230 | 112 000 € – 140 000 € | Luxe, appréciation | 5 % – 8 % |
| El Gouna | 1 120 – 1 860+ | 74 500 € – 112 000 € | Style de vie, résidence | 5 % – 7 % |
| Makadi Bay | 650 – 1 120 | 37 000 € – 56 000 € | Resort calme, familles | 6 % – 8 % |
Quartier par quartier : analyse approfondie
Al Ahyaa – Le champion des petits budgets (Nord d’Hurghada)
Pas cher. Fonctionnel. Forte demande locative. Al Ahyaa est le quartier où vivent la plupart des Égyptiens du coin, ainsi qu’un nombre croissant d’expatriés à petit budget. Il se trouve au nord d’Hurghada, près d’El Gouna – à environ 13,5 km d’El Gouna et 25,5 km de l’aéroport. Vous y trouverez un mélange de plages privées de resort et de spots payants à la journée. Le littoral est aussi prisé pour le kitesurf.
Prix au m² (2025) : Les prix se situent régulièrement entre 36 650 et 39 600 EGP/m². Un T2 correct (environ 100 m²) coûte entre 25 000 et 40 000 $. Un T1 ? À peine 15 000 $ avec un peu de chance. Pour une liste complète des appartements à vendre avec les prix réels, consultez notre guide dédié.
Idéal pour la location longue durée aux habitants du coin et aux expatriés à petit budget. Je connais un client allemand qui a acheté trois unités ici pour environ 25 000 $ chacune. Il dégage un rendement net d’environ 8 % après frais. C’est un retour régulier, sans surprise, fiable.
Inconvénients ? Immeubles plus anciens. Bruit de la rue. Le stationnement peut être un casse-tête. Certaines rues sont inondées quand il pleut – c’est rare, mais agaçant. Mais à ces prix-là, on ne peut pas trop se plaindre.
Écoles et commerces : Le quartier est desservi par la Smart City International School (SCIS) avec des filières américaine et égyptienne, l’École Française Internationale d’Hurghada (programme français) et la Hurghada Official Integrated Language School (HOILS). Le supermarché Bestway (succursale d’Al Ahyaa) est un point d’ancrage local avec des options de livraison.
El Kawther – Central et un peu plus cher
C’est ici que vivent de nombreux expatriés européens. Plus proche des supermarchés, des hôpitaux et de la promenade de Mamsha. Ce n’est pas fermé, mais cela semble mieux organisé qu’Al Ahyaa.
Prix au m² (2025) : 25 000 – 35 000 EGP (500 – 700 $). Un T1 peut coûter entre 35 000 et 45 000 $. Un T2 entre 50 000 et 70 000 $.
Mieux construit qu’Al Ahyaa. Des rues plus calmes. Plus de gens parlant anglais et allemand au café du coin. Mais ce n’est toujours pas une résidence fermée – vous aurez du bruit de rue et parfois un chien errant.
Mamsha Promenade – La mine d’or du court terme
C’est la nouvelle promenade en front de mer. Des cafés, des restaurants et des appartements avec vue sur la mer. Les touristes adorent. Les investisseurs adorent. Voyez-le comme le « nouveau centre-ville » en bord de mer.
Prix au m² (2026) : 40 000 – 70 000 EGP (800 – 1 400 $). Les studios commencent à 50 000 $. Les T1 entre 70 000 et 100 000 $.
Idéal pour Airbnb courte durée. Les tarifs par nuit varient de 50 à 90 $ en hiver. J’ai un studio là-bas qui dégage environ 12 000 $ nets par an après frais de gestion. Cela fait un rendement brut de 17 % – pas mal du tout. Mais l’été ? C’est calme. Vraiment calme. Vous pourriez avoir 30 % d’occupation en juillet. Planifiez votre trésorerie en conséquence. Pour un examen plus approfondi des rendements locatifs courte durée, lisez notre guide complet sur la Mamsha.
Sahl Hasheesh – Premium et appréciation
C’est le quartier haut de gamme au sud de la ville. Fermé, propre, bien entretenu. C’est une communauté de resort planifiée. Ce secteur est en tête du marché du luxe sur la Mer Rouge.
Prix au m² (intérieur) : 45 000 – 70 000 EGP (900 – 1 400 $). T1 à partir de 70 000 $. T2 à partir de 100 000 $.
Front de mer : 90 000 – 120 000 EGP (1 800 – 2 400 $). T1 à partir de 120 000 $, T2 à partir de 160 000 $.
La croissance du capital est forte. J’ai vu des biens doubler en dix ans. Les unités en front de mer ont connu une appréciation de 8 à 12 % en glissement annuel rien qu’au premier semestre 2025. Un investisseur britannique à qui j’ai parlé a acheté une villa en front de mer début 2021 et a vu une appréciation de 40 % en seulement deux ans.
Le rendement locatif ? Plus faible. Peut-être 5 à 8 % net pour le front de mer, 4 à 6 % pour l’intérieur. Vous achetez ici pour l’appréciation, pas pour le cash-flow. Objectif différent, quartier différent.
Meilleures résidences : Veranda by Inertia – situé à 25 km au sud d’Hurghada, prix à partir de 4,4 millions EGP, 15 % d’apport, 0 % d’intérêt sur 6 ans. Le projet comprend 318 unités, allant du studio à la villa, sur 130 000 m².
El Gouna – Le style de vie avant le rendement
El Gouna est une ville à part entière. Écoles, hôpital, marina – tout est à l’intérieur des grilles. C’est à 25 km au nord de l’aéroport d’Hurghada. On surnomme souvent El Gouna « la Venise égyptienne ». C’est devenu une communauté internationale florissante avec des villas, des appartements, des marinas, des écoles et des soins de santé – ce qui en fait l’une des destinations les plus attractives pour les expatriés et les acheteurs immobiliers en Égypte.
Prix au m² : 60 000 – 100 000+ EGP (1 200 – 2 000 $+). T1 à partir de 80 000 $, T2 à partir de 120 000 $. Un T1 peut se louer entre 600 et 900 $ par mois, tandis que les villas familiales avec jardin peuvent atteindre 1 500 à 3 000 $ par mois, selon la taille et l’emplacement.
Un endroit charmant. Très sûr. J’ai laissé ma voiture déverrouillée par accident pendant deux jours. Il ne s’est rien passé. Mais la revente est plus lente parce que le prix d’entrée est élevé. La ville a environ 58 % de sa réserve foncière déjà construite ou en cours de construction. Les prix de vente moyens ont grimpé de façon spectaculaire de 56 % en glissement annuel au premier trimestre 2025. El Gouna a enregistré 12,4 milliards de livres égyptiennes (249 millions de dollars) de ventes immobilières totales en 2024, en hausse de 63,8 % par rapport à l’année précédente.
Je ne le recommanderais que si vous voulez vraiment un style de vie géré et tout compris. Ce n’est pas un pur investissement.
Makadi Bay – L’alternative resort pour les familles
Plus au sud. Plus calme. Familial. Davantage de touristes en voyage organisé que de voyageurs indépendants.
Prix au m² (2025) : 35 000 – 60 000 EGP (700 – 1 200 $). T1 à partir de 40 000 $, T2 à partir de 60 000 $.
Vous avez besoin d’une voiture pour aller au centre d’Hurghada (environ 30 minutes). Mais si vous aimez la vie de resort sans le prix de Sahl Hasheesh, cela fonctionne. Siyal Makadi Heights est un projet clé ; il se trouve à 78 mètres au-dessus du niveau de la mer et limite la construction à seulement 12 % du terrain. Les unités sont disponibles avec un apport de 10 % et des mensualités sur 7 ans.
Faire votre choix final
Ne vous précipitez pas. Venez d’abord – même si vous prévoyez d’acheter à distance plus tard. Un séjour de deux jours à Hurghada peut vous épargner deux ans de regrets. Marchez sur la Mamsha au coucher du soleil. Prenez un café à Sahl Hasheesh. Traversez Al Ahyaa en voiture. Voyez la différence par vous-même. Faites appel à un avocat local que vous payez directement – notre guide juridique complet explique tout le processus d’achat. Pas un avocat recommandé par le vendeur. Pas l’ami d’un cousin. Un vrai avocat avec un vrai cabinet. Conservez tous les relevés bancaires. Les copies SWIFT, les confirmations de virement, tout. Vous en aurez besoin pour le notaire et pour les demandes de titre de séjour.
Si vous voulez que je vous accompagne personnellement à travers l’une de ces étapes, contactez-nous simplement via The Horizon Real Estate. La première consultation est gratuite. Je suis Mido – je réponds à tout le monde, même à ceux qui m’envoient des liens en croyant à des affaires en bord de mer à 10 000 €.
Pour une vue d’ensemble complète sur l’investissement immobilier à Hurghada, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Pour approfondir, lisez aussi notre guide sur Sahl Hasheesh, notre guide sur Makadi Bay et notre guide sur la Mamsha. Pour les conditions d’entrée et de séjour officielles, vous pouvez également consulter les Conseils aux Voyageurs du Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères pour l’Égypte.
À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 années d’expérience à aider les acheteurs étrangers à investir en toute sécurité sur la Mer Rouge.
Sahl Hasheesh, El Gouna, la Mamsha Promenade, El Kawther et Al Ahyaa sont les meilleurs choix.
Sahl Hasheesh : Idéal pour le luxe en front de mer et la croissance du capital.
El Gouna : Une ville sécurisée et totalement intégrée avec des rendements stables.
Mamsha Promenade : Revenus élevés en location courte durée (Airbnb).
El Kawther / Al Ahyaa : Excellents pour la location longue durée à petit budget.
Les investisseurs choisissent Sahl Hasheesh pour une forte appréciation, tandis qu’El Gouna offre un style de vie équilibré et des rendements réguliers.
Oui. La loi égyptienne (loi n° 230 de 1996) permet aux étrangers de posséder jusqu’à deux biens résidentiels, chacun ne dépassant pas 4 000 m². Les zones autorisées incluent Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna, Makadi Bay et la côte nord. Vous devez utiliser un contrat de vente notarié (Contrat Vert) et transférer les fonds par virement bancaire (SWIFT). Faites toujours appel à un avocat indépendant.
Définissez votre budget et votre objectif (investissement, résidence permanente, maison de vacances).
Choisissez le quartier qui correspond à vos objectifs.
Recherchez des annonces via des agents immobiliers de confiance ou des portails en ligne.
Effectuez une vérification préalable – l’avocat contrôle le titre, les dettes et la situation juridique.
Signez un contrat de réservation préliminaire (acompte remboursable).
Rédigez et signez le Contrat Vert définitif chez un notaire.
Transférez le solde par SWIFT (conservez tous les reçus).
Enregistrez le contrat (facultatif mais recommandé).
Travailler avec un avocat local garantit un processus sûr et fluide.
Les rendements locatifs nets annuels varient selon la stratégie :
Courte durée (Airbnb) : 8‑12 % (studios et T1 près de Mamsha ou Sahl Hasheesh).
Longue durée (bail annuel) : 5‑7 % (El Kawther, Al Ahyaa).
Villas de luxe (front de mer) : 4‑6 % (axé sur l’appréciation du capital).
Les rendements Airbnb peuvent atteindre 17 % bruts en plein hiver, mais l’occupation estivale chute considérablement.
Prévoyez un budget supplémentaire de 5 à 6 % du prix du bien pour :
Frais de notaire : 0,5‑1 % de la valeur du contrat.
Honoraires d’avocat : 3 000‑5 000 EGP (60‑100 €).
Cautions pour raccordement aux réseaux : 2 000‑5 000 EGP (une seule fois).
Charges d’entretien (CAM) : 400‑1 500 EGP/m²/an (dans les résidences).
Commission d’agence : généralement payée par le vendeur, mais à confirmer.
Demandez toujours une ventilation complète des coûts avant de signer.
Oui. Si la valeur du bien est de 100 000 $ ou plus (prix d’achat), vous pouvez demander un permis de séjour renouvelable d’un an pour vous-même, votre conjoint et vos enfants à charge de moins de 18 ans. Vous avez besoin du Contrat Vert notarié, des reçus SWIFT prouvant les fonds étrangers, d’un extrait de casier judiciaire de votre pays d’origine et d’un examen médical.
Ne payez jamais en espèces – utilisez toujours un virement bancaire (SWIFT).
Faites appel à un avocat indépendant – pas celui recommandé par le vendeur.
Vérifiez le titre de propriété et recherchez d’éventuelles charges ou impayés.
Visitez le bien en personne ou envoyez un représentant de confiance.
Lisez le règlement de copropriété (CC&Rs) si vous achetez dans une résidence – certaines limitent la location courte durée.
Si une affaire semble trop belle pour être vraie (par exemple, une villa en bord de mer à 20 000 $), c’est presque certainement une arnaque.
Le tourisme stimule la demande de location courte durée et soutient l’appréciation des prix. L’accord de 35 milliards de dollars de Ras El Hekma et les nouvelles extensions aéroportuaires renforcent la confiance. Les découvertes de gaz attirent les investissements et créent des emplois, augmentant la demande de logements. Les routes rénovées, la promenade de Mamsha et les nouveaux hôtels augmentent la valeur des biens dans les zones environnantes. Ces facteurs font d’Hurghada l’un des marchés immobiliers à la croissance la plus rapide d’Afrique du Nord.
L’achat sur plan peut être rentable (0 % d’intérêt, prix d’entrée plus bas) mais comporte un risque plus élevé. Achetez uniquement auprès de promoteurs reconnus avec une expérience avérée (Orascom, Inertia, Palm Hills). Visitez les projets précédents. Exigez une garantie bancaire ou un compte séquestre pour votre acompte. Vérifiez les dates de livraison et les clauses de pénalité en cas de retard. Les unités en revente (prêtes à emménager) sont plus sûres pour les primo-accédants.
Parmi les agences réputées, on trouve :
The Horizon Real Estate (spécialisée dans les acheteurs étrangers).
PM Hurghada (gestion locative courte durée).
Seaside Rentals (axée sur Airbnb).
Bestway Real Estate (agence locale avec de bons avis).
Choisissez toujours des agences avec des bureaux physiques, des contrats transparents et du personnel parlant anglais ou français. Demandez des références d’autres propriétaires étrangers.
Les meilleurs quartiers pour une résidence permanente et une qualité de vie élevée sont :
El Gouna : la ville la plus sûre et la plus complète (écoles, hôpital, marina, restaurants).
El Kawther : central, piétonnier, proche des écoles internationales et des cliniques.
Sahl Hasheesh (résidences intérieures) : calme, sécurisé, style de vie resort.
Makadi Bay : paisible, familial, moins cher.
Pour une vie d’expatrié à plein temps, El Gouna et El Kawther sont les meilleures recommandations.
Appartement : abordable, flexible, bon pour les revenus locatifs. Convient aux célibataires, aux couples ou aux petites familles.
Villa : privée, spacieuse, avec jardin et souvent piscine privée. Idéale pour les grandes familles ou les acheteurs de luxe.
Chalet touristique : situé dans un resort, piscines/plage partagées, excellent pour un usage de vacances et la location courte durée.
Choisissez en fonction de votre budget, de vos besoins en espace et de votre stratégie d’investissement (rendement vs appréciation).
