J’ai vendu des biens à la Marina et sur la Mamsha. Des dizaines dans chaque zone. Et chaque semaine, on me pose la même question : « Mido, faut-il acheter près de l’ancienne Marina ou sur la nouvelle promenade de Mamsha ? »
Les deux sont des aimants à touristes. Les deux offrent un solide potentiel de location saisonnière. Mais ils ne se ressemblent pas. La Marina est bien établie, plus calme, et possède de vrais mouillages pour bateaux. La Mamsha est plus récente, plus animée, et grouille de passage. Ce guide les compare point par point – prix, revenus locatifs, taux d’occupation, valorisation et style de vie – pour que vous puissiez choisir selon vos objectifs.
📑 Table des matières
Ambiance et prix
Revenus et valorisation
Pratique et revente
Verdict et FAQ
Emplacement et ambiance – deux univers différents
L’ancienne Marina d’Hurghada est nichée entre le centre-ville et la mer, juste au sud de la moderne Mamsha. Elle s’est surtout développée au début des années 2000. On y trouve un port de plaisance actif avec des dizaines de yachts, des restaurants de fruits de mer, des boutiques de souvenirs et une ambiance décontractée. La nuit, c’est paisible – on entend le clapotis de l’eau et le ronronnement occasionnel d’un moteur de bateau.
La promenade de Mamsha, à l’inverse, est une voie piétonne de 2 km achevée vers 2018. Elle est bordée de cafés modernes, de glaciers, de bars à jus et de tours d’appartements. Du coucher du soleil jusqu’à tard dans la soirée, elle est envahie de touristes, d’expatriés et de familles. Des haut-parleurs extérieurs diffusent de la musique. Des marchands ambulants vendent des noix grillées et du maïs en épi. C’est énergique, parfois bruyant.
Pour une atmosphère calme, presque méditerranéenne, choisissez la Marina. Pour l’énergie et une visibilité maximale, choisissez la Mamsha. Pour une vue d’ensemble plus large, lisez notre guide des quartiers stars des expatriés.
Comparaison des prix – quel secteur est le plus cher ?
Historiquement, la Marina était l’adresse haut de gamme. Mais la Mamsha a rattrapé son retard, et l’a même dépassée dans certains cas. Les tours récentes de la Mamsha affichent des prix au mètre carré plus élevés que la plupart des appartements de la Marina, à l’exception des unités les plus prisées du front de mer de la Marina.
| Type de bien | Marina (€) | Mamsha (€) | Verdict |
|---|---|---|---|
| Studio | 37 500 – 56 000 | 46 500 – 74 500 | Mamsha plus chère |
| T1 | 51 500 – 79 500 | 65 000 – 102 500 | Mamsha plus chère |
| T2 | 74 500 – 121 500 | 93 000 – 149 000 | Mamsha plus chère |
| Penthouse / Duplex | 140 000 – 233 000 | 168 000 – 280 000 | Mamsha plus chère |
La Marina offre donc des prix d’entrée légèrement inférieurs pour des biens comparables. Mais certains appartements de la Marina bénéficient d’une vue directe sur la mer et d’un accès aux mouillages – ceux-là peuvent être aussi chers que n’importe quel bien de la Mamsha. Pour une perspective complète de rentabilité, lisez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Revenus locatifs – quel secteur génère le plus de cash ?
Les deux zones prospèrent grâce à la location touristique de courte durée. Mais la dynamique locative est différente.
Marina – des taux réguliers, légèrement inférieurs
Les appartements de la Marina attirent les touristes qui veulent être proches des restaurants et des excursions en bateau. La clientèle est un peu plus âgée – familles, couples, retraités. Les tarifs par nuit sont solides sans être spectaculaires. Un T1 bien meublé près de la Marina peut se louer 55‑85 € la nuit en hiver. Le taux d’occupation oscille autour de 65‑75 % d’octobre à avril, pour tomber à 40‑50 % en été.
Les rendements nets après gestion (15‑20 %) vont généralement de 6‑9 % pour les studios, 5‑8 % pour les T1 et 4‑7 % pour les T2. L’avantage de la Marina, c’est sa régularité – l’été n’est pas totalement mort parce que certains clients préfèrent l’atmosphère plus calme.
Mamsha – des sommets plus hauts, des creux plus profonds
La Mamsha attire une clientèle plus jeune et plus énergique – nomades numériques, couples, groupes. Les tarifs par nuit sont plus élevés : 75‑112 € pour un T1 en hiver. Le taux d’occupation peut atteindre 80‑90 % en décembre et mars. Mais l’été est brutal – de nombreuses unités de la Mamsha affichent un taux d’occupation de 25‑35 %, et les tarifs nocturnes tombent à 28‑47 €.
Les rendements nets des biens de la Mamsha sont de 8‑12 % pour les studios, 7‑11 % pour les T1 et 6‑10 % pour les T2 – mais ces chiffres supposent que vous survivez aux mois d’été. Si vous ne supportez pas les fluctuations saisonnières, la Marina est peut-être un meilleur choix.
| Marina | Mamsha | |
|---|---|---|
| Prix/nuit haute saison (T1) | 55‑85 € | 75‑112 € |
| Taux d’occupation hiver | 65‑75 % | 75‑85 % |
| Taux d’occupation été | 40‑50 % | 25‑35 % |
| Rendement net (T1) | 5‑8 % | 7‑11 % |
Pour approfondir la gestion locative saisonnière, lisez notre guide pour les nomades numériques.
Valorisation du capital – quel secteur a le plus progressé ?
Ces cinq dernières années, la Mamsha a connu une appréciation en pourcentage plus élevée – environ 10‑15 % par an, portée par les nouvelles constructions et la hausse du nombre de touristes. La Marina a progressé plus lentement, autour de 5‑8 % par an, mais c’est un marché plus mature.
À l’avenir, la Mamsha pourrait continuer à devancer la Marina parce que de nouveaux projets (hôtels, tours résidentielles) s’y ajoutent encore. En revanche, le foncier de la Marina est en grande partie déjà construit, de sorte que l’appréciation future sera tirée par l’inflation et la demande touristique, et non par de nouvelles constructions.
Si vous êtes un investisseur axé sur la croissance, la Mamsha offre encore un potentiel. Si vous préférez la stabilité et des prix d’entrée plus bas, la Marina est attrayante. Pour une perspective historique, lisez notre analyse du marché de Magawish.
Qualité de construction et prestations – charme ancien contre modernité rutilante
La plupart des immeubles de la Marina ont été construits entre 2000 et 2010. Ils ont une structure solide, mais certains ont besoin de rénovation – vieilles fenêtres, cuisines datées, problèmes de plomberie occasionnels. Quelques-uns ont une piscine et une petite salle de sport. Les charges sont modérées (300‑600 EGP par mois pour un T2).
Les immeubles de la Mamsha sont plus récents (pour la plupart post‑2015). Ils offrent des finitions modernes, du double vitrage, la climatisation centrale, et souvent des piscines sur le toit ou des salles de sport. Les charges sont plus élevées (400‑800 EGP par mois), mais vous bénéficiez de davantage de prestations. L’isolation phonique est généralement meilleure dans les tours récentes de la Mamsha.
Si vous tenez à une construction moderne et acceptez de payer un supplément, la Mamsha gagne. Si vous êtes un investisseur actif prêt à rénover, la Marina offre des opportunités de valeur.
Bruit, stationnement et considérations pratiques
Le bruit est une différence clé. La Marina est relativement calme après 22 heures. La Mamsha peut être bruyante jusqu’à minuit, surtout le week-end – musiciens de rue, cris, klaxons occasionnels. Les dormeurs légers doivent éviter les unités donnant directement sur la promenade. Une rue en retrait est plus silencieuse.
Le stationnement pose problème dans les deux secteurs. La Marina dispose de quelques places réservées aux résidents, mais en nombre limité. La Mamsha n’a pratiquement pas de stationnement – les clients et les propriétaires dépendent des taxis et des applications de VTC. Si vous prévoyez d’avoir une voiture, tenez compte de cette difficulté.
Revente et liquidité – quel bien se vend le plus facilement ?
La Mamsha bénéficie actuellement d’une demande d’achat plus forte – à la fois étrangère et égyptienne. Les unités récentes attirent une prime. Les délais de revente sont plus courts : les biens bien positionnés de la Mamsha se vendent en 2‑5 mois. Le marché de la Marina est plus restreint, mais toujours actif. Comptez 3‑6 mois pour vendre un appartement de la Marina à un prix juste.
Surchoter est une erreur dans les deux secteurs. J’ai vu des biens rester en vente des années parce que le propriétaire s’obstinait à vouloir un prix de 2022 en 2026. Fixez le juste prix et le bien partira.
Verdict d’investissement – quel secteur est fait pour vous ?
Choisissez la Marina si :
- Vous voulez une atmosphère plus calme et des prix d’entrée plus bas.
- Vous préférez un taux d’occupation plus constant toute l’année (moins de baisse estivale).
- Vous aimez les immeubles plus anciens, pleins de caractère (et êtes prêt à rénover).
- Vous possédez un bateau ou voulez un accès facile aux infrastructures portuaires.
Choisissez la Mamsha si :
- Vous voulez un revenu locatif saisonnier maximum (et pouvez supporter des mois d’été creux).
- Vous privilégiez la construction et les prestations modernes.
- Vous ciblez une clientèle touristique plus jeune et axée sur le style de vie.
- Vous croyez en une valorisation continue grâce aux nouvelles infrastructures.
Personnellement, j’ai recommandé la Marina aux clients qui recherchent la stabilité et un risque moindre, et la Mamsha à ceux qui ont une plus grande tolérance au risque et qui souhaitent un cash‑flow agressif. Aucun des deux n’est « meilleur » – ce sont des outils différents pour des objectifs différents.
Comment The Horizon Real Estate vous aide à choisir
Nous ne poussons pas un secteur au détriment de l’autre. Nous vous montrons des biens réels, des historiques de revenus locatifs et nous vous aidons à modéliser vos rendements. Nous avons également des relations avec des sociétés de gestion locative spécialisées dans chaque zone. Notre service est gratuit pour vous – la commission provient du vendeur.
Questions fréquentes
1. Quel secteur a le meilleur potentiel locatif à long terme ?
La location longue durée n’est le point fort ni de l’un ni de l’autre – ce sont des zones touristiques. Pour le long terme, regardez du côté d’Al Ahyaa ou d’El Kawther (voir notre guide).
2. Puis-je obtenir un titre de séjour en achetant à la Marina ou à Mamsha ?
Oui, si la valeur du bien atteint 100 000 € ou plus. De nombreux T2 et certains T1 sont éligibles. Consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
3. Peut-on se promener seul la nuit sur la Mamsha en toute sécurité ?
Oui, c’est bien éclairé et surveillé. La Marina est également sûre. Les petits vols sont rares, mais fermez vos portes à clé. Pour les conseils officiels, consultez le site France Diplomatie – Conseils aux voyageurs pour l’Égypte.
4. De nouveaux projets pourraient-ils faire évoluer les prix ?
De nouveaux hôtels et tours résidentielles continuent d’être construits sur la Mamsha. Cela pourrait encore gonfler les prix. La Marina est en grande partie déjà bâtie, donc moins de pression liée à l’offre nouvelle. Pour vous tenir informé, suivez notre analyse du marché de Magawish.
5. Ai-je besoin d’un gestionnaire locatif pour la courte durée dans ces deux secteurs ?
Fortement recommandé. Le turn-over des clients est important et vous aurez besoin de quelqu’un sur place pour les arrivées et les urgences. Consultez notre guide pour les nomades numériques pour des conseils.
6. Quel secteur choisir pour une résidence secondaire que j’occuperai moi-même ?
Si vous êtes jeune et aimez la vie nocturne, la Mamsha. Si vous êtes plus âgé ou en famille, l’ambiance plus calme de la Marina est plus reposante.
7. Les charges grignotent-elles significativement les rendements ?
Les charges de la Mamsha sont plus élevées (400‑800 EGP/mois), mais offrent davantage de prestations. Celles de la Marina sont plus basses (300‑600 EGP/mois). Toutes deux restent gérables par rapport aux revenus locatifs.
8. Quel secteur a les plus belles vues sur l’eau ?
La Marina offre une vue directe sur la mer et les bateaux. La Mamsha a aussi des vues sur la mer, mais certaines unités donnent sur la promenade plutôt que sur le large. Vérifiez l’orientation de l’immeuble.
Pour une vue d’ensemble complète sur l’investissement immobilier à Hurghada, consultez notre guide principal pour les investisseurs francophones.
Pour approfondir, lisez également notre guide du cœur authentique d’Hurghada et notre guide des quartiers calmes pour la retraite.
À propos de l’auteur : Article rédigé par Mido Kandil, consultant immobilier senior chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 années d’expérience à aider les acheteurs étrangers à choisir l’investissement idéal sur la Mer Rouge.
