Je travaille dans l‘immobilier à Hurghada depuis plus de douze ans. Bientôt quatorze, le temps passe vite quand vous aidez les gens à trouver un chez‑eux. Et je vois toujours la même erreur. Des gens achètent dans le mauvais quartier parce que le prix affiché en ligne semble bas. Ensuite, ils galèrent pour louer ou revendre. Ou ils achètent sur plan auprès d’un promoteur qu’ils n’ont jamais vérifié – et ils attendent, et ils attendent.
Alors laissez‑moi vous épargner ces soucis. Ceci n‘est pas une brochure publicitaire. C’est un guide simple et honnête sur l‘investissement immobilier à Hurghada : les meilleurs quartiers, les vrais prix au mètre carré (pas ceux que certains agents murmurent), les aspects juridiques, la rentabilité, les frais cachés – et combien vous allez réellement payer. Vous trouverez aussi un tableau des prix pour négocier. Pas de bla‑bla inutile, pas de clichés dramatiques. Juste des faits de quelqu’un qui l’a fait des centaines de fois.
Pourquoi investir à Hurghada en 2026 ?
Les prix ne sont pas encore démesurés. C’est la vérité toute simple.
La semaine dernière, un client français cherchait un deux‑pièces à moins de 40 000 €. Je lui ai montré trois appartements à Al Ahyaa. Tous étaient corrects, des immeubles propres, près de la route principale. L’un d’eux avait même un petit balcon avec vue sur la mer – pas une vue dégagée, mais on voyait l’eau en se penchant sur la rambarde.
Essayez de trouver cela en Espagne ou au Portugal. Vous paieriez le double, voire le triple.
Alors pourquoi Hurghada est‑elle encore abordable ? Parce que le marché est jeune. L‘investissement étranger n’a vraiment décollé qu‘à partir de 2015. Nous sommes loin des prix maximums. D’autant que, d‘après le site France Diplomatie – Conseils aux voyageurs, les zones touristiques comme Hurghada sont considérées comme relativement sûres, un point essentiel pour les investisseurs français.
Croissance du tourisme et développement des infrastructures
Les chiffres ne mentent pas. L’Égypte a accueilli près de 19 millions de touristes en 2025, soit une hausse de 21 % par rapport à 2024, comme le rapporte le journal Al‑Ahram. La demande locative est donc bien réelle.
Plus de touristes signifie plus de personnes à la recherche de locations de courte durée. C’est une simple loi de l’offre et de la demande.
Mais voici ce que la plupart des agents ne vous diront pas. L‘agrandissement de l’aéroport a été achevé l‘année dernière. Le nouveau terminal peut accueillir 6 millions de passagers par an, contre 3,5 millions auparavant. Et les routes ? La promenade Mamsha est enfin terminée. Vous pouvez aller de la vieille marina à la nouvelle Mamsha sans mettre les pieds dans le sable. Les touristes adorent. Je m’y suis promené moi‑même il y a deux semaines avec un couple français. Ils ont réservé un appartement le jour même.
Extension de l‘aéroport international d’Hurghada
L‘aéroport propose désormais des vols directs depuis plus de 40 villes européennes, dont Paris, Marseille, Nice, Lyon, Bruxelles et Genève, ce qui facilite grandement l’accès des touristes et des investisseurs français.
Pour vous, investisseur, cela signifie que votre calendrier de location se remplit. En 2019, les mois d‘hiver étaient morts. Aujourd’hui, décembre et janvier sont étonnamment fréquentés. Mon studio à la Mamsha a généré 450 € de revenus en janvier 2025. Ce n‘est pas le tarif estival, mais ce n’est certainement pas zéro.
Des prix abordables comparés aux autres stations de la mer Rouge
Je vous propose une comparaison honnête. Sans fioritures.
| Station | Prix moyen au m² (USD) | Prix typique d’un 1 pièce (USD) | Prix typique d’un 2 pièces (USD) |
|---|---|---|---|
| Sahl Hasheesh (bord de mer) | $1 800 – $2 400 | $90k – $120k | $130k – $180k |
| El Gouna | $1 200 – $2 000 | $80k – $150k | $120k – $220k |
| Makadi Bay | $700 – $1 200 | $40k – $60k | $60k – $90k |
| Promenade Mamsha | $800 – $1 400 | $50k – $80k | $80k – $120k |
| Al Ahyaa (quartier économique) | $300 – $500 | $15k – $30k | $25k – $45k |
Vous voyez l’écart ? C‘est votre opportunité. Les prix à Al Ahyaa sont à peine plus élevés que l’année dernière. En revanche, Sahl Hasheesh continue d’augmenter – des studios vendus 60 000 $ en 2020 se négocient aujourd‘hui autour de 100 000 $. D’après le site Properstar, le prix médian d’un appartement à Hurghada est actuellement d’environ 51 362 EGP/m², ce qui reste très compétitif.
Les meilleurs quartiers pour acheter à Hurghada
Je vais passer quartier par quartier. Pas de promesses en l’air, que des faits. J’ai personnellement visité et vendu des biens dans chacun d’eux. Dans certains, j‘ai même vécu.
Sahl Hasheesh – La vie de luxe au bord de l’eau
Magnifique, sûr, mais pas bon marché. C’est honnêtement mon quartier préféré pour investir. Le plan d‘urbanisme est bien pensé, les rues sont larges, les espaces verts entretenus et la plage vraiment propre.
Prix au m² 2026 (bord de mer vs. intérieur) : En première ligne avec vue directe sur la mer, comptez $1 800 – $2 400. À l’intérieur des terres, où vous perdez la vue, les prix se situent entre $900 et $1 400 le m².
Rentabilité attendue pour les investisseurs : 6 % à 9 %, selon la gestion. Un client a acheté un studio à Old Town il y a deux ans pour 80 000 $. Il dégage environ 600 $ par mois après déduction des frais de gestion, de nettoyage et des charges. C‘est 9 % de rendement brut, environ 7 % net. C’est la moyenne de la haute saison. En hiver, c’est plutôt la moitié. Cela fonctionne quand même.
El Gouna – Un art de vivre haut de gamme
Vous payez un supplément pour la communauté. Écoles, hôpital, marina – tout est à l’intérieur de l‘enceinte. Et c’est très sûr. J‘ai oublié ma voiture déverrouillée par accident. Il ne s’est rien passé.
Le supplément de prix en vaut‑il la peine ? Honnêtement ? Pour y vivre, oui. Pour le rendement pur, Sahl Hasheesh fait souvent mieux. Un client britannique a acheté à El Gouna pour son cadre de vie. Il est à la retraite, la rentabilité maximale n‘est pas sa priorité ; il veut se promener en bord de marina, boire un café et regarder les bateaux. Un autre client a acheté deux studios à Sahl Hasheesh. Il dégage plus de 8 % de rendement et n’y vit pas. Des objectifs différents, des quartiers différents.
Guide juridique pour l‘achat immobilier à Hurghada par des étrangers
Vous devez connaître ces informations. Sérieusement. J’ai vu trop de gens signer de mauvais contrats pour économiser quelques centaines d‘euros d’avocat. Ne soyez pas cette personne.
Les étrangers peuvent‑ils acheter un bien immobilier en Égypte ?
Oui, la loi l’autorise. La législation de base est la loi n° 230 de 1996. Selon Real Estate, les ressortissants étrangers peuvent posséder jusqu‘à deux biens à usage résidentiel, d’une superficie maximale de 4 000 m² chacun, et l’achat de terres agricoles est interdit. Les zones touristiques comme Hurghada sont autorisées.
Le “contrat vert” – Ce qu‘il est et comment il vous protège
Environ 90 % des acheteurs étrangers utilisent le “contrat vert”. Au lieu d’attendre trois ans pour l‘enregistrement officiel, vous obtenez un contrat notarié et la possession du bien. Il est exécutoire devant les tribunaux, mais ce n’est pas la même chose qu‘un titre de propriété complet.
Le contrat vert émane de l’autorité de planification urbaine. Il prouve que le bâtiment a été construit conformément aux plans approuvés. La dernière étape est l‘inscription complète au registre foncier. Mais cela peut prendre des années. La plupart des acheteurs ne s’y aventurent pas. J‘ai utilisé des contrats verts pour des dizaines de clients – jamais de problème devant les tribunaux.
Démarche d’achat pas à pas
- Trouvez un agent de confiance – Pas un ami d’un ami. Quelqu’un avec un bureau physique et de vraies évaluations.
- Signez un accord de réservation – Vous versez un acompte d‘environ 500 à 1 000 $ pour retirer le bien du marché pendant 7 à 14 jours.
- Engagez un avocat local – Coût : 3 000 à 5 000 EGP (environ 60 à 100 €). Un bon avocat vérifie les titres de propriété et rédige le contrat.
- Rédaction et signature du contrat vert – L’avocat le rédige, les deux parties signent chez le notaire. Les émoluments du notaire s‘élèvent à environ 0,5 % à 1 % de la valeur du contrat.
- Virement et prise de possession – Uniquement par virement bancaire, jamais en espèces. Une fois les fonds reçus, vous obtenez les clés.
Rentabilité locative – Courte durée vs. Longue durée
La location de courte durée (Airbnb) offre des rendements élevés mais demande plus de travail. Les données d‘Airbtics montrent qu’un studio à la promenade Mamsha peut générer un rendement net de 10 % à 12 %, un deux‑pièces à Sahl Hasheesh environ 7 % à 10 %. La location longue durée est plus stable mais moins rentable – un deux‑pièces à Al Ahyaa rapporte environ 4 % à 6 % nets.
Les frais cachés
C’est le point que la plupart des vendeurs ne mentionnent pas. Les frais annexes peuvent vite s‘accumuler.
- Émoluments du notaire : 0,5 % – 1 % de la valeur du contrat.
- Honoraires d’avocat : Forfait de 3 000 à 5 000 EGP.
- Charges de copropriété (CAM) : De 400 à 1 500 EGP par m² par an. Dans les résidences haut de gamme comme Sahl Hasheesh ou El Gouna, elles peuvent atteindre 1 500 EGP par m².
- Dépôts pour raccordement aux réseaux : Environ 2 000 à 5 000 EGP une fois.
Prévoyez donc impérativement une marge de sécurité d‘environ 5 % à 6 % du prix d’achat pour couvrir ces frais.
Pour aller plus loin, consultez nos guides complets : Guide principal de l’immobilier à Hurghada, Comparaison des quartiers et Analyse du ROI.
Auteur : mido kandil, Consultant Senior en Immobilier chez The Horizon Real Estate Hurghada. 13 ans d’expérience pour aider les acheteurs étrangers à investir en toute sécurité sur la mer Rouge.
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