Jak jako cizinec koupit nemovitost v Hurghadě – podrobný právní průvodce (2026)
Zpracoval jsem už přes sto zahraničních nákupů. Vlastně spíš něco kolem sto třiceti – po chvíli jsem to přestal počítat. A pořád dokola jsem se setkával se stejným zmatením. Lidé si myslí, že je to složité. Nebo se svěřují nesprávné osobě. Nebo pošlou peníze na soukromý účet a pak… nic.
Dovolte mi tedy, abych vám popsal, jak celý proces vlastně probíhá. Nejde o žádnou teorii. Jsou to přesně ty kroky, které používám při práci se svými klienty. Dozvíte se o „zelené smlouvě“, o dokumentech, které budete potřebovat, o nákladech a o jedné věci, která dělá potíže většině cizinců (nápověda: potvrzení o platbě přes SWIFT).
Mohou cizinci v Egyptě kupovat nemovitosti? Stručná odpověď
Ano. Zákon výslovně povoluje vlastnictví nemovitostí v Egyptě ze strany cizinců. Příslušným právním předpisem je zákon č. 230 z roku 1996, který byl několikrát novelizován. Můžete si koupit rezidenční nemovitosti, byty, vily a dokonce i pozemky v určených turistických oblastech mezi něž patří většina Hurghady, Sahl Hasheesh, El Gouna a Makadi Bay.
Existují dvě hlavní omezení: nelze vlastnit zemědělskou půdu a nelze kupovat nemovitosti ve vojenských nebo pohraničních zónách (v Hurghadě se na to nevztahují žádná omezení). Fyzické osoby navíc mohou vlastnit maximálně dvě nemovitosti pro osobní potřebu. Pokud chcete více nemovitostí, budete muset založit egyptskou společnost.
Oficiální informace o aktuálních předpisech najdete na portálu egyptské vlády věnovaném vlastnictví nemovitostí a na stránkách Centra pro informace a podporu rozhodování.
Zelená smlouva – váš právní základ
90 % zahraničních kupujících v Hurghadě využívá tzv. „zelenou smlouvu“. Nejedná se o žádný „méněcenný“ dokument – jde o plně notářsky ověřenou smlouvu, která vám zajišťuje právní vlastnictví a držbu nemovitosti. Alternativou je plně zapsaná listina vlastnictví (tzv. „pink slip“), jejíž získání však může trvat i několik let, protože egyptský katastr nemovitostí funguje pomalu. A tím myslím opravdu pomalý. Viděl jsem případy, které se táhly až pět let.
Zelenou smlouvu vydává městský úřad pro územní plánování. Potvrzuje, že budova byla postavena v souladu se schválenými plány. Jakmile ji podepíšete u notáře, stanete se jejím právoplatným vlastníkem. Nemovitost můžete bez jakýchkoli problémů prodat, pronajmout, odkázat v dědictví nebo v ní bydlet. Soudy opakovaně uznávají zelené smlouvy jako doklad o vlastnictví.
Počkejte, rád bych objasnil jednu důležitou věc. Někteří makléři vám řeknou, že „zelená smlouva“ je „to samé jako list vlastnictví“. Není to úplně totéž. Konečná listina vlastnictví (tzv. „tabya“) představuje definitivní zápis u státu. Její získání však může trvat tři roky i déle. V praxi je zelená smlouva bezpečná a široce uznávaná. Ještě nikdy se mi nestalo, že by klient přišel o nemovitost jen proto, že měl pouze zelenou smlouvu.
Uvedu vám konkrétní příklad. Britská klientka si v roce 2019 koupila byt přímo u pláže v Sahl Hasheesh. Využila k tomu „zelenou smlouvu“. O dva roky později se rozhodla byt prodat. Kupující „zelenou smlouvu“ bez jakýchkoli problémů přijal. Celý proces prodeje trval šest týdnů. Žádný soud, žádné spory, žádné potíže.
Postup nákupu krok za krokem
Postupujte podle těchto kroků v uvedeném pořadí. Nevynechávejte návštěvu u právníka.
Krok 1 – Stanovte si rozpočet a plochu
Využijte náš průvodce srovnáním lokalit, abyste zúžili výběr preferované lokality. Buďte realističtí – ceny nemovitostí přímo u pláže v Sahl Hasheesh se liší od cen v Al Ahyaa. Jeden německý klient kdysi trval na tom, že chce najít vilu s výhledem na moře za 80 tisíc dolarů. Taková nemovitost neexistuje. Tím, že jsme mu to hned na začátku upřímně řekli, jsme ušetřili čas.
Krok 2 – Najděte si důvěryhodného makléře
Hledejte agentury, které mají kamennou kancelář, dobré recenze a anglicky mluvící personál. Vyhýbejte se „nezávislým makléřům“, kteří působí pouze přes Facebook. Požádejte o reference od předchozích zahraničních kupujících. Seznam prověřených makléřů a společností zabývajících se správou nemovitostí najdete zde.
Krok 3 – Navštivte nás nebo pošlete svého zástupce
Nikdy nekupujte nemovitost naslepo, aniž byste ji viděli na vlastní oči a bez pomoci důvěryhodného zástupce. Pokud nemůžete na místo vycestovat, najměte si místního právníka nebo agenta, aby pro vás natočil videoprohlídku konkrétní jednotky – ne jen vzorového bytu developera. Zkontrolujte hlučnost, tlak vody a skutečný výhled na moře (pokud byl slíben).
Kdysi jsem měl klienta ze Švýcarska, který byl připraven převést 120 tisíc dolarů na základě lesklé brožury developera. Trval jsem na tom, aby tam přijel místní kameraman. Ještě že jsem to udělal – ten „výhled na moře“ byla ve skutečnosti staveniště. Ten klient si o tři měsíce později, poté co tam přiletěl, koupil jinou nemovitost.
Krok 4 – Podepsání rezervační smlouvy
Jakmile se dohodnete na ceně, podepíšete jednoduchou rezervační smlouvu a zaplatíte zálohu (obvykle 500–1 000 dolarů). Tím se nemovitost na 7–14 dní stáhne z trhu, zatímco váš právník provede hloubkovou prověrku. Pokud právní prověrka odhalí nějaké problémy, záloha se vrací.
Krok 5 – Najměte si nezávislého místního právníka
O tom se nedá diskutovat. Nepoužívejte právníka doporučeného prodávajícím. Najděte si svého vlastního. Dobrý právník:
- Ověřte vlastnické právo prodávajícího (list vlastnictví nebo „zelená smlouva“).
- Zjistěte, zda na nemovitosti neváznou nezaplacené poplatky za údržbu, soudní spory nebo zástavní práva.
- Ověřte, zda má budova platná povolení.
- Vypracujte „Zelenou smlouvu“ v arabštině i angličtině.
- Než dokument podepíšete, nechte si vysvětlit každou větu.
Za tuto službu počítejte s částkou 3 000–5 000 EGP (60–100 USD). Stojí to za každou piastru. Jednou mi právník odhalil neuhrazený dluh ve výši 80 000 EGP na nemovitosti – prodávající ho musel vyrovnat, než jsme mohli pokračovat.
Krok 6 – Právník prověří vlastnické právo a zástavní práva
Toto je fáze hloubkové prověrky. Váš právník si vyžádá dokumenty od městské rady a notářské kanceláře. Trvá to 3–7 dní. Pokud se objeví nějaké varovné signály, můžete od smlouvy odstoupit a získat zpět svou zálohu.
O jaké varovné signály jde? Nezaplacené účty za služby, spory mezi dědici (což je u starších budov běžné) nebo prodávající, který nemá bezproblémové vlastnické právo. Měl jsem klienta, který od dohody odstoupil, když právník zjistil, že bývalá manželka prodávajícího má na byt stále právní nárok. To mému klientovi ušetřilo spoustu starostí.
Krok 7 – Vypracování a podepsání „zelené smlouvy“ u notáře
Jakmile je nemovitost vyklizena, váš právník vypracuje smlouvu. Obě strany (kupující i prodávající) se setkají v kanceláři notáře. Autorizovaný překladatel vám nahlas přečte arabskou verzi a přeloží ji do angličtiny. Poté smlouvu podepíšete. Notář dokument opatří razítkem a jednu kopii si ponechá. Vy obdržíte originál.
Notářský poplatek činí 0,5 % – 1 % z hodnoty smlouvy. U nemovitosti v hodnotě 100 000 dolarů to představuje 500–1 000 dolarů.
Ještě jedna věc: musíte si vzít s sebou pas a platné vstupní vízum. Notář si zapíše číslo vašeho víza. Pokud vám vízum již vypršelo, mohou vaši žádost zamítnout. Zkontrolujte si tedy platnost víza.
Krok 8 – Převod prostředků bankovním převodem (bez hotovosti)
Nikdy, za žádných okolností neplaťte v hotovosti. Peníze vždy převádějte na firemní bankovní účet prodávajícího nebo na úschovní účet developera. Uschovejte si všechny potvrzení o převodech SWIFT. Egyptská centrální banka bude požadovat doklad o tom, že prostředky pocházejí ze zahraničí, až budete později žádat o povolení k pobytu nebo prodávat nemovitost.
Viděl jsem už příliš mnoho lidí, kteří přišli o peníze, protože předali hotovost „příteli přítele“. Jeden klient předal zástupci developera 50 000 dolarů v kufříku. Ten zástupce zmizel. Žádná smlouva, žádný doklad o převzetí, nic. Prosím, nebuďte jako on.
Krok 9 – Převzetí klíčů a předávací protokol
Jakmile dojde k převodu finančních prostředků, setkáte se s prodávajícím přímo v nemovitosti. Zkontrolujete, zda je vše v souladu s dohodou (spotřebiče, vybavení, případné opravy). Poté podepíšete předávací protokol, převezmete klíče a je hotovo. Gratulujeme, nyní jste majitelem nemovitosti v Hurghadě.
Požadované dokumenty pro zahraniční kupující
- Kopie pasu – s platným vstupním vízem (stačí turistické vízum).
- Doklad o finančních prostředcích – výpis z bankovního účtu dokládající zdroj finančních prostředků.
- Plná moc (v případě nákupu na dálku) – musí být vystavena egyptským konzulátem ve vaší domovské zemi, následně přeložena a notářsky ověřena. Podrobného průvodce k plné moci najdete zde.
- Daňové identifikační číslo – váš právník vám ho může zajistit na místě (stojí to několik set EGP).
- Potvrzení o převodech přes SWIFT – uschovejte si je všechny. Budete je potřebovat pro získání povolení k pobytu a při budoucím prodeji nemovitosti.
Přehled závěrečných nákladů a poplatků
| Typ poplatku | Částka | Platba ve prospěch |
|---|---|---|
| Notářské poplatky | 0,5 % – 1 % hodnoty smlouvy | Notářská kancelář |
| Odměny advokátů | 3 000 – 5 000 EGP (60–100 USD) | Váš právník |
| Poplatky za překlad | 500–1 000 EGP (10–20 USD) | Přísahový překladatel |
| Provize agentury | Obvykle 1–3 % (hradí prodávající, ale je třeba si to ověřit) | Realitní kancelář |
| Registrace daňového identifikačního čísla | 200–500 EGP (4–10 USD) | Daňový úřad |
| Zálohy na připojení k inženýrským sítím | 2 000 – 5 000 EGP (40–100 USD) | Dodavatel elektřiny a vody |
Tady je pravidlo, které říkám každému klientovi: počítat s 5 % z ceny nemovitosti navíc na náklady spojené s uzavřením smlouvy, protože ty se vždycky vyšplhají na vyšší částku, než byste čekali. (To je ta vaše věta s čárkou – jedna na článek.)
Časté chyby a jak se jim vyhnout
- Platba v hotovosti: Nezanechává písemný doklad a notář zápis odmítne provést. Vždy používejte bankovní převod.
- Vynechání nezávislého právníka: Právník prodávajícího pracuje pro prodávajícího. Potřebujete svého vlastního zástupce.
- Neuchovávání potvrzení ze systému SWIFT: Bez nich nelze doložit příjmy ze zahraničí. To může zkomplikovat podání žádosti o povolení k pobytu i budoucí prodej nemovitosti.
- Nákup nemovitosti ve fázi projektu od neznámého developera: Vždy si prohlédněte některý z jeho předchozích projektů a zkontrolujte soudní záznamy. Pokud nemá žádné dosavadní reference, raději od toho upusťte.
- Nenechte se oklamat fotografií s „levným výhledem na moře“: zajděte se podívat na balkon osobně. Viděl jsem klienty, kteří si byt koupili na základě záběrů z dronu, na nichž bylo vidět moře – z výšky 20 metrů, nikoli přímo z bytu.
- Podpis smlouvy bez arabské verze: Právně závazná je arabská verze. Váš právník musí zajistit, aby se obě verze zcela shodovaly.
Pobyt a kroky po koupi
Jakmile se stanete vlastníkem nemovitosti (s „zelenou smlouvou“ v ruce), můžete požádat o egyptské povolení k pobytu, pokud hodnota nemovitosti činí 100 000 USD nebo více. Tento proces probíhá odděleně od samotného nákupu. Podrobně se mu věnujeme v našem průvodci povoleními k pobytu a zlatými vízy.
Dále budete muset zřídit služby (elektřinu, vodu, internet). S tím vám může pomoci váš právník nebo správcovská společnost. Počítejte s tím, že budete muset zaplatit malé zálohy za připojení (v celkové výši asi 40–100 dolarů).
A co roční náklady na údržbu? Pokud si pořídíte byt v bytovém komplexu, budete platit poplatky za údržbu společných prostor (CAM). U bytu o rozloze 100 m² se obvykle jedná o 5 000–18 000 EGP ročně (100–360 USD). Je to méně, než byste čekali. Pro srovnání si prohlédněte náš průvodce životními náklady.
Často kladené otázky (právní vydání)
1. Musím být v Egyptě, abych mohl podepsat smlouvu?
Ano, pokud nevydáte plnou moc. S platnou plnou mocí může váš právní zástupce u notáře podepsat dokument vaším jménem. Bez plné moci se musíte dostavit osobně.
2. Jak dlouho trvá celý proces?
Od podání nabídky po předání klíčů: obvykle 2–4 týdny, pokud je vše v pořádku. Pokud se vyskytnou problémy s vlastnickým právem nebo prodávající postupuje pomalu, může se to protáhnout až na 8 týdnů.
3. Mohu jako cizinec získat hypotéku?
Je to velmi obtížné. Egyptské banky poskytují úvěry nerezidentům jen zřídka. A úrokové sazby se pohybují nad 14 %. Lepší je zaplatit v hotovosti nebo využít splátkový plán nabízený developery.
4. Je smlouva „Green Contract“ bezpečná z hlediska dalšího prodeje?
Ano. Prodal jsem již mnoho nemovitostí na základě „zelené smlouvy“. Právník kupujícího ji prověří a pokud je vše v pořádku, transakce proběhne bez problémů.
5. Co když má prodávající na nemovitost již sjednanou hypotéku?
To je varovný signál. Než převedete peníze, musí váš právník potvrdit, že hypotéka bude z výtěžku prodeje splacena. V opačném případě by banka mohla na nemovitost stále uplatnit nárok.
6. Mohu si koupit nemovitost za kryptoměnu?
Ne. Egyptské právní předpisy vyžadují bankovní převody v EGP, USD nebo EUR. Kryptoměny nejsou při transakcích s nemovitostmi uznávány.
7. Musím mít u notáře s sebou někoho, kdo mluví arabsky?
Notář zajistí soudního překladatele. Nemusíte si přivést vlastního. Měl by tam však být přítomen váš právník, aby zkontroloval arabské pasáže.
8. Co se stane, pokud prodávající zemře před podpisem smlouvy?
Nemovitost přechází na jejich dědice. V takovém případě byste museli jednat se všemi dědici. To je složité. Váš právník by měl ověřit, zda je prodávající jediným vlastníkem, nebo zda s prodejem souhlasí všichni spoluvlastníci.
Pro úplné pochopení si přečtěte náš hlavní průvodce, průvodce po bytech, analýzu návratnosti investic a srovnání lokalit.
Informace o autorovi: Autorem článku je Mido Kandil, vedoucí realitní poradce ve společnosti The Horizon Real Estate Hurghada. Již 13 let pomáhá zahraničním kupujícím bezpečně investovat v oblasti Rudého moře.
Join The Discussion