Sledoval jsem, jak se promenáda Mamsha proměnila z prašné pobřežní silnice v nejvyhledávanější procházkovou zónu v Hurghadě. Vlastně si pamatuji, jak to tam v roce 2018 vypadalo – bylo to jen pár nedokončených bloků. A dnes? Kavárny, restaurace, pouliční muzikanti a byty, které se prodávají za dvojnásobek ceny oproti tomu, co stály před pěti lety.
Pokud hledáte krátkodobé příjmy z pronájmu s vysokou viditelností, Mamsha je těžko překonatelná. Není však pro každého. Tento průvodce se zabývá skutečnými cenami, výnosy z pronájmu, nejlepšími budovami i skrytými nevýhodami – včetně toho, proč některé byty v létě zůstávají prázdné. Pojďme se na to podívat.
Co je to promenáda Mamsha?
Mamsha (v arabštině „chodník“) je 2 kilometry dlouhá pěší promenáda podél centrálního pobřeží Hurghady. Vede od starého přístavu na jihu až k nové zástavbě poblíž El Kawther na severu. Podél ní se nacházejí kavárny, bary s ovocnými šťávami, zmrzlinárny a restaurace specializující se na mořské plody.
Představte si to jako venkovní obývák Hurghady. Každý večer se tu stovky turistů a expatů procházejí, běhají nebo sedí na lavičkách a sledují západ slunce. Atmosféra je živá, ale ne hlučná – jsou tu rodiny, páry i jednotlivci.
Nemovitosti přímo u pláže Mamsha se zařadily mezi ty nejdražší v Hurghadě, co se týče ceny za metr čtvereční – sice nedosahují tak vysoké úrovně jako nemovitosti u pláže Sahl Hasheesh, ale jsou tomu velmi blízko. Širší přehled všech lokalit najdete v našem kompletním průvodci srovnáním lokalit.
Skutečné ceny – kolik skutečně zaplatíte v roce 2026
Pojďme rovnou k číslům. Nemovitosti v Mamsha se dělí na dva typy: zbrusu nové výškové budovy s kompletním vybavením a starší domy, které stojí o jeden či dva bloky dál. Ceny se výrazně liší.
| Typ nemovitosti | Velikost (m²) | Cenové rozpětí (USD) | Cena za m² (USD) | Poznámky |
|---|---|---|---|---|
| Studio (přední část Mamsha) | 40–55 | 50 000–80 000 dolarů | $1,000 – $1,600 | Přímý přístup na promenádu |
| 1 ložnice (s výhledem na Mamsha) | 60–85 | 70 000–110 000 dolarů | $1,000 – $1,600 | Možný výhled na moře |
| 2 ložnice (s výhledem na Mamsha) | 90–130 | 100 000–160 000 dolarů | $1,000 – $1,600 | Vyšší patra jsou dražší |
| Studio (1–2 bloky dál) | 40–55 | 30 000–50 000 dolarů | $700 – $1,000 | Žádný výhled na moře, méně hluku |
| 1 ložnice (1–2 bloky dál) | 60–85 | 45 000–70 000 dolarů | $700 – $1,000 | Tišší, výhodnější |
Věc se má takhle: ceny bytů v komplexu Mamsha v posledních třech letech každoročně rostly přibližně o 10–15 %. Za studio, které se v roce 2023 prodávalo za 45 000 dolarů, se dnes může požadovat 60 000 dolarů. Investoři si toho všimli. Nečekejte však, že tyto výnosy budou trvat věčně – s dokončováním nových věžových budov se totiž zvyšuje nabídka. Chcete-li získat ucelený přehled o návratnosti investic, přečtěte si našeho průvodce investičními výnosy.
Nejlepší budovy a areály v Mamsha
Ne všechny nemovitosti v Mamsha jsou stejné. Některé budovy se vyznačují lepší údržbou, krásnějším výhledem a kvalitnější správou pronájmů. Zde jsou ty, které jsme prověřili a které doporučujeme.
| Budova / Areál | Vývojář | Jednotky | Cenové rozpětí (USD) | Poplatek za služby (EGP/měsíc) | USP |
|---|---|---|---|---|---|
| Mamsha Plaza | Místní developer | Studia – 2 ložnice | 60 000–120 000 dolarů | 300–600, přímý přístup, střešní bazén | |
| La Vista | Místní developer | Garsonky, byty s 1–2 ložnicemi | 55 000–100 000 dolarů | 400 – 700 | Výhled na moře, kvalitní vedení |
| Sunrise Towers | Místní developer | 1–2 ložnice | 80 000–150 000 dolarů | 500 – 800 | Novostavba, luxusní provedení |
| Rezidence Mamsha | Místní developer | Studia – 3 ložnice | 50 000–130 000 dolarů | 300 – 600 | Starší, ale v dobrém stavu |
Mamsha Plaza – Velmi oblíbené mezi nájemci, kteří si pronajímají na krátkodobé pobyty. Velkým lákadlem je střešní bazén. V zimě zde mohou studia dosahovat obsazenosti přes 70 %. Poplatky za služby jsou přiměřené.
La Vista – Poněkud starší, ale dobře spravovaný komplex. Některé apartmány mají přímý výhled na moře. Vchod do budovy se nachází přímo na promenádě, což hosté oceňují pro svou pohodlnost. Ceny postupně rostou.
Sunrise Towers – Novější, s vyšší standardní výbavou. Očekávejte nižší hlukovou přenositelnost mezi byty. Kvalita povrchových úprav je lepší. Budete však muset zaplatit vyšší cenu. Některé byty jsou stále ve vlastnictví developera, takže mohou být k dispozici splátkové plány.
Výnosy z pronájmu – krátkodobý zlatý důl, ale v létě je to slabé
Mamsha je určena pro krátkodobé pronájmy. Turisté chtějí bydlet jen pár kroků od promenády, moře a restaurací. Dobře zařízené studio může přinášet vynikající výnosy – od října do dubna. Léto je ale jiná věc.
| Typ nemovitosti | Nejvyšší cena za noc (USD) | Letní cena za noc (USD) | Zimní obsazenost | Letní obsazenost | Čistý výnos (roční) |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio (přední část) | $60 – $90 | $25 – $45 | 75‑85% | 30‑40% | 8‑12% |
| 1 ložnice (v přední části) | $80 – $120 | $35 – $60 | 70‑80% | 25‑35% | 7‑11% |
| 2 ložnice (v přední části) | $120 – $180 | $60 – $90 | 65‑75% | 20‑30% | 6‑10% |
Konkrétní příklad. Klientka si v roce 2024 koupila studio v Mamsha Plaza za 65 000 dolarů. Dobře ho vybavila (náklady 4 000 dolarů). Od listopadu do března jí po odečtení nákladů na správu a úklid zbývá čistý zisk asi 1 000 dolarů měsíčně. Od června do září má štěstí, když vydělá 300 dolarů měsíčně. Její roční čistý zisk se pohybuje kolem 7 500 dolarů – což představuje čistý výnos 11,5 %. Není to špatné, ale v rozpočtu počítá i s méně výnosnými měsíci.
Pokud hledáte stabilní celoroční příjem, Mamsha není tou správnou volbou. Pokud vám sezónnost nevadí a chcete vysoký peněžní tok, je to vynikající volba. Alternativy pro dlouhodobý pronájem najdete v našem průvodci po Al Ahyaa.
Růst kapitálu je tu ještě prostor pro růst?
Ceny nemovitostí v Mamsha již výrazně vzrostly. Domnívám se však, že stále existuje prostor pro další růst. Proč? Protože podél promenády se i nadále staví nové hotely a obytné věžáky. Ty zvyšují laťku kvality a přitahují turisty s vyššími výdaji. Starší budovy mohou být zrekonstruovány.
To však neznamená, že byste měli očekávat 15% roční zisky navždy. Realističtější je počítat s 5–8% zhodnocením v příštích pěti letech. Hlavním lákadlem je zde výnos, nikoli rychlý prodej.
Klady a zápory – objektivní hodnocení
Výhody
- Nejlepší lokalita pro výnosy z krátkodobého pronájmu
- Dobrá viditelnost a vysoká návštěvnost – snadný pronájem
- V docházkové vzdálenosti od restaurací, kaváren a moře
- Nemovitosti si dobře udržují svou hodnotu díky nedostatku pozemků
- Možnost řídit projekt samostatně nebo ve spolupráci s projektovou společností
- Novější budovy mají kvalitní konstrukci
Nevýhody
- Sezónní obsazenost – v létě je velmi nízká
- Hluk z ulice – v noci může být hlasitý
- Pro hosty (ty, kteří přijedou autem) je obtížné zaparkovat
- Poplatky za služby se liší, některé budovy jsou špatně spravovány
- Vyšší pořizovací cena než v oblastech o jeden blok dále
Věc se má takhle: letní útlum je skutečný. Pokud nemůžete snést měsíce s nízkými příjmy, kupte si byt mimo promenádu a pronajímejte ho dlouhodobě. Pokud jste však ochotni dosahovat vysokých zimních zisků a smířit se s nižšími letními výnosy, Mamsha je pro vás tou správnou volbou.
Kdo by měl nakupovat na Mamsha?
- Investoři se zaměřují na výnosy z krátkodobého pronájmu – Chcete peněžní tok, ne jen zhodnocení nemovitosti.
- Kupující rekreačních nemovitostí, kteří budou nemovitost využívat v létě – Můžete uniknout zimě u sebe doma a užít si zimu v Hurghadě, ale pokud chcete mít příjem, budete si ji v létě muset pronajímat.
- Kupující, kterým vyhovují správcovské společnosti – V případě Mamshy je vlastní správa ze zahraničí náročná kvůli vysoké fluktuaci hostů.
- Ti, kdo rozumí sezónním výkyvům – během klidnějších měsíců nebudete propadat panice.
Kdo by na Mamsha NEMĚL nakupovat?
- Investoři, kteří hledají stabilní celoroční výnos – podívejte se na Al Ahyaa nebo El Kawther.
- Rodiny s malými dětmi – Na promenádě je rušno a může to být únavné.
- Kupující, kteří nemají rádi hluk – Až do půlnoci budete slyšet hudbu z ulice a hluk davu.
- Ti, kteří mají velmi omezený rozpočet – Ceny studií začínají už na 50 000 dolarů; pokud je to pro vás příliš, zvažte byty mimo promenádu.
Právní informace a postup při nákupu
Postup je stejný jako u jakéhokoli bytu v Hurghadě: „Green Contract“, notář, potvrzení o převodu peněz přes SWIFT. Náš právní průvodce koupí vás tím provede krok za krokem.
Jedna poznámka k nemovitostem v Mamsha: některé prodávají soukromí majitelé (z druhé ruky) a jiné developeři (na klíč). Při koupi z druhé ruky získáte nemovitost okamžitě do vlastnictví a můžete si ji osobně prohlédnout. Koupě na klíč může být levnější, ale nese s sebou stavební riziko. Doporučujeme koupi z druhé ruky, pokud developera dobře neznáte.
Jak vám může pomoci společnost The Horizon Real Estate
Máme v nabídce nemovitosti v lokalitě Mamsha a v jejím bezprostředním okolí. Můžeme pro vás zajistit prohlídky, vyjednat ceny a zprostředkovat kontakt se správcovskými společnostmi, které se specializují na krátkodobé pronájmy. Naše služby jsou pro vás zdarma – provizi hradí prodávající.
Často kladené otázky
Pokud jde o peněžní tok z krátkodobého pronájmu, ano – pokud rozumíte sezónním výkyvům. Z hlediska zhodnocení je výnos skromný. Pro vyvážený pohled si přečtěte našeho průvodce návratností investic (ROI).
Ano, pokud je hodnota nemovitosti 100 000 dolarů nebo více (podmínky splňuje většina bytů se dvěma ložnicemi a některé byty s jednou ložnicí). Podívejte se na náš průvodce pobytem.
Většina z nich ano, ale u některých starších budov platí určitá omezení. Než vám nějakou jednotku ukážeme, zkontrolujeme si stanovy společenství vlastníků (CC&R). Seznam budov, ve kterých je možné bezpečně pronajímat přes Airbnb, vám rádi poskytneme na vyžádání.
Za byt se dvěma ložnicemi počítejte s nájmem 400–800 EGP měsíčně. V novějších budovách může být nájem vyšší, ale nabízejí lepší vybavení (bazén, posilovna, ostraha).
Výhled na moře a hluk. Na promenádě máte potenciální výhled na moře, ale také neustálý pohyb chodců. O jeden blok dál sice přijdete o výhled, ale ušetříte 20 000–30 000 dolarů a získáte klidnější prostředí.
Je to možné, ale náročné. Fluktuace hostů je vysoká. Potřebovali byste spolehlivou úklidovou službu, systém předávání klíčů a telefonickou dostupnost 24 hodin denně, 7 dní v týdnu. Většina majitelů využívá služeb společnosti zabývající se správou nemovitostí – poplatky činí 15–20 % z příjmů z pronájmu.
Omezené. Většina budov v Mamsha nemá vlastní parkoviště. Hosté si budou muset najít parkovací místo na ulici nebo využít taxi. To je nevýhoda pro rodiny s autem.
Mamsha se vyznačuje vyšší návštěvností než Marina a nižšími vstupními cenami než plážová oblast Sahl Hasheesh. Obsazenost v zimě je podobná jako v Sahl Hasheesh. Podrobné srovnání najdete v našem průvodci po této oblasti.
Další informace najdete v našem hlavním průvodci pro kupující, v porovnání oblastí a v průvodci načasováním.
Informace o autorovi: Autorem článku je Mido Kandil, vedoucí realitní poradce ve společnosti The Horizon Real Estate Hurghada. Již 13 let pomáhá zahraničním kupujícím najít ideální nemovitost u Rudého moře.
Join The Discussion