Nejlepší doba na koupi nemovitosti v Hurghadě upřímná pravda (kdykoli je to vhodné, ale čím dříve, tím lépe)
Pořád slýchám tu samou otázku: „Mám počkat na zimu? Klesnou ceny v létě? Není lepší počkat až po ramadánu?“ Většina kupujících předpokládá, že Hurghada se řídí stejnými sezónními trendy jako evropská letoviska. Myslí si, že mohou správně odhadnout vývoj trhu a získat slevu.
Takhle to ve skutečnosti funguje a možná vás to překvapí.
Překvapivá pravda: Neexistuje žádné „nevhodné“ období pro nákup
V Hurghadě ceny nemovitostí v létě neklesají. Po skončení prázdnin nedochází k jejich propadu. Proč? Protože poptávka je stálá. Podle egyptské státní informační služby přivítal Egypt v roce 2025 téměř 19 milionů turistů, což představuje nárůst o 21 % oproti předchozímu roku. Tento stálý příliv návštěvníků udržuje poptávku po pronájmech na vysoké úrovni po celý rok. A investoři jsou vždy ve střehu.
| Pokud počkáš… | Odhadovaný nárůst cen | Ušlé příjmy z pronájmu (přibližně) |
|---|---|---|
| 3 měsíce | 4.5% – 6% | $500 – $1,000 |
| 6 měsíců | 9% – 12% | $1,000 – $2,500 |
| 12 měsíců | 18% – 24% | $2,000 – $5,000 |
Podle údajů z trhu rostly ceny nemovitostí v Hurghadě v uplynulých dvou letech každý měsíc v průměru o 1,5 % až 2 %. To znamená, že pokud budete čekat tři měsíce, abyste „našli ten správný okamžik“, mohli byste za stejnou nemovitost zaplatit o 5 % více. Čekání vás stojí peníze.
Proč „zima“ nemusí být nutně lepší
Někteří realitní makléři vám budou radit, abyste kupovali v zimě (listopad–únor), protože je hezké počasí a kupující jsou aktivní. Je pravda, že je tehdy více zájemců. Prodejci to však vědí – a proto stanovují vyšší ceny. V létě znamená menší počet kupujících menší konkurenci a někteří motivovaní prodejci mohou být ochotnější k vyjednávání.
Viděl jsem, jak klienti v červenci a srpnu uzavřeli fantastické obchody. Ne proto, že by ceny klesly, ale proto, že to byla jediná nabídka na trhu. „Nejlepší“ čas je tedy ten, kdy najdete tu správnou nemovitost – ne konkrétní datum v kalendáři.
Příklad skutečného klienta – Úspěšný letní nákup
V červnu – v nejteplejším období léta – mě kontaktoval švédský klient. Měl obavy, že je to „nevhodná doba“. Ukázal jsem mu tři byty. Jeden prodávající se chystal opustit Egypt a chtěl byt prodat co nejrychleji. Tvrdě jsme vyjednávali a on nakonec koupil byt se dvěma ložnicemi v El Kawther za 45 tisíc dolarů – asi o 8 tisíc dolarů pod tržní hodnotou. Taková nabídka by v zimě, kdy o nemovitosti soutěží více kupujících, neexistovala. Někdy je tedy nejvhodnější doba právě tehdy, když se objeví motivovaný prodávající, a ne podle kalendářního měsíce.
Skutečný faktor: Kolísání měnových kurzů
Tady je překvapivá skutečnost, kterou většina kupujících nebere v úvahu. Hodnota egyptské libry kolísá. Podle historických údajů o směnných kurzech egyptské centrální banky zaznamenali kupující v cizí měně, kteří nemovitost pořídili před významnými devalvacemi, efektivní snížení ceny až o 30 %, měřeno v USD nebo EUR. Pokud nakupujete v USD nebo EUR, může se vaše kupní síla měnit. Z historického hlediska chránilo zahraniční kupující před devalvací měny spíše dřívější než pozdější nákup.
Například studio, jehož cena v lednu činila 2 miliony EGP, mělo při tehdejším směnném kurzu hodnotu přibližně 40 000 dolarů. O šest měsíců později, po mírné devalvaci, by stejný studiový byt v egyptských egyptských librách mohl stát 2,2 milionu – v dolarech by to však stále bylo kolem 40 000 dolarů, protože se změnil směnný kurz. Na vašem „načasování“ tedy nezáleží tolik jako na samotném rozhodnutí koupit.
Slevy pro vývojáře jsou náhodné, nikoli sezónní
Někteří developeři nabízejí omezené slevy v rámci konkrétních akcí (např. veletrh Cityscape, výročí společnosti). Tyto akce nejsou vázány na roční období. Tyto nabídky pro naše klienty sledujeme. Pokud budete čekat na „letní výprodej“, může se stát, že vám unikne výhodnější akce na jaře.
Právě proto je spolupráce se zkušeným místním realitním makléřem (jako jsme my) tak důležitá – víme, kteří developeři v současné době nabízejí flexibilní splátkové plány nebo snížené ceny, a to bez ohledu na měsíc.
Někteří kupující jdou ještě dál – nečekají jen na jednu sezónu, ale na celosvětový propad cen. Vysvětlím vám, proč tato strategie v Hurghadě téměř nikdy nefunguje.
Proč je čekání na „krach trhu“ prohraná sázka
Někteří kupující s nákupem vyčkávají v naději, že globální hospodářský pokles přinutí ceny klesnout. Viděl jsem, jak tato strategie opakovaně selhává. I během pandemie v roce 2020 ceny v Hurghadě krátkodobě poklesly – možná o 5 % –, ale během šesti měsíců se vrátily na předkrizovou úroveň. Podle zprávy agentury Zawya egyptský trh s nemovitostmi trvale prokazuje odolnost a developeři zaznamenávají silné prodeje i během globálních hospodářských poklesů. Dnes jsou ceny týchž nemovitostí o 25–30 % vyšší. Ti, kdo čekali na propad cen, zcela zmeškali svou šanci.
Egyptský trh s nemovitostmi je poháněn poptávkou po tvrdé měně ze zahraničí. Tato poptávka během recesí nezmizí – naopak, může se dokonce zvýšit, protože investoři hledají stabilní aktiva mimo své domovské země. Pokud tedy nemáte křišťálovou kouli, sázet na propad trhu je hazard. Nakupovat, až budete připraveni, je investování.
Kalkulátor „ztráty příjmů z pronájmu“: Kolik ve skutečnosti stojí každé zpoždění
Pojďme si to s čekáním spočítat. Předpokládejme, že najdete studio, které se pronajímá za 500 $ měsíčně (čistý příjem). Pokud odložíte nákup o tři měsíce, přijdete o 1 500 $ z příjmů z pronájmu. Údaje společnosti Airbtics ukazují, že medián ročního výnosu z krátkodobého pronájmu v Hurghadě činí 538 000 EGP (11 200 $), což zdůrazňuje skutečné náklady spojené s odložením koupě, která by mohla generovat podobný příjem. Pokud ceny rostou o 2 % měsíčně (konzervativní odhad), studio za 60 000 dolarů bude po třech měsících stát 63 600 dolarů. To znamená o 3 600 dolarů vyšší kupní cena plus 1 500 dolarů ušlého nájemného = celkové náklady na čekání ve výši 5 100 dolarů.
Vynásobte to čekáním šesti měsíců nebo jednoho roku a částka se stane značnou. Měl jsem klienty, kteří nákup odložili „jen o pár týdnů“ a nakonec zaplatili o 10 000 dolarů více kvůli výkyvu měnového kurzu nebo náhlé cenové úpravě. Závěr je jednoduchý: nejlepší čas na nákup je právě teď. Ne kvůli ročnímu období, ale proto, že s každým dnem, který počkáte, vaše budoucí já zaplatí více.
Kdy je tedy ten nejlepší čas? Upřímná odpověď
Nejvhodnější doba pro koupi nemovitosti v Hurghadě je hned, jakmile budete finančně připraveni a najdete nemovitost, která splňuje vaše kritéria. Nejde o konkrétní měsíc. Nejde o to počkat až po dovolené. Protože s každým měsícem, který odložíte, ceny rostou a přicházíte o potenciální příjmy z pronájmu.
Zde je konkrétní příklad. Jeden klient v květnu odložil koupi, protože si myslel, že „v létě možná budou slevy“. V září našel podobný byt – cena se však mezitím zvýšila o 5 000 dolarů. Navíc přišel o čtyři měsíce příjmů z pronájmu (asi 2 000 dolarů). Jeho odklad ho stál 7 000 dolarů. Nebuďte takovým kupujícím.
Často kladené otázky
Projekty ve fázi výstavby často zahajují nové etapy v jakémkoli ročním období. První kupující v nové etapě obvykle získají nejnižší cenu – bez ohledu na roční období. Sledujte naše aktuality, abyste tyto nové nabídky nezmeškali.
Ne. Neexistují žádné důkazy o sezónním poklesu cen. Někteří prodejci mohou být v létě více motivovaní, ale jedná se o individuální jev, nikoli o celkový trend na trhu.
Trh s nemovitostmi v Hurghadě prokázal svou odolnost. Podle egyptského práva týkajícího se nemovitostí a údajů z trhu mají zahraniční kupující plná vlastnická práva a trh přitahuje stabilní mezinárodní investice i během globálních hospodářských poklesů. Čekat na propad trhu je riskantní – mohlo by se stát, že budete čekat navždy.
Jakýkoli měsíc je v pořádku. Leden je stejně dobrý jako červenec. Důležité je najít tu správnou nemovitost za rozumnou cenu, ne to, jaký je právě měsíc.
Ani ne. Obě skupiny mají z dřívějšího nákupu prospěch. Investoři přicházejí o příjmy z pronájmu; obyvatelé přicházejí o možnost užívat si svou nemovitost a riskují, že ceny vzrostou. Jediný rozdíl spočívá v tom, že investoři mohou upřednostňovat jednotky s vyšší poptávkou po pronájmu, ale doporučení ohledně načasování zůstává stejné: kupujte, až budete připraveni.
Chcete-li se seznámit s komplexní strategií, přečtěte si náš hlavní průvodce pro kupující, srovnání oblastí a analýzu návratnosti investic.
Informace o autorovi: Autorem článku je Mido Kandil, vedoucí realitní poradce ve společnosti The Horizon Real Estate v Hurghadě. Již 13 let pomáhá zahraničním kupujícím přestat čekat a začít investovat.
Join The Discussion