Am văzut cum Promenada Mamsha s-a transformat dintr-un drum de coastă prăfuit în cea mai căutată zonă de plimbare din Hurghada. De fapt, îmi amintesc că, în 2018, era doar câteva blocuri neterminate. Acum? Cafenele, restaurante, muzicieni de stradă și apartamente care se vând la prețuri duble față de cele de acum cinci ani.
Dacă doriți venituri din închiriere pe termen scurt cu vizibilitate ridicată, cartierul Mamsha este greu de întrecut. Dar nu este potrivit pentru toată lumea. Acest ghid prezintă prețurile reale, randamentele din închiriere, cele mai bune clădiri și dezavantajele ascunse – inclusiv motivul pentru care unele apartamente rămân neocupate vara. Să începem.
Ce este Promenada Mamsha?
Mamsha (termen arab care înseamnă „alee”) este o promenadă pietonală de 2 kilometri de-a lungul litoralului central al orașului Hurghada. Se întinde de la vechea marină din sud până la noul complex urbanistic de lângă El Kawther, în nord. De-a lungul acesteia se află cafenele, baruri cu sucuri, gelaterii și restaurante cu specialități din fructe de mare.
Gândiți-vă la acest loc ca la „camera de zi în aer liber” a orașului Hurghada. În fiecare seară, sute de turiști și expați se plimbă, aleargă ușor sau stau pe bănci, admirând apusul soarelui. Atmosfera este animată, dar nu zgomotoasă – familii, cupluri, turiști care călătoresc singuri.
Proprietățile situate direct pe malul Mamsha au devenit printre cele mai scumpe pe metru pătrat din Hurghada – nu la fel de exclusiviste ca cele de pe malul mării din Sahl Hasheesh, dar se apropie de acest nivel. Pentru o imagine de ansamblu asupra tuturor zonelor, consultați ghidul nostru complet de comparare a zonelor.
Prețuri reale – Cât veți plăti de fapt în 2026
Să trecem direct la cifre. Imobilele din Mamsha se împart în două categorii: turnuri nou-nouțe, dotate cu toate facilitățile, și clădiri mai vechi, situate la un bloc sau două distanță. Prețurile variază semnificativ.
| Tipul proprietății | Suprafață (mp) | Interval de preț (USD) | Prețul pe metru pătrat (USD) | Note |
|---|---|---|---|---|
| Studio (fațada Mamsha) | 40–55 | 50.000 – 80.000 dolari | $1,000 – $1,600 | Acces direct la promenadă |
| Cu 1 dormitor (cu vedere spre Mamsha) | 60–85 | 70.000 $ – 110.000 $ | $1,000 – $1,600 | Este posibilă priveliștea spre mare |
| Cu 2 dormitoare (cu vedere spre Mamsha) | 90–130 | 100.000 $ – 160.000 $ | $1,000 – $1,600 | Etajele superioare sunt mai scumpe |
| Studio (la 1-2 blocuri distanță) | 40–55 | 30.000 – 50.000 de dolari | $700 – $1,000 | Fără vedere la mare, mai puțin zgomot |
| Cu 1 dormitor (la 1-2 blocuri distanță) | 60–85 | 45.000 $ – 70.000 $ | $700 – $1,000 | Mai silențios, raport calitate-preț mai bun |
Uite care e treaba: prețurile pe Mamsha au crescut cu aproximativ 10–15% anual în ultimii trei ani. Un studio care s-a vândut cu 45.000 de dolari în 2023 ar putea avea acum un preț de 60.000 de dolari. Investitorii au observat acest lucru. Dar nu vă așteptați ca aceste randamente să continue la nesfârșit – oferta crește pe măsură ce se finalizează noi turnuri. Pentru o perspectivă completă asupra rentabilității investiției, citiți ghidul nostru privind randamentele investițiilor.
Cele mai frumoase clădiri și ansambluri rezidențiale din Mamsha
Nu toate proprietățile din Mamsha sunt la fel. Unele clădiri beneficiază de o întreținere mai bună, de priveliști mai frumoase și de o administrare mai eficientă a închirierilor. Iată cele pe care le-am evaluat și pe care le recomandăm.
| Clădire / Complex | Dezvoltator | Unități | Intervalul de preț (USD) | Cheltuieli de întreținere (EGP/lună) | USP |
|---|---|---|---|---|---|
| Mamsha Plaza | Dezvoltator local | Garsonieră – apartament cu 2 dormitoare | 60.000 $ – 120.000 $ | 300 – 600 Acces direct, piscină pe acoperiș | |
| La Vista | Dezvoltator local | Garsonieră, apartamente cu 1-2 dormitoare | 55.000 $ – 100.000 $ | 400 – 700 | Vedere la mare, administrare bună |
| Sunrise Towers | Dezvoltator local | 1-2 dormitoare | 80.000 $ – 150.000 $ | 500 – 800 | Clădire nouă, finisaje de înaltă calitate |
| Reședința Mamsha | Dezvoltator local | Apartamente cu o cameră – cu 3 dormitoare | 50.000 $ – 130.000 $ | 300 – 600 | Mai vechi, dar bine întreținut |
Mamsha Plaza – Foarte popular în rândul celor care închiriază pe termen scurt. Piscina de pe acoperiș reprezintă un mare punct de atracție. Garsonierele de aici pot atinge rate de ocupare de peste 70% în timpul iernii. Costurile de întreținere sunt rezonabile.
La Vista – Un complex ceva mai vechi, dar bine administrat. Unele apartamente au vedere directă la mare. Intrarea în clădire se află chiar pe promenadă, așa că oaspeții apreciază foarte mult această comoditate. Prețurile au crescut constant.
Sunrise Towers – Clădiri mai noi, cu dotări superioare. Vă puteți aștepta la o transmisie redusă a zgomotului între apartamente. Finisajele sunt de calitate superioară. Însă veți plăti un preț mai ridicat. Unele apartamente sunt încă în proprietatea dezvoltatorului, așa că ar putea fi disponibile planuri de plată în rate.
Randamentele din închiriere – o mină de aur pe termen scurt, dar vara este o perioadă mai slabă
Mamsha este concepută pentru închirieri pe termen scurt. Turiștii doresc să se afle la doar câțiva pași de promenadă, de mare și de restaurante. Un studio bine amenajat poate genera venituri excelente – din octombrie până în aprilie. Vara este cu totul altă poveste.
| Tipul proprietății | Tariful maxim pe noapte (USD) | Tarif pe noapte în sezonul de vară (USD) | Gradul de ocupare în timpul iernii | Gradul de ocupare în sezonul de vară | Randament net (anual) |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio (fațadă) | $60 – $90 | $25 – $45 | 75‑85% | 30‑40% | 8‑12% |
| Cu 1 dormitor (față) | $80 – $120 | $35 – $60 | 70‑80% | 25‑35% | 7‑11% |
| Cu 2 dormitoare (fațadă) | $120 – $180 | $60 – $90 | 65‑75% | 20‑30% | 6‑10% |
Un exemplu concret. O clientă a cumpărat un studio în Mamsha Plaza cu 65.000 de dolari în 2024. L-a amenajat bine (costul a fost de 4.000 de dolari). Din noiembrie până în martie, câștigă aproximativ 1.000 de dolari pe lună, după deducerea cheltuielilor de administrare și curățenie. Din iunie până în septembrie, are noroc dacă reușește să obțină 300 de dolari pe lună. Câștigul ei net anual este de aproximativ 7.500 de dolari – un randament net de 11,5%. Nu e rău, dar își planifică bugetul ținând cont de lunile mai slabe.
Dacă doriți un venit constant pe tot parcursul anului, Mamsha nu este opțiunea ideală. Dacă puteți face față caracterului sezonier și doriți un flux de numerar ridicat, este o alegere excelentă. Pentru alternative de închiriere pe termen lung, consultați ghidul nostru despre Al Ahyaa.
Creșterea capitalului – mai există potențial de creștere?
Prețurile din Mamsha au crescut deja semnificativ. Dar cred că mai există potențial de creștere. De ce? Pentru că de-a lungul promenadei se construiesc în continuare hoteluri noi și turnuri rezidențiale. Acestea ridică standardele de calitate și atrag turiști cu putere de cumpărare mai mare. Clădirile mai vechi ar putea fi renovate.
Cu toate acestea, nu vă așteptați la câștiguri anuale de 15% pe termen nelimitat. O estimare mai realistă ar fi o apreciere de 5–8% în următorii cinci ani. Randamentul este principalul avantaj în acest caz, nu revânzarea.
Avantaje și dezavantaje – O evaluare sinceră
Avantaje
- Cea mai bună locație pentru a obține venituri din închirierea pe termen scurt
- Vizibilitate ridicată și trafic pietonal intens – ușor de închiriat
- La câțiva pași de restaurante, cafenele și mare
- Proprietățile își păstrează bine valoarea datorită penuriei de terenuri
- Opțiunea de a gestiona proiectul pe cont propriu sau cu ajutorul unei companii de management de proiect
- Clădirile mai noi au o construcție de bună calitate
Contra
- Gradul de ocupare sezonier – vara este foarte scăzut
- Zgomotul de pe stradă – poate fi puternic noaptea
- Oaspeții (cei care vin cu mașina) au dificultăți în a găsi un loc de parcare
- Taxele de întreținere variază, iar unele clădiri sunt prost administrate
- Prețul de achiziție este mai ridicat decât în zonele situate la o stradă distanță
Uite care e treaba: încetinirea activității din vară este o realitate. Dacă nu poți suporta luni întregi de venituri reduse, cumpără o unitate în afara promenadei pentru închiriere pe termen lung. Dar dacă ești dispus să obții profituri mari iarna și să accepți venituri mai mici vara, Mamsha este o opțiune viabilă.
Cine ar trebui să cumpere de pe Mamsha?
- Investitorii interesați de veniturile din închirierea pe termen scurt – Vrei flux de numerar, nu doar creșterea valorii imobilului.
- Cumpărătorii de case de vacanță care vor folosi proprietatea vara – Puteți scăpa de iarna de acasă și vă puteți bucura de iarna din Hurghada, dar va trebui totuși să o închiriați vara dacă doriți să obțineți venituri.
- Cumpărătorii care preferă să apeleze la firme de administrare – Administrarea proprie din străinătate este dificilă în cazul complexului Mamsha, din cauza rotației ridicate a oaspeților.
- Cei care înțeleg caracterul sezonier – Nu veți intra în panică în lunile mai liniștite.
Cine NU ar trebui să cumpere de pe Mamsha?
- Investitorii care caută un randament constant pe tot parcursul anului – ar trebui să ia în considerare Al Ahyaa sau El Kawther.
- Familiile cu copii mici – Promenada este aglomerată și poate fi obositoare.
- Cumpărătorii cărora nu le place zgomotul – Veți auzi muzică de pe stradă și zgomotul mulțimii până la miezul nopții.
- Cei cu un buget foarte redus – Chiar și studiourile pornesc de la aproximativ 50.000 de dolari; dacă această sumă este prea mare, luați în considerare unitățile situate în afara zonei principale.
Aspecte juridice și procesul de achiziție
Procedura este aceeași ca în cazul oricărui apartament din Hurghada: „Green Contract”, notar, chitanțe SWIFT. Ghidul nostru juridic de cumpărare vă explică totul pas cu pas.
O precizare privind proprietățile din Mamsha: unele sunt vândute de proprietari privați (pe piața secundară), iar altele de dezvoltatori imobiliari (în stadiu de proiect). Achiziția pe piața secundară vă oferă intrarea imediată în posesia proprietății și vă permite să vedeți efectiv unitatea. Achiziția în stadiu de proiect poate fi mai ieftină, dar implică riscuri legate de construcție. Vă recomandăm achiziția pe piața secundară, cu excepția cazului în care cunoașteți bine dezvoltatorul imobiliar.
Cum vă poate ajuta agenția imobiliară The Horizon
Avem oferte imobiliare în zona Mamsha și imediat în spatele acesteia. Vă putem organiza vizionări, negocia prețurile și vă putem pune în legătură cu firme de administrare imobiliară specializate în închirieri pe termen scurt. Serviciul nostru este gratuit pentru dumneavoastră – comisionul este plătit de către vânzător.
Întrebări frecvente
În ceea ce privește fluxul de numerar din închirierea pe termen scurt, da – dacă înțelegi caracterul sezonier al acestei activități. În ceea ce privește creșterea valorii imobiliare, este modestă. Pentru o perspectivă echilibrată, citește ghidul nostru privind randamentul investiției (ROI).
Da, dacă valoarea proprietății este de 100.000 de dolari sau mai mult (majoritatea apartamentelor cu două dormitoare și unele cu un dormitor îndeplinesc condițiile). Consultați ghidul nostru privind rezidența.
Majoritatea da, dar unele clădiri mai vechi au restricții. Verificăm regulamentul de proprietate înainte de a vă prezenta orice apartament. Pentru o listă a clădirilor în care puteți găzdui oaspeți prin Airbnb în condiții de siguranță, adresați-vă nouă.
Pentru un apartament cu două dormitoare, prețul se situează între 400 și 800 EGP pe lună. Clădirile mai noi pot avea chirii mai mari, dar oferă facilități mai bune (piscină, sală de fitness, pază)
Vedere la mare și zgomot. Pe faleză, ai posibilitatea de a avea vedere la mare, dar și un flux constant de pietoni. Dacă te retragi cu un bloc mai în spate, pierzi vederea, dar economisești între 20.000 și 30.000 de dolari și te bucuri de un mediu mai liniștit.
Este posibil, dar dificil. Rotația oaspeților este mare. Ai avea nevoie de o persoană de curățenie de încredere, de un sistem de predare-preluare a cheilor și de disponibilitate telefonică 24 de ore din 24, 7 zile din 7. Majoritatea proprietarilor apelează la o firmă de administrare a proprietăților – comisioanele reprezintă 15–20 % din veniturile din închiriere.
Limitat. Majoritatea clădirilor din Mamsha nu dispun de locuri de parcare proprii. Oaspeții vor trebui să găsească un loc de parcare pe stradă sau să apeleze la un taxi. Acesta este un dezavantaj pentru familiile care vin cu mașina.
Mamsha are un aflux mai mare de vizitatori decât Marina și un preț de intrare mai mic decât cel de pe malul mării din Sahl Hasheesh. Gradul de ocupare în timpul iernii este similar cu cel din Sahl Hasheesh. Pentru o comparație detaliată, consultați ghidul nostru despre zonă.
Pentru mai multe informații, consultați ghidul nostru principal pentru cumpărători, comparația zonelor și ghidul privind momentul potrivit.
Biografie autor: Articol scris de Mido Kandil, consultant imobiliar senior la The Horizon Real Estate Hurghada. De 13 ani ajută cumpărătorii străini să găsească proprietatea perfectă pe malul Mării Roșii.
Join The Discussion