Am vândut proprietăți atât în zona Marina, cât și în Mamsha. De fapt, zeci în fiecare dintre ele. Și în fiecare săptămână mi se pune aceeași întrebare: „Mido, ar trebui să cumpăr lângă vechea Marina sau pe noua promenadă din Mamsha?”
Ambele sunt puncte de atracție turistică. Ambele oferă un potențial solid de închiriere pe termen scurt. Dar nu sunt la fel. Marina este o zonă consacrată, mai liniștită și dispune de locuri de acostare pentru ambarcațiuni. Mamsha este mai nouă, mai animată și plină de trecători. Acest ghid le compară direct – prețuri, venituri din închiriere, grad de ocupare, creștere a valorii imobiliare și stil de viață – astfel încât să puteți decide în funcție de obiectivele dumneavoastră.
Locație și atmosferă – două lumi diferite
Vechiul port de agrement din Hurghada este situat între centrul orașului și mare, chiar la sud de modernul Mamsha. A fost amenajat în mare parte la începutul anilor 2000. Oferă un port de agrement activ, cu zeci de iahturi, restaurante cu fructe de mare, magazine de suveniruri și o atmosferă relaxată. Noaptea, atmosfera este liniștită – se aude doar șopotul valurilor și, ocazional, zgomotul unui motor de barcă.
Promenada Mamsha, în schimb, este o alee pietonală de 2 km finalizată în jurul anului 2018. Este flancată de cafenele moderne, gelaterii, baruri cu sucuri și blocuri de apartamente. De la apusul soarelui până târziu în noapte, este aglomerată de turiști, expați și familii. Din difuzoarele amplasate în aer liber se aude muzică. Vânzătorii ambulanți comercializează nuci prăjite și porumb fiert. Atmosfera este plină de energie, uneori zgomotoasă.
Dacă doriți o atmosferă liniștită, aproape mediteraneană, alegeți Marina. Dacă doriți energie și vizibilitate maximă, alegeți Mamsha. Pentru o imagine de ansamblu mai cuprinzătoare asupra zonei, consultați ghidul nostru complet de comparare a zonelor.
Comparație de prețuri – Care este mai scump?
Din punct de vedere istoric, Marina a fost zona de lux. Însă Mamsha a ajuns la același nivel – și, în unele cazuri, chiar a depășit-o. Turnurile mai noi din Mamsha au prețuri pe metru pătrat mai mari decât majoritatea apartamentelor din Marina, cu excepția celor mai căutate unități situate chiar pe malul mării din Marina.
| Tipul proprietății | Marina (USD) | Mamsha (USD) | Verdict |
|---|---|---|---|
| Studio | 40.000 – 60.000 de dolari | 50.000 – 80.000 de dolari | Mamsha este mai scumpă |
| cu un dormitor | 55.000 $ – 85.000 $ | 70.000 $ – 110.000 $ | Mamsha este mai scumpă |
| cu 2 dormitoare | 80.000 $ – 130.000 $ | 100.000 $ – 160.000 $ | Mamsha este mai scumpă |
| Penthouse / Duplex | 150.000 $ – 250.000 $ | 180.000 $ – 300.000 $ | Mamsha este mai scumpă |
Uite care e treaba: complexul Marina oferă prețuri de achiziție puțin mai mici pentru unități comparabile. Totuși, unele apartamente din Marina au vedere directă la mare și acces la locuri de acostare pentru ambarcațiuni – iar acestea pot fi la fel de scumpe ca orice proprietate din Mamsha. Pentru o perspectivă completă asupra rentabilității investiției, citiți ghidul nostru privind randamentul investițiilor.
Venituri din chirii – Care zonă generează mai mulți bani?
Ambele zone prosperă datorită închirierilor turistice pe termen scurt. Totuși, dinamica pieței de închiriere diferă.
Marina – Tarife pe noapte constante, ușor mai mici
Apartamentele din zona Marina atrag turiștii care doresc să fie aproape de restaurante și de excursiile cu barca. Publicul este puțin mai în vârstă – familii, cupluri, pensionari. Tarifele pe noapte sunt bune, dar nu spectaculoase. Un apartament cu un dormitor, bine mobilat, situat lângă Marina, se poate închiria cu 60–90 de dolari pe noapte în timpul iernii. Gradul de ocupare se situează între 65 și 75% din octombrie până în aprilie, scăzând la 40–50% în timpul verii.
Randamentele nete după deducerea comisioanelor de administrare (15–20%) variază, de obicei, între 6–9% pentru garsoniere, 5–8% pentru apartamente cu un dormitor și 4–7% pentru apartamente cu două dormitoare. Avantajul zonei Marina constă în stabilitatea sa – vara nu este o perioadă complet moartă, deoarece unii oaspeți preferă atmosfera mai liniștită.
Mamsha – Vârfuri mai înalte, văi mai adânci
Mamsha atrage un public mai tânăr și mai plin de energie – nomazi digitali, cupluri, grupuri. Tarifele pe noapte sunt mai mari: 80–120 $ pentru o cameră cu un pat în timpul iernii. Gradul de ocupare poate ajunge la 80–90% în perioada decembrie–martie. Însă vara este extrem de dificilă – multe unități din Mamsha înregistrează un grad de ocupare de 25–35%, iar tarifele pe noapte scad la 30–50 $.
Randamentele nete ale proprietăților din Mamsha sunt de 8–12% pentru garsoniere, 7–11% pentru apartamente cu un dormitor și 6–10% pentru apartamente cu două dormitoare – însă aceste cifre presupun că reușiți să faceți față lunilor de vară. Dacă nu puteți face față fluctuațiilor sezoniere, zona Marina ar putea fi o opțiune mai bună.
| Marina | Mamsha | |
|---|---|---|
| Tariful maxim pe noapte (1 pat) | $60‑$90 | $80‑$120 |
| Gradul de ocupare în timpul iernii | 65‑75% | 75‑85% |
| Gradul de ocupare în perioada de vară | 40‑50% | 25‑35% |
| Randament net (1 pat) | 5‑8% | 7‑11% |
Pentru informații mai detaliate despre gestionarea închirierilor pe termen scurt, consultați ghidul nostru de administrare a proprietăților.
Aprecierea capitalului – Care a înregistrat o creștere mai mare?
În ultimii cinci ani, zona Mamsha a înregistrat o creștere procentuală mai mare – aproximativ 10–15% pe an, determinată de noile proiecte de construcții și de creșterea numărului de turiști. Zona Marina a crescut mai lent, cu aproximativ 5–8% pe an, dar este o piață mai matură.
Privind în perspectivă, zona Mamsha ar putea continua să o depășească pe Marina, deoarece se adaugă în continuare proiecte noi (hoteluri, turnuri rezidențiale). Cu toate acestea, terenurile din Marina sunt în mare parte deja construite, astfel încât aprecierea viitoare va fi determinată de inflație și de cererea din turism, nu de o nouă ofertă.
Dacă sunteți un investitor orientat spre creștere, Mamsha încă mai oferă un anumit potențial de creștere. Dacă preferați stabilitatea și prețurile de intrare mai mici, Marina este o opțiune atractivă. Pentru o perspectivă istorică, citiți ghidul nostru privind momentul oportun de investiție.
Calitatea construcției și dotările – farmecul vechi vs. strălucirea modernă
Majoritatea clădirilor din Marina au fost construite între anii 2000 și 2010. Au o structură solidă, dar unele necesită renovare – ferestre vechi, bucătării demodate, ocazional probleme cu instalațiile sanitare. Câteva dintre ele dispun de piscine și săli de fitness mici. Cheltuielile de întreținere sunt moderate (300–600 EGP pe lună pentru un apartament cu două dormitoare).
Clădirile din Mamsha sunt mai noi (în mare parte construite după 2015). Acestea dispun de finisaje moderne, ferestre cu geam termopan, aer condiționat centralizat și, adesea, piscine sau săli de sport pe acoperiș. Cheltuielile de întreținere sunt mai mari (400–800 EGP pe lună), dar beneficiați de mai multe facilități. Izolarea fonică este, în general, mai bună în turnurile mai noi din Mamsha.
Dacă apreciați construcțiile moderne și sunteți dispuși să plătiți un preț mai ridicat, Mamsha este alegerea potrivită. Dacă sunteți un investitor implicat, dispus să renoveze, Marina oferă oportunități avantajoase.
Zgomot, parcare și aspecte practice
Zgomotul reprezintă o diferență esențială. Zona Marina este relativ liniștită după ora 22:00. În zona Mamsha poate fi zgomotos până la miezul nopții, mai ales în weekend – muzicieni de stradă, strigăte, claxoane ocazionale ale mașinilor. Persoanele cu somn ușor ar trebui să evite camerele situate direct pe promenadă. La o stradă distanță este mai liniște.
Parcarea este o problemă în ambele zone. În zona Marina există câteva locuri de parcare rezervate rezidenților, dar numărul acestora este limitat. În zona Mamsha aproape că nu există locuri de parcare – oaspeții și proprietarii se bazează pe taxiuri și pe aplicațiile de transport la cerere. Dacă intenționați să dețineți o mașină, luați în calcul dificultățile legate de parcare.
Revânzare și lichiditate – Care se vinde mai ușor?
În prezent, cererea din zona Mamsha este mai mare – atât din partea cumpărătorilor străini, cât și a celor egipteni. Locuințele mai noi se vând la un preț mai ridicat. Termenele de vânzare sunt mai scurte: locuințele din Mamsha, la un preț corect, se vând în 2–5 luni. Piața din Marina este mai mică, dar rămâne totuși activă. Vindeți un apartament din Marina, la un preț rezonabil, în 3–6 luni.
Stabilirea unui preț prea mare este o greșeală în ambele situații. Am văzut proprietăți care au rămas nevândute ani de zile pentru că proprietarul a insistat să le vândă în 2026 la prețul din 2022. Dacă stabilești prețul corect, se vinde repede.
Concluzie privind investițiile – Care este cea potrivită pentru tine?
Alegeți Marina dacă:
- Îți dorești o atmosferă mai liniștită și prețuri de intrare mai mici.
- Preferi o ocupare mai constantă pe tot parcursul anului (cu o scădere mai mică în timpul verii).
- Îți plac clădirile vechi, cu caracter (și ești dispus să le renovezi).
- Dețineți o barcă sau doriți să aveți acces facil la facilitățile portului de agrement.
Alegeți modelul Mamsha dacă:
- Vrei să obții venituri maxime din închirierea pe termen scurt (și poți face față veniturilor reduse din lunile de vară).
- Apreciați stilul modern de construcție și dotările moderne.
- Vă adresați turiștilor mai tineri, interesați de stilul de viață.
- Credeți că noile infrastructuri vor genera o creștere continuă a valorii.
Personal, am recomandat Marina clienților care caută stabilitate și un risc mai redus, iar Mamsha celor cu o toleranță mai mare la risc, care doresc un flux de numerar agresiv. Niciuna dintre ele nu este „mai bună” – sunt instrumente diferite pentru obiective diferite.
Cum vă ajută agenția imobiliară The Horizon să alegeți
Nu favorizăm o zonă în detrimentul alteia. Vă prezentăm unități imobiliare reale, date istorice privind chiriile și vă ajutăm să estimați randamentele. De asemenea, colaborăm cu firme de administrare imobiliară specializate în fiecare zonă. Serviciul nostru este gratuit pentru dumneavoastră – comisionul este plătit de vânzător.
Întrebări frecvente
1. Care zonă are un potențial mai bun pentru închirierea pe termen lung?
Niciuna dintre cele două zone nu se pretează prea mult închirierilor pe termen lung – ambele sunt zone turistice. Pentru închiriere pe termen lung, vă recomandăm să căutați în Al Ahyaa sau El Kawther (consultați ghidul nostru).
2. Pot obține dreptul de ședere dacă cumpăr o proprietate în Marina sau în Mamsha?
Da, dacă valoarea proprietății este de 100.000 de dolari sau mai mult. Multe apartamente cu două dormitoare și unele cu un dormitor îndeplinesc condițiile. Consultați ghidul nostru privind rezidența.
3. Este sigur să te plimbi singur noaptea pe Mamsha?
Da, zona este bine iluminată și supravegheată. Și portul de agrement este sigur. Furturile minore sunt rare, dar asigurați-vă că vă încuiati ușile.
4. Se preconizează vreo evoluție nouă care ar putea influența prețurile?
În zona Mamsha se construiesc în continuare hoteluri noi și turnuri rezidențiale. Acest lucru ar putea determina o creștere și mai mare a prețurilor. Zona Marina este în mare parte finalizată, astfel încât presiunea exercitată de oferta nouă este mai redusă. Pentru noutăți, consultați ghidul nostru de termene.
5. Am nevoie de un administrator imobiliar pentru închirierea pe termen scurt în oricare dintre aceste zone?
Foarte recomandat. Rotația oaspeților este mare, iar pentru înregistrări și situații de urgență veți avea nevoie de cineva din zonă. Consultați lista noastră de administratori de proprietăți de încredere.
6. Care zonă este mai potrivită pentru o casă de vacanță pe care o voi folosi eu însumi?
Dacă ești tânăr și îți place viața de noapte, alege Mamsha. Dacă ești mai în vârstă sau vii cu familia, atmosfera mai liniștită din Marina este mai relaxantă.
7. Cum rămâne cu comisioanele de administrare – afectează în mod semnificativ randamentul?
Tarifele de la Mamsha sunt mai mari (400–800 EGP/lună), dar oferă mai multe facilități. Tarifele de la Marina sunt mai mici (300–600 EGP/lună). Ambele sunt acceptabile în raport cu veniturile din închiriere.
8. Care zonă are o priveliște mai frumoasă spre apă?
Marina oferă vedere directă la mare și la bărci. Complexul Mamsha oferă, de asemenea, vedere la mare, însă unele unități sunt orientate spre promenadă, nu spre larg. Verificați orientarea clădirii.
Pentru o imagine de ansamblu completă, consultați ghidul nostru principal pentru cumpărători, comparația zonelor și ghidul detaliat despre Mamsha.
Biografie autor: Articol scris de Mido Kandil, consultant imobiliar senior la The Horizon Real Estate Hurghada. De 13 ani, îi ajută pe cumpărătorii străini să aleagă investiția ideală în zona Mării Roșii.
Join The Discussion