Cel mai bun moment pentru a cumpăra o proprietate în Hurghada – Adevărul gol-goluț (Orice moment este potrivit, dar cu cât mai devreme, cu atât mai bine)
Aud mereu aceeași întrebare: „Ar trebui să aștept până iarna? Vor scădea prețurile vara? E mai bine după Ramadan?” Majoritatea cumpărătorilor presupun că Hurghada urmează aceleași tendințe sezoniere ca stațiunile europene. Ei cred că pot anticipa evoluția pieței și pot obține o reducere.
Iată ce se întâmplă de fapt – și s-ar putea să te surprindă.
Adevărul surprinzător: nu există un sezon „nepotrivit” pentru cumpărături
În Hurghada, prețurile imobiliare nu scad vara. Nu se prăbușesc după vacanțe. De ce? Pentru că cererea este constantă. Potrivit Serviciului de Informații al Statului Egiptean, Egiptul a primit aproape 19 milioane de turiști în 2025, o creștere de 21% față de anul precedent. Acest flux constant de vizitatori menține cererea de închiriere la un nivel ridicat pe tot parcursul anului. Iar investitorii sunt mereu în căutare.
| Dacă aștepți… | Creșterea estimată a prețurilor | Venituri pierdute din închiriere (aproximativ) |
|---|---|---|
| 3 luni | 4.5% – 6% | $500 – $1,000 |
| 6 luni | 9% – 12% | $1,000 – $2,500 |
| 12 luni | 18% – 24% | $2,000 – $5,000 |
Conform datelor de pe piață, prețurile imobiliare din Hurghada au crescut în medie cu 1,5% până la 2% în fiecare lună în ultimii doi ani. Asta înseamnă că, dacă aștepți trei luni pentru a „găsi momentul perfect”, ai putea plăti cu 5% mai mult pentru aceeași unitate. Așteptarea te costă bani.
De ce „iarna” nu este neapărat mai bună
Unii agenți imobiliari vă vor sfătui să cumpărați iarna (noiembrie–februarie), deoarece vremea este frumoasă și cumpărătorii sunt activi. Este adevărat, sunt mai mulți vizitatori. Dar vânzătorii știu acest lucru – așa că stabilesc prețuri mai mari. Vara, numărul mai redus de cumpărători înseamnă o concurență mai mică, iar unii vânzători motivați ar putea fi mai dispuși să negocieze.
Am văzut clienți care au obținut oferte fantastice în iulie și august. Nu pentru că prețurile ar fi scăzut, ci pentru că erau singurele oferte disponibile. Așadar, momentul „cel mai bun” este acela în care găsești proprietatea potrivită – nu o anumită dată din calendar.
Exemplu real de client: Succesul cumpărăturilor de vară
Un client suedez m-a contactat în iunie – în plină caniculă de vară. Își făcea griji că nu era „momentul potrivit”. I-am arătat trei apartamente. Unul dintre vânzători pleca din Egipt și dorea o vânzare rapidă. Am negociat intens, iar el a cumpărat un apartament cu două dormitoare în El Kawther pentru 45.000 de dolari – cu aproximativ 8.000 de dolari sub valoarea de piață. Această tranzacție nu ar fi fost posibilă iarna, când concurența dintre cumpărători este mai mare. Așadar, uneori, cel mai bun moment este atunci când apare un vânzător motivat, nu o anumită lună din calendar.
Factorul real: fluctuațiile valutare
Iată o surpriză pe care majoritatea cumpărătorilor nu o iau în calcul. Lira egipteană fluctuează. Conform datelor istorice privind cursul de schimb ale Băncii Centrale a Egiptului, cumpărătorii străini care au achiziționat proprietăți înainte de devalorizările majore au beneficiat de reduceri efective de preț de până la 30%, măsurate în USD sau EUR. Atunci când cumpărați în USD sau EUR, puterea dvs. de cumpărare se poate modifica. Din punct de vedere istoric, cumpărarea mai devreme decât mai târziu i-a protejat pe cumpărătorii străini împotriva devalorizării monedei.
De exemplu, un studio care costa 2 milioane de EGP în ianuarie echivala cu aproximativ 40.000 de dolari la cursul de schimb din acea perioadă. Șase luni mai târziu, după o ușoară devalorizare, același studio în EGP ar putea costa 2,2 milioane – dar în dolari, prețul rămâne tot în jur de 40.000 de dolari, deoarece cursul de schimb s-a modificat. Așadar, „momentul” ales nu contează atât de mult cât decizia ta de a cumpăra în sine.
Reducerile pentru dezvoltatori sunt aleatorii, nu sezoniere
Unii dezvoltatori imobiliari oferă reduceri limitate cu ocazia unor evenimente specifice (de exemplu, expoziția Cityscape, aniversarea companiei). Acestea nu sunt legate de anotimpuri. Noi urmărim aceste oferte pentru clienții noștri. Dacă așteptați o „reducere de vară”, s-ar putea să ratați o promoție mai avantajoasă din primăvară.
De aceea este important să colaborați cu un agent imobiliar local cu experiență (cum suntem noi) – știm care dezvoltatori imobiliari oferă în prezent planuri de plată flexibile sau prețuri reduse, indiferent de luna anului.
Unii cumpărători merg chiar mai departe – nu se mulțumesc să aștepte doar un sezon, ci așteaptă o prăbușire a pieței la nivel global. Vă voi explica de ce această strategie nu funcționează aproape niciodată în Hurghada.
De ce așteptarea unui „prăbușire a pieței” este o strategie perdantă
Unii cumpărători amână achiziția, sperând la o recesiune globală care să determine scăderea prețurilor. Am văzut această strategie eșuând în repetate rânduri. Chiar și în timpul pandemiei din 2020, prețurile din Hurghada au înregistrat o scădere de scurtă durată – poate de 5% – apoi au revenit în termen de șase luni la nivelurile dinaintea crizei. Conform unui raport Zawya, piața imobiliară din Egipt a demonstrat în mod constant reziliență, dezvoltatorii înregistrând vânzări solide chiar și în perioadele de recesiune globală. Astăzi, aceleași proprietăți au înregistrat o creștere de 25-30%. Cei care au așteptat o prăbușire a pieței au ratat complet ocazia.
Piața imobiliară egipteană este impulsionată de cererea de valută forte din străinătate. Această cerere nu dispare în perioadele de recesiune – dimpotrivă, poate crește, întrucât investitorii caută active stabile în afara țărilor lor de origine. Așadar, dacă nu ai o sferă de cristal, a paria pe o prăbușire înseamnă să joci la noroc. A cumpăra atunci când ești pregătit înseamnă a investi.
Calculatorul „Pierderii veniturilor din chirie”: Cât costă de fapt o întârziere
Să cuantificăm pierderile cauzate de amânare. Să presupunem că găsiți un studio care se închiriază cu 500 $/lună net. Dacă amânați achiziția cu trei luni, pierdeți 1.500 $ din veniturile din chirie. Datele de la Airbtics arată că venitul mediu anual pentru o închiriere pe termen scurt în Hurghada este de 538.000 EGP (11.200 $), evidențiind costul real al amânării unei achiziții care ar putea genera venituri similare. Dacă prețurile cresc cu 2% pe lună (estimare prudentă), un studio de 60.000 de dolari ajunge la 63.600 de dolari după trei luni. Aceasta înseamnă 3.600 de dolari în plus la prețul de achiziție, plus 1.500 de dolari pierduți din chirie = 5.100 de dolari cost total al așteptării.
Dacă înmulțim această sumă cu o perioadă de așteptare de șase luni sau un an, cifra devine semnificativă. Am avut clienți care au amânat achiziția „doar câteva săptămâni” și au ajuns să plătească cu 10.000 de dolari mai mult din cauza unei fluctuații valutare sau a unei ajustări bruște a prețului. Concluzia este simplă: cel mai bun moment pentru a cumpăra este acum. Nu din cauza unui anumit sezon, ci pentru că, în fiecare zi în care aștepți, viitorul tău va plăti mai mult.
Deci, care este momentul cel mai potrivit? Răspunsul sincer
Cel mai bun moment pentru a cumpăra o proprietate în Hurghada este imediat ce sunteți pregătit din punct de vedere financiar și ați găsit o proprietate care corespunde criteriilor dumneavoastră. Nu există o lună anume. Nu după o vacanță. Pentru că, cu fiecare lună de așteptare, prețurile cresc, iar dumneavoastră pierdeți venituri potențiale din închiriere.
Iată un exemplu real. Un client a amânat achiziția în luna mai, crezând că „vara ar putea apărea reduceri”. În septembrie a găsit un apartament similar, dar prețul crescuse cu 5.000 de dolari. De asemenea, a pierdut patru luni de venituri din chirie (aproximativ 2.000 de dolari). Amânarea i-a costat 7.000 de dolari. Nu fi genul acela de cumpărător.
Întrebări frecvente
Proiectele imobiliare în stadiu de proiect lansează adesea noi etape în orice perioadă a anului. Cei care cumpără din timp într-o nouă etapă beneficiază, de obicei, de cel mai mic preț – indiferent de sezon. Urmăriți noutățile noastre pentru a fi la curent cu aceste lansări.
Nu. Nu există dovezi care să indice scăderi sezoniere ale prețurilor. Este posibil ca unii vânzători să fie mai motivați vara, dar aceasta este o situație individuală, nu una valabilă la nivelul întregii piețe.
Piața imobiliară din Hurghada s-a dovedit a fi rezistentă. Conform legislației egiptene în materie de proprietate imobiliară și datelor de piață, cumpărătorii străini beneficiază de drepturi depline de proprietate, iar piața a atras investiții internaționale constante chiar și în perioadele de recesiune globală. A aștepta o prăbușire a pieței este riscant – s-ar putea să aștepți la nesfârșit.
Orice lună este potrivită. Ianuarie este la fel de bună ca iulie. Ceea ce contează este să găsești imobilul potrivit la un preț corect, nu luna din calendar.
Nu chiar. Ambele grupuri au de câștigat dacă cumpără mai devreme. Investitorii pierd veniturile din chirie; locatarii pierd ocazia de a se bucura de proprietatea lor și riscă să se confrunte cu prețuri mai mari. Singura diferență este că investitorii ar putea acorda prioritate unităților cu o cerere mai mare de închiriere, dar sfatul privind momentul achiziției rămâne același: cumpărați când sunteți pregătiți.
Pentru o strategie completă, consultați ghidul nostru principal pentru cumpărători, comparația pe zone și analiza rentabilității investiției (ROI).
Biografie autor: Articol scris de Mido Kandil, consultant imobiliar senior la The Horizon Real Estate Hurghada. De 13 ani îi ajută pe cumpărătorii străini să nu mai aștepte și să înceapă să investească.
Join The Discussion