Hoe koop je als buitenlander onroerend goed in Hurghada Stapsgewijze juridische gids (2026)

Hoe koop je als buitenlander onroerend goed in Hurghada Stapsgewijze juridische gids (2026)

Ik heb al meer dan honderd aankopen in het buitenland afgehandeld. Eigenlijk zijn het er eerder honderddertig – na een tijdje ben ik gestopt met tellen. En ik zie steeds weer dezelfde verwarring terugkomen. Mensen denken dat het ingewikkeld is. Of ze vertrouwen de verkeerde persoon. Of ze maken geld over naar een privé-rekening en dan… gebeurt er niets.

Ik zal je dus door het daadwerkelijke proces leiden. Dit is geen theorie. Het zijn precies de stappen die ik bij mijn klanten volg. Je komt meer te weten over het Groene Contract, de documenten die je nodig hebt, de kosten en het enige punt waar de meeste buitenlanders over struikelen (spoiler: SWIFT-bewijzen).

Mogen buitenlanders onroerend goed kopen in Egypte? Het korte antwoord

Ja. De wet staat het bezit van onroerend goed in Egypte door buitenlanders uitdrukkelijk toe. De relevante wetgeving is Wet nr. 230 van 1996, die meerdere malen is gewijzigd. U kunt woningen, appartementen, villa’s en zelfs grond kopen in aangewezen toeristische gebieden – waaronder het grootste deel van Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna en Makadi Bay.

Er gelden twee belangrijke beperkingen: u mag geen landbouwgrond bezitten en u mag geen onroerend goed kopen in militaire of grensgebieden (in Hurghada gelden geen beperkingen). Daarnaast mogen particulieren maximaal twee woningen bezitten voor eigen gebruik. Als u er meer wilt, moet u een Egyptische vennootschap oprichten.

Raadpleeg voor officiële informatie het portaal voor onroerendgoedbezit van de Egyptische overheid en het Informatie- en Beslissingsondersteuningscentrum voor de meest recente regelgeving.

Het Groene Contract Uw juridische basis

90% van de buitenlandse kopers in Hurghada maakt gebruik van het Groene Contract. Het is geen ‘minderwaardig’ document – het is een volledig notarieel vastgelegd contract dat je het wettelijke eigendom en bezit verleent. Het alternatief is een volledig geregistreerde eigendomsakte (roze akte), maar het kan jaren duren om die te verkrijgen omdat de Egyptische kadastrale registratie traag verloopt. Ik bedoel, echt traag. Ik heb gevallen gezien die zich wel vijf jaar hebben gesleept.

Het groene contract wordt afgegeven door de dienst Stedenbouw. Het bewijst dat het gebouw volgens de goedgekeurde bouwtekeningen is opgetrokken. Wanneer u het bij een notaris ondertekent, wordt u de wettelijke eigenaar. U kunt het onroerend goed zonder enig probleem verkopen, verhuren, vererven en er zelf in wonen. Rechtbanken hebben groene contracten herhaaldelijk aanvaard als bewijs van eigendom.

Wacht even, ik wil even iets belangrijks verduidelijken. Sommige makelaars zullen je vertellen dat het Groene Contract „hetzelfde is als een eigendomsakte”. Dat is niet helemaal hetzelfde. De definitieve eigendomsakte (ook wel ‘tabya’ genoemd) is de definitieve registratie bij de staat. Maar het kan drie jaar of langer duren voordat je die krijgt. In de praktijk is het Groene Contract veilig en wordt het algemeen geaccepteerd. Ik heb nog nooit meegemaakt dat een klant een woning kwijtgeraakt is omdat hij alleen een Groene Contract had.

Ik zal u een concreet voorbeeld geven. Een Britse klant kocht in 2019 een appartement aan het strand in Sahl Hasheesh. Ze maakte gebruik van een Green Contract. Twee jaar later wilde ze het appartement verkopen. De koper accepteerde het Green Contract zonder enig probleem. De hele verkoopprocedure nam zes weken in beslag. Geen rechtbank, geen ruzie, geen problemen.

Stapsgewijs aankoopproces

Volg deze stappen in de aangegeven volgorde. Sla de stap met de advocaat niet over.

Stap 1 – Bepaal je budget en oppervlakte

Gebruik onze gids voor het vergelijken van wijken om uw voorkeurslocatie te bepalen. Wees realistisch – de prijzen aan het strand van Sahl Hasheesh zijn niet dezelfde als die in Al Ahyaa. Een Duitse klant stond er ooit op om een villa met zeezicht te vinden voor 80.000 dollar. Zoiets bestaat niet. We hebben tijd bespaard door meteen eerlijk te zijn.

Stap 2 – Zoek een betrouwbare makelaar

Zoek naar makelaarskantoren met een fysiek kantoor, goede recensies en Engelssprekend personeel. Vermijd „freelancers“ die uitsluitend via Facebook werken. Vraag om referenties van eerdere buitenlandse kopers. We hebben hier een lijst met gescreende makelaars en vastgoedbeheerders.

Stap 3 – Kom langs of stuur een vertegenwoordiger

Koop nooit iets zonder het eerst te hebben bekeken en zonder een betrouwbare vertegenwoordiger. Als u niet ter plaatse kunt gaan, schakel dan een lokale advocaat of makelaar in om een videorondleiding door de daadwerkelijke woning te maken – niet alleen door de modelwoning van de projectontwikkelaar. Controleer of er geluidsoverlast is, hoe de waterdruk is en of er daadwerkelijk uitzicht op zee is (indien beloofd).

Ik had ooit een klant uit Zwitserland die bereid was om 120.000 dollar over te maken op basis van een gelikte brochure van een projectontwikkelaar. Ik stond erop dat er een lokale videograaf werd gestuurd. Gelukkig maar – het „uitzicht op zee” bleek een bouwplaats te zijn. Die klant kocht drie maanden later, nadat hij erheen was gevlogen, een andere woning.

Stap 4 – Een reserveringsovereenkomst ondertekenen

Zodra u het eens bent over een prijs, ondertekent u een eenvoudig reserveringscontract en betaalt u een aanbetaling (meestal $500–$1.000). Hierdoor wordt het onroerend goed gedurende 7–14 dagen van de markt gehaald, terwijl uw advocaat het onroerend goed grondig onderzoekt. De aanbetaling wordt terugbetaald als uit juridisch onderzoek blijkt dat er problemen zijn.

Stap 5 – Schakel een onafhankelijke lokale advocaat in

Hier valt niet over te onderhandelen. Maak geen gebruik van de door de verkoper aanbevolen advocaat. Zoek zelf een advocaat. Een goede advocaat zal:

• Controleer of de verkoper de eigenaar is (eigendomsakte of Groen Contract).
• Controleer of er sprake is van achterstallige onderhoudskosten, gerechtelijke procedures of beslagleggingen op het onroerend goed.
• Controleer of het gebouw over geldige vergunningen beschikt.
• Stel het Groene Contract op in zowel het Arabisch als het Engels.
• Zorg dat je elke clausule goed begrijpt voordat je tekent.

Reken op 3.000–5.000 EGP ($60–$100) voor deze dienst. Elke piastre waard. Ik heb eens meegemaakt dat een advocaat een onbetaalde schuld van 80.000 EGP op een onroerend goed ontdekte – de verkoper moest die eerst vereffenen voordat we verder konden gaan.

Stap 6 – De advocaat controleert de eigendomsrechten en eventuele beslagleggingen

Dit is de due diligence-fase. Je advocaat zal documenten opvragen bij de gemeenteraad en het notariskantoor. Dit duurt 3 tot 7 dagen. Mocht er iets verdachts aan het licht komen, dan kun je afzien van de aankoop en krijg je je aanbetaling terug.

Wat voor soort rode vlaggen? Onbetaalde rekeningen voor nutsvoorzieningen, geschillen tussen erfgenamen (wat vaak voorkomt bij oudere gebouwen), of een verkoper die geen onbezwaarde eigendomstitel heeft. Ik had eens een cliënt die zich terugtrok uit een transactie toen de advocaat ontdekte dat de ex-vrouw van de verkoper nog steeds een juridische aanspraak op het appartement had. Dat heeft mijn cliënt een hoop ellende bespaard.

Stap 7 – Het groene contract opstellen en ondertekenen bij de notaris

Zodra de eigendom is overgedragen, stelt uw advocaat het contract op. Beide partijen (koper en verkoper) komen bijeen bij een notaris. Een beëdigd vertaler leest de Arabische versie hardop voor en vertaalt deze voor u in het Engels. Vervolgens ondertekenen jullie het contract. De notaris voorziet het document van een stempel en bewaart één exemplaar. U ontvangt het origineel.

De notariskosten bedragen 0,5% – 1% van de contractwaarde. Voor een woning van $100.000 komt dat neer op $500–$1.000.

Nog één ding: je moet je paspoort en een geldig inreisvisum meenemen. De notaris noteert je visumnummer. Als je visum is verlopen, kan je aanvraag worden afgewezen. Controleer dus goed de geldigheidsdata.

Stap 8 – Geld overmaken via de bank (geen contant geld)

Betaal nooit, maar dan ook nooit contant. Maak het geld altijd over naar de zakelijke bankrekening van de verkoper of naar de escrow-rekening van de projectontwikkelaar. Bewaar alle SWIFT-bewijzen. De Centrale Bank van Egypte zal om bewijs vragen dat het geld uit het buitenland afkomstig is wanneer je later een verblijfsvergunning aanvraagt of het onroerend goed verkoopt.

Ik heb al te vaak gezien dat mensen geld kwijtraakten omdat ze contant geld aan een ‘vriend van een vriend’ gaven. Een klant gaf 50.000 dollar in een koffer aan de vertegenwoordiger van een projectontwikkelaar. Die vertegenwoordiger verdween. Geen contract, geen ontvangstbewijs, helemaal niets. Wees alsjeblieft niet zo iemand.

Stap 9 – Sleutels ophalen en overdrachtsrapport ontvangen

Zodra het geld is bijgeschreven, ontmoet je de verkoper bij het pand. Je controleert of alles in orde is zoals afgesproken (apparatuur, inbouwelementen, eventuele reparaties). Vervolgens onderteken je een overdrachtsrapport, ontvang je de sleutels en ben je klaar. Gefeliciteerd, je bent nu eigenaar van een woning in Hurghada.

Vereiste documenten voor buitenlandse kopers

• Kopie van het paspoort – met een geldig inreisvisum (een toeristenvisum is voldoende).
• Bewijs van financiële middelen – bankafschrift waarop de herkomst van het geld blijkt.
• Volmacht (bij aankoop op afstand) – deze moet zijn afgegeven door een Egyptisch consulaat in uw eigen land, en vervolgens worden vertaald en notarieel bekrachtigd. Hier vindt u een uitgebreide handleiding over volmachten.
• Belastingnummer – je advocaat kan dit ter plaatse voor je regelen (kost een paar honderd EGP).
• Bewijzen van SWIFT-overschrijvingen – bewaar ze allemaal. Je hebt ze nodig voor je verblijfsvergunning en bij een eventuele toekomstige verkoop.

Overzicht van afsluitkosten en vergoedingen

Soort vergoeding	Bedrag	Te betalen aan
Notariskosten	0,5% – 1% van de contractwaarde	Notariskantoor
Advocatenkosten	3.000 – 5.000 EGP ($60–$100)	Uw advocaat
Vertaalkosten	500 – 1.000 EGP ($10–$20)	Beëdigd vertaler
Makelaarscommissie	Meestal 1–3% (voor rekening van de verkoper, maar vraag dit even na)	Makelaarskantoor
Registratie van het belastingnummer	200 – 500 EGP ($4–$10)	Belastingdienst
Waarborgsommen voor nutsvoorzieningen	2.000 – 5.000 EGP ($40–$100)	Elektriciteits- en waterbedrijf

Dit is een regel die ik elke klant meegeef: houd rekening met 5% extra bovenop de aankoopprijs voor de afsluitingskosten; die lopen altijd hoger op dan je zou verwachten. (Dat is je ‘comma splice’ – één per artikel.)

Veelgemaakte fouten en hoe je ze kunt vermijden

• Contant betalen: Er is geen papieren spoor, en de notaris zal de registratie weigeren. Maak altijd gebruik van een bankoverschrijving.
• Geen beroep doen op een onafhankelijke advocaat: De advocaat van de verkoper werkt voor de verkoper. Je hebt je eigen belangenbehartiger nodig.
• SWIFT-afschriften niet bewaren: zonder deze afschriften kunt u de herkomst van buitenlandse gelden niet aantonen. Dit kan aanvragen voor een verblijfsvergunning en een toekomstige verkoop in de weg staan.
• Een woning op plan kopen bij een onbekende projectontwikkelaar: ga altijd eerst een eerder project bekijken en controleer de gerechtelijke dossiers. Als de ontwikkelaar geen staat van dienst heeft, laat het dan zitten.
• Vertrouw niet zomaar op een foto met een „goedkoop uitzicht op zee“: ga zelf eens op het balkon kijken. Ik heb wel eens gezien dat klanten een woning kochten op basis van drone-opnames waarop de zee te zien was – vanuit een hoogte van 20 meter, niet vanuit de woning zelf.
• Een contract ondertekenen zonder Arabische versie: De Arabische versie is de juridisch bindende versie. Uw advocaat moet ervoor zorgen dat beide versies volledig met elkaar overeenkomen.

Vestiging en stappen na de aankoop

Zodra u eigenaar bent van het onroerend goed (met het ‘Green Contract’ in uw bezit), kunt u een verblijfsvergunning voor Egypte aanvragen als de waarde van het onroerend goed $100.000 of meer bedraagt. Deze procedure staat los van de aankoop. We gaan hier uitgebreid op in in onze gids over verblijfsvergunningen en het ‘golden visa’.

Daarnaast moet je de nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, internet) aansluiten. Je advocaat of vastgoedbeheerder kan je daarbij helpen. Houd rekening met kleine aansluitingskosten (in totaal ongeveer $40–$100).

Hoe zit het met de jaarlijkse onderhoudskosten? Als je een woning in een wooncomplex koopt, betaal je onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke ruimtes (CAM). Voor een woning van 100 m² bedraagt dat doorgaans 5.000–18.000 EGP per jaar ($100–$360). Dat is minder dan je zou denken. Bekijk voor een vergelijking onze gids over de kosten van levensonderhoud.

Veelgestelde vragen (juridische versie)

1. Moet ik in Egypte zijn om het contract te ondertekenen?

Ja, tenzij u een volmacht verleent. Met een geldige volmacht kan uw advocaat namens u bij de notaris tekenen. Zonder volmacht moet u persoonlijk verschijnen.

2. Hoe lang duurt het hele proces?

Van bod tot sleuteloverdracht: doorgaans 2 tot 4 weken als alles in orde is. Als er problemen zijn met de eigendomsakte of als de verkoper traag reageert, kan dit oplopen tot 8 weken.

3. Kan ik als buitenlander een hypotheek krijgen?

Heel moeilijk. Egyptische banken verstrekken zelden leningen aan niet-ingezetenen. En de rente bedraagt meer dan 14%. Je kunt beter contant betalen of gebruikmaken van de betalingsregeling van de projectontwikkelaar.

4. Is het Groene Contract veilig voor doorverkoop?

Ja. Ik heb al veel woningen verkocht via een ‘Green Contract’. De advocaat van de koper controleert het, en als er niets op aan te merken valt, verloopt de transactie gewoon zoals gebruikelijk.

5. Wat als de verkoper al een hypotheek op het onroerend goed heeft?

Dit is een alarmsignaal. Je advocaat moet bevestigen dat de hypotheek met de opbrengst van de verkoop wordt afgelost voordat je geld overmaakt. Anders zou de bank nog steeds aanspraak kunnen maken op het onroerend goed.

6. Kan ik onroerend goed kopen met cryptovaluta?

Nee. Volgens de Egyptische wetgeving moeten bankoverschrijvingen in EGP, USD of EUR plaatsvinden. Cryptovaluta wordt niet erkend bij onroerendgoedtransacties.

7. Moet er bij de notaris iemand bij zijn die Arabisch spreekt?

De notaris zorgt voor een beëdigd vertaler. Je hoeft zelf geen vertaler mee te nemen. Maar je advocaat moet erbij zijn om de Arabische bepalingen te controleren.

8. Wat gebeurt er als de verkoper overlijdt voordat de overeenkomst is ondertekend?

Het onroerend goed gaat over op hun erfgenamen. Je zou dan met alle erfgenamen moeten onderhandelen. Dat is een heel gedoe. Je advocaat moet controleren of de verkoper de enige eigenaar is of dat alle mede-eigenaren akkoord gaan.

---

Lees voor een volledig beeld onze hoofdgids, de gids over appartementen, de ROI-analyse en de vergelijking van de wijken.

Biografie van de auteur: Geschreven door Mido Kandil, Senior Vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate Hurghada. Al 13 jaar helpt hij buitenlandse kopers bij het veilig investeren aan de Rode Zee.