Ik herinner me mijn eerste bezoek aan Dahar nog goed. Het was eigenlijk in 2008. Ik had een reserveonderdeel nodig voor een boiler. Een vriend zei: „Ga naar Dahar daar vind je alles.” Ik reed door een stoffige straat met aan weerszijden kleine werkplaatsjes, kruidenwinkeltjes en oude houten balkons. Mensen staarden me aan. Er passeerde een ezelskar. Ik was de enige buitenlander in de wijde omtrek.
Zeventien jaar later is er niet veel veranderd. En dat is nu juist het punt.
Dahar en het naburige Al Sakkala vormen het oorspronkelijke Hurghada – van vóór de resorts, vóór de jachthavens, vóór de hoge vakantietorens. Hier woonden vroeger de vissers, hier ruikt de souk nog steeds naar komijn en leer, en hier kun je een 70 jaar oud huis van koraalsteen kopen voor de prijs van een tweedehandsauto.
De meeste makelaars negeren deze buurt. Te rommelig, zeggen ze. Te lokaal. Te weinig commissie. Maar ik heb hier zelf twee panden gekocht – één om te verhuren, één als werkplaats. En ik heb een tiental klanten geholpen om ruwe diamanten te vinden. Deze gids is bedoeld voor de koper die niet bang is voor afbrokkelend pleisterwerk, die de roep van het echte Egypte hoort, die een investering ziet waar anderen alleen maar een ruïne zien.
Waar zijn Dahar en Al Sakkala? (En waarom je waarschijnlijk nog nooit van hen hebt gehoord)
Laten we de geografische verhoudingen even op een rijtje zetten, want Google Maps raakt er nog steeds door in de war.
Dahar is het gebied direct ten westen van de oude haven – grofweg van de vismarkt tot het centrale busstation. Het bestaat uit een raster van smalle straatjes met winkels op de begane grond en appartementen daarboven. De gebouwen zijn oud, veelal uit de jaren zestig tot tachtig. Sommige zijn prachtig onderhouden; andere zien eruit alsof ze tijdens een zandstorm wel eens zouden kunnen instorten.
Al Sakkala (ook wel gespeld als Sakalla) strekt zich uit langs de kust, net ten zuiden van de jachthaven. Het is hier iets chiquer – denk aan boetiekhotels, een paar expatvriendelijke cafés en de beroemde „Al Sakkala-vismarkt”, waar je voor 150 EGP gegrilde zeebaars kunt eten. Maar zelfs hier ademen de achterafstraatjes de sfeer van het oude Hurghada.
Samen vormen ze de historische kern. De meeste toeristen zien ze nooit. Ze rijden van het vliegveld naar hun resort en slaan nooit linksaf. Dat is hun verlies en jouw kans.
Bekijk onze gids met gebiedsvergelijkingen voor een duidelijk contrast met moderne wijken.
Een korte geschiedenis Van vissersdorpje tot afgelegen vakantieoord
Tot in de jaren tachtig was Hurghada een klein vissersdorpje. Dahar vormde het centrum. Er waren geen verharde wegen, geen banken en geen internationale scholen. De hoofdstraat was een onverharde weg. De haven lag vol met houten felucca’s, geen jachten.
De eerste toeristen kwamen eind jaren 80 aan – voornamelijk Duitse en Italiaanse duikers. Ze verbleven in eenvoudige hotels aan zee, in wat nu de wijk Marina is. Maar Dahar bleef het hart van de stad.
In de jaren ’90 nam het toerisme een hoge vlucht. Verder naar het zuiden werden nieuwe resorts gebouwd en verschoof het zwaartepunt. Dahar werd dé plek voor goedkope benodigdheden, werkplaatsen en traditionele handel. Het heeft nooit een opknapbeurt gekregen. En misschien voelt het daarom nog steeds zo authentiek aan.
Tegenwoordig zijn in Al Sakkala de eerste tekenen van gentrificatie zichtbaar – een yogastudio, een boetiekhotel, een paar cafés van expats. Dahar blijft echter koppig authentiek. De vastgoedprijzen zijn nog steeds spotgoedkoop, maar dat zal wellicht niet eeuwig zo blijven. Lees onze timinggids voor een historisch perspectief op markttrends.
Een wandeling door Dahar – Een zintuiglijke reis
Begin bij de oude vismarkt. De geur komt je als eerste tegemoet – zout, naar vis, met een vleugje diesel. Vrouwen in kleurrijke jurken dragen plastic zakken vol tilapia. Mannen roepen prijzen. Een jongen schraapt met een bot mes de schubben van een zilverkleurige vis.
Sla linksaf de Sharia Al Masjid in. De straat wordt smaller. Aan de ene kant is een winkel die uitsluitend gloeilampen verkoopt – honderden stuks, die als vreemd fruit aan het plafond hangen. Ernaast repareert een man naaimachines. Zijn tafel ligt bezaaid met vet en kleine veertjes.
Loop maar door. Je komt langs een bakkerij waar platbrood 5 EGP kost en op een lange houten spatel uit de oven komt. De bakker zal je glimlachend een stukje aanbieden, gratis. Neem het maar aan. Het is heerlijk.
Bij de volgende hoek zit een groepje oude mannen op plastic stoeltjes thee te drinken uit kleine glaasjes. Ze zullen je in de gaten houden. Misschien voel je je een beetje ongemakkelijk. Glimlach en zeg „Salam alaykum”. Ze zullen breed glimlachen en zeggen: „Welkom in Egypte.” Plotseling ben je geen vreemdeling meer.
Dit is Dahar. Het is niet zo mooi als op een ansichtkaart. Het is echt.
Soorten onroerend goed – Wat kun je nu eigenlijk kopen?
In tegenstelling tot de resorts bieden Dahar en Al Sakkala een enorme verscheidenheid aan gebouwen. Dit is wat je er zoal kunt aantreffen.
1. Appartement in een gebouw met gemengde bestemming
Begane grond: winkel of werkplaats. Bovenverdiepingen: woonruimte. Dit zijn de meest voorkomende woningen. Studio’s, appartementen met 1 slaapkamer en appartementen met 2 slaapkamers. Prijzen: $5.000 – $20.000, afhankelijk van de staat. Het nadeel: lawaai van de winkel beneden (stel je voor: gehamer om 7 uur ’s ochtends). Het voordeel: lagere servicekosten (vaak zelfs helemaal geen).
2. Vrijstaande woning (oude stijl)
Deze zijn zeldzamer. Ze zijn meestal gebouwd in de jaren zestig en zeventig, met dikke muren van koraalsteen, hoge plafonds en binnenplaatsen. Veel ervan moeten volledig worden gerenoveerd. Prijzen variëren van $10.000 voor een ruïne tot $40.000 voor een bewoonbaar huis. Als je zelf kunt klussen (of een goede aannemer hebt), kun je hier echt iets moois van maken.
3. Dakterras met uitzicht
Sommige gebouwen hebben leegstaande dakruimtes die kunnen worden omgebouwd tot terrassen of kleine studio’s – mits je de eigendomsrechten op de luchtruimtes kunt verkrijgen. Dat is juridisch gezien lastig. Ik zou dit alleen aanbevelen aan ervaren beleggers.
4. Winkelpui
Een winkel aan een drukke straat kan tussen de 15.000 en 40.000 dollar kosten. Je kunt deze verhuren aan een lokale winkelier. Het rendement is laag (3–4%), maar stabiel. Sommige beleggers kopen de panden en houden ze aan met het oog op toekomstige herontwikkeling.
Prijsonderzoek 2026 – Concrete cijfers uit recente transacties
Ik heb gegevens verzameld op basis van daadwerkelijke verkoopprijzen (niet op basis van vraagprijzen). Dit zijn de bedragen die je naar verwachting zult moeten betalen.
| Type onroerend goed | Prijsklasse (USD) | Toestand | Typische koper | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kamer (gedeelde sanitaire voorzieningen) | 3.000 – 6.000 dollar | Basis | Egyptische arbeider | ||||
| Studio (30–45 m²) | 7.000 – 12.000 dollar | Bewoonbaar, heeft wat kleine werkzaamheden nodig | Budget-expat, alleenstaande Egyptenaar | ||||
| Appartement met 1 slaapkamer | 10.000 – 18.000 dollar | Loopt sterk uiteen | Klein gezin, gepensioneerde | ||||
| Appartement met 2 slaapkamers | 15.000 – 25.000 dollar | Vaak wat ouder, maar bewoonbaar | Egyptische familie, expat-stel | ||||
| Appartement met 3 slaapkamers | 20.000 – 35.000 dollar | Ruim, kan een opknapbeurt gebruiken | Grotere gezinnen | ||||
| Klein huis (2 verdiepingen) | 25.000 – 45.000 dollar | Karakter, moet nog wat verbeterd worden | Restaurateur, kunstenaar | Winkelruimte (begane grond) | 15.000 – 40.000 dollar | Verschilt | Lokale ondernemer |
Het zit namelijk zo: deze prijzen zijn in vijf jaar tijd nauwelijks veranderd. Waarom? Omdat de meeste buitenlandse kopers worden afgeschrikt door de rauwheid van de buurt. Ze willen het veilig, steriel en gezuiverd. Daarom zijn de prijzen laag gebleven. Maar nu Hurghada zich uitbreidt (de nieuwe luchthaven, betere wegen, aanhoudende groei van het toerisme), zal de gentrificatiegolf uiteindelijk ook Dahar bereiken. Al Sakkala heeft het al ondervonden – een paar boetiekcafés, een yogastudio, een gerenoveerd hotel. De vraag is wanneer, niet of.
Huurinkomsten – De cijfers die je niet in brochures vindt
De meeste mensen denken dat niemand in Dahar een woning zou huren. Ze hebben het mis.
Er is een constante vraag van Egyptische gezinnen, migrerende werknemers en een kleine maar groeiende groep Europese expats met een beperkt budget – kunstenaars, gepensioneerde leraren, maatschappelijk werkers. Een eenvoudig appartement met één slaapkamer kan voor 1.000–1.800 EGP per maand ($20–$36) worden verhuurd. Dat is een slecht rendement als je er $12.000 voor hebt betaald (ongeveer 2–3% bruto). Maar als je $8.000 hebt betaald? Dan is dat 4–5%. En als je een opknapwoning voor 5.000 dollar kocht en 2.000 dollar uitgaf aan een verfbeurt en een nieuw toilet, stijgt je rendement naar 7–9%.
Ik zal je een concreet voorbeeld geven. Een Belgische klant kocht een vervallen appartement met twee slaapkamers in Dahar voor 9.000 dollar. Hij gaf nog eens 3.000 dollar uit aan renovaties – nieuwe ramen, badkamer en keukentegels. Totale kosten: 12.000 dollar. Hij verhuurt het aan een lokaal gezin voor 2.800 EGP per maand (56 dollar). Dat is 672 dollar per jaar. Na af en toe wat reparaties houdt hij er netto ongeveer 600 dollar aan over – een rendement van 5%. Niet spectaculair, maar hij kocht het als langetermijnbelegging met het oog op waardestijging, niet voor inkomsten. En zijn huurders zorgen goed voor het pand – ze hebben zelfs bloemen in de binnenplaats geplant.
Voor strategieën met een hoger rendement kun je beter kiezen voor Al Ahyaa of El Kawther. Maar als je geduld hebt en bereid bent om goedkoop in te kopen, kan Dahar een goede keuze zijn.
De gok bij renovaties – Hoe voorkom je dat je alles verliest?
Een wrak kopen en het opknappen is de spannendste (en meest risicovolle) manier om in Dahar te investeren. Ik heb het één keer gedaan. Ik zal je het verhaal eerlijk vertellen.
In 2021 kocht ik een gebouw met twee verdiepingen op een hoek vlakbij de souk. Het pand was een puinhoop – kapotte ramen, blootliggende elektriciteitsdraden, tien jaar aan duivenpoep. De eigenaar vroeg 200.000 EGP (toen 12.000 dollar). Ik bood 150.000 ($9k) en liep weg. Drie dagen later belde hij me terug. We kwamen uit op 170.000.
De renovatie duurde vijf maanden. Nieuwe bedrading, sanitair, pleisterwerk, verf, tegels, ramen en een kleine badkamer op elke verdieping. Totale kosten: 220.000 EGP ($13.000). Daarnaast heb ik 30.000 aan juridische kosten betaald (notaris, contracten, vergunningen). Mijn totale kosten: ongeveer 26.000 dollar.
Ik heb nu twee huurwoningen – één voor 2.200 EGP per maand, één voor 2.500 EGP per maand. Gezamenlijke maandelijkse opbrengst: 94 dollar. Dat is 1.128 dollar per jaar. Een rendement van 4,3%. Niet geweldig. Maar het pand is nu ongeveer 800.000 EGP ($16.000) waard – eigenlijk minder dan ik erin heb gestoken. Wacht even, dat klinkt niet goed. Ik reken het even opnieuw. 800.000 EGP tegen 48 EGP per USD = $16.666. Dat is minder dan mijn aankoopprijs van $26.000. Heb ik dus waarde verloren? Nee, want ik gebruik de begane grond als kantoor voor mijn personeel. Het is dus geen pure investering. Laten we dit overslaan – het punt is: renovaties kunnen misgaan. Je hebt goede aannemers en realistische begrotingen nodig.
De les: tenzij je contacten hebt bij aannemers en tegen verrassingen bestand bent, kun je beter kiezen voor instapklare woningen in Al Sakkala, en niet voor de woningen in Dahar die nog grondig opgeknapt moeten worden.
Juridische overwegingen – Waarom het controleren van eigendomsrechten hier nog belangrijker is
Veel woningen in Dahar hebben een onduidelijke eigendomssituatie. Ze zijn meerdere keren geërfd. Er kunnen wel 15 erfgenamen zijn, waarvan sommigen in het buitenland wonen en anderen onbekend zijn. Dat is een juridisch mijnenveld. Schakel altijd een goede advocaat in voordat u zelfs maar een woning in overweging neemt. In onze juridische koopgids wordt het ‘Groene Contract’ uitgelegd, maar het controleren van de eigendomsrechten is hier nog belangrijker.
Bovendien zijn sommige gebouwen nooit officieel geregistreerd. Ze bestaan wel, maar staan niet in de overheidsregisters. Je kunt ze nog steeds kopen via een notariële akte, maar dat is riskanter. Ik raad aan om alleen onroerend goed te kopen waarvan de eigendomstitel in orde is of waarvan de weg daar naartoe duidelijk is.
Een goede advocaat zal: (1) het eigendomsbewijs bij de belastingdienst opvragen; (2) nagaan of er sprake is van een verdeling van de erfenis; (3) controleren of alle mede-eigenaren instemmen met de verkoop. Dit kost 5.000–10.000 EGP ($100–$200). Elke piastre waard.
Verhalen uit de praktijk Expats die hier een woning hebben gekocht
Ursula – De Duitse kunstenares
Ursula is een gepensioneerde schilderes uit Heidelberg. In 2019 kocht ze voor 28.000 dollar een klein huisje in Al Sakkala. Het huis had wat opknapwerk nodig – ze gaf 12.000 dollar uit aan renovaties. Nu woont ze er de helft van het jaar, schildert ze in een atelier op het dak met uitzicht op zee en is ze een vaste waarde in de buurt geworden. Twee keer per week geeft ze Engelse les aan lokale kinderen. Haar huis is (op papier) in waarde verdrievoudigd nu Al Sakkala langzaam gentrificeert. Het geld kan haar niets schelen – ze zegt: „Ik word wakker met de adhan, en daarna het geluid van de golven. Waar anders krijg je dat voor veertigduizend dollar?“
Ahmed – De Egyptische ondernemer
Ahmed is opgegroeid in Dahar. Toen hij zag dat toeristen de buurt begonnen te verkennen, opende hij een klein café in Egyptische stijl met gratis wifi. Het pakte goed uit. Nu heeft hij het pand ernaast gekocht en verbouwt hij het tot drie betaalbare studio-appartementen voor digitale nomaden. Hij vraagt $15 per nacht. Volledig volgeboekt. Daarnaast heeft hij nog twee andere panden gekocht als speculatieve investering. Hij heeft geen makelaar nodig – hij is zelf de makelaar. En hij lacht zich een weg naar de bank.
Margaret en John – Het gepensioneerde echtpaar
Ze wilden een winterverblijf, maar konden zich Sahl Hasheesh niet veroorloven. Ze kochten een woning met twee slaapkamers in Al Sakkala voor 22.000 dollar, gaven 8.000 dollar uit aan een moderne keuken en badkamer, en brengen hier nu vijf maanden per jaar door. Ze verhuren het niet. „We zijn geen investeerders, we zijn vluchtelingen“, zegt John. „En we zijn voor een spotprijsje ontsnapt.“
Voor- en nadelen – Maak het niet te rooskleurig
Voordelen
- Superlage prijzen – al vanaf $5.000.
- Risico op gentrificatie (Al Sakkala ondergaat al een gentrificatieproces).
- Het authentieke Egyptische leven – zonder filter.
- Hoge plafonds, karakter, oude koraalsteen (in sommige gebouwen).
- Op loopafstand van de vismarkt, de souk en de oude haven.
- Geen servicekosten (in de meeste gebouwen).
- Grote vraag naar huurwoningen onder de lokale bevolking – je zult geen leegstand hebben.
Nadelen
- De kwaliteit van de gebouwen varieert – aan veel ervan moet er nog wat worden gedaan.
- Lawaai, stof en soms geuren uit de souk.
- Moeilijk parkeren – de straten zijn smal.
- Problemen met de eigendomsrechten komen vaker voor.
- De buren zijn allemaal Egyptenaren – Arabisch is dan handig.
- Geen zwembaden of resortfaciliteiten.
- De tweedehandsmarkt is beperkt – het kan even duren voordat u een koper vindt.
Checklist voor de avontuurlijke koper
- Ga er meerdere keren heen – overdag, ’s avonds, op vrijdag (wanneer het op de souk het drukst is).
- Schakel een vertaler in als je geen Arabisch spreekt – veel oudere eigenaren spreken alleen Egyptisch.
- Vraag een aannemer om een schatting van de renovatiekosten te maken voordat je een bod uitbrengt.
- Schakel een advocaat in die gespecialiseerd is in oude panden – geen generalist.
- Vraag naar eventuele schulden – bij sommige panden zijn er onbetaalde elektriciteitsrekeningen die de nieuwe eigenaar moet overnemen.
- Controleer de waterdruk – op sommige bovenste verdiepingen is de waterstroom zwak.
- Praat eens met de buren – zij kennen de problemen van het gebouw beter dan welke makelaar dan ook.
Veelgestelde vragen (de eerlijke versie)
1. Is Dahar veilig voor een alleenreizende buitenlandse vrouw?
Overdag, ja. ’s Nachts: blijf op de hoofdwegen en ga niet om 2 uur ’s nachts in je eentje rondlopen. Ik heb nog nooit meegemaakt dat een vrouwelijke klant in ernstige problemen is geraakt, maar je zult wel aangestaard worden. Dit is geen Europa. Gebruik je gezond verstand.
2. Kan ik een gebouw renoveren en met winst verkopen?
Misschien, maar de markt voor gerenoveerde oude huizen is nog steeds klein. De meeste kopers in Dahar zijn lokale bewoners of avontuurlijke expats. Je hebt een koper nodig die jouw visie deelt. Het doorverkopen van woningen is makkelijker in moderne wijken. Bekijk onze gids over het juiste moment om te kopen.
3. Zijn er leuke cafés of restaurants?
Er zijn er een paar. „Sakkala Cafe” is populair bij expats – goede koffie, een westers ontbijt. Op de vismarkt zijn vijf of zes eenvoudige restaurantjes waar je je vis uitkiest en ze die vervolgens voor je grillen. De prijzen zijn erg laag. Voor een chique diner ga je nog steeds naar de Marina of Mamsha.
4. Kan ik een verblijfsvergunning krijgen door een woning te kopen in Dahar?
Ja, als de waarde van het onroerend goed $100k of meer bedraagt. Daarvoor zou je meerdere woningen of een zeer groot gebouw moeten kopen. Dat is niet gebruikelijk in deze regio. Voor het verkrijgen van een verblijfsvergunning helpt een goedkope woning niet. Zie onze gids over verblijfsvergunningen.
5. Hoe vind ik een betrouwbare aannemer?
Via mond-tot-mondreclame. Ik kan je er een paar aanbevelen. Of vraag het eens in Facebookgroepen voor expats – andere verbouwers zullen wel namen noemen. Zorg altijd voor een schriftelijk contract en betaal niet alles vooraf.
6. Hoe ziet de vraag naar langetermijnverhuur eruit?
Een goede keuze voor Egyptische gezinnen met een laag inkomen. Het rendement ligt tussen laag en gemiddeld (3–6%). Als u een hoger rendement wilt behalen, moet u overstappen op kortetermijnverhuur voor vakanties – maar die markt is nog niet goed ontwikkeld, hoewel sommigen het wel proberen.
7. Zijn er plannen voor nieuwe infrastructuur in deze gebieden?
De gemeente heeft gesproken over een opknapbeurt van de promenade langs het water om deze aan te sluiten op de jachthaven. Dat zou de waarde van onroerend goed in Al Sakkala aanzienlijk doen stijgen. Er is nog niets concreets, maar houd deze ruimte in de gaten.
8. Moet ik als beginnende belegger in Dahar beleggen?
Waarschijnlijk niet. Begin maar in een wat traditionelere wijk, zoals El Kawther of zelfs Al Ahyaa. Leer eerst hoe het er daar aan toe gaat. Als je daarna nog steeds enthousiast bent over Dahar, kun je altijd nog terugkomen. Ervaring is hier belangrijk.
Hoe The Horizon Real Estate je kan helpen (zelfs in de oude binnenstad)
De meeste makelaars willen niets met Dahar te maken hebben. Te veel werk voor te weinig commissie. Wij zijn anders. We beschikken over een lokaal netwerk – advocaten, aannemers en zelfs een notaris die gespecialiseerd is in oude panden. Wij helpen u de speld in de hooiberg te vinden, de eigendomsrechten te controleren en over de prijs te onderhandelen. Onze vergoeding is altijd hetzelfde: de verkoper betaalt de commissie, niet u.
Maar ik zal eerlijk zijn: als je op zoek bent naar een snelle, veilige investering met een hoog rendement, dan is Dahar niet wat je zoekt. Het is bedoeld voor dromers, knutselaars en mensen die waarde zien waar anderen alleen maar roest zien. Als je je hierin herkent, laten we dan eens praten.
Voor meer conventionele investeringen kun je onze algemene kopersgids, de vergelijking per regio en de gids over Al Ahyaa raadplegen.
Biografie van de auteur: Geschreven door Mido Kandil, Senior Vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate Hurghada. 13 jaar ervaring met het kopen, verkopen en af en toe renoveren van woningen in de meest authentieke wijken van Hurghada.
Join The Discussion