Ik woon zelf al drie jaar in El Kawther. Eigenlijk vier ik ben de tel kwijtgeraakt. En ik heb tientallen expatgezinnen geholpen om zich hier te vestigen. Er is een reden waarom het zo populair is: de centrale ligging, goede scholen en een echt buurtgevoel zonder het isolement van resortcomplexen.
El Kawther en de aangrenzende wijk El Hadaba vormen het hart van de expatgemeenschap in Hurghada. Je vindt er internationale scholen, supermarkten, apotheken, cafés en heel belangrijk andere Engelssprekende buitenlanders. In deze gids komen prijzen, verhuurmogelijkheden, veiligheid, scholen en de voor- en nadelen van het wonen hier aan bod. Laten we er eens induiken.
Waar liggen El Kawther en El Hadaba?
El Kawther is een wijk in het centrum van Hurghada, gelegen net ten westen van de Mamsha-boulevard en ten zuiden van de weg naar de luchthaven. El Hadaba (soms ook gespeld als El Hadabah) is het heuvelgebied dat in het zuiden grenst aan deze wijk – vanaf dit hoger gelegen terrein vind je talrijke appartementen met uitzicht op zee.
Samen vormen ze de meest geschikte woonwijk voor expats. Je bent 5 tot 10 minuten van de luchthaven, 10 minuten van Mamsha en 15 minuten van Sahl Hasheesh. Internationale scholen liggen op minder dan 5 minuten rijden. Supermarkten (Omar El Khayam, Bestway, Spinneys) zijn overal te vinden.
Zie onze volledige vergelijkingsgids voor een uitgebreidere vergelijking van de verschillende regio’s.
Werkelijke prijzen Wat je in 2026 zult betalen
El Kawther en El Hadaba bieden prijzen in het middensegment – goedkoper dan Mamsha of Sahl Hasheesh, maar duurder dan Al Ahyaa. Je krijgt veel waar voor je geld gezien de centrale ligging.
| Type onroerend goed | El Kawther (USD) | El Hadaba (USD) | Prijs per m² (USD) |
|---|---|---|---|
| Studio | 20.000 – 35.000 dollar | 25.000 – 40.000 dollar | $400 – $600 |
| 1 slaapkamer | 30.000 – 45.000 dollar | 35.000 – 55.000 dollar | $450 – $650 |
| 2 slaapkamers | 45.000 – 70.000 dollar | 55.000 – 85.000 dollar | $450 – $650 |
| 3 slaapkamers | 65.000 – 100.000 dollar | 80.000 – 120.000 dollar | $450 – $650 |
Het zit namelijk zo: El Hadaba is iets duurder vanwege het uitzicht op zee en de ligging op een heuveltop. Sommige accommodaties bieden een panoramisch uitzicht op de Rode Zee en het eiland Giftun – daarvoor moet je wel wat meer betalen. Als je op zoek bent naar een budgetvriendelijke optie, is Al Ahyaa goedkoper; voor luxe kun je onze gids over Sahl Hasheesh raadplegen.
Rendementen op huurwoningen – Hier telt de lange termijn
In tegenstelling tot de vakantieoorden zijn El Kawther en El Hadaba het meest geschikt voor langetermijnverhuur. De huurders bestaan voornamelijk uit leraren, verpleegkundigen, hotelpersoneel en expats met een beperkt budget. De vraag is het hele jaar door constant – er is geen daling in de zomer.
| Type onroerend goed | Maandelijkse huur (USD) | Jaarlijks nettorendement |
|---|---|---|
| Studio | $150 – $250 | 5‑7% |
| 1 slaapkamer | $200 – $350 | 5‑7% |
| 2 slaapkamers | $300 – $500 | 5‑7% |
| 3 slaapkamers | $450 – $700 | 5‑6% |
Een concreet voorbeeld. Een klant kocht een appartement met twee slaapkamers in El Kawther voor 55.000 dollar. Hij verhuurt het voor langere tijd aan een Duitse expatfamilie voor 400 dollar per maand. Na aftrek van de jaarlijkse onderhoudskosten, de kosten voor vastgoedbeheer (8% provisie) en kleine reparaties houdt hij ongeveer $4.000 per jaar over – een rendement van 7,2%. Zeer solide.
Korte termijnverhuur (Airbnb) is mogelijk, maar vormt niet de belangrijkste trekpleister. Toeristen geven de voorkeur aan Mamsha of de gebieden aan het strand. Bekijk onze gids over ROI-analyse voor een strategie gericht op een hoger rendement.
Scholen – De belangrijkste reden waarom expats voor deze regio kiezen
In El Kawther zijn drie internationale scholen gevestigd. Dat is de belangrijkste reden waarom expatgezinnen zich hier vestigen. Ze liggen allemaal op minder dan 5 minuten rijden.
- British International School Hurghada – IGCSE, A-levels. Schoolgeld $4.000–$6.000 per jaar. Zeer populair bij Britse expats.
- Duitse School Hurghada (DSH) – Duits leerplan, van de kleuterschool tot en met klas 12. Schoolgeld $3.000–$5.000 per jaar.
- American International School of Hurghada – AP-leerplan. Kleinere klassen. Schoolgeld $3.500–$5.500 per jaar.
Dankzij de nabijheid van scholen kunt u uw kinderen te voet of op de fiets naar school brengen – u hoeft dus geen lange ritten te maken. Lees onze gids over het gezinsleven voor meer informatie hierover.
Veiligheid & Levensstijl – Een echt buurtgevoel
El Kawther en El Hadaba zijn veilige wijken, maar het zijn geen omheinde wooncomplexen. Je ziet er lokale Egyptenaren die gewoon hun dagelijkse bezigheden uitvoeren. Kleine criminaliteit komt zelden voor, maar laat je laptop niet in het zicht liggen in een geparkeerde auto. Blijf ’s nachts op goed verlichte straten.
De wijk is heel geschikt om te voet te verkennen. Je vindt er bakkerijen, fruitkraampjes, kleine kruidenierswinkeltjes en cafés. Voor grotere boodschappen is de Bestway-supermarkt (vestiging El Kawther) een belangrijk lokaal aanknopingspunt. Er is ook een vestiging van Omar El Khayam voor geïmporteerde producten.
De expatgemeenschap is groot en actief. Je ontmoet andere buitenlanders bij het ophalen van de kinderen van school, in lokale cafés en tijdens buurtactiviteiten. Het is makkelijk om je aan te passen – veel makkelijker dan in puur Egyptische wijken zoals Al Ahyaa.
Voor- en nadelen Eerlijke samenvatting
Voordelen
- Centrale ligging – vlak bij de luchthaven, Mamsha en scholen
- Goede huuropbrengsten op lange termijn (5–7%)
- Internationale scholen op loopafstand
- Actieve expatgemeenschap – Engels wordt veel gesproken
- Veel appartementen bieden uitzicht op zee (met name in El Hadaba)
- Redelijke servicekosten (vaak geen)
Nadelen
- Geen poort – wat straatgeluid en af en toe verkeer
- De kwaliteit van gebouwen loopt uiteen – inspecteer ze zorgvuldig
- Geen privéstrand – je rijdt naar Mamsha of koopt een dagkaart bij een hotel
- Het rendement op kortetermijnverhuur ligt lager dan in vakantiegebieden
Gezondheidszorg en voorzieningen in de buurt
In El Kawther zijn verschillende apotheken en klinieken te vinden. Wat ziekenhuizen betreft: Al Salam en El Hayat liggen op 10 minuten rijden. Beide beschikken over Engelssprekend personeel en bieden goede spoedeisende hulp. Bij ernstige aandoeningen moet je nog steeds naar Caïro gaan of naar Europa vliegen, maar voor alledaagse klachten ben je hier goed verzorgd.
Sportfaciliteiten: sportscholen zoals Body Power en Oxygen liggen vlakbij (maandelijkse kosten 500–1.000 EGP). Om te zwemmen heb je een dagkaart van een hotel nodig of moet je in een complex verblijven met een zwembad – de meeste gebouwen hebben er geen.
Voor wie is een woning in El Kawther of El Hadaba geschikt?
- Expatgezinnen met kinderen – scholen zijn de belangrijkste trekpleister.
- Langetermijnbeleggers – stabiele vraag naar huurwoningen en solide rendementen.
- Prijsbewuste gepensioneerden – centrale ligging, goede prijs-kwaliteitverhouding en een hechte gemeenschap.
- Iedereen die wil wonen te midden van een mix van lokale bewoners en expats – en niet in een resort-bubbel.
Voor wie is deze winkel NIET geschikt?
- Wie het meeste uit kortetermijnverhuur wil halen: ga naar Mamsha of Sahl Hasheesh.
- Voor wie per se een privéstrand wil: je hebt een auto nodig om bij de zee te komen.
- Kopers die op zoek zijn naar gloednieuwe woningen – veel gebouwen hier zijn 15 tot 20 jaar oud.
- Mensen die een hekel hebben aan straatlawaai – een centrale ligging betekent nu eenmaal drukte.
Hoe The Horizon Real Estate u kan helpen
Wij kennen elk gebouw in El Kawther en El Hadaba. Wij kunnen u woningen laten zien die goed onderhouden zijn, veel lichtinval hebben en een mooi uitzicht op zee bieden. Daarnaast brengen wij u in contact met scholen, vastgoedbeheerders en andere expats. Onze dienstverlening is gratis voor kopers – de verkoper betaalt de commissie.
Veelgestelde vragen
1. Wat is beter, El Kawther of El Hadaba?
El Kawther ligt gunstiger ten opzichte van scholen en winkels. El Hadaba biedt een mooier uitzicht op zee. Beide zijn prima. We zullen voorbeelden van beide laten zien, afgestemd op uw voorkeuren.
2. Kan ik een verblijfsvergunning krijgen door hier een woning te kopen?
Ja, als de waarde van het onroerend goed $100k of meer bedraagt – dat zou neerkomen op een grote woning met 3 slaapkamers of meerdere woningen samen. Zie onze gids over verblijfsverplichtingen.
3. Zijn er gemeubileerde woningen beschikbaar voor langetermijnverhuur?
Ja, heel veel. Buitenlandse leraren en verpleegkundigen huren vaak een gemeubileerde woning. Als je een woning koopt als investering, kan het inrichten ervan de vraag en het rendement verhogen.
4. Zijn de water- en elektriciteitsvoorziening betrouwbaar?
Over het algemeen wel. Er vallen wel eens stroomstoringen, maar die komen minder vaak voor dan tien jaar geleden. De meeste gebouwen beschikken over reservewatertanks.
5. Kan ik vanaf El Kawther naar het strand lopen?
Het is ongeveer 15-20 minuten lopen naar de Mamsha. De meeste mensen gaan met de auto of nemen een taxi (30-50 EGP).
6. Hoe zit het met parkeren – is er parkeergelegenheid?
Sommige gebouwen beschikken over een ondergrondse parkeergarage; bij andere moet je op straat parkeren. We laten je de mogelijkheden zien.
7. Hoeveel bedragen de kosten voor gas, water en elektriciteit bij een appartement met twee slaapkamers?
Elektriciteit in de winter: 500–1.000 EGP. Zomer met airconditioning: 2.500–5.000 EGP. Water: 200–400 EGP. Internet: 300–500 EGP. Zie onze gids over de kosten van levensonderhoud voor volledige maandbudgetten.
8. Zijn er in deze gebieden nieuwbouwprojecten gepland?
Er is nog wat grond beschikbaar, maar het grootste deel is al bebouwd. Dat beperkt het aanbod, waardoor de waarde van onroerend goed op peil blijft. Voor nieuwe projecten kunt u het beste kijken naar de resortgebieden.
Lees voor een volledig overzicht onze uitgebreide kopersgids, de vergelijking van de verschillende regio’s en de gids over de kosten van levensonderhoud.
Biografie van de auteur: Geschreven door Mido Kandil, Senior Vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate Hurghada. Al 13 jaar helpt hij expats bij het vinden van hun perfecte woning in Hurghada.
Join The Discussion