Het beste moment om onroerend goed te kopen in Hurghada: de naakte waarheid (elk moment is goed, maar hoe eerder, hoe beter)
Ik krijg steeds weer dezelfde vraag te horen. „Moet ik wachten tot de winter? Gaan de prijzen in de zomer omlaag? Is het na de ramadan beter?” De meeste kopers gaan ervan uit dat Hurghada dezelfde seizoenspatronen volgt als Europese vakantieoorden. Ze denken dat ze het juiste moment kunnen kiezen en zo korting kunnen krijgen.
Dit is wat er in werkelijkheid gebeurt en het zal je misschien verbazen.
De verrassende waarheid: er is geen ‘slecht’ seizoen om te kopen
In Hurghada dalen de vastgoedprijzen in de zomer niet. Ze storten ook niet in na de vakantieperiode. Waarom? Omdat de vraag constant is. Volgens de Egyptische staatsinformatiedienst verwelkomde Egypte in 2025 bijna 19 miljoen toeristen, een stijging van 21% ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze gestage stroom bezoekers zorgt ervoor dat de vraag naar huurwoningen het hele jaar door groot blijft. En investeerders zijn altijd op zoek.
| Als je wacht… | Geschatte prijsstijging | Gederfde huurinkomsten (ongeveer) |
|---|---|---|
| 3 maanden | 4.5% – 6% | $500 – $1,000 |
| 6 maanden | 9% – 12% | $1,000 – $2,500 |
| 12 maanden | 18% – 24% | $2,000 – $5,000 |
Volgens marktgegevens zijn de vastgoedprijzen in Hurghada de afgelopen twee jaar elke maand met gemiddeld 1,5% tot 2% gestegen. Dat betekent dat als je drie maanden wacht om „het perfecte moment” te vinden, je mogelijk 5% meer betaalt voor dezelfde woning. Wachten kost je geld.
Waarom ‘winter’ niet per se beter is
Sommige makelaars zullen je aanraden om in de winter (november–februari) te kopen, omdat het weer dan aangenaam is en er veel kopers op de markt zijn. Het klopt dat er dan meer bezichtigers zijn. Maar verkopers weten dat ook – en vragen daarom een hogere prijs. In de zomer zorgen minder kopers voor minder concurrentie, en sommige gemotiveerde verkopers zijn dan wellicht meer bereid om te onderhandelen.
Ik heb gezien dat klanten in juli en augustus fantastische deals hebben gesloten. Niet omdat de prijzen waren gedaald, maar omdat dat het enige aanbod was dat er lag. Het „beste“ moment is dus wanneer je de juiste woning vindt – niet een bepaalde datum op de kalender.
Voorbeeld van een echte klant: een geslaagde zomeraankoop
Een Zweedse klant nam in juni – midden in de zomerse hitte – contact met me op. Hij was bang dat het „het verkeerde moment“ was. Ik heb hem drie appartementen laten zien. Eén verkoper zou Egypte verlaten en wilde snel verkopen. We hebben hard onderhandeld en hij kocht een appartement met twee slaapkamers in El Kawther voor 45.000 dollar – ongeveer 8.000 dollar onder de marktwaarde. Die deal zou er in de winter, wanneer er meer kopers zijn die met elkaar concurreren, niet zijn geweest. Soms is het beste moment dus wanneer er een gemotiveerde verkoper opduikt, en niet een bepaalde kalendermaand.
De echte factor: wisselkoersschommelingen
Hier is een verrassing waar de meeste kopers geen rekening mee houden: het Egyptische pond schommelt. Volgens de historische wisselkoersgegevens van de Centrale Bank van Egypte zagen kopers van onroerend goed die vóór grote devaluaties in vreemde valuta kochten, effectieve prijsdalingen tot wel 30% wanneer gemeten in USD of EUR. Wanneer u in USD of EUR koopt, kan uw koopkracht veranderen. Historisch gezien heeft eerder kopen dan later kopen buitenlandse kopers beschermd tegen valutadevaluatie.
Een studio die in januari bijvoorbeeld 2 miljoen EGP kostte, was volgens de toenmalige wisselkoers ongeveer 40.000 dollar waard. Zes maanden later, na een lichte devaluatie, kost diezelfde studio in EGP misschien 2,2 miljoen – maar in dollars is dat nog steeds ongeveer $40.000 omdat de koers is veranderd. Je „timing“ doet er dus niet zozeer toe als je besluit om überhaupt te kopen.
Kortingen voor ontwikkelaars zijn willekeurig, niet seizoensgebonden
Sommige projectontwikkelaars bieden tijdens bepaalde evenementen (bijvoorbeeld de Cityscape-beurs of een bedrijfsjubileum) beperkte kortingen aan. Deze zijn niet seizoensgebonden. Wij houden deze aanbiedingen voor onze klanten bij. Als u wacht op een „zomeruitverkoop”, loopt u misschien een betere aanbieding in het voorjaar mis.
Daarom is het belangrijk om samen te werken met een ervaren lokale makelaar (zoals wij) – wij weten welke projectontwikkelaars momenteel flexibele betalingsregelingen of kortingen aanbieden, ongeacht de maand.
Sommige kopers gaan zelfs nog een stap verder: ze wachten niet zomaar op een seizoen, maar op een wereldwijde crisis. Ik zal uitleggen waarom die strategie in Hurghada bijna nooit werkt.
Waarom wachten op een „beurscrash“ een verloren zaak is
Sommige kopers wachten af, in de hoop op een wereldwijde recessie die de prijzen naar beneden zal drukken. Ik heb deze strategie herhaaldelijk zien mislukken. Zelfs tijdens de pandemie van 2020 daalden de prijzen in Hurghada slechts kortstondig – misschien 5% – om vervolgens binnen zes maanden weer terug te keren naar het niveau van vóór de crisis. Volgens een rapport van Zawya heeft de Egyptische vastgoedmarkt zich consequent veerkrachtig getoond, waarbij projectontwikkelaars zelfs tijdens wereldwijde recessies sterke verkoopcijfers boekten. Vandaag de dag zijn diezelfde objecten 25-30% in waarde gestegen. De mensen die op een crash hebben gewacht, hebben de boot volledig gemist.
De Egyptische vastgoedmarkt wordt aangedreven door de vraag naar harde valuta vanuit het buitenland. Die vraag verdwijnt niet tijdens recessies – sterker nog, ze kan zelfs toenemen doordat beleggers op zoek gaan naar stabiele activa buiten hun eigen land. Dus tenzij je een glazen bol hebt, is gokken op een crash puur gokken. Kopen wanneer je er klaar voor bent, is beleggen.
De calculator voor „verlies aan huurinkomsten“: wat uitstel werkelijk kost
Laten we het wachten eens in cijfers uitdrukken. Stel dat je een studio vindt die voor $500 netto per maand wordt verhuurd. Als je de aankoop drie maanden uitstelt, loop je $1.500 aan huurinkomsten mis. Uit gegevens van Airbtics blijkt dat de mediane jaaropbrengst voor een kortetermijnverhuur in Hurghada 538.000 EGP ($11.200) bedraagt, wat de werkelijke kosten benadrukt van het uitstellen van een aankoop die een vergelijkbaar inkomen zou kunnen opleveren. Als de prijzen met 2% per maand stijgen (een conservatieve schatting), kost een studio van $60.000 na drie maanden $63.600. Dat is $3.600 extra aankoopprijs plus $1.500 aan gederfde huurinkomsten = $5.100 totale kosten van het wachten.
Vermenigvuldig dat met een wachttijd van zes maanden of een jaar, en het bedrag loopt flink op. Ik heb klanten gehad die het „maar een paar weken“ uitstelden en uiteindelijk 10.000 dollar meer moesten betalen vanwege een wisselkoersschommeling of een plotselinge prijsaanpassing. De conclusie is simpel: het beste moment om te kopen is nu. Niet vanwege een bepaald seizoen, maar omdat je toekomstige zelf elke dag dat je wacht meer betaalt.
Wanneer is dan het beste moment? Het eerlijke antwoord
Het beste moment om onroerend goed in Hurghada te kopen is zodra u financieel klaar bent en een woning hebt gevonden die aan uw criteria voldoet. Er is geen specifieke maand. Ook niet na een vakantie. Want elke maand die u wacht, stijgen de prijzen en loopt u potentiële huurinkomsten mis.
Hier is een concreet voorbeeld. Een klant stelde zijn aankoop in mei uit omdat hij dacht dat er „in de zomer misschien kortingen zouden zijn”. In september vond hij een vergelijkbaar appartement, maar de prijs was met $5.000 gestegen. Bovendien liep hij vier maanden huurinkomsten mis (ongeveer $2.000). Zijn uitstel kostte hem $7.000. Wees niet zo’n koper.
Veelgestelde vragen
Bij projecten in aanbouw worden vaak het hele jaar door nieuwe fasen gelanceerd. Kopers die er in een nieuwe fase vroeg bij zijn, krijgen doorgaans de laagste prijs – ongeacht het seizoen. Volg onze updates om deze lanceringen niet te missen.
Nee. Er zijn geen aanwijzingen voor seizoensgebonden prijsdalingen. Sommige verkopers zijn in de zomer misschien wat gemotiveerder, maar dat is een individueel verschijnsel, niet iets wat voor de hele markt geldt.
De vastgoedmarkt in Hurghada heeft bewezen veerkrachtig te zijn. Volgens de Egyptische vastgoedwetgeving en marktgegevens genieten buitenlandse kopers volledige eigendomsrechten, en heeft de markt zelfs tijdens wereldwijde recessies gestaag internationale investeringen aangetrokken. Wachten op een ineenstorting is riskant – je zou wel eens eeuwig kunnen wachten.
Elke maand is prima. Januari is net zo goed als juli. Het gaat erom dat je de juiste woning tegen een redelijke prijs vindt, niet om de maand zelf.
Niet echt. Beide groepen hebben er baat bij om eerder te kopen. Beleggers lopen huurinkomsten mis; bewoners lopen de kans mis om van hun woning te genieten en lopen het risico op hogere prijzen. Het enige verschil is dat beleggers wellicht de voorkeur geven aan woningen waar meer vraag naar is, maar het advies over het juiste moment blijft hetzelfde: koop wanneer je er klaar voor bent.
Lees voor een uitgebreide strategie onze uitgebreide kopersgids, de vergelijking per regio en de ROI-analyse.
Biografie van de auteur: Geschreven door Mido Kandil, Senior Vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate Hurghada. Al 13 jaar helpt hij buitenlandse kopers om niet langer te wachten en te beginnen met investeren.
Join The Discussion