Ik heb gezien hoe de Mamsha Promenade is veranderd van een stoffige kustweg in de populairste wandelpromenade van Hurghada. Ik herinner me nog goed dat het in 2018 nog maar uit een paar onafgewerkte blokken bestond. En nu? Cafés, restaurants, straatmuzikanten en appartementen die voor het dubbele van de prijs van vijf jaar geleden worden verkocht.
Als je op zoek bent naar kortetermijnhuuropbrengsten met een hoge zichtbaarheid, is de Mamsha moeilijk te overtreffen. Maar het is niet voor iedereen weggelegd. In deze gids komen de werkelijke prijzen, huuropbrengsten, de beste gebouwen en de verborgen nadelen aan bod inclusief de reden waarom sommige woningen in de zomer leegstaan. Laten we er eens dieper op ingaan.
Wat is de Mamsha-promenade?
De Mamsha (Arabisch voor „wandelpromenade“) is een 2 kilometer lange wandelpromenade langs de centrale kustlijn van Hurghada. De promenade loopt van de oude jachthaven in het zuiden tot aan het nieuwe project bij El Kawther in het noorden. Langs de promenade vind je cafés, sapbars, ijssalons en visrestaurants.
Zie het maar als de openluchtwoonkamer van Hurghada. Elke avond wandelen, joggen of zitten honderden toeristen en expats op bankjes om naar de zonsondergang te kijken. De sfeer is levendig maar niet rumoerig – gezinnen, stelletjes, individuele reizigers.
Woningen direct aan de Mamsha behoren inmiddels tot de duurste per vierkante meter in Hurghada – niet zo exclusief als de woningen aan het strand van Sahl Hasheesh, maar wel bijna. Bekijk onze volledige vergelijkingsgids voor een breder overzicht van alle wijken.
Werkelijke prijzen Wat je in 2026 daadwerkelijk zult betalen
Laten we meteen naar de cijfers gaan. Er zijn twee soorten woningen in Mamsha: gloednieuwe torens met alle voorzieningen, en oudere gebouwen die een of twee blokken verderop liggen. De prijzen lopen sterk uiteen.
| Type onroerend goed | Oppervlakte (m²) | Prijsklasse (USD) | Prijs per m² (USD) | Opmerkingen |
|---|---|---|---|---|
| Studio (aan de voorkant van Mamsha) | 40–55 | 50.000 – 80.000 dollar | $1,000 – $1,600 | Directe toegang tot de boulevard |
| 1-slaapkamerappartement (met uitzicht op Mamsha) | 60–85 | 70.000 – 110.000 dollar | $1,000 – $1,600 | Uitzicht op zee mogelijk |
| 2 slaapkamers (met uitzicht op Mamsha) | 90–130 | 100.000 – 160.000 dollar | $1,000 – $1,600 | Hogere verdiepingen zijn duurder |
| Studio (1-2 blokken verderop) | 40–55 | 30.000 – 50.000 dollar | $700 – $1,000 | Geen uitzicht op zee, minder lawaai |
| 1 slaapkamer (1-2 blokken verderop) | 60–85 | 45.000 – 70.000 dollar | $700 – $1,000 | Stiller, meer waar voor je geld |
Het zit namelijk zo: de prijzen in Mamsha zijn de afgelopen drie jaar jaarlijks met zo’n 10–15% gestegen. Een studio die in 2023 voor $45.000 werd verkocht, zou nu wel eens $60.000 kunnen opbrengen. Beleggers hebben dit opgemerkt. Maar verwacht niet dat dit rendement voor altijd zal aanhouden – het aanbod neemt toe naarmate er nieuwe torens worden opgeleverd. Lees onze gids over beleggingsrendementen voor een volledig beeld van het rendement op uw investering.
De mooiste gebouwen en complexen in Mamsha
Niet alle woningen in Mamsha zijn hetzelfde. Sommige gebouwen zijn beter onderhouden, bieden een mooier uitzicht en worden beter beheerd. Hieronder vindt u de woningen die wij hebben gescreend en die wij aanbevelen.
| Gebouw / Complex | Ontwikkelaar | Eenheden | Prijsklasse (USD) | Servicekosten (EGP/maand) | USP |
|---|---|---|---|---|---|
| Mamsha Plaza | Lokale projectontwikkelaar | Studio’s – 2 slaapkamers | $60.000 – $120.000 | 300 – 600 Directe toegang, zwembad op het dak | |
| La Vista | Lokale projectontwikkelaar | Studio’s, appartementen met 1 of 2 slaapkamers | 55.000 – 100.000 dollar | 400 – 700 | Uitzicht op zee, goed beheer |
| Sunrise Towers | Lokale projectontwikkelaar | 1-2 slaapkamers | 80.000 – 150.000 dollar | 500 – 800 | Nieuwbouw, hoogwaardige afwerking |
| Mamsha Residence | Lokale projectontwikkelaar | Studio’s – 3 slaapkamers | 50.000 – 130.000 dollar | 300 – 600 | Ouder, maar goed onderhouden |
Mamsha Plaza – Zeer populair bij huurders voor korte termijn. Het zwembad op het dak is een enorme trekpleister. De studio’s hier kunnen in de winter een bezettingsgraad van meer dan 70% halen. De servicekosten zijn redelijk.
La Vista – Iets ouder, maar goed onderhouden. Sommige appartementen bieden direct uitzicht op zee. De ingang van het gebouw ligt direct aan de boulevard, wat gasten erg op prijs stellen. De prijzen zijn gestaag gestegen.
Sunrise Towers – Nieuwere woningen met een hogere uitrusting. Je kunt rekenen op minder geluidsoverdracht tussen de woningen. De afwerking is beter. Maar je betaalt er wel een meerprijs voor. Sommige woningen zijn nog in het bezit van de projectontwikkelaar, dus er zijn mogelijk betalingsregelingen mogelijk.
Verhuuropbrengsten – Een goudmijn op korte termijn, maar in de zomer loopt het wat minder
De Mamsha is bedoeld voor kortetermijnverhuur. Toeristen willen op een steenworp afstand van de boulevard, de zee en de restaurants verblijven. Een goed ingerichte studio kan een uitstekend inkomen opleveren – van oktober tot april. De zomer is een ander verhaal.
| Type onroerend goed | Hoogste prijs per nacht (USD) | Zomertarief per nacht (USD) | Bezoekersaantallen in de winter | Bezoekersaantallen in de zomer | Netto-opbrengst (jaarlijks) |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio (voorkant) | $60 – $90 | $25 – $45 | 75‑85% | 30‑40% | 8‑12% |
| 1 slaapkamer (aan de voorzijde) | $80 – $120 | $35 – $60 | 70‑80% | 25‑35% | 7‑11% |
| 2 slaapkamers (aan de voorzijde) | $120 – $180 | $60 – $90 | 65‑75% | 20‑30% | 6‑10% |
Een concreet voorbeeld. Een klant kocht in 2024 een studio in Mamsha Plaza voor $65.000. Ze richtte deze mooi in (kosten: $4.000). Van november tot maart houdt ze na aftrek van beheers- en schoonmaakkosten ongeveer $1.000 per maand over. Van juni tot september haalt ze met wat geluk $300 per maand. Haar jaarlijkse netto-opbrengst bedraagt ongeveer $7.500 – een nettorendement van 11,5%. Niet slecht, maar ze houdt wel rekening met de rustige maanden in haar begroting.
Als je het hele jaar door een stabiel inkomen wilt, is de Mamsha niet de beste keuze. Als je geen probleem hebt met seizoensschommelingen en een hoge cashflow wilt, is het een uitstekende optie. Bekijk onze gids over Al Ahyaa voor alternatieven op het gebied van langetermijnverhuur.
Kapitaalgroei – Nog ruimte om te stijgen?
De prijzen in Mamsha zijn al aanzienlijk gestegen. Maar ik denk dat er nog ruimte is voor verdere stijging. Waarom? Omdat er langs de boulevard steeds nieuwe hotels en woontorens worden gebouwd. Die leggen de lat voor kwaliteit hoger en trekken toeristen aan die meer geld uitgeven. Oudere gebouwen worden mogelijk gerenoveerd.
Dat gezegd hebbende, moet je niet verwachten dat je voor altijd een jaarlijks rendement van 15% zult behalen. Een realistischer verwachting is een waardestijging van 5 tot 8% in de komende vijf jaar. Het rendement is hier de belangrijkste aantrekkingskracht, niet de doorverkoop.
Voor- en nadelen – Een eerlijke beoordeling
Voordelen
- De beste locatie voor inkomsten uit kortetermijnverhuur
- Goede zichtbaarheid en veel voetgangersverkeer – gemakkelijk te verhuren
- Op loopafstand van restaurants, cafés en de zee
- Onroerend goed behoudt zijn waarde goed vanwege de schaarste aan grond
- De keuze om het zelf te regelen of samen te werken met een projectmanagementbureau
- Nieuwere gebouwen zijn degelijk gebouwd
Nadelen
- Seizoensgebonden bezettingsgraad – in de zomer is het erg rustig
- Straatlawaai – kan ’s nachts luid zijn
- Parkeren is lastig voor gasten (die met de auto komen)
- De servicekosten lopen uiteen; sommige gebouwen worden slecht beheerd
- Hogere aankoopprijs dan in wijken die één blok verderop liggen
Het zit namelijk zo: de zomerse stilstand is een feit. Als je maandenlang een laag inkomen niet kunt verdragen, koop dan een appartement iets verder van de boulevard voor langetermijnverhuur. Maar als je bereid bent om in de winter hoge winsten te behalen en genoegen te nemen met lagere opbrengsten in de zomer, dan is Mamsha een goede keuze.
Voor wie is de Mamsha geschikt?
- Beleggers die zich richten op inkomsten uit kortetermijnverhuur – Je wilt cashflow, niet alleen waardestijging.
- Kopers van vakantiehuizen die het pand in de zomer gaan gebruiken – Je kunt de winter bij jou thuis ontvluchten en genieten van de winter in Hurghada, maar je zult het pand in de zomer toch moeten verhuren als je inkomsten wilt genereren.
- Kopers die zich prettig voelen bij beheermaatschappijen – Zelfbeheer vanuit het buitenland is op Mamsha lastig vanwege het hoge gastenverloop.
- Wie inzicht heeft in seizoensschommelingen – raakt niet in paniek tijdens de rustige maanden.
Voor wie is de Mamsha NIET geschikt?
- Beleggers die op zoek zijn naar een stabiel rendement gedurende het hele jaar – kijk eens naar Al Ahyaa of El Kawther.
- Gezinnen met jonge kinderen – De boulevard is druk en kan vermoeiend zijn.
- Kopers die niet van lawaai houden – Tot middernacht hoor je straatmuziek en het geroezemoes van de menigte.
- Voor wie een zeer beperkt budget heeft – Zelfs studio’s beginnen al bij ongeveer $50k; als dat te hoog gegrepen is, kun je accommodaties buiten de Promenade overwegen.
Juridische aspecten en aankoopprocedure
De procedure is dezelfde als voor elk appartement in Hurghada: Green Contract, notaris, SWIFT-betalingsbewijzen. In onze juridische koopgids wordt dit stap voor stap uitgelegd.
Een opmerking over woningen in Mamsha: sommige worden verkocht door particuliere eigenaren (op de secundaire markt) en andere door projectontwikkelaars (op plan). Bij aankoop op de secundaire markt kunt u de woning direct in bezit nemen en kunt u de daadwerkelijke woning bezichtigen. Aankoop op plan is wellicht goedkoper, maar brengt bouwrisico’s met zich mee. Wij raden aankoop op de secundaire markt aan, tenzij u de projectontwikkelaar goed kent.
Hoe The Horizon Real Estate u kan helpen
Wij hebben woningen in de aanbieding in Mamsha en net daarachter. Wij kunnen bezichtigingen regelen, over de prijs onderhandelen en u in contact brengen met vastgoedbeheerders die gespecialiseerd zijn in kortetermijnverhuur. Onze dienstverlening is voor u gratis – de verkoper betaalt de commissie.
Veelgestelde vragen
Wat de cashflow bij kortetermijnverhuur betreft: ja – mits je rekening houdt met seizoensschommelingen. Wat waardestijging betreft: bescheiden. Lees onze ROI-gids voor een evenwichtig beeld.
Ja, als de waarde van het onroerend goed $100k of meer bedraagt (de meeste woningen met 2 slaapkamers en sommige met 1 slaapkamer komen in aanmerking). Zie onze gids over woonplaatsvereisten.
Dat geldt voor de meeste, maar bij sommige oudere gebouwen gelden er beperkingen. We controleren de CC&R’s voordat we je een woning laten zien. Vraag ons gerust om een lijst met gebouwen die geschikt zijn voor Airbnb.
Voor een appartement met twee slaapkamers moet je rekenen op 400 tot 800 EGP per maand. In nieuwere gebouwen liggen de prijzen wellicht hoger, maar daar zijn de voorzieningen beter (zwembad, fitnessruimte, beveiliging).
Uitzicht op zee en geluidsoverlast. Aan de boulevard heb je mogelijk uitzicht op zee, maar is er voortdurend voetgangersverkeer. Als je één blok verderop woont, verlies je weliswaar het uitzicht, maar bespaar je 20.000 tot 30.000 dollar en woon je in een rustigere omgeving.
Het is mogelijk, maar wel lastig. Het gastenverloop is groot. Je hebt een betrouwbare schoonmaker nodig, een systeem voor het uitwisselen van sleutels en 24/7 telefonische bereikbaarheid. De meeste eigenaren maken gebruik van een vastgoedbeheerder – de kosten bedragen 15-20% van de huurinkomsten.
Beperkt. De meeste gebouwen in Mamsha beschikken niet over eigen parkeerplaatsen. Gasten moeten op straat een parkeerplaats zoeken of een taxi nemen. Dat is een nadeel voor gezinnen met een auto.
Mamsha trekt meer bezoekers dan de Marina en heeft lagere toegangsprijzen dan het strand van Sahl Hasheesh. De bezettingsgraad in de winter is vergelijkbaar met die van Sahl Hasheesh. Lees onze gebiedsgids voor een gedetailleerde vergelijking.
Lees voor meer informatie onze uitgebreide kopersgids, de vergelijking van de verschillende regio’s en de gids over het juiste moment om te kopen.
Biografie van de auteur: Geschreven door Mido Kandil, Senior Vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate Hurghada. Al 13 jaar helpt hij buitenlandse kopers bij het vinden van de perfecte woning aan de Rode Zee.
Join The Discussion