Ik heb tientallen buitenlanders geholpen bij het verkrijgen van een verblijfsvergunning in Egypte door de aankoop van onroerend goed. Sterker nog, alleen al in de afgelopen drie jaar waren dat er meer dan vijftig. En de regels zijn een paar keer veranderd niet ingrijpend, maar wel genoeg om mensen in verwarring te brengen. Dus laat me dit even ophelderen.
Dit is geen theoretisch juridisch essay. Het is een praktische, stapsgewijze handleiding voor het verkrijgen van een verblijfsvergunning in Egypte en het ‘gouden visum’ door de aankoop van onroerend goed. Je komt alles te weten over de minimale investering, de benodigde documenten, de aanvraagprocedure, de verlenging en de ene grote fout die ik steeds weer zie. Geen overbodige informatie. Geen ambtelijk jargon. Alleen wat echt werkt.
Kun je een verblijfsvergunning voor Egypte krijgen door onroerend goed te kopen?
Ja. De Egyptische overheid verstrekt een verlengbare verblijfsvergunning voor één jaar aan buitenlandse eigenaren van onroerend goed. Het is geen permanente verblijfsvergunning en het is geen staatsburgerschap. Maar hiermee kun je het hele jaar door in Egypte wonen zonder dat je telkens opnieuw een toeristenvisum hoeft aan te vragen.
De vereiste minimale waarde van het onroerend goed bedraagt 100.000 USD (of het equivalent daarvan in een andere harde valuta). Dit wordt duidelijk vermeld op het officiële verblijfsportaal van de Egyptische overheid. Enkele jaren geleden lag de drempel lager – 50.000 dollar – maar deze is in 2024 verhoogd. In sommige oudere online artikelen wordt nog steeds 50.000 dollar genoemd. Negeer die maar. Tegenwoordig is het 100.000 dollar.
U kunt één onroerend goed met een waarde van $100k gebruiken of meerdere onroerende goederen combineren om aan het totaalbedrag te komen. De onroerende goederen moeten op uw naam staan (een ‘Green Contract’ wordt geaccepteerd, niet alleen een reservering). Bovendien moeten het woonpercelen zijn – commerciële of agrarische grond telt niet mee.
Hoe zit het met het „gouden visum“? Is dat iets anders?
De term „gouden visum“ wordt nogal losjes gebruikt. Egypte kent geen officieel gouden visum zoals Portugal of Griekenland. Wat ze bedoelen is de standaard verblijfsvergunning op basis van onroerend goed. Deze is elk jaar te verlengen; het is geen vergunning voor vijf of tien jaar. De term ‘gouden visum’ is vooral marketingpraat. Maar het voordeel is reëel als u voor langere tijd wilt blijven zonder elke drie maanden het land te moeten verlaten.
Er is ook een apart verblijfsprogramma voor investeerders voor wie $500.000 of meer in een bedrijf of op een bankrekening investeert. Dat is iets anders. Voor de meeste kopers van onroerend goed is de optie van $100.000 de relevante keuze.
Stapsgewijze aanvraagprocedure
Zo pak je het precies aan. Ik heb klanten bij elke stap begeleid.
Stap 1 – De woning kopen
Je hebt een afgeronde aankoop nodig met een notarieel bekrachtigd ‘Groen Contract’ of de definitieve eigendomsakte (roze akte). Een eenvoudige reservering of aanbetaling is niet voldoende. Je moet de wettelijke eigenaar zijn.
Stap 2 – Verzamel je documenten
- Geldig paspoort (met nog minimaal 6 maanden geldigheidsduur).
- Kopieën van de stempel van uw inreisvisum of toeristenvisum.
- Notarieel vastgelegde eigendomsakte (Green Contract of eigendomsakte).
- Bewijs van beschikbare middelen – bankafschriften waarop de overboeking vanuit het buitenland te zien is (SWIFT-bewijzen).
- Verklaring van goed gedrag / uittreksel uit het strafregister van uw land van herkomst. Dit document moet door een beëdigd vertaler in het Arabisch zijn vertaald.
- Medisch onderzoeksrapport van een erkend Egyptisch ziekenhuis (hiv, hepatitis, algemene gezondheidstoestand).
- 4 pasfoto’s (witte achtergrond).
Stap 3 – Indienen bij de immigratiedienst
In Hurghada ga je naar het paspoort- en immigratiekantoor (vlakbij het centrale politiebureau). Neem al je originele documenten en fotokopieën mee. Je krijgt daar een aanvraagformulier – eenvoudig, één pagina. Je betaalt een vergoeding (ongeveer 1.000–1.500 EGP, dit kan enigszins variëren). Vervolgens worden je biometrische gegevens (vingerafdrukken en foto) geregistreerd.
Stap 4 – Wacht op goedkeuring
De afhandeling duurt doorgaans 2 tot 4 weken. Meestal duurt het minder lang. Je ontvangt een ontvangstbewijs met een trackingnummer. Zodra je aanvraag is goedgekeurd, krijg je een stempel in je paspoort en een verblijfskaart (plastic kaart) een paar weken later. Eerlijk gezegd duurt het soms wel 6 weken voordat je de kaart ontvangt. Maar het stempel is voldoende om te reizen en een normaal leven te leiden.
Verlenging en praktische zaken
De verblijfsvergunning is één jaar geldig. U moet deze jaarlijks verlengen. De verlengingsprocedure is eenvoudiger – u hoeft niet alle documenten opnieuw in te dienen. Neem gewoon uw paspoort, oude verblijfskaart en een bewijs dat u nog steeds eigenaar bent van het onroerend goed (een recente energierekening of een kopie van het contract) mee. De verlengingskosten bedragen ongeveer 500–800 EGP.
Je kunt Egypte gedurende het jaar zo vaak als je wilt verlaten en weer binnenkomen. Er is geen uitreisvisum vereist. Maar als je langer dan zes opeenvolgende maanden buiten Egypte verblijft, kan je verblijfsvergunning worden ingetrokken. Houd hier dus rekening mee bij het plannen.
Leidt een verblijfsvergunning tot staatsburgerschap? Nee, niet direct. Er is een aparte procedure voor naturalisatie na vele jaren (10+), waarbij een ononderbroken verblijf vereist is en een Arabische taaltest moet worden afgelegd. De meeste buitenlandse vastgoedeigenaren doen daar geen moeite voor. De jaarlijkse verblijfsvergunning is voldoende voor een pensioenverblijf of een deeltijdverblijf.
Praktijkvoorbeeld (recente klant)
Een Duitse klant kocht een appartement met één slaapkamer aan het strand in Sahl Hasheesh voor $150k. Hij diende zijn aanvraag in december 2025 in en kreeg zijn verblijfsstempel in januari 2026. Het medisch onderzoek kostte 800 EGP, de vertaling ongeveer 600 EGP en de aanvraagkosten 1.200 EGP. Totale kosten minder dan $100, plus de juridische kosten voor de aankoop van het onroerend goed. Hij woont hier nu acht maanden per jaar. Geen visumrondjes. Geen stress. Hij vertelde me vorige week dat het een van de beste beslissingen was die hij ooit heeft genomen.
Veelvoorkomende fouten waardoor sollicitaties worden afgewezen
- Een toeristenvisum gebruiken als vervanging voor een verblijfsvergunning: je moet alsnog een aanvraag indienen. Het toeristenvisum op zich geeft je geen rechten voor de lange termijn.
- Als je geen notariële vertaling van je uittreksel uit het strafregister hebt: de immigratiedienst zal niet-vertaalde buitenlandse documenten afwijzen. Nou ja, ze zullen ze niet afwijzen – ze zullen je gewoon vragen om later terug te komen. Maar wie zit er op zo’n vertraging te wachten?
- Waardebepaling van onroerend goed onder de $100.000: ze controleren de contractwaarde in EGP, omgerekend tegen de officiële koers. Als die $99.500 bedraagt, sorry, dan wordt het niet geaccepteerd. Ik heb het zelf meegemaakt.
- Verlopen paspoort of visum: je toeristenvisum moet op het moment van de aanvraag geldig zijn. Zelfs één dag te lang blijven leidt tot problemen.
Overzichtstabel van tarieven
| Artikel | Geschatte kosten (EGP) | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Medisch onderzoek | 500 – 1,000 | In een erkend ziekenhuis |
| Vertaling van een strafblad | 400 – 800 | Beëdigd vertaler (notaris) |
| Inschrijfgeld | 1,000 – 1,500 | Betaald bij de immigratiedienst |
| Verblijfskaart | Inbegrepen | De prijs is inclusief postzegel en kaart |
| Verlenging (jaarlijks) | 500 – 800 | Er is geen nieuw medisch onderzoek nodig |
Lees voor een volledig inzicht in de aankoop van onroerend goed onze algemene gids over onroerend goed in Hurghada en de gedetailleerde beschrijving van het juridische aankoopproces.
Biografie van de auteur: Geschreven door Mohamed Kandil, Senior Vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate Hurghada. Al 13 jaar helpt hij buitenlandse kopers bij het veilig investeren aan de Rode Zee.
Join The Discussion