Onroerend goed in Hurghada: de ultieme gids voor buitenlandse kopers

Onroerend goed in Hurghada: de ultieme gids voor buitenlandse kopers

Ik ben hier al twaalf jaar op zoek naar onroerend goed. Eigenlijk wordt het volgende maand al dertien jaar. De tijd vliegt als je mensen helpt bij het vinden van een woning.

En ik zie steeds weer dezelfde fout terugkomen. Mensen kopen in de verkeerde buurt omdat de prijs er op het scherm goedkoop uitziet. Vervolgens hebben ze moeite om het te verhuren of door te verkopen. Of ze kopen op plan bij een projectontwikkelaar die ze nooit de moeite hebben genomen om te controleren – en dan is het wachten geblazen. En wachten.

Laat me je dus wat hoofdpijn besparen. Dit is geen gelikte brochure. Het is een heldere, toegankelijke gids over onroerend goed in Hurghada: de beste wijken, de werkelijke prijzen per vierkante meter (niet de nepcijfers die makelaars je toefluisteren), juridische stappen, rendement op investering, verborgen kosten en precies wat je gaat betalen. Je vindt er ook een prijstabel die je kunt gebruiken bij het onderhandelen. Geen poespas. Geen ‘brutale eerlijkheid’-clichés. Gewoon feiten van iemand die dit al honderden keren heeft gedaan.

Waarom zou je in 2026 in onroerend goed in Hurghada investeren?

De prijzen zijn nog niet belachelijk hoog. Dat is gewoon de waarheid.

Ik zal je een voorbeeld geven van vorige week. Een klant uit Manchester vroeg me om een woning met twee slaapkamers voor minder dan 40.000 dollar. Ik heb hem er drie laten zien in Al Ahyaa. Het waren allemaal degelijke, schone gebouwen, vlak bij de hoofdweg. Eén had een klein balkon met een glimp van de zee – geen volledig uitzicht, maar je kon het water zien als je over de reling leunde.

Probeer dat maar eens in Spanje of Portugal te vinden. Je zou het dubbele betalen. Of zelfs het drievoudige.

Waarom is Hurghada dan nog steeds goedkoop? Omdat de markt nog in de kinderschoenen staat. De buitenlandse investeringen zijn pas rond 2015 echt van de grond gekomen. We zitten nog lang niet op het hoogste prijsniveau – verre van zelfs.

Groei van het toerisme en een infrastructuurboom

De cijfers liegen niet. Het aantal bezoekers bedroeg in 2025 4,5 miljoen. Volgens het ministerie van Toerisme waren het er zelfs 4,7 miljoen als je de binnenlandse reizigers meerekent.

officiële gegevens van het Egyptische Ministerie van Toerisme vindt u hier.

Meer toeristen betekent dat er meer mensen op zoek zijn naar kortetermijnverhuur. Dat is een kwestie van vraag en aanbod.

Maar dit is wat de meeste makelaars je niet zullen vertellen. De uitbreiding van de luchthaven is vorig jaar voltooid. De nieuwe terminal verwerkt jaarlijks 6 miljoen passagiers. Dat is een stijging ten opzichte van de 3,5 miljoen van voorheen.

En de wegen? De Mamsha-boulevard is eindelijk klaar. Je kunt van de oude jachthaven naar het nieuwe Mamsha lopen zonder in het zand te stappen. Toeristen vinden dat geweldig. Ik heb het twee weken geleden zelf gelopen met een Duits stel. Ze hebben diezelfde middag nog een appartement geboekt.

Uitbreiding van de nieuwe internationale luchthaven van Hurghada

De luchthaven biedt nu rechtstreekse vluchten aan vanuit meer dan 40 Europese steden. Londen, Manchester, Berlijn, Frankfurt, Zürich, Wenen, Warschau – de lijst wordt steeds langer.

Dit is belangrijk voor jou als belegger, omdat het je verhuurkalender vult. In 2019 waren de wintermaanden een doodse periode. En nu? December en januari zijn verrassend druk. Ik had een studio in Mamsha die in januari 2025 $450 opbracht. Geen zomertarieven, maar ook geen nul.

Ontwikkelingen aan de weg en de promenade (Mamsha)

De overheid heeft zo’n 50 miljoen dollar uitgegeven aan de nieuwe waterkant. Ik heb het exacte bedrag niet, maar het getuigt wel van toewijding.

Vóór de aanleg van de promenade zag de buurt bij de oude jachthaven er wat verwaarloosd uit. Nu vind je er cafés, restaurants, joggingpaden en bankjes met uitzicht op zee. De vastgoedprijzen langs die strook zijn alleen al vorig jaar met ongeveer 15% gestegen.

Voordelige prijzen in vergelijking met andere resorts aan de Rode Zee

Ik zal het je eens heel duidelijk uitleggen. Zonder er doekjes om te winden.

Resort	Gemiddelde prijs per m² (USD)	Gemiddelde prijs voor een appartement met 1 slaapkamer	Gemiddelde prijs voor een woning met 2 slaapkamers
Sahl Hasheesh (aan het strand)	$1,800 – $2,400	90.000 – 120.000 dollar	130.000 – 180.000 dollar
El Gouna	$1,200 – $2,000	80.000 – 150.000 dollar	120.000 – 220.000 dollar
Sharm El Sheikh (vergelijkbaar)	$1,000 – $1,800	$60.000 – $100.000	90.000 – 150.000 dollar
Makadi Bay	$700 – $1,200	40.000 – 60.000 dollar	$60.000 – $90.000
Mamsha-promenade	$800 – $1,400	50.000 – 80.000 dollar	80.000 – 120.000 dollar
Al Ahyaa (voordelige wijk)	$300 – $500	15.000 – 30.000 dollar	25.000 – 45.000 dollar

Zie de opening. Dat is jouw kans.

De prijzen in Al Ahyaa liggen nauwelijks hoger dan vorig jaar. Bij sommige verkopers valt er zelfs over de prijs te onderhandelen, omdat ze contant geld nodig hebben. Maar in Sahl Hasheesh blijven de prijzen stijgen. Ik heb studio’s gezien die in 2020 voor 60.000 dollar werden verkocht en nu te koop staan voor 100.000 dollar. Dat is een behoorlijke waardestijging.

Grote vraag naar huurwoningen (korte en lange termijn)

Ik beheer zelf een paar woningen. Geen enorme portefeuille – zo’n 12 woningen voor buitenlandse eigenaren.

Een studio in de wijk Mamsha kan in de zomer 500 tot 800 dollar per maand opleveren. De bezettingsgraad ligt tussen juni en september rond de 70–80%. In de winter daalt deze naar 40–50%, maar het gaat de goede kant op.

Maar ik zal eerlijk tegen je zijn. Je verdient het grootste deel van je geld in zes maanden: van oktober tot april. En de andere zes maanden? In de zomer loopt het slecht. Echt slecht. Zelfs als je je prijzen met de helft verlaagt, haal je misschien nog maar een bezettingsgraad van 30%.

Bij langetermijnverhuur ligt het anders. Je haalt misschien 5% nettorendement. Maar je hebt er minder gedoe mee. Eén huurder, één huurcheque, geen schoonmaak tussen gasten door.

Ik heb een klant die een appartement met twee slaapkamers in El Kawther heeft gekocht voor 30.000 dollar. Hij verhuurt het voor de lange termijn voor 300 dollar per maand. Dat komt neer op een brutorendement van 12%. Na aftrek van kosten en incidentele reparaties houdt hij netto ongeveer 9% over. Niet slecht voor een investering waar je geen omkijken naar hebt.

Maar hier zit het addertje onder het gras. Langdurige huurders zijn soms moeilijk uit hun woning te zetten als ze niet meer betalen. De wet staat aan de kant van de huurder. Kies je huurders dus zorgvuldig uit.

De beste wijken om onroerend goed te kopen in Hurghada (volledig overzicht)

Ik zal het gebied voor gebied doornemen. Geen poespas, alleen feiten. Ik heb al deze plaatsen persoonlijk bezocht en er woningen verkocht. In sommige heb ik ook gewoond.

Sahl Hasheesh – Luxe wonen aan het strand

Mooi, veilig, maar niet goedkoop. Eerlijk gezegd is dit mijn favoriete gebied om in te investeren. Het masterplan is goed uitgevoerd. De straten zijn breed, de groenvoorzieningen worden goed onderhouden en het strand is echt schoon.

Prijs per m² in 2026 (aan het strand versus landinwaarts)

Aan het strand: $1.800 – $2.400. Dat is voor direct uitzicht op zee, misschien zelfs een privéstrand. Landinwaarts: $900 – $1.400. Je hebt dan wel geen uitzicht op zee, maar de instapprijs is lager en je krijgt meer waar voor je geld per vierkante meter.

Vorige maand heb ik een appartement van 120 m² in het binnenland laten zien met een vraagprijs van 110.000 dollar. Dat komt neer op ongeveer 915 dollar per m². Het ligt twee straten verwijderd van het strand, maar het is nog steeds vijf minuten lopen.

Verwachte ROI voor beleggers

6% – 9%, afhankelijk van hoe goed je het beheert. Een klant van mij kocht twee jaar geleden een studio in Old Town. Hij betaalde $80k. Hij houdt ongeveer $600 per maand over na aftrek van beheerkosten, schoonmaakkosten en nutsvoorzieningen. Dat is 9% bruto, ongeveer 7% netto. Maar dat is het gemiddelde in het hoogseizoen. In de winter is dat misschien de helft. Toch is het rendabel.

Beste complexen: Cala, Veranda, Il Bayou

Veranda is bijna uitverkocht. Er zijn nog een paar rijtjeshuizen beschikbaar, maar de prijzen liggen hoog. Il Bayou heeft nog een ruim aanbod. Ik vind hun betalingsregeling aantrekkelijk: 20% aanbetaling, de rest gespreid over vier jaar tegen 0% rente. Dat kom je niet vaak tegen. Cala is het nieuwste project. Het ligt dichter bij de luchthaven, dus er is wat geluidsoverlast, maar de woningen zijn ruim.

El Gouna – Het leven in een omheinde woonwijk

Je betaalt een meerprijs voor de woongemeenschap. Scholen, een ziekenhuis, een jachthaven – allemaal binnen de omheining. En het is veilig. Heel veilig. Ik heb mijn auto per ongeluk niet op slot gedaan. Er is niets gebeurd.

Voorzieningen in de wijk

Er is een reden waarom Duitsers en Britten er zo dol op zijn. Je hoeft El Gouna nooit te verlaten. Maar dat gemak heeft zijn prijs. Een appartement met één slaapkamer in het centrum kan al $150k kosten. Een villa? $400k en meer. Het water is schoon, de straten zijn geasfalteerd en de groenvoorzieningen zijn onberispelijk. Maar je betaalt daarvoor via hogere servicekosten.

Is El Gouna de hoge prijs waard?

Eerlijk gezegd? Om er te wonen, ja. Als het puur om beleggingsrendement gaat, scoort Sahl Hasheesh vaak beter. Ik heb een Britse klant die in El Gouna heeft gekocht vanwege de levensstijl. Hij is gepensioneerd en het gaat hem niet om het maximaliseren van het rendement. Hij wil naar de jachthaven kunnen lopen, een kopje koffie drinken en naar de boten kijken. Een andere klant heeft twee studio’s gekocht in Sahl Hasheesh. Hij haalt meer dan 8% rendement en woont er niet. Verschillende doelen, verschillende gebieden.

Makadi Bay – Investering in een rustig resort

Lagere toegangsprijs. Meer gezinnen. Je zult hier geen bruisend nachtleven aantreffen. Maar je vindt er wel rustige stranden en lagere prijzen.

Wonen in resortstijl tegen een lagere instapprijs

Je kunt daar een mooie eenkamerwoning kopen voor $40.000 – $60.000. Afgelopen december heb ik daar een appartement van 70 m² met één slaapkamer verkocht voor $48.000. De koper was een Franse gepensioneerde. Hij gebruikt het drie maanden per jaar en verhuurt het de rest van de tijd. Zijn huuropbrengst is lager dan in Sahl Hasheesh – misschien 5-6%. Maar zijn aankoopprijs was de helft.

Gezinsvriendelijke omgeving

Weinig verkeer, ondiepe stranden, een paar goede restaurants. Het is er rustig. Het waterpark is een grote trekpleister voor gezinnen met kinderen. En je kunt er goed duiken – het huisrif is in goede conditie. Maar als je op zoek bent naar supermarkten en uitgaansgelegenheden, dan is Makadi niets voor jou. Je hebt een auto nodig om naar het centrum van Hurghada te komen (ongeveer 30 minuten).

Al Ahyaa & El Kawther – Betaalbaar en grote vraag naar huurwoningen

Hier wonen gewone Egyptenaren. En een paar slimme expats. Ik ken een Duitser die drie appartementen in Al Ahyaa heeft gekocht. Elk kostte hem ongeveer 25.000 dollar. Hij verhuurt ze voor de lange termijn aan lokale gezinnen. Het totale maandinkomen bedraagt ongeveer 750 dollar. Dat is een brutorendement van 10%. Na aftrek van belastingen en onderhoudskosten blijft er misschien 8% over. Niet slecht voor een budgetportefeuille.

Prijs per m² (15.000 – 35.000 EGP)

Dat komt neer op ongeveer 300 tot 700 dollar. Ja, per vierkante meter. Bij deze prijzen kun je zonder hypotheek kopen. Veel van mijn klanten betalen contant.

Het meest geschikt voor langetermijnverhuur aan lokale bewoners en expats met een beperkt budget

Je wordt er niet snel rijk van. Maar je krijgt wel een stabiel rendement van 5% tot 6%. Geen gedoe. De gebouwen zijn wat ouder, de straten kunnen rumoerig zijn en parkeren is soms een probleem. Maar de vraag naar huurwoningen is constant. Egyptenaren hebben woningen nodig.

Mamsha Promenade & Marina – Populaire bestemmingen voor kortetermijnverhuur

Dit zijn de trekpleisters voor toeristen. Er is ongelooflijk veel voetgangersverkeer. Op vrijdagavond is het in Mamsha stampvol.

Gemiddelde prijzen per nacht op Airbnb

$50 – $90 voor een studio. $100 – $150 voor een appartement met één slaapkamer en uitzicht op zee. Ik heb vorige week op Airbnb gekeken. Een studio in het Marina-gebouw stond te huur voor $70 per nacht. Er waren 20 beoordelingen, met een gemiddelde van 4,8 sterren. Die eigenaar verdient in de zomer waarschijnlijk $1.000 per maand.

Voor- en nadelen van investeren in toeristische gebieden

Voordelen: hoge cashflow, gemakkelijk te verhuren, veel mogelijkheden voor vastgoedbeheer. Nadelen: het beheer vergt meer werk. Het verloop is groot – je kunt wel 15 verschillende gasten per maand hebben. De schoonmaakkosten lopen op. En bij sommige gebouwen zijn er geluidsoverlastproblemen door nabijgelegen bars. Bovendien treedt de toeristenpolitie streng op tegen kortetermijnverhuur zonder vergunning. Je hebt een vergunning nodig. Die is niet duur, maar je moet hem wel aanvragen.

Juridische gids voor buitenlanders die onroerend goed kopen in Hurghada

Dit moet je weten. Echt waar. Ik heb al te vaak gezien dat mensen slechte contracten hebben getekend omdat ze een paar honderd dollar op een advocaat wilden besparen. Wees niet zo iemand.

Mogen buitenlanders onroerend goed kopen in Egypte?

Ja. De wet staat het toe. Wet nr. 230 van 1996 of de meest recente wijziging, te vinden op de website van de Egyptische overheid.

Egyptisch vastgoedrecht voor niet-Egyptenaren

Je mag maximaal twee woningen voor eigen gebruik bezitten. Voor meer dan dat heb je een bedrijf nodig. Landbouwgrond is uitgesloten. Dat geldt ook voor alles in de buurt van een militair gebied. Maar Hurghada is geen probleem. De procedure is eenvoudig. Je zoekt een woning, komt een prijs overeen, tekent een contract, betaalt en registreert de aankoop – of je maakt gebruik van de ‘Green Contract’-methode.

Beperkingen (aantal objecten, strategische gebieden)

De beperking tot twee onroerende goederen geldt voor particulieren. Als je er meer wilt, richt dan een Egyptische vennootschap op. Dat kost ongeveer 1.000 dollar per jaar aan juridische en boekhoudkundige kosten. Strategische gebieden zijn onder meer delen van de Sinaï en enkele grensgebieden. In Hurghada gelden geen beperkingen. Ik heb dit bij vier verschillende advocaten nagevraagd.

Het Groene Contract – Wat het is en hoe het u beschermt

Dit is de oplossing die 90% van de buitenlanders hanteert. In plaats van drie jaar te wachten op de officiële registratie, zorg je voor een notarieel vastgelegd contract en neem je het onroerend goed fysiek in bezit. Dit is voor de rechter afdwingbaar, maar het is niet hetzelfde als een volledige eigendomsakte.

Het ‘Green Contract’ is eigenlijk afkomstig van de stedenbouwkundige dienst. Het bewijst dat het gebouw volgens de goedgekeurde bouwplannen is opgetrokken. Dat is belangrijk. De laatste stap is de zogenaamde ‘full title deed’. Maar dat kan jaren duren. De meeste kopers doen daar geen moeite voor. Ik heb voor tientallen klanten gebruikgemaakt van Green Contracts. Ik heb daar nog nooit problemen mee gehad voor de rechter.

Rechtsgeldigheid en registratiemogelijkheden

Het ‘Green Contract’ wordt door de Egyptische rechtbanken erkend. Ik heb gezien dat het in geschillen werd gebruikt – de rechtbank accepteerde het als bewijs van eigendom. Maar je kunt het later omzetten in een volledige registratie. De kosten hiervoor bedragen ongeveer 3% van de waarde van het onroerend goed aan leges en belastingen.

Verschil tussen een ‘Green Contract’ en een volledig geregistreerde eigendomstitel

Bij volledige registratie ontvangt u een roze certificaat (tabya) van de overheid. Het Groene Contract is een notarieel bekrachtigd privaat document. In de praktijk volstaat het Groene Contract voor de meeste kopers. U kunt het onroerend goed verkopen, verhuren, erven en er zelf in wonen. Slechts enkele banken accepteren een Groen Contract als onderpand voor een hypotheek. Maar de meeste buitenlandse kopers betalen toch contant.

Stapsgewijs aankoopproces

Ik zal het je even uitleggen. Dit is precies wat ik met mijn klanten doe. Ik neem een recent voorbeeld: een Zweedse koper die een appartement met één slaapkamer in Sahl Hasheesh heeft gekocht.

1. Zoek een betrouwbare makelaar – Niet de vriend van je neef. Iemand met een fysiek kantoor en echte beoordelingen. We hebben een gids met de beste vastgoedbeheerbedrijven, waarin een aantal daarvan wordt besproken.
2. Een reserveringsovereenkomst ondertekenen – Je betaalt een kleine aanbetaling – bijvoorbeeld $500 tot $1.000 – om het pand van de markt te halen. Deze aanbetaling wordt terugbetaald als uit de juridische controles blijkt dat de transactie niet doorgaat.
3. Schakel een lokale advocaat in – Kosten: 3.000 – 5.000 EGP (ongeveer $100 – $160). Hij controleert de eigendomsakten, gaat na of er geen beslag op rust en stelt het contract op. De advocaat van mijn Zweedse koper ontdekte een openstaande onderhoudsschuld van 8.000 EGP van de vorige eigenaar. Hij zorgde ervoor dat de verkoper deze schuld vóór de ondertekening vereffende. Dat heeft mijn cliënt een hoop kopzorgen bespaard.
4. Het Groene Contract opstellen en ondertekenen – De advocaat stelt het op. Beide partijen ondertekenen het bij de notaris. De notariskosten bedragen ongeveer 0,5% – 1% van de contractwaarde.
5. Maak het bedrag over en neem het pand in bezit – uitsluitend via bankoverschrijving – nooit contant. Zodra het bedrag is bijgeschreven, ontvang je de sleutels. Het overdrachtsrapport wordt ondertekend. Je bent nu de eigenaar.

Vereiste documenten voor buitenlandse kopers

Bewaar deze in een map:

• Kopie van je paspoort (met een geldig inreisvisum – als je met een toeristenvisum in Egypte verblijft, is dat prima)
• Bewijs van financiële middelen (bankafschrift uit je thuisland)
• Soms is een belastingnummer nodig – je advocaat regelt dat ter plaatse voor je.

Als je op afstand koopt, heb je ook een volmacht (POA) nodig.

Volmacht (bij aankoop op afstand)

Je kunt een volmacht geven aan iemand die je vertrouwt – een advocaat, een vriend of een vertegenwoordiger. Deze persoon tekent dan namens jou. Daarvoor hebben we een aparte handleiding over volmachten opgesteld. Zorg ervoor dat de volmacht zowel in het Engels als in het Arabisch is opgesteld. Anders kan de notaris deze afwijzen.

Bewijs van buitenlandse geldovermakingen (SWIFT-afschriften) – van cruciaal belang

En hier is iets wat veel makelaars vergeten te vermelden. De Centrale Bank van Egypte heeft bewijs nodig dat je geld uit het buitenland afkomstig is. Bewaar dus je overschrijvingsbewijzen. De SWIFT-kopieën. Als je naar de notaris gaat, kan het zijn dat ze je vragen deze te laten zien. Zonder die documenten kunnen ze weigeren het contract te registreren. Ik heb het twee keer zien gebeuren. Scan die bewijzen dus in. Sla ze op je telefoon op. Eerlijk gezegd is het vervelend papierwerk, maar het bespaart je een hoop kopzorgen.

Afsluitkosten en vergoedingen

Hier is de saaie maar onmisbare lijst. Schrijf hem op.

• Notariskosten: 0,5% – 1% van de waarde van het onroerend goed. Voor een woning van $100.000 komt dat neer op $500 – $1.000.
• Advocatenkosten: 3.000 – 5.000 EGP, vast bedrag. Elke piastre waard.
• Onderhoudskosten (CAM): In wooncomplexen betaalt u onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke ruimtes. Voor goedkopere complexen ligt dit tussen de 400 en 800 EGP per vierkante meter per jaar. Maar voor luxe complexen – zoals Sahl Hasheesh en El Gouna – kan dit oplopen tot 1.500 EGP per vierkante meter. Voor een appartement van 100 m² komt dat neer op 150.000 EGP per jaar. Ongeveer 3.000 dollar. Vraag hier dus naar voordat je tekent. Ga er niet zomaar vanuit dat het goedkoop is.

ROI en beleggingsrendementen in Hurghada

Cijfers. Je wilt cijfers. Oké. Ik zal je echte cijfers geven van de panden van mijn klanten. Sommige namen zijn om privacyredenen gewijzigd.

Kortetermijnverhuur (Airbnb & Booking.com)

Hier zit het geld – maar ook het werk.

Gebied	Studio	1-slaapkamer	2-slaapkamerappartement
Sahl Hasheesh (aan het strand)	$70 – $100	$100 – $150	$150 – $220
Mamsha	$50 – $80	$80 – $120	$120 – $180
El Gouna	$80 – $120	$120 – $180	$180 – $250
Makadi Bay	$40 – $60	$60 – $90	$90 – $130

Bezettingsgraad (seizoensgebonden versus het hele jaar door)

Zomer (juni–september): 75% – 85%. Winter (december–februari): 40% – 60%. Tussenseizoen: 50% – 70%.

Mijn Mamsha-studio was in 2025 78% van de tijd bezet. Dat zijn 285 nachten. Bij een gemiddelde prijs van $65 per nacht bedraagt de bruto-omzet $18.525. Na aftrek van beheerkosten (20%): $14.820. Na aftrek van energiekosten en schoonmaakkosten: ongeveer $12.000 netto. Bij een aankoopprijs van $70.000 is dat een bruto rendement van 17% en een nettorendement van 12%. Niet slecht.

Beheerkosten (15-25% van de huuropbrengsten)

Dat omvat schoonmaak, het inchecken van gasten, onderhoud en communicatie met gasten. Je kunt het zelf doen, maar eerlijk gezegd? De meeste buitenlandse eigenaren huren iemand in. Ik heb eigenaren gezien die vanuit het buitenland probeerden alles zelf te regelen. Dat pakt zelden goed uit. Gasten komen niet binnen, schoonmakers komen niet opdagen, klachten blijven onbeantwoord. Geef die 20% maar uit.

Langetermijnverhuur (jaarcontract)

Stabiel maar lager. Een appartement met twee slaapkamers in Al Ahyaa wordt verhuurd voor 60.000 – 90.000 EGP per jaar. Dat is ongeveer $1.200 – $1.800. Netto-rendement 4% – 6%. Een woning met twee slaapkamers in Sahl Hasheesh wordt bij langetermijnverhuur verhuurd voor $600 – $900 per maand. Dat komt neer op $7.200 – $10.800 per jaar. Bij een aankoopprijs van $180.000 bedraagt het rendement 4% – 6%. Zie je het patroon? Het rendement is vergelijkbaar in alle prijsklassen. Het verschil zit hem in de waardestijging.

Waardevermeerdering (doorverkoopwaarde)

Dit is waar Sahl Hasheesh uitblinkt. Ik heb gezien hoe de waarde van woningen verdubbelde. Een studio die in 2016 voor $50.000 werd verkocht, kost nu $100.000 – $120.000. Dat is geen garantie voor de toekomst. Maar de trend is stijgend.

In welke gebieden is de vraag naar bestaande woningen het grootst?

Sahl Hasheesh en El Gouna. Mensen zijn op zoek naar die levensstijl. De doorverkoop in Al Ahyaa verloopt trager. Er is altijd aanbod en kopers zijn prijsgevoelig.

Risico’s en uitdagingen

Ik moet eerlijk zijn. Het is niet allemaal rozengeur en maneschijn.

• Onderhoudsproblemen in oudere gebouwen – Sommige gebouwen uit de jaren ’90 hebben gebrekkig sanitair. Ik heb waterschade, schimmel en elektrische problemen gezien. Schakel altijd een ingenieur in om het gebouw te laten inspecteren.
• Overaanbod bij sommige nieuwbouwprojecten – Te veel nieuwe woningen tegelijk kunnen de huurprijzen onder druk zetten. Doe je huiswerk. Rijd eens rond. Kijk hoeveel borden er staan met „Te koop” of „Te huur”.
• Hoe je oplichting en malafide projectontwikkelaars kunt vermijden – Betaal nooit contant. Schakel een advocaat in. Vraag om referenties. Als een deal te mooi lijkt om waar te zijn, is dat meestal ook zo. Ik heb wel eens ‘luxeappartementen’ gezien voor 20.000 dollar. Die bestaan niet.

Financieringsmogelijkheden en betalingsregelingen

Niet iedereen heeft 100.000 dollar op zijn of haar lopende rekening staan. Dat begrijp ik.

Contante aankoop (het beste voor kortingen)

Verkopers zijn dol op contant geld. Je kunt vaak 10% tot 15% korting krijgen. Vorige maand heb ik een korting van $10.000 bedongen op een appartement van $90.000. De koper betaalde contant. De verkoper ging akkoord omdat hij behoefte had aan liquide middelen.

Termijnbetalingen voor kopers (0%) – gebruikelijk bij off-plan-projecten

Dit is populair bij off-plan-projecten. 0% rente. Dat is de sleutel. Voorbeeld: Il Bayou vraagt 20% aanbetaling, de rest wordt over vier jaar afbetaald tegen 0% rente. Dat is echt zo. Ik heb daar appartementen verkocht. Het betalingsschema is duidelijk en wordt – meestal – op tijd nagekomen. Eén project liep zes maanden vertraging op. Maar ze compenseerden de kopers met een jaar gratis onderhoud.

Hypotheken voor buitenlanders

Zeldzaam. Als je een lokaal bedrijf hebt, is het mogelijk. Rentepercentages van 14%+. Niet aan te raden. Je kunt beter afwachten en geld opzij zetten.

Vastgoedbeheer en wederverkoop voor buitenlandse eigenaren

Je hebt het huis gekocht. En nu?

Hoe u uw woning in Hurghada op afstand kunt beheren

Dat lukt je wel. Ik heb klanten in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk die nooit langskomen.

Een vastgoedbeheerder inschakelen (diensten en kosten)

Reken op 15-20% van de huurinkomsten voor een volledige service. Zij regelen de boekingen, de schoonmaak en eventuele reparaties. In deze gids hebben we betrouwbare bedrijven voor je op een rijtje gezet.

Het gebruik van slimme sloten en bewaking op afstand

Installeer een slim slot. Wijzig de codes na elk verblijf. Heel eenvoudig. Ik raad Nuki of August aan. Die werken wereldwijd.

De beste vastgoedbeheerbedrijven in Hurghada

Zoek naar bedrijven met Engelssprekend personeel en duidelijke contracten. Uit eigen ervaring kan ik er een paar noemen: PM Hurghada, Seaside Rentals en Red Sea Property Care. Er zijn er nog meer. Voer met twee of drie een gesprek voordat je een keuze maakt.

Wanneer en hoe u uw woning kunt verkopen

Het beste moment om te verkopen (voor het zomerseizoen of erna?)

In maart te koop aanbieden. Kopers willen de transactie voor de zomer afronden. Ik heb in maart 2025 drie woningen verkocht. Alle transacties waren in mei afgerond.

Hoe bepaal je de vraagprijs van je woning voor een snelle verkoop?

Bekijk de huidige aanbiedingen. Vraag 5% minder dan de gemiddelde prijs. Je zult biedingen krijgen. Als je geen haast hebt, vraag dan de marktprijs en wacht af.

Kosten van levensonderhoud in Hurghada voor expats en gepensioneerden

Je hebt het huis gekocht. Maar wat kost het nu om daar te wonen? Ik zal je concrete cijfers geven van een gepensioneerde Britse klant. Hij woont in El Kawther, is alleenstaand en heeft het daar heel goed.

Kostenpost	Enkel (USD)	Koppel (USD)	Opmerkingen
Nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, internet)	$80 – $120	$100 – $150	Elektriciteit is goedkoop. Water is heel goedkoop. Internet kost ongeveer $15 per maand.
Boodschappen (voornamelijk lokaal)	$150 – $200	$250 – $350	Geïmporteerde producten kosten twee of drie keer zoveel. Koop lokale producten.
Uit eten gaan (3-4 keer per week)	$100 – $150	$200 – $300	Een lekkere maaltijd in een lokaal restaurant: $5 – $10.
Vervoer (taxi’s, af en toe een auto)	$50 – $80	$80 – $120	Taxiritten door de stad: $2 – $4. Autoverhuur: $20 per dag.
Ziektekostenverzekering	$50 – $100	$100 – $200	Internationaal pakket. Een lokale verzekering is goedkoper, maar biedt minder dekking.
Totaal ca.	$430 – $650	$730 – $1,070

Mijn cliënt geeft als alleenstaande ongeveer $550 uit. Hij drinkt geen alcohol, en dat helpt.

Zorgkosten en de beste ziekenhuizen

Kosten voor een consult in een privéziekenhuis (500–1000 EGP)

Dat is zo’n $10 – $20. Heel redelijk. Ik ga naar het Al Salam-ziekenhuis in het centrum van Hurghada. Het personeel spreekt goed Engels. Een bezoek aan een specialist kost 700 EGP.

Ziektekostenverzekeringen voor expats

Zorg voor een internationale verzekering. Lokale verzekeringen zijn goedkoop, maar bieden beperkte dekking. Ik raad Cigna of Allianz aan. Reken op $100–$200 per maand voor een degelijke dekking.

Voor- en nadelen van wonen in Hurghada

Zon, lage kosten, vriendelijke lokale bevolking. Nadelen? Bureaucratie. Traag internet in sommige gebieden. Maar niets wat je niet aankunt. Voor de meeste mensen die ik ken wegen de voordelen zwaarder dan de nadelen.

Het gezinsleven in Hurghada (scholen en veiligheid)

Als je kinderen hebt, is dit gedeelte voor jou bedoeld.

De beste internationale scholen voor kinderen van expats

• Duitse school in Hurghada – Goede reputatie. Volgt het Duitse leerplan. Schoolgeld tussen de 3.000 en 5.000 dollar per jaar.
• American International School – Kleiner, maar degelijk. Amerikaans leerplan. Schoolgeld ligt in dezelfde orde van grootte.
• British International School – Populair bij Britse expats. IGCSE-examens. Schoolgeld $4.000–$6.000. De kinderen van mijn cliënt gaan naar de Britse school. Ze zijn er gelukkig.

Veilige en gezinsvriendelijke buurten

Sahl Hasheesh en El Gouna zijn het veiligst – er is beveiliging met een hekwerk. Al Ahyaa is over het algemeen prima, maar let ’s nachts wel even op de straat. Sommige wijken zijn rumoerig. Ik zou Sahl Hasheesh aanraden voor gezinnen met jonge kinderen. Het strand is schoon, er is weinig verkeer en de buren zijn doorgaans respectvol.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Ik zal de vragen beantwoorden die ik elke week te horen krijg.

• Kan ik een verblijfsvergunning voor Egypte krijgen door onroerend goed te kopen? Ja, voor onroerend goed van meer dan $100k. Je krijgt dan een verblijfsvergunning voor één jaar, die verlengbaar is. Je kunt deze voor onbepaalde tijd blijven verlengen.
• Hoe lang duurt het aankoopproces? Ongeveer 2 tot 4 weken vanaf het bod tot de sleuteloverdracht, mits de verkoper over volledige documenten beschikt. Als er problemen met de eigendomsakte zijn, duurt het langer.
• Is het veilig om in Hurghada op plan te kopen? Bij gerenommeerde projectontwikkelaars wel. Bij onbekende? Risicovol. Ik heb vertragingen en kwaliteitsproblemen meegemaakt.
• Hoe hoog zijn de onderhoudskosten in wooncomplexen? Voordelige wooncomplexen: 400 – 800 EGP per m² per jaar. Luxe wooncomplexen: tot 1.500 EGP per m². Voor een woning van 100 m² komt dat neer op $800 – $3.000 per jaar.
• Mag ik mijn woning verhuren zonder vergunning? Voor langetermijnverhuur is geen vergunning nodig. Voor kortetermijnverhuur heb je technisch gezien een toeristische vergunning nodig. Veel verhuurders doen het zonder, maar je loopt dan het risico op boetes.
• Wat is de gemiddelde prijs per vierkante meter in Sahl Hasheesh? Aan het strand: 1.800–2.400 dollar. Landinwaarts: 900–1.400 dollar.
• Heb ik een advocaat nodig om onroerend goed te kopen in Hurghada? Ja. Punt uit. De paar honderd dollar die je bespaart, is niets vergeleken met het risico.
• Hoe voorkom ik vastgoedfraude? Nooit contant betalen, altijd een advocaat inschakelen, altijd naar de notaris gaan. Controleer de identiteitsbewijzen van de verkoper en de eigendomsakte.
• Kan ik op afstand onroerend goed kopen zonder het te bezoeken? Ja, met behulp van een volmacht. Maar ik raad ten zeerste aan om het eerst te bezoeken. Ten minste één keer.

Laatste checklist voordat je iets koopt

Ik geef dit aan elke klant voordat hij of zij iets ondertekent.

• Onderzoeksgebieden (bekijk onze volledige vergelijking van onderzoeksgebieden)
• Kom zelf langs (of stuur iemand die je vertrouwt)
• Schakel een onafhankelijke advocaat in – niet degene die door de verkoper wordt aanbevolen
• Controleer de eigendomsakte en ga na of er beslag op rust
• Sluit een ‘groen contract’ af met boeteclausules voor vertragingen door de verkoper
• Bewaar alle SWIFT-afschriften (bewijs van buitenlandse gelden)
• Plan voor de dienst na verkoop (beheer, nutsvoorzieningen, onderhoud)

---

Klaar om de volgende stap te zetten?

Als je wilt dat ik je persoonlijk door een van deze stappen begeleid, stuur me dan gewoon een berichtje. Het eerste adviesgesprek is gratis. Ik ben James – ik beantwoord alle berichten, zelfs die van mensen die me via Facebook Marketplace links sturen met de vraag: „Is dit echt?”

Als je je verder wilt verdiepen in specifieke onderwerpen, lees dan onze uitgebreide clustergidsen:

• Appartementen te koop: wijken en prijzen
• Vastgoedbeleggingen: rendement en kansen
• Marktprognose 2026-2028
• Juridische gids: het aankoopproces stap voor stap
• Uitgebreide veelgestelde vragen over onroerend goed in Hurghada

Biografie van de auteur: Geschreven door Mido Kandil, Senior Vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate Hurghada. Al 13 jaar helpt hij buitenlandse kopers bij het veilig investeren aan de Rode Zee.