Immobilienverwaltung & Wiederverkauf für ausländische Eigentümer in Hurghada (2026)

Immobilienverwaltung & Wiederverkauf für ausländische Eigentümer in Hurghada (2026)

Ich habe Immobilien für Dutzende ausländischer Eigentümer verwaltet. Genauer gesagt inzwischen über achtzig. Und eines habe ich gelernt: Besitzen ist einfach. Das Verwalten aus der Ferne ist der schwierige Teil. Gäste lassen die Klimaanlage den ganzen Tag laufen. Mieter zahlen verspätet. Reparaturen kosten das Doppelte, weil man nicht weiß, wen man anrufen soll.

Lassen Sie mich Ihnen also die praktische Seite der Immobilienverwaltung in Hurghada zeigen. Sie erfahren, wie Sie Ihre Wohnung vermieten (kurz- und langfristig), wie Sie die Instandhaltung aus dem Ausland organisieren und wann der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf ist. Dazu eine Liste vertrauenswürdiger lokaler Unternehmen, die ich über die Jahre geprüft habe.

Verwaltung aus der Ferne – ist das überhaupt möglich?

Ja, aber Sie brauchen Systeme. Ich habe Kunden in Deutschland, Großbritannien und der Schweiz, die ihre Apartments in Hurghada seit zwei Jahren nicht mehr besucht haben. Sie verdienen trotzdem Geld. Wie? Sie haben einen zuverlässigen Verwalter, smarte Schlösser und einen festen Ansprechpartner für Reparaturen.

Ich zeige Ihnen, was Sie vor dem Kauf brauchen.

Wichtige Werkzeuge für das Eigentum aus der Ferne

• Smart Lock: Nuki, August oder Yale. Sie erstellen zeitlich begrenzte Codes für Gäste, Reinigungskräfte oder Handwerker. Keine verlorenen oder kopierten Schlüssel.
• Intelligente Klimasteuerung: Einige Kunden nutzen Tado oder Sensibo, um die Klimaanlage aus der Ferne zu steuern. So verhindern Sie, dass Gäste sie rund um die Uhr laufen lassen. Sie können Zeitpläne und Limits festlegen.
• Wassersensor: Eine günstige Versicherung. Ein kleiner Wasserschaden kann Tausende kosten. Sensoren senden Warnungen auf Ihr Handy.
• Lokales Bankkonto (optional): Nicht zwingend nötig, erleichtert aber das Bezahlen von Rechnungen. Ihr Verwalter kann das auch übernehmen.
• Zuverlässiges Internet in der Wohnung: Für die smarten Geräte. Die meisten Compounds haben gutes Glasfaser (6–10 € monatlich).

Sobald Sie das eingerichtet haben, können Sie Ihre Immobilie von überall aus überwachen. Ich habe Kunden geholfen, all das für unter 500 € einzurichten. Jeden Cent wert.

Kurzzeitvermietung (Airbnb & Booking.com)

Das ist die aufwändigste Variante. Sie erzielen höhere Renditen, haben aber auch mehr Ärger. Lassen Sie mich ehrlich sein.

Was ein Full-Service-Manager macht

• Ihre Immobilie auf Airbnb, Booking.com, Expedia und lokalen Plattformen inserieren.
• Dynamische Preisgestaltung – höhere Raten in der Hochsaison, niedrigere in schwachen Monaten.
• Kommunikation mit Gästen (oft 10–20 Nachrichten pro Buchung).
• Organisation von Reinigung und Wäschewechsel nach jedem Gast.
• Check‑in und Schlüsselübergabe (oder Smart-Lock-Codes).
• Bearbeitung von Notfällen (defekte Klimaanlage, undichter Wasserhahn, Lärmbeschwerden).
• Begleichung Ihrer Nebenkosten aus den Mieteinnahmen.
• Monatliche Abrechnungen für Sie.

Dafür verlangt der Manager 15–25 % Ihrer Bruttomieteinnahmen. Einige berechnen eine feste monatliche Gebühr plus einen niedrigeren Prozentsatz. Bei einem typischen Studio, das 11.000 € pro Jahr einbringt, liegt die Verwaltungsgebühr bei 1.650–2.750 €. Nach Reinigung und Nebenkosten bleiben netto etwa 7.500–8.400 €. Immer noch eine solide Rendite.

Kann man aus der Ferne selbst verwalten?

Ich habe einige Eigentümer erlebt, die es versucht haben. Fast alle gaben innerhalb von sechs Monaten auf. Das Problem ist nicht das Geld – es ist die Zeitzone. Ein Gast kommt um 22 Uhr an und kann das Schloss nicht öffnen. Ihr Telefon klingelt um 2 Uhr nachts in Deutschland. Sie versuchen, einen lokalen Helfer zu erreichen. Keine Antwort. Der Gast hinterlässt eine schlechte Bewertung. Ihre nächste Buchung verschwindet.

Daher mein Rat: Beauftragen Sie einen Verwalter. Die 20 % Gebühr sind es wert für Ihren Seelenfrieden. Wenn Sie wirklich selbst verwalten wollen, brauchen Sie zumindest einen lokalen Co‑Host – einen Nachbarn oder Handwerker –, der Notfälle innerhalb einer Stunde erledigen kann.

Durchschnittliche Kurzzeitrenditen nach Gebiet (netto, nach Verwaltung)

Gebiet	Bruttorendite	Verwaltungsgebühr (20 %)	Nettorendite (ca.)	Typischer Studio-Übernachtungspreis
Mamsha Promenade	12–17 %	2,4–3,4 %	9–13 %	47 – 75 €
Sahl Hasheesh (Strandlage)	10–13 %	2–2,6 %	8–10 %	65 – 105 €
El Gouna	8–11 %	1,6–2,2 %	6–9 %	75 – 112 €
Makadi Bay	7–10 %	1,4–2 %	5–8 %	56 – 84 €
Al Ahyaa / El Kawther	5–7 %	1–1,4 %	4–6 %	(Für Kurzzeit nicht üblich)

Diese Zahlen werden durch echte Marktdaten gestützt. Laut dem Airbtics-Bericht 2025 über Kurzzeitvermietungen in Hurghada hat die Stadt eine der höchsten Auslastungsraten (52 %) und einen jährlichen Medianumsatz von über 538.000 EGP – das bestätigt, dass gut geführte Einheiten die oben gezeigten Renditen erzielen können.

Für eine tiefere Analyse der Zahlen siehe unseren ROI-Analyse-Ratgeber.

Langzeitvermietung (Jahresverträge)

Langzeitvermietungen sind einfacher. Sie unterschreiben einen Vertrag über 12 Monate, kassieren monatlich die Miete und hören selten vom Mieter. Die Rendite ist niedriger (4–6 % netto), aber der Aufwand minimal.

Das macht ein Langzeitverwalter:

• Einen Mieter finden (einheimisch, ausländisch oder ägyptische Familie). Eine Bonitätsprüfung wird empfohlen.
• Mietvertrag aufsetzen (Arabisch und Deutsch/Englisch).
• Miete und Kaution einziehen.
• Kleinere Reparaturen abwickeln (bis zu einem bestimmten Limit).
• Räumung koordinieren, falls der Mieter nicht mehr zahlt (selten, aber möglich).

Verwaltungsgebühren für Langzeit liegen niedriger – meist 5–10 % der Monatsmiete plus eine Vermittlungsgebühr (eine halbe Monatsmiete). Einige Verwalter berechnen eine feste Jahresgebühr von 200–400 €.

Eine Warnung: Das ägyptische Mietrecht begünstigt den Mieter. Eine Räumung kann 3–6 Monate dauern, wenn jemand nicht ausziehen will. Wählen Sie Mieter daher sorgfältig aus. Ein guter Verwalter prüft Beschäftigung, frühere Vermieterreferenzen und manchmal einen Kontoauszug.

Die besten Immobilienverwaltungen in Hurghada (geprüfte Liste)

Ich habe im Laufe der Jahre mit vielen gearbeitet. Manche sind hervorragend, andere katastrophal. Hier meine aktuelle Liste vertrauenswürdiger Unternehmen für ausländische Eigentümer.

Unternehmen	Schwerpunkt	Gebührenstruktur	Sprachen	Kontakt
PM Hurghada	Kurz- & Langzeit	20 % Kurzzeit, 10 % Langzeit	Englisch, Deutsch, Arabisch	+20 123 456 789
Seaside Rentals	Nur Kurzzeit (Airbnb)	18 % + Reinigung extra	Englisch, Niederländisch, Arabisch	seasiderentals.com
Red Sea Property Care	Nur Langzeit	8 % + halbe Monatsmiete Vermittlung	Englisch, Russisch, Arabisch	redseapropertycare.com
The Horizon Property Management	Komplettservice + Instandhaltung	15 % Kurzzeit, 7 % Langzeit	Deutsch, Englisch, Französisch, Arabisch	thehorizonrealestate.com/pm

Interviewen Sie immer mindestens zwei Unternehmen, bevor Sie sich entscheiden. Fragen Sie nach Referenzen anderer ausländischer Eigentümer. Lesen Sie die Google-Bewertungen. Besuchen Sie deren Büro – wenn sie kein physisches Büro haben, seien Sie vorsichtig.

Instandhaltung – der versteckte Zeitfresser

Dinge gehen kaputt. Klimaanlagen fallen aus. Wasserboiler lecken. Ungeziefer taucht auf. Aus dem Ausland fühlt sich selbst ein kleines Problem wie eine Krise an.

Ihr Verwalter sollte eine Liste zuverlässiger Handwerker führen: Elektriker, Klempner, Klimatechniker, Maler, Gärtner, Schädlingsbekämpfung. Ein Serviceeinsatz in Hurghada ist günstig – 200–500 EGP (4–10 €) zuzüglich Material. Ohne Verwalter zahlen Sie schnell Touristenpreise (500–1.000 EGP).

Ich empfehle, ein jährliches Instandhaltungsbudget von 2–3 % des Immobilienwerts einzuplanen. Für eine 100.000‑€‑Wohnung sind das 2.000–3.000 € pro Jahr. Manche Jahre geben Sie weniger aus, in anderen tauschen Sie eine Klimaanlage für 500 €. Es gleicht sich aus.

Wann Sie Ihre Immobilie in Hurghada wiederverkaufen sollten

Der Wiederverkaufsmarkt ist aktiv, aber das Timing zählt. Ich gebe Ihnen das ehrliche Bild.

Beste Jahreszeit für den Verkauf

Inserieren Sie Ihre Immobilie im März oder September. März – Käufer wollen sich noch vor der Sommersaison (wenn die Preise steigen) eine Einheit sichern. September – Käufer planen für die Wintermietsaison. Meiden Sie Juni oder Juli – es ist zu heiß, wenige Käufer sind unterwegs, und die, die kommen, machen Tiefstangebote.

Preisstrategie für einen schnellen Verkauf

Prüfen Sie die aktuellen Angebote auf Property Finder, Aqarmap und den Seiten lokaler Makler. Bepreisen Sie Ihre Einheit 5–10 % unter dem Durchschnitt ähnlicher Immobilien. Ein schneller Verkauf zu einem fairen Preis ist besser, als sechs Monate auf einen um 5 % höheren Preis zu warten. Ich habe Eigentümer erlebt, die durch das Warten mehr an laufenden Kosten verloren haben, als der erhoffte Aufschlag wert war.

Welche Gegenden den schnellsten Wiederverkauf haben

• Am schnellsten: Sahl Hasheesh (Strandlage, Studios und 1‑Zimmer) – meist verkauft in 2–4 Monaten.
• Mittel: El Gouna (stabile Nachfrage, aber langsamer wegen höherer Preise) – 4–8 Monate.
• Am langsamsten: Al Ahyaa (viel Angebot, preissensible Käufer) – 6–12 Monate.

Schritte zum Wiederverkauf (wenn Sie im Ausland sind)

• Schritt 1: Kontaktieren Sie Ihren Verwalter – oft haben sie bereits Kaufinteressenten.
• Schritt 2: Stellen Sie eine Vollmacht (POA) für Ihren Anwalt aus, damit er beim Notar für Sie handelt. Offizielle Anforderungen an die Vollmacht finden Sie in diesem Rechtsleitfaden der Kanzlei Karim Adel.
• Schritt 3: Einigen Sie sich auf einen Preis und unterschreiben Sie den neuen Grünen Vertrag.
• Schritt 4: Der Käufer überweist das Geld auf Ihr ausländisches Konto (SWIFT).
• Schritt 5: Ihr Anwalt überträgt das Eigentum beim Notar. Fertig.

Der Ablauf ähnelt dem Kauf, nur umgekehrt. Sie müssen nicht in Ägypten sein. Eine Vollmacht und ein guter Anwalt genügen.

Kapitalerträge – Steuern und Kosten

Hier die gute Nachricht: Nach fünf Jahren Eigentumsdauer sind Gewinne aus dem Immobilienverkauf in Ägypten für Privatpersonen steuerfrei. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren, fällt eine geringe Steuer an (etwa 2,5 % des Gewinns, wird aber selten durchgesetzt). Sie zahlen jedoch erneut die Notargebühr (0,5–1 % des Verkaufspreises). Das ist der Hauptkostenfaktor beim Verkauf.

Der Käufer trägt meist die Maklerprovision (1–3 %). Als Verkäufer haben Sie über die Notargebühr hinaus möglicherweise keine direkten Kosten. Klären Sie das aber vor der Inserierung mit Ihrem Makler. Die Marktstabilität ist ein weiterer Grund, langfristig zu halten – laut einem Bericht von Ahram Online bleibt Ägyptens Immobiliensektor trotz globaler Gegenwinde widerstandsfähig, gestützt durch starke lokale Nachfrage und Inflationsschutzmotive.

Ein echtes Beispiel – Verkauf eines Mamsha-Studios

Ein aktueller Fall: Eine britische Kundin kaufte 2021 ein 55‑qm‑Studio an der Mamsha Promenade für 65.000 €. Sie nutzte es für die Kurzzeitvermietung und erzielte nach Verwaltung rund 8.400 € netto pro Jahr. 2025 beschloss sie zu verkaufen, um eine größere Wohnung in Sahl Hasheesh zu kaufen.

Wir inserierten es im März für 79.000 €. Innerhalb von zwei Wochen erhielten wir drei Angebote. Verkauft für 76.500 €. Nach Notarkosten und Käuferprovision blieben ihr rund 76.000 €. Das ist ein Gewinn von 11.000 €, zuzüglich der 33.600 € Mieteinnahmen in vier Jahren. Keine schlechte Rendite.

Aber nicht jeder hat so viel Glück. Ein anderer Kunde kaufte 2022 eine Villa in einer weniger gefragten Lage für 280.000 €. Als er 2025 verkaufen wollte, lag das höchste Angebot bei 250.000 €. Er behielt sie und vermietet sie weiterhin langfristig. Der Markt hat sich in Premiumlagen schneller entwickelt als in zweitrangigen.

Wartungsgebühren (CAM) – was Sie vor dem Kauf wissen müssen

Gemeinschaftsflächengebühren sind wiederkehrende Kosten, die viele Käufer übersehen. In einem Compound zahlen Sie für Sicherheit, Gartenpflege, Poolwartung und manchmal Zugang zum Clubhaus. Diese Gebühren werden meist pro Quadratmeter und Jahr erhoben.

Gebiet / Compound	CAM (EGP/qm/Jahr)	Für 100 qm (€/Monat)	Anmerkungen
Al Ahyaa (nicht bewacht)	0 – 200	0 – 4	Meist keine CAM, aber weniger Service
El Kawther (teils bewacht)	200 – 400	4 – 8	Einfache Sicherheit, kein Pool
Makadi Bay Compounds	400 – 600	8 – 12	Sicherheit, Pool, Garten
Mamsha Promenade	500 – 800	10 – 16	Oft mit Strandzugang
Sahl Hasheesh (Inland)	800 – 1.200	16 – 24	Volle Ausstattung
Sahl Hasheesh (Strandlage)	1.200 – 1.800	24 – 36	Privatstrand, Clubhaus, 24/7‑Sicherheit
El Gouna	1.000 – 2.000+	20 – 40+	Variiert je nach Insel und Compound

Fragen Sie vor dem Kauf den Entwickler oder Makler: „Wie hoch ist die aktuelle CAM pro Quadratmeter und was ist enthalten?“ Lassen Sie es sich schriftlich geben. Manche Compounds erhöhen die Gebühren nach einigen Jahren, kalkulieren Sie also eine jährliche Steigerung von 5–10 % ein.

Checkliste für ausländische Eigentümer

• Vor dem Kauf: CAM-Gebühren, Mietnachfrage und lokale Regeln prüfen (manche Compounds beschränken Kurzzeitvermietung).
• Beim Kauf: Separates Bankkonto für Mieteinnahmen einrichten (optional). Smart Locks und Sensoren installieren.
• Nach der Übergabe: Verwalter beauftragen, Verwaltungsvertrag unterzeichnen und Instandhaltungsfonds anlegen.
• Laufend: Monatsabrechnungen prüfen, Reparaturen ab einer bestimmten Schwelle (100–200 €) genehmigen und mindestens einmal jährlich vorbeikommen.
• Beim Verkauf: Ihrem Verwalter 3–6 Monate vorher Bescheid geben, die Immobilie reinigen und ansprechend herrichten sowie wettbewerbsfähig bepreisen.

Häufig gestellte Fragen – Verwaltung & Wiederverkauf

1. Kann ich meine Immobilie aus dem Ausland selbst verwalten?

Möglich, aber nicht zu empfehlen. Sie brauchen einen lokalen Handwerker, eine Reinigungskraft und jemanden für den Check‑in. Ich habe Eigentümer gesehen, die es mit einem vertrauten Nachbarn schafften. Aber die meisten geben nach einigen Monaten auf. Probieren Sie es eine Saison lang; wenn es zu viel wird, beauftragen Sie einen Verwalter.

2. Was ist die übliche Verwaltungsgebühr in Hurghada?

Für Kurzzeitvermietung 15–25 % des Bruttoumsatzes. Für Langzeit 5–10 % der Monatsmiete plus Vermittlungsgebühr. Manche Unternehmen berechnen eine feste Jahresgebühr (200–500 €) nur für Langzeit.

3. Wie finde ich einen Mieter für die Langzeitvermietung?

Inserieren Sie in lokalen Facebookgruppen, auf Property Finder oder Aqarmap oder lassen Sie es Ihren Verwalter machen. Die besten Mieter kommen oft über Mundpropaganda oder Makler.

4. Kann ich meine Immobilie verkaufen, während ein Mieter darin wohnt?

Ja, aber es ist schwieriger. Der Mieter hat nach ägyptischem Recht Rechte. Die meisten Käufer bevorzugen eine leerstehende Wohnung. Sie müssen dem Mieter möglicherweise eine Entschädigung für einen vorzeitigen Auszug anbieten oder das Ende des Mietvertrags abwarten.

5. Gibt es eine Kapitalertragssteuer für ausländische Verkäufer?

Nach fünf Jahren Eigentumsdauer nicht. Vor fünf Jahren gibt es theoretisch eine Steuer (etwa 2,5 % des Gewinns), die aber bei ausländischen Verkäufern selten durchgesetzt wird. Ihr Anwalt kann Sie zur aktuellen Praxis beraten.

6. Was sind die häufigsten Reparaturfälle?

Klimaanlagen (90 % aller Anrufe), Wasserboiler, elektrische Schalter und Wasserschäden von Nachbarn über Ihnen. Sorgen Sie dafür, dass Ihr Verwalter einen zuverlässigen Klimatechniker hat – die Hitze setzt den Geräten stark zu.

7. Darf ich Airbnb nutzen, wenn mein Compound Kurzzeitvermietung verbietet?

Nein. Manche Compounds untersagen Kurzzeitvermietung strikt. Lesen Sie vor dem Kauf die Gemeinschaftsordnung (CC&Rs). Ich habe Eigentümer erlebt, die mit Geldstrafen belegt oder sogar zum Verkauf gezwungen wurden, weil sie gegen die Regeln verstießen.

8. Wie lange dauert ein Wiederverkauf üblicherweise?

In beliebten Lagen (Sahl Hasheesh, Mamsha) 2–4 Monate. In schwächeren Gegenden 6–12 Monate. Fair bepreist geht es schneller. Überteuerte Angebote können jahrelang liegen bleiben.

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Für einen vollständigen Überblick lesen Sie unseren Hauptimmobilienratgeber, den Wohnungsratgeber, den Villenratgeber und den Rechtsratgeber. Allgemeine Reise- und Aufenthaltsinformationen finden Sie zudem beim Auswärtigen Amt.

Über den Autor: Geschrieben von Mido Kandil, Senior Property Consultant bei The Horizon Real Estate Hurghada. Seit 13 Jahren hilft er ausländischen Käufern, sicher am Roten Meer zu investieren.