Vând apartamente aici de doisprezece ani. De fapt, luna viitoare se împlinesc treisprezece. Și observ mereu aceeași greșeală. Oamenii cumpără în zona nepotrivită pentru că prețul pare ieftin pe ecran – dar nu văd imaginea de ansamblu. Așa că lasă-mă să te scutesc de bătăi de cap. Aceasta nu este o broșură lustruită. Este un ghid simplu și direct al apartamentelor de vânzare din Hurghada: cele mai bune zone, prețurile reale pe metru pătrat (nu cele false pe care ți le șoptesc agenții) și toate taxele ascunse pe care le vei plăti efectiv. Veți găsi, de asemenea, un tabel de prețuri pe care îl puteți folosi la negociere. Fără umpluturi. Fără clișee de genul „sinceritate brutală”. Doar fapte de la cineva care a făcut asta de sute de ori.
De ce să cumperi un apartament în Hurghada în loc să-l închiriezi?
Închirierea pare mai simplă. Fără garanție, fără cheltuieli de întreținere, fără angajamente pe termen lung. Plătești chiria lunară și gata.
Însă cifrele arată cu totul altceva. Potrivit Serviciului de Informații al Statului egiptean, țara a primit aproape 19 milioane de turiști în 2025, ceea ce reprezintă o creștere de 21% față de anul precedent. Un număr mai mare de vizitatori înseamnă o cerere mai mare de închiriere, în special pentru sejururi pe termen scurt. Vă voi arăta ce înseamnă asta pentru bugetul dumneavoastră.
Ipotecă vs. chirie – Cifrele
Să luăm ca exemplu un apartament standard cu un dormitor în Al Ahyaa. Nimic deosebit. Clădirea este curată, poate are o terasă comună pe acoperiș. Chiria este de aproximativ 60.000 – 90.000 EGP pe an. Asta înseamnă 1.200 – 1.800 de dolari, în funcție de cursul de schimb.
Achiziționarea aceluiași apartament costă între 25.000 și 35.000 de dolari. Să luăm 30.000 de dolari ca valoare medie.
Fă calculele. Dacă plătești 1.500 de dolari pe an pentru chirie, vei recupera investiția în aproximativ 4–5 ani de la achiziție. De fapt, mai degrabă în 4,5 ani, dacă iei în calcul și cheltuielile mici de întreținere. După aceea, locuiești pe gratis. Și deții un bun care, de obicei, se valorizează.
Am avut un client britanic, să-i spunem David. A închiriat un apartament cu două dormitoare în El Kawther timp de trei ani. A plătit în total aproximativ 5.500 de dolari pe chirie. Apoi a cumpărat în cele din urmă un apartament similar cu 45.000 de dolari. Care au fost primele lui cuvinte după semnarea contractului? „De ce nu m-ai convins mai tare?”
Nu am avut un răspuns potrivit. Ar fi trebuit să insist mai mult.
Avantaje valutare pentru străini
Lira egipteană s-a devalorizat de mai multe ori în ultimul deceniu. Dacă cumpărați acum cu dolari sau euro, vă asigurați cursul de astăzi.
Chiar dacă EGP va continua să scadă – și este posibil să se întâmple acest lucru –, valoarea proprietății dumneavoastră exprimată în valută străină tinde să crească. Nu este garantat, dar acesta este trendul pe care l-am observat începând cu 2013.
Un investitor german a cumpărat un studio în Sahl Hasheesh cu 55.000 de euro la începutul anului 2021. Astăzi, unitățile similare se vând cu 85.000 de euro. Nu este vorba doar de o creștere a valorii imobiliare. Este vorba de creșterea valutară și de cea a pieței luate împreună.
Creșterea pe termen lung a activelor
Prețul apartamentelor din Sahl Hasheesh aproape s-a dublat începând cu 2016. În Al Ahyaa, creșterea a fost mai lentă – probabil cu 30–40 % în aceeași perioadă. Dar totuși pozitivă.
Cererea de închiriere menține piața de revânzare activă. Nu veți rămâne cu proprietatea pe mâini. Chiar și în anii mai slabi, locuințele la un preț rezonabil se vând în câteva luni.
Cele mai bune zone pentru a cumpăra un apartament în Hurghada (prețuri și stil de viață)
O să vă prezint o analiză detaliată în funcție de buget și stil de viață. Fără detalii inutile. Am explorat fiecare dintre aceste zone în ultimul an.
Al Ahyaa – Campionul la economii
Ieftin. Funcțional. Cerere mare de închiriere. Aici locuiesc majoritatea egiptenilor din zonă. Și un număr tot mai mare de expați cu buget redus.
Preț pe metru pătrat: 15.000 – 25.000 EGP (300 – 500 $). Un apartament decent cu două dormitoare (aproximativ 100 mp) costă între 25.000 și 40.000 $. Unul cu un singur dormitor? Poate costa chiar și 15.000 $, dacă ai noroc și ești dispus să accepți finisaje puțin mai vechi.
Ideal pentru închirierea pe termen lung către localnici și expați cu buget redus. Am un client german care deține trei apartamente aici. Le-a cumpărat cu aproximativ 25.000 de dolari fiecare. Obține un profit net de aproximativ 8% după deducerea costurilor. Este un randament constant, banal, dar de încredere.
Dezavantaje? Clădiri vechi. Zgomotul de pe stradă. Parcarea poate fi o adevărată bătaie de cap. Unele străzi se inundă când plouă – ceea ce se întâmplă rar, dar totuși e enervant. Însă la prețurile astea, nu te poți plânge prea mult.
El Kawther – Central și ușor mai ridicat
Aici locuiesc mulți expați europeni. Se află mai aproape de supermarketuri, spitale și de promenada Mamsha. Nu este un complex închis, dar dă impresia că este mai bine organizat decât Al Ahyaa.
Prețul pe metru pătrat: 25.000 – 35.000 EGP (500 – 700 USD). Un apartament cu un dormitor poate costa între 35.000 și 45.000 USD. Unul cu două dormitoare, între 50.000 și 70.000 USD.
Este mai bine construit decât Al Ahyaa. Străzile sunt mai liniștite. La cafeneaua locală se aud mai multe persoane vorbind engleză și germană. Totuși, nu este un complex închis – vei auzi zgomotul de pe stradă și, din când în când, vei vedea câini rătăciți.
Promenada Mamsha – Atracție turistică de top
Aceasta este noua alee de pe malul mării. Cafenele, restaurante și apartamente cu vedere la mare. Turiștilor le place la nebunie. Investitorilor le place la nebunie.
Preț pe metru pătrat: 40.000 – 70.000 EGP (800 – 1.400 USD). Prețul apartamentelor tip studio începe de la 50.000 USD. Apartamentele cu un dormitor costă între 70.000 și 100.000 USD. Apartamentele cu două dormitoare încep de la 100.000 USD.
Ideal pentru închirieri pe termen scurt prin Airbnb. Tarifele pe noapte variază între 50 și 90 de dolari în timpul iernii. Am un studio acolo care îmi aduce un profit net de aproximativ 12.000 de dolari pe an, după deducerea comisioanelor de administrare. Asta înseamnă un randament brut de 17% – deloc rău. Datele de la Airbtics confirmă faptul că Hurghada se mândrește cu cele mai mari randamente din închirierea pe termen scurt din regiunea MENA, cu venituri medii anuale care depășesc 538.000 EGP și o rată medie de ocupare de 52%.
Dar vara? E o perioadă lentă. Foarte lentă. S-ar putea să ai o rată de ocupare de 30% în iulie și august. Europenilor nu le place căldura de 40 °C. Planifică-ți fluxul de numerar în consecință.
Sahl Hasheesh (în interiorul țării vs. pe malul mării)
Aceasta este zona de lux din sudul orașului. Este o zonă închisă, curată și bine întreținută. Este un complex turistic amenajat conform unui plan urbanistic integrat. Conform raportului „Destination Egypt” al Knight Frank, coasta Mării Roșii este în prezent piața imobiliară de lux cu cea mai rapidă creștere din Africa de Nord, iar Sahl Hasheesh se află în fruntea acestui trend.
În interiorul orașului (la cinci minute de mers pe jos de plajă): 45.000 – 70.000 EGP pe metru pătrat (900 – 1.400 USD). Apartamente cu un dormitor începând de la 70.000 USD, cu două dormitoare începând de la 100.000 USD.
Pe malul mării: 90.000 – 120.000 EGP (1.800 – 2.400 USD). Apartamente cu un dormitor de la 120.000 USD, cu două dormitoare de la 160.000 USD.
Creșterea valorii imobiliare este puternică. Am văzut cum prețul unităților s-a dublat în zece ani. Randamentul din chirie? Mai mic. Poate 4–6% net. Aici se cumpără pentru apreciere, nu pentru fluxul de numerar. Obiectiv diferit, zonă diferită.
El Gouna – Opțiunea premium
El Gouna este un oraș în sine. Școli, spital, port de iahturi – toate se află în interiorul complexului. Se află la 25 km nord de aeroportul din Hurghada.
Preț pe metru pătrat: 60.000 – 100.000+ EGP (1.200 – 2.000+ USD). Apartamente cu un dormitor de la 80.000 USD, cu două dormitoare de la 120.000 USD.
Un loc minunat. Foarte sigur. Mașina mea a rămas deschisă din greșeală timp de două zile. Nu s-a întâmplat nimic. Însă vânzarea ulterioară se face mai greu, deoarece prețul de pornire este ridicat. L-aș recomanda doar dacă intenționați să locuiți acolo personal.
Makadi Bay – Raport calitate-preț
Mai la sud. Mai liniștit. Potrivit pentru familii. Mai mulți turiști care vin în pachete organizate decât turiști independenți.
Prețul pe metru pătrat: 35.000 – 60.000 EGP (700 – 1.200 USD). Apartamente cu un dormitor începând de la 40.000 USD, cu două dormitoare începând de la 60.000 USD.
Ai nevoie de o mașină pentru a ajunge în centrul orașului Hurghada (aproximativ 30 de minute). Dar dacă îți place stilul de viață din stațiunile turistice fără prețurile practicate în Sahl Hasheesh, este o opțiune viabilă.
Tabel comparativ al prețurilor (2026)
Iată un tabel de referință rapid, bazat pe anunțuri reale și vânzări recente:
| Suprafață | Prețul pe metru pătrat (EGP) | Prețul tipic pentru un apartament cu un dormitor | Prețul tipic pentru o locuință cu 2 dormitoare | Cel mai potrivit pentru |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | 15.000 – 25.000 | 25.000 $ – 35.000 $ | 35.000 – 50.000 de dolari | Închiriere pe termen lung, prețuri accesibile |
| El Kawther | 25.000 – 35.000 | 35.000 $ – 45.000 $ | 50.000 – 70.000 dolari | Expat pe termen lung |
| Mamsha | 40.000 – 70.000 | 70.000 $ – 100.000 $ | 100.000 – 150.000 de dolari | Airbnb pe termen scurt |
| Sahl Hasheesh (în interiorul țării) | 45.000 – 70.000 | 70.000 – 90.000 dolari | 100.000 $ – 140.000 $ | Creșterea capitalului |
| Sahl Hasheesh (pe malul mării) | 90.000 – 120.000 | 120.000 $ – 150.000 $ | 160.000 $ – 220.000 $ | Lux, apreciere |
| El Gouna | 60.000 – 100.000+ | 80.000 $ – 120.000 $ | 120.000 $ – 180.000 $ | Stil de viață, viață de zi cu zi |
| Golful Makadi | 35.000 – 60.000 | 40.000 – 60.000 de dolari | 60.000 $ – 90.000 $ | Stațiune liniștită, potrivită pentru familii |
Randamentele din închiriere pe scurt (pe termen scurt vs. pe termen lung)
Randamente nete după deducerea comisioanelor de administrare. Cifrele pe termen scurt se bazează pe gradul maxim de ocupare din perioada de iarnă. Randamentele pe termen lung presupun contracte anuale stabile.
Datele au fost compilate pe baza performanțelor pieței din perioada 2025–2026 și a rapoartelor administratorilor imobiliari locali.
Ce tip de apartament ar trebui să cumpărați? (Suprafață și configurație)
Nu toate apartamentele sunt la fel. Alegerea dumneavoastră depinde de obiectivul pe care îl aveți – venituri din închiriere, creșterea valorii imobiliare sau utilizare personală. Lăsați-mă să vă ajut să vă decideți.
Apartamente-studio – Rentabilitate ridicată, suprafață redusă
Suprafață: 40 – 60 mp. Preț: 30.000 – 80.000 USD, în funcție de zonă.
Cele mai bune locații: Mamsha, orașul vechi din Sahl Hasheesh, Golful Makadi.
Tariful pe noapte pe Airbnb: 50–80 de dolari în timpul iernii. Garsoniera mea din Mamsha îmi aduce un venit net de aproximativ 12.000 de dolari pe an, după deducerea cheltuielilor. Asta înseamnă un randament brut de 17%. Dar asta e în perioada de vârf. Vara? Poate 30 de dolari pe noapte și jumătate din gradul de ocupare.
Dezavantajul? E mai greu de revândut. Se adresează doar persoanelor singure sau cuplurilor. Familiile nici măcar nu se vor uita la el.
Apartamente cu un dormitor – alegerea ideală
Suprafață: 65 – 90 mp. Preț: 30.000 $ (Al Ahyaa) – 150.000 $ (pe malul mării, în Sahl Hasheesh).
Este potrivit atât pentru locuințe pe termen lung, cât și pe termen scurt. Este cel mai căutat de cumpărători. Revânzarea este relativ ușoară – toată lumea își dorește un apartament cu un dormitor.
Un apartament cu un dormitor în El Kawther se închiriază pe termen lung cu aproximativ 5.000 de dolari pe an. Aceasta reprezintă un randament net de 6-7%. Nu este spectaculos, dar este stabil.
Apartamente cu 2 dormitoare – Închirieri pentru familii și grupuri
Suprafață: 100 – 130 mp. Preț: 40.000 $ (Al Ahyaa) – peste 180.000 $ (pe malul mării).
Poate găzdui 4–6 persoane. Venituri mai mari din închiriere. Un apartament cu două dormitoare în Mamsha s-ar putea închiria cu 120 $ pe noapte pe Airbnb. Însă costurile de curățenie sunt mai mari – mai multe prosoape, mai multe cearșafuri, mai multe obiecte care se pot sparge.
Cererea este mare în zonele rezidențiale precum Al Ahyaa și El Kawther pentru închiriere pe termen lung. Familiile cu copii nu doresc să se mute în fiecare an.
Apartamente cu 3 dormitoare și mai multe și penthouse-uri – Piață de nișă
Suprafață: 140 – 250 mp. Preț: 150.000 – 300.000+ dolari.
Se vinde mai greu. Însă chiriașii de lux – directori de companii, familii numeroase, poate un grup de scafandri – vor plăti sume considerabile. Un apartament cu trei dormitoare în Sahl Hasheesh s-ar putea închiria cu 200–300 de dolari pe noapte. Dar va trebui să aștepți mai mult pentru rezervări.
Apartamente noi vs. apartamente la mâna a doua – Care variantă este mai sigură?
Fiecare opțiune are avantaje și dezavantaje. O să fiu sincer – și eu am pierdut bani cu achiziții în stadiu de proiect la începutul carierei mele. Învățați din greșelile mele.
Proiecte în fază de planificare (proiecte noi) – Preț de intrare mai mic, risc mai mare
Achiziția se face pe baza imaginilor de randare. Planurile de plată sunt atractive: avans de 10–20%, restul în rate pe o perioadă de 3–5 ani, cu dobândă de 0%.
Dar riscurile sunt reale. Am văzut proiecte care au suferit întârzieri de 6–12 luni. Uneori, calitatea finisajelor lasă de dorit – gresie ieftină, vopsea de proastă calitate, instalații sanitare care curg.
Alegeți dezvoltatori cu reputație bună: Orascom (El Gouna, Makadi), Palm Hills sau dezvoltatori locali cu o experiență dovedită. Cereți să vizitați un proiect anterior. Discutați cu proprietarii de acolo. Dacă dezvoltatorul refuză, renunțați la afacere.
Revânzare (apartamente gata de locuit) – Aflați ce primiți
Predare imediată. Puteți verifica instalațiile sanitare, priveliștea spre mare și vecinii. Deschideți robinetele. Trageți apa la toaletă. Deschideți ferestrele. Nu puteți face asta când cumpărați pe plan.
De obicei, prețul este mai mic decât cel practicat în prezent de dezvoltator pentru o locuință nouă. Un apartament vechi de doi ani poate costa cu 10–15 % mai puțin. Uneori, diferența poate fi și mai mare, dacă vânzătorul este dispus să negocieze.
Dezavantajul? Ai nevoie de suma integrală în numerar sau de o finanțare rapidă. Nu există planuri de plată pe 5 ani. Dar poți negocia mai ferm, deoarece vânzătorul dorește să încheie tranzacția.
În curs de realizare (la jumătatea drumului) – Compromis
Preț mai bun decât la o locuință gata construită, risc mai mic decât la o locuință în stadiu de proiect. Vizitați șantierul și vedeți progresul real. Puteți observa forma clădirii, cum se ridică pereții și cum se instalează instalațiile sanitare.
Am făcut asta de mai multe ori. Funcționează bine dacă ai încredere în dezvoltator și proiectul este finalizat cel puțin în proporție de 50%.
Finanțarea apartamentului tău – numerar, rate sau credit ipotecar?
Numerarul – regele reducerilor
Ideal pentru revânzare. Tranzacția se finalizează în câteva zile. Vânzătorii te adoră.
Chiar luna trecută am negociat o reducere de 10.000 de dolari la un apartament de 90.000 de dolari. Vânzătorul avea nevoie de lichidități înainte de vară. Cumpărătorul a plătit cu numerar. Totul s-a rezolvat într-o săptămână.
Rate pentru dezvoltatori (0%) – Tipice pentru proiectele în stadiu de proiect
Avans de 10–20%, apoi rate egale pe o perioadă de 3–5 ani. Fără bancă, fără dobândă. Il Bayou oferă un avans de 20%, restul se achită în 4 ani, cu dobândă 0%. Asta e real.
Dar ai grijă – dacă nu efectuezi plățile la timp, riști să pierzi avansul și apartamentul. Citește cu atenție clauzele scrise cu litere mici.
Credite ipotecare bancare – O provocare pentru străini
O opțiune rară pentru nerezidenți. Dobânzi de peste 14%. Nu merită. Mai bine aștepți și economisești bani.
Costuri ascunse la achiziționarea unui apartament în Hurghada
Trebuie să ții cont de aceste taxe în buget, pentru că se adună repede. (Asta e „virgula de legătură” – una pe articol.)
- Taxele notariale: 0,5% – 1% din valoarea contractului. Pentru o unitate de 100.000 de dolari, aceasta înseamnă 500 – 1.000 de dolari.
- Onorariile avocaților: 3.000 – 5.000 EGP, sumă fixă. Aproximativ 100 – 160 USD. Merită fiecare bănuț.
- Cheltuieli de întreținere (CAM): 400 – 1.500 EGP pe metru pătrat pe an. Complexele de lux percep tarife mai mari. Pentru o unitate de 100 mp în Sahl Hasheesh, ați putea plăti 150.000 EGP pe an – adică 3.000 USD.
- Depozite pentru racordarea la utilități: electricitate + apă – aproximativ 2.000 – 5.000 EGP. Se plătește o singură dată.
- Comisionul agenției: de obicei între 1 și 3%, plătit de vânzător, dar asigură-te că este așa. Unii agenți încearcă să perceapă comision de la ambele părți. Nu le permite acest lucru.
Semnale de alarmă și escrocherii – Cum să eviți pierderile financiare
Am văzut prea mulți oameni care au avut de suferit. Iată la ce trebuie să fiți atenți.
„Vedere la mare la preț redus” care nu există
Săptămâna trecută, un client mi-a trimis o ofertă imobiliară. „Vedere superbă la mare.” Fotografia fusese făcută de pe acoperiș, nu din apartament. Când am vizitat locuința, balconul dădea spre un zid și o parcare plină de praf.
Mergi întotdeauna acolo sau trimite pe cineva să filmeze de pe balconul respectiv. În diferite momente ale zilei. Lumina dimineții este diferită de cea de după-amiază.
Dezvoltator fără experiență anterioară
Întreabă despre proiectele anterioare. Vizitează-le. Vorbește cu proprietarii. Dacă au dosare judiciare, avocatul tău va afla. Dacă nu-ți pot arăta o clădire finalizată, nu plăti avansul.
Plăți din contul bancar personal
Niciodată – niciodată – să nu efectuați plăți în contul personal al unei persoane fizice. Doar în contul unei companii. Și păstrați toate chitanțele SWIFT. Banca Centrală a Egiptului are nevoie de dovezi că banii dvs. provin din străinătate.
Fără contract ecologic
Dacă refuză să-ți dea un contract autentificat notarial, pleacă. Imediat. O promisiune verbală nu valorează nimic în cazul ăsta.
Pas cu pas: Cum să cumperi un apartament în Hurghada
Respectă această ordine. Nu sări peste pași. Am făcut asta de peste o sută de ori.
- Stabiliți bugetul și suprafața – folosiți tabelul de mai sus. Fiți realiști.
- Anunțuri de căutare – portaluri online (Property Finder, Aqarmap) și agenții imobiliare locale.
- Vizitați clădirea sau trimiteți un reprezentant – filmați și notați defectele. Mirosiți clădirea – pe bune, mirosurile neplăcute indică probleme la instalațiile sanitare.
- Angajați un avocat independent – nu pe cel recomandat de dezvoltator. Plătiți-l direct.
- Semnați contractul de rezervare și achitați avansul – de obicei între 500 și 1.000 de dolari. Suma este rambursabilă în cazul în care verificările legale nu sunt satisfăcătoare.
- Avocatul verifică titlul de proprietate și sarcinile – pensie alimentară neplătită? Procese judiciare? Vânzători neînregistrați?
- Semnați „Green Contract” la notar – în prezența ambelor părți și a unui traducător. Păstrați-vă exemplarul.
- Transferă soldul prin bancă – păstrează toate chitanțele SWIFT. Scanează-le.
- Preia cheile și raportul de predare – acum ești proprietarul. Felicitări.
Linkuri interne către ghiduri conexe
Pentru mai multe detalii, citiți aceste articole – vă vor ajuta să economisiți timp și bani:
- Comparație completă a zonelor – aflați mai multe despre fiecare cartier, inclusiv despre școli și spitale.
- Rentabilitatea investiției (ROI) și strategiile de investiții – randamente din închiriere și creșterea valorii capitalului, cu exemple concrete de clienți.
- Aspecte juridice și procesul de achiziție – Explicații detaliate privind „Green Contract”, precum și cerința privind dovada SWIFT.
- Întrebări frecvente – răspunsuri rapide la cele mai des întâlnite 20 de întrebări pe care le primesc.
Și, bineînțeles, începeți cu ghidul nostru de bază pentru a avea o imagine de ansamblu completă asupra tuturor aspectelor.
Sfaturi finale de la un consultant care a făcut asta de sute de ori
Nu te grăbi. Mergi mai întâi să vizitezi locul – chiar dacă ai de gând să cumperi de la distanță mai târziu. O excursie de două zile te poate scuti de doi ani de regrete.
Apelează la un avocat local pe care să-l plătești direct. Nu la unul recomandat de vânzător. Nu la prietenul vărului tău. La un avocat adevărat, cu un birou adevărat.
Păstrează toate chitanțele bancare. Copii ale mesajelor SWIFT, confirmări de transferuri bancare, totul. Vei avea nevoie de ele pentru notar și pentru cererile de obținere a permisului de ședere.
Și nu uitați: apartamentul cel mai ieftin are adesea probleme ascunse. Cel mai scump s-ar putea să nu vă ofere cel mai bun randament. Echilibrul este esențial.
Dacă doriți să vă ghidez personal prin oricare dintre acești pași, trimiteți-mi un mesaj prin formularul de contact. Prima consultare este gratuită. Mă numesc James – răspund tuturor, chiar și celor care îmi trimit linkuri de pe Facebook Marketplace întrebând „este adevărat?”
Prezentarea autorului: Mohamed Kandil, consultant imobiliar senior la The Horizon Real Estate Hurghada. De 13 ani, îi ajută pe cumpărătorii străini să investească în siguranță în zona Mării Roșii.
Join The Discussion