In 2019 reed ik voor het eerst naar Magawish Bay. Eerlijk gezegd was er bijna niets te zien. Een half afgebouwd hotel, een stoffige weg en een prachtig stuk strand dat wel vergeten leek. Ik herinner me dat ik dacht: „Waarom is dit niet ontwikkeld?“ Destijds was Magawish een slaperig uithoekje tussen Hurghada en Sahl Hasheesh.
Laten we even naar vandaag springen. Magawish ziet er nu heel anders uit. Er zijn nieuwe hotels geopend. Uit het zand verrijzen wooncomplexen. Een geasfalteerde kustweg verbindt de plaats nu vlot met zowel Hurghada als Sahl Hasheesh. Internationale investeerders tonen plotseling interesse.
In deze gids neem ik je mee door de ontwikkeling van Magawish, de vastgoedprijzen, het verhuurpotentieel en of het de moeite waard is om nu te kopen, voordat de regio echt een enorme vlucht neemt. Als je op zoek bent naar de „volgende grote hit” aan de Rode Zee, dan is dit misschien wel wat je zoekt.
Waar ligt Magawish Bay en waarom je er (nog) nooit van hebt gehoord
Magawish Bay ligt ongeveer 8 kilometer ten zuiden van het centrum van Hurghada, direct aan de kust tussen de stad en Sahl Hasheesh. Het is een natuurlijke baai met een lang zandstrand en helder water – in feite dezelfde hoogwaardige kustlijn als die van zijn bekendere buur, maar dan zonder de drukte en de hoge prijzen. Voorlopig nog.
Jarenlang kenden slechts een handvol lokale vissers en beginnende hotelontwikkelaars het gebied. De weg was slecht. Er was geen straatverlichting. Maar de Egyptische regering heeft, in het kader van haar uitbreiding van het toerisme aan de Rode Zee, geïnvesteerd in de verbetering van de kustweg, en dat heeft alles veranderd.
Tegenwoordig rijd je vanaf de luchthaven van Hurghada in 15 minuten naar Magawish over een vlakke, goed verlichte weg. Om dit in perspectief te plaatsen: dat is zelfs dichterbij dan sommige delen van Sahl Hasheesh. En juist die nabijheid wekt de belangstelling.
Voor een algemeen overzicht van de regio kun je onze volledige regiovergelijking raadplegen.
De nieuwe projecten hotels, resorts en wooncomplexen
De transformatie van Magawish draait vooral om wat er de afgelopen drie jaar is gerealiseerd en wat er nog op het programma staat.
Hotels die het voortouw nemen
Het eerste grote internationale hotel in Magawish was het Steigenberger Al Dau Beach Resort, dat er al een tijdje staat. Maar recent zijn er ook een nieuw Iberotel-hotel, een gerenoveerd Pickalbatros en een gepland Rixos-hotel (de bouw is eind 2025 van start gegaan) bijgekomen. Deze hotels trekken toeristen uit een hogere klasse aan – en die toeristen besluiten soms iets te kopen.
Wooncomplexen: klein maar in opkomst
In tegenstelling tot Sahl Hasheesh kent Magawish nog geen grote, volgens een masterplan aangelegde woonwijken. Er zijn echter wel enkele kleinere, omheinde wooncomplexen ontstaan:
- Magawish Residence: Een laagbouwcomplex met appartementen met 1 of 2 slaapkamers, voorzien van een zwembad en toegang tot een privéstrand. Gebouwd in 2019, momenteel volledig bezet; af en toe komen er appartementen op de markt.
- Baron Magawish: Een multifunctioneel project met een hotel en woningen. Een aantal appartementen is verkocht aan particuliere eigenaren. De kwaliteit is goed.
- La Vista Bay: Nieuwere appartementen in een middelhoge flat met uitzicht op zee. Nog steeds in de voorverkoop.
Daarnaast verkopen verschillende grondeigenaren percelen voor particuliere villa’s. Als je over het nodige budget en geduld beschikt, is het mogelijk om grond te kopen en je eigen villa te bouwen – maar daarvoor heb je wel een goede advocaat en aannemer nodig.
Vastgoedprijzen – Nog steeds redelijk (maar stijgen snel)
Dit is de belangrijkste reden om Magawish in de gaten te houden: de prijzen liggen voor vergelijkbare woningen aan het strand ruim onder die van Sahl Hasheesh, en het verschil wordt steeds kleiner.
| Type onroerend goed | Prijsklasse van Magawish (USD) | Sahl Hasheesh (aan het strand) USD | Verschil |
|---|---|---|---|
| Studio | 45.000 – 60.000 dollar | $60.000 – $80.000 | 20-30% lager |
| 1 slaapkamer | $60.000 – $85.000 | 80.000 – 120.000 dollar | 25-30% lager |
| 2 slaapkamers | 90.000 – 130.000 dollar | 120.000 – 180.000 dollar | 25-35% lager |
| Perceel voor een villa (500 m²) | 80.000 – 120.000 dollar | n.v.t. (nog maar enkele kavels beschikbaar) | Mogelijkheid tot maatwerk |
Het zit namelijk zo: deze prijzen zijn de afgelopen twee jaar jaarlijks met ongeveer 15-20% gestegen. Een studio die in 2023 nog $38.000 kostte, staat nu te koop voor $55.000. De waarde stijgt in hoog tempo. Raadpleeg onze gids over beleggingsrendementen voor een ROI-analyse.
Marktontwikkelingen – Waarom Magawish wel eens de volgende hotspot zou kunnen worden
Er zijn verschillende factoren die ervoor zorgen dat Magawish aantrekkelijk is:
- Nabijheid van Hurghada: Het ligt op slechts 8 km van het stadscentrum, waardoor supermarkten, ziekenhuizen en scholen gemakkelijk bereikbaar zijn. Sahl Hasheesh ligt op 18 km afstand – niet ver, maar voor dagelijkse boodschappen is Magawish aanzienlijk handiger.
- Betere stranden: Door de ligging van de baai is het water rustig en is er een mooi zandstrand. Het strand van Sahl Hasheesh is ook prima, maar Magawish is minder druk.
- Overheidssteun: De nieuwe weg is nog maar het begin. Het gebied is bestemd voor toerisme en woningbouw, en de gouverneur heeft aangegeven dat er stimuleringsmaatregelen voor projectontwikkelaars zullen komen.
- Grondschaarste: In tegenstelling tot de uitgestrekte, onbebouwde gebieden verder naar het zuiden is het aantrekkelijke kustgebied van Magawish beperkt. Zodra dit gebied volledig is bebouwd, zal het aanbod een plafond bereiken, wat de prijzen mogelijk zal opdrijven.
Dat gezegd hebbende, zijn er wel risico’s. Niet alle projectontwikkelaars zijn betrouwbaar. En in sommige delen wordt de infrastructuur (riolering, waterdruk, elektriciteit) nog steeds verbeterd. Ik heb gehoord dat er tijdens het hoogseizoen in de zomer af en toe stroomuitval voorkomt. Lees onze gids over de beste reisperiode voor een risicobeoordeling.
Verhuurpotentieel – Korte termijn is koning
Magawish wordt steeds populairder bij vakantiegangers die voor een kort verblijf komen, vooral bij degenen die de voorkeur geven aan een rustiger strand dan Mamsha. De nieuwere hotels hebben de bekendheid van het gebied vergroot en het aanbod op Airbnb neemt toe.
Op basis van de huidige bezettingsgraad in complexen zoals Magawish Residence en Baron Magawish kan een goed ingerichte woning met één slaapkamer in de winter (november–april) voor $70–$100 per nacht worden verhuurd. De bezettingsgraad in die maanden bedraagt 65–75%. In de zomer daalt de bezettingsgraad tot 30–40%, met nachttarieven van ongeveer $40–$60.
De nettorendementen liggen momenteel tussen de 6 en 9% – beter dan in Sahl Hasheesh (4–6%), omdat de aankoopprijzen lager zijn. De beheersinfrastructuur is echter nog niet zo goed ontwikkeld; het kan zijn dat u zelf een schoonmaker of klusjesman moet zoeken. Wij hebben een lijst met vastgoedbeheerders die in Magawish actief zijn – vraag er gerust naar.
Raadpleeg onze PM-gids voor een uitgebreide handleiding over vastgoedbeheer.
Echte verhalen van Magawish-eigenaren
Lena – De Duitse early adopter
Lena kocht in 2022 een appartement met één slaapkamer in Magawish Residence voor 62.000 dollar. Ze bezocht de plek één keer, vond het rustige strand leuk en waagde de sprong. Ze verhuurt het van oktober tot april via Airbnb en gebruikt het zelf in de zomer. Haar jaarlijkse nettowinst na aftrek van beheerkosten en vergoedingen bedraagt ongeveer $6.000 – een rendement van 9,6%. Ze heeft al biedingen van $85.000 voor de woning ontvangen. „Ik wou dat ik er twee had gekocht”, vertelde ze me.
Khaled – De Egyptische speculant
Khaled, een lokale makelaar, kocht in 2021 een perceel aan het strand in Magawish voor 50.000 dollar. Hij hield het twee jaar in bezit en verkocht het in 2023 voor 90.000 dollar. Vervolgens gebruikte hij de opbrengst om een woning op plan te kopen in een nieuwbouwproject. Hij is geen grote projectontwikkelaar – gewoon iemand die het potentieel zag en er vroeg bij was. Nu raadt hij zijn vrienden aan om naar percelen in Magawish te kijken voordat de prijzen weer verdubbelen.
De toekomstplannen – Wat staat er op het programma voor 2026-2028?
Er zijn verschillende projecten in de maak die de bekendheid van Magawish nog verder zouden kunnen vergroten.
- Een nieuwe jachthaven voor kleine jachten en vissersboten (voorgesteld, maar nog niet goedgekeurd).
- Een winkelstraat met cafés en alledaagse winkels (gepland bij de ingang van de baai).
- Twee extra omheinde wooncomplexen van Egyptische projectontwikkelaars uit het middensegment.
- De waterzuiveringsinstallatie is gemoderniseerd om de toegenomen belasting aan te kunnen.
Als deze plannen werkelijkheid worden, zou Magawish wel eens een heus mini-Sahl Hasheesh kunnen worden. Als ze worden uitgesteld of geannuleerd, blijft het gebied wellicht een minder belangrijke locatie. Dat is het risico van investeren in „opkomende” gebieden.
Voor- en nadelen – Een eerlijke beoordeling
Voordelen
- Lagere instapprijs dan Sahl Hasheesh (20-35% goedkoper)
- Dichter bij Hurghada (8 km in plaats van 18 km) – handig
- Een rustiger, minder druk strand
- Potentieel voor snelle waardestijging (de laatste tijd 15-20% per jaar)
- Nieuwe wegen en toekomstige infrastructuur
- Redelijke rendementen op kortetermijnverhuur (6–9%)
Nadelen
- Beperkte voorzieningen – er zijn (nog) geen supermarkten of restaurants op loopafstand
- Dit is nog steeds een opkomend gebied – de infrastructuur kan hier en daar nog wat inconsistent zijn
- Minder beheermaatschappijen dan in gevestigde gebieden
- De doorverkoopmarkt is krapper – het kan zijn dat je het langer moet aanhouden
- Bij sommige projecten in de planningsfase kunnen er vertragingen optreden
Voor wie is Magawish geschikt?
- Beleggers met een beleggingshorizon van 3 tot 5 jaar – jullie geloven in het potentieel van de regio en kunnen geduld opbrengen.
- Kopers die op zoek zijn naar een appartement aan het strand in Sahl Hasheesh met korting: hier krijgt u vergelijkbare kwaliteit voor minder geld.
- Voor wie houdt van „rustige luxe“ – niet chaotisch, maar ook niet afgelegen.
- Vroege gebruikers die zich niet storen aan een zekere mate van onzekerheid – je accepteert dat nog niet alles volledig is uitgebouwd.
Voor wie is Magawish op dit moment niet aan te raden?
- Kopers die direct hoge huurinkomsten nodig hebben – de regio heeft nog steeds behoefte aan meer toeristen. Als u niet tegen wisselende bezettingsgraad kunt, kies dan voor Mamsha of Sahl Hasheesh.
- Mensen die geen bouwlawaai kunnen verdragen: er worden nieuwe gebouwen neergezet.
- Beleggers die op zoek zijn naar een snelle doorverkoop (binnen 2 jaar) – de doorverkoop kan langer duren.
Hoe je iets koopt in Magawish – Praktische stappen
De procedure verloopt op dezelfde manier als op andere gebieden: Green Contract, notaris, SWIFT-ontvangstbewijzen. Er zijn echter een paar extra stappen nodig, omdat het grondbezit in opkomende gebieden complex kan zijn.
- Stap 1 – Controleer de reputatie van de projectontwikkelaar: vraag naar voltooide projecten. Ga er eens langs. Praat met de eigenaren. Zie onze gids voor projectontwikkelaars voor een lijst met gescreende projectontwikkelaars.
- Stap 2 – Controleer de eigendomsakte: Controleer of de projectontwikkelaar daadwerkelijk de volledige eigendom van de grond bezit. Uw advocaat kan dit voor u regelen.
- Stap 3 – Zorg dat u de betalingsregeling begrijpt: Bij veel verkopen van nieuwbouwwoningen op plan wordt een aanbetaling van 10-20% gevraagd, gevolgd door afbetalingen zonder rente over een periode van 3-5 jaar. Lees de kleine lettertjes goed door om te zien of er boetes gelden bij vertraagde oplevering.
- Stap 4 – Plan het beheer na de verkoop: Zoek een vastgoedbeheerder voordat de transactie wordt afgerond. Wij kunnen u verschillende opties aanbevelen.
Raadpleeg onze juridische aankoopgids voor een volledig juridisch overzicht.
Veelgestelde vragen over Magawish
1. Is Magawish veilig?
Ja. De wooncomplexen worden 24 uur per dag, 7 dagen per week bewaakt, en de omgeving is over het algemeen rustig en veilig. Vermijd ’s nachts alleen over onverlichte strandpaden te lopen – net als overal elders.
2. Kan ik een verblijfsvergunning krijgen door een woning te kopen in Magawish?
Ja, als de aankoopprijs $100k of meer bedraagt. Grotere appartementen met twee slaapkamers of villa’s komen in aanmerking. Raadpleeg onze gids over verblijfsvergunningen.
3. Hoe verhoudt Magawish zich tot Sahl Hasheesh als het gaat om investeringen op de lange termijn?
Magawish biedt een groter waardestijgingspotentieel (vanuit een lager uitgangspunt), maar brengt ook een hoger risico met zich mee. Sahl Hasheesh is meer ingeburgerd, met betere voorzieningen en een betere doorverkoopmarkt. Als u de woning vijf jaar of langer kunt aanhouden, zou Magawish beter kunnen presteren; als u behoefte hebt aan liquiditeit, is Sahl Hasheesh veiliger.
4. Hoe zit het met scholen en ziekenhuizen in de buurt van Magawish?
Op dit moment moet je met de auto naar Hurghada rijden (15-20 minuten). Er zijn geen scholen of ziekenhuizen op loopafstand. Dat is prima voor vakantieverblijven, maar kan een nadeel zijn voor gezinnen.
5. Zijn er goede restaurants in Magawish?
Er zijn er een paar in de hotels (te duur). Voor een informele maaltijd moet je naar Mamsha of het centrum van Hurghada rijden. Dit zal veranderen naarmate de omgeving zich verder ontwikkelt.
6. Moet ik een bouwkavel voor een villa kopen en zelf bouwen?
Alleen als je ervaring hebt met bouwen of een betrouwbare aannemer hebt. Bouwen in Egypte kan stressvol zijn – vergunningen kosten tijd en de kwaliteit varieert. Maar wie het goed aanpakt, kan een droomhuis realiseren voor een fractie van de prijs van een kant-en-klare villa.
7. Hoe zit het met de servicekosten in de wooncomplexen van Magawish?
Voor een appartement met twee slaapkamers moet je rekenen op 400 tot 800 EGP per maand. Sommige nieuwere appartementen zijn duurder, maar beschikken over zwembaden en fitnessruimtes. Vraag altijd om een schriftelijke specificatie voordat je tot aankoop overgaat.
8. Is dit een goed moment om te kopen, of kan ik beter nog even wachten?
Als u wacht, kan dat betekenen dat u hogere prijzen moet betalen naarmate de wijk aan bekendheid wint. Als het u bevalt wat u ziet en u een paar jaar van voortdurende ontwikkeling kunt verdragen, koop dan nu. Lees onze strategische gids voor advies over de juiste timing.
Lees voor meer informatie onze uitgebreide kopersgids, de vergelijking van de verschillende wijken en de gids over Sahl Hasheesh.
Biografie van de auteur: Geschreven door Mido Kandil, senior vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate Hurghada. Al 13 jaar gespecialiseerd in het opsporen van opkomende hotspots aan de Rode Zee.
Join The Discussion