Ik heb woningen verkocht in zowel de Marina als de Mamsha. Sterker nog, tientallen in beide wijken. En elke week krijg ik dezelfde vraag: „Mido, moet ik iets kopen in de buurt van de oude Marina of aan de nieuwe boulevard van Mamsha?”
Beide zijn toeristische trekpleisters. Beide bieden een solide potentieel voor kortetermijnverhuur. Maar ze zijn niet hetzelfde. De Marina is een gevestigde wijk, rustiger en beschikt over echte aanlegplaatsen voor boten. Mamsha is nieuwer, levendiger en bruist van het voetgangersverkeer. In deze gids worden ze rechtstreeks met elkaar vergeleken – prijzen, huurinkomsten, bezettingsgraad, waardestijging en levensstijl – zodat u een keuze kunt maken op basis van uw doelstellingen.
Locatie & sfeer – twee verschillende werelden
De oudere jachthaven van Hurghada ligt ingeklemd tussen het stadscentrum en de zee, net ten zuiden van het moderne Mamsha. Deze jachthaven is grotendeels in het begin van de jaren 2000 aangelegd. Je vindt er een levendige jachthaven met tientallen jachten, visrestaurants, souvenirwinkels en een ontspannen sfeer. ’s Nachts is het er rustig – je hoort het water kabbelen en af en toe een bootmotor.
De Mamsha Promenade daarentegen is een 2 km lange voetgangerspromenade die rond 2018 is voltooid. De promenade wordt omzoomd door moderne cafés, ijssalons, sapbars en appartementengebouwen. Vanaf zonsondergang tot laat in de avond wemelt het er van de toeristen, expats en gezinnen. Uit luidsprekers klinkt muziek. Straatverkopers bieden geroosterde noten en maïskolven te koop aan. Het is er levendig, soms wat rumoerig.
Als je op zoek bent naar een rustige, bijna mediterrane jachthavensfeer, kies dan voor de Marina. Als je op zoek bent naar levendigheid en maximale zichtbaarheid, kies dan voor de Mamsha. Bekijk onze volledige vergelijkingsgids voor een breder overzicht van de omgeving.
Prijsvergelijking – Wat is duurder?
Vroeger was de Marina het meest gewilde adres. Maar de Mamsha heeft die achterstand ingehaald – en is in sommige gevallen zelfs verder gegaan. Voor de nieuwere torens in de Mamsha worden hogere prijzen per vierkante meter gevraagd dan voor de meeste appartementen in de Marina, met uitzondering van de meest gewilde appartementen aan de waterkant in de Marina.
| Type onroerend goed | Marina (USD) | Mamsha (USD) | Oordeel |
|---|---|---|---|
| Studio | 40.000 – 60.000 dollar | 50.000 – 80.000 dollar | Mamsha is duurder |
| 1 slaapkamer | 55.000 – 85.000 dollar | 70.000 – 110.000 dollar | Mamsha is duurder |
| met 2 slaapkamers | 80.000 – 130.000 dollar | 100.000 – 160.000 dollar | Mamsha is duurder |
| Penthouse / Duplex | 150.000 – 250.000 dollar | 180.000 dollar – 300.000 dollar | Mamsha is duurder |
Het zit namelijk zo: in Marina liggen de instapprijzen voor vergelijkbare woningen iets lager. Maar sommige appartementen in Marina hebben direct uitzicht op zee en toegang tot een aanlegplaats – die kunnen net zo duur zijn als de woningen in Mamsha. Lees onze gids over beleggingsrendementen voor een volledig beeld van het rendement op je investering.
Huurinkomsten Welk gebied levert meer geld op?
Beide gebieden bloeien dankzij toeristische kortetermijnverhuur. Maar de dynamiek op de verhuurmarkt verschilt.
Marina Gelijkblijvende, iets lagere tarieven per nacht
Appartementen bij de jachthaven trekken toeristen aan die graag in de buurt van restaurants en boottochten willen verblijven. Het publiek is iets ouder: gezinnen, stellen en gepensioneerden. De nachttarieven zijn redelijk, maar niet spectaculair. Een goed ingericht appartement met één slaapkamer in de buurt van de jachthaven kan in de winter voor $60–$90 per nacht worden verhuurd. De bezettingsgraad schommelt tussen oktober en april rond de 65–75% en daalt in de zomer tot 40–50%.
Het nettorendement na aftrek van beheerkosten (15-20%) ligt doorgaans tussen de 6 en 9% voor studio’s, tussen de 5 en 8% voor appartementen met één slaapkamer en tussen de 4 en 7% voor appartementen met twee slaapkamers. Het voordeel van de Marina is de consistentie: de zomer is geen complete dode periode, omdat sommige gasten juist de voorkeur geven aan de rustigere sfeer.
Mamsha Hogere toppen, diepere dalen
De Mamsha trekt een jonger, energieker publiek aan – digitale nomaden, stelletjes, groepen. De tarieven per nacht liggen hoger: $80–$120 voor een appartement met één slaapkamer in de winter. De bezettingsgraad kan in december tot en met maart oplopen tot 80–90%. Maar de zomer is zwaar – veel accommodaties in Mamsha hebben dan een bezettingsgraad van slechts 25–35%, en de tarieven per nacht dalen tot $30–$50.
De nettorendementen voor woningen in Mamsha liggen tussen 8 en 12% voor studio’s, tussen 7 en 11% voor appartementen met één slaapkamer en tussen 6 en 10% voor appartementen met twee slaapkamers – maar bij die cijfers wordt ervan uitgegaan dat je de zomermaanden doorstaat. Als je de seizoensschommelingen niet aankunt, is de Marina wellicht een betere keuze.
| Marina | Mamsha | |
|---|---|---|
| Hoogste prijs per nacht (1 slaapkamer) | $60‑$90 | $80‑$120 |
| Bezoekersaantallen in de winter | 65‑75% | 75‑85% |
| Bezoekersaantallen in de zomer | 40‑50% | 25‑35% |
| Netto-opbrengst (1-slaapkamerappartement) | 5‑8% | 7‑11% |
Raadpleeg onze gids voor vastgoedbeheer voor meer informatie over het beheer van kortetermijnverhuur.
Kapitaalgroei Wat is het meest gestegen?
In de afgelopen vijf jaar heeft de Mamsha een hogere procentuele waardestijging gekend – ongeveer 10-15% per jaar – dankzij nieuwbouw en stijgende toeristenaantallen. De Marina is langzamer gegroeid, met ongeveer 5-8% per jaar, maar het is een meer volwassen markt.
In de toekomst zou de Mamsha de Marina wel eens kunnen blijven overtreffen, aangezien er nog steeds nieuwe projecten (hotels, woontorens) bijkomen. Het terrein van de Marina is echter grotendeels volgebouwd, waardoor toekomstige waardestijgingen zullen worden aangedreven door inflatie en de vraag vanuit het toerisme, en niet door nieuw aanbod.
Als je een op groei gerichte belegger bent, biedt de Mamsha nog steeds potentieel voor koersstijging. Als je de voorkeur geeft aan stabiliteit en lagere instapkoersen, is de Marina een aantrekkelijke keuze. Lees onze timinggids voor een historisch perspectief.
Bouwkwaliteit en voorzieningen Oude charme versus moderne glans
De meeste gebouwen in Marina zijn tussen 2000 en 2010 gebouwd. Ze zijn in goede staat, maar sommige zijn aan renovatie toe – oude ramen, verouderde keukens, af en toe wat problemen met het sanitair. Een paar hebben een zwembad en een kleine fitnessruimte. De servicekosten zijn redelijk (300–600 EGP per maand voor een appartement met twee slaapkamers).
De gebouwen in Mamsha zijn nieuwer (voornamelijk van na 2015). Ze zijn voorzien van moderne afwerkingen, ramen met dubbele beglazing, centrale airconditioning en vaak zwembaden of fitnessruimtes op het dak. De servicekosten liggen hoger (400–800 EGP per maand), maar je krijgt er meer voorzieningen voor terug. De geluidsisolatie is over het algemeen beter in de nieuwere torens in Mamsha.
Als je waarde hecht aan moderne bouwkwaliteit en bereid bent daar meer voor te betalen, dan is de Mamsha de beste keuze. Als je een hands-on-investeerder bent die bereid is te renoveren, biedt de Marina interessante kansen.
Geluid, parkeren en praktische overwegingen
Het geluidsniveau is een belangrijk verschil. De Marina is na 22.00 uur relatief rustig. In Mamsha kan het tot middernacht luidruchtig zijn, vooral in het weekend – straatmuzikanten, geschreeuw, af en toe een auto die toetert. Mensen met een lichte slaap kunnen beter geen accommodatie direct aan de boulevard kiezen. Een blok verderop is het rustiger.
Parkeren is in beide wijken een probleem. In de Marina zijn enkele parkeerplaatsen gereserveerd voor bewoners, maar het aanbod is beperkt. In Mamsha zijn er vrijwel geen parkeerplaatsen – gasten en eigenaren zijn aangewezen op taxi’s en ride-hailing-apps. Als je van plan bent een auto aan te schaffen, houd dan rekening met de parkeerproblemen.
Doorverkoop en liquiditeit Wat is makkelijker te verkopen?
Er is momenteel meer vraag naar woningen in Mamsha – zowel vanuit het buitenland als vanuit Egypte. Nieuwere woningen brengen een meerprijs op. De verkooptijd is korter: woningen in Mamsha die tegen een goede prijs worden aangeboden, worden binnen 2 tot 5 maanden verkocht. De markt in Marina is kleiner, maar nog steeds actief. Reken op 3 tot 6 maanden om een appartement in Marina tegen een redelijke prijs te verkopen.
Een te hoge vraagprijs is in beide gevallen een vergissing. Ik heb wel eens gezien dat woningen jarenlang te koop stonden omdat de eigenaar in 2026 nog steeds vasthield aan een prijs uit 2022. Als je de juiste prijs vraagt, wordt het snel verkocht.
Beleggingsadvies Wat past het beste bij jou?
Kies voor de jachthaven als:
- Je wilt een rustigere sfeer en lagere toegangsprijzen.
- Je geeft de voorkeur aan een meer gelijkmatige bezettingsgraad gedurende het hele jaar (minder terugval in de zomer).
- Je houdt van oudere, karakteristieke gebouwen (en bent bereid om ze te renoveren).
- U bent eigenaar van een boot of wilt gemakkelijk gebruik kunnen maken van de voorzieningen van de jachthaven.
Kies de Mamsha als:
- Je wilt maximale inkomsten uit kortetermijnverhuur (en kunt de rustige zomermaanden wel aan).
- U hecht waarde aan moderne bouwstijlen en voorzieningen.
- Jullie richten zich op jongere, lifestylegerichte toeristen.
- U gelooft in een blijvende waardestijging dankzij nieuwe infrastructuur.
Persoonlijk heb ik de Marina aanbevolen aan klanten die op zoek zijn naar stabiliteit en een lager risico, en de Mamsha aan klanten met een hogere risicotolerantie die op zoek zijn naar een agressieve cashflow. Geen van beide is „beter“ – het zijn verschillende instrumenten voor verschillende doelen.
Hoe The Horizon Real Estate u helpt bij het maken van een keuze
We geven geen voorkeur aan het ene gebied boven het andere. We laten u concrete woningen zien, tonen historische huurgegevens en helpen u bij het berekenen van het rendement. Daarnaast werken we samen met vastgoedbeheerders die gespecialiseerd zijn in elk gebied. Onze dienstverlening is voor u gratis – de commissie wordt betaald door de verkoper.
Veelgestelde vragen
1. Welk gebied biedt betere mogelijkheden voor langetermijnverhuur?
Ook in deze twee wijken is de markt voor langetermijnverhuur niet erg groot – het zijn beide toeristische gebieden. Voor langetermijnverhuur kunt u het beste kijken naar Al Ahyaa of El Kawther (zie onze gids).
2. Kan ik een verblijfsvergunning krijgen door een woning te kopen in Marina of Mamsha?
Ja, als de waarde van het onroerend goed $100k of meer bedraagt. Veel woningen met 2 slaapkamers en sommige met 1 slaapkamer komen in aanmerking. Zie onze gids over woonplaatsvereisten.
3. Is het veilig om ’s nachts alleen over de Mamsha te lopen?
Ja, het is goed verlicht en er wordt gepatrouilleerd. De jachthaven is ook veilig. Kleine diefstallen komen zelden voor, maar doe toch je deuren op slot.
4. Zijn er nieuwe ontwikkelingen op komst die van invloed zouden kunnen zijn op de prijzen?
Op de Mamsha worden nog steeds nieuwe hotels en woontorens gebouwd. Dat zou de prijzen nog verder kunnen opdrijven. De Marina is grotendeels volgebouwd, waardoor er minder druk is door nieuw aanbod. Volg onze tijdschema-gids voor updates.
5. Heb ik in een van beide gebieden een vastgoedbeheerder nodig voor kortetermijnverhuur?
Een echte aanrader. Het gastenverloop is groot, en je hebt iemand uit de buurt nodig voor het inchecken en in geval van nood. Bekijk onze lijst met betrouwbare vastgoedbeheerders.
6. Welke omgeving is het meest geschikt voor een vakantiehuis dat ik zelf ga gebruiken?
Als je jong bent en zin hebt in het nachtleven, ga dan naar Mamsha. Als je wat ouder bent of met het gezin bent, is de rustigere sfeer in de jachthaven veel ontspannender.
7. Hoe zit het met servicekosten – hebben die een aanzienlijke invloed op het rendement?
De kosten bij Mamsha liggen hoger (400–800 EGP per maand), maar daar krijg je wel meer voorzieningen voor. Bij Marina zijn de kosten lager (300–600 EGP per maand). Beide bedragen zijn goed te dragen in verhouding tot de huurinkomsten.
8. Welk gebied biedt een mooier uitzicht op het water?
De jachthaven biedt direct uitzicht op zee en de boten. Ook het Mamsha biedt uitzicht op zee, maar sommige appartementen kijken uit op de boulevard in plaats van op open water. Controleer de ligging van het gebouw.
Lees voor een volledig overzicht onze algemene kopersgids, de vergelijking per regio en de gedetailleerde gids over Mamsha.
Biografie van de auteur: Geschreven door Mido Kandil, Senior Vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate Hurghada. Al 13 jaar helpt hij buitenlandse kopers bij het kiezen van de ideale investering aan de Rode Zee.
Join The Discussion