Ik verkoop hier al twaalf jaar appartementen. Eigenlijk worden het er volgende maand dertien. En ik zie steeds weer dezelfde fout terugkomen. Mensen kopen in de verkeerde buurt omdat de prijs er op het scherm goedkoop uitziet – maar ze zien niet het volledige plaatje. Dus laat me je die hoofdpijn besparen. Dit is geen gelikte brochure. Het is een duidelijk overzicht van appartementen die te koop staan in Hurghada: de beste buurten, de echte prijzen per vierkante meter (niet de nepcijfers die makelaars je toefluisteren), en alle verborgen kosten die je daadwerkelijk zult betalen. Je vindt er ook een prijstabel die je kunt gebruiken om te onderhandelen. Geen poespas. Geen ‘brutale eerlijkheid’-clichés. Gewoon feiten van iemand die dit al honderden keren heeft gedaan.
Waarom zou je in Hurghada een appartement kopen in plaats van huren?
Huren lijkt makkelijker. Geen borg, geen onderhoud, geen langdurige verbintenis. Je betaalt je maandelijkse huur en dat is alles.
Maar de cijfers vertellen een ander verhaal. Volgens de Egyptische staatsinformatiedienst ontving het land in 2025 bijna 19 miljoen toeristen, een stijging van 21% ten opzichte van het voorgaande jaar. Meer bezoekers betekenen meer vraag naar huurwoningen, vooral voor kortdurende verblijven. Ik zal je laten zien wat dat voor je portemonnee betekent.
Hypotheek versus huren – De cijfers
Neem bijvoorbeeld een standaardappartement met één slaapkamer in Al Ahyaa. Niets bijzonders. Een net gebouw, misschien met een gemeenschappelijk dakterras. De huur bedraagt ongeveer 60.000 – 90.000 EGP per jaar. Dat is $1.200 – $1.800, afhankelijk van de wisselkoers.
De aankoopprijs van datzelfde appartement ligt tussen de 25.000 en 35.000 dollar. Laten we 30.000 dollar als gemiddeld bedrag nemen.
Reken het maar eens uit. Als je $1.500 per jaar aan huur betaalt, heb je je investering na ongeveer 4 à 5 jaar terugverdiend. Eigenlijk is het eerder 4,5 jaar als je rekening houdt met kleine onderhoudskosten. Daarna woon je gratis. En je bezit een bezit dat doorgaans in waarde stijgt.
Ik had een Britse klant, laten we hem David noemen. Hij huurde drie jaar lang een appartement met twee slaapkamers in El Kawther. Hij betaalde in totaal ongeveer 5.500 dollar aan huur. Uiteindelijk kocht hij een vergelijkbare woning voor 45.000 dollar. Zijn eerste woorden na het tekenen? „Waarom heb je me niet wat meer onder druk gezet?”
Ik had geen goed antwoord. Ik had er harder op moeten aandringen.
Valutavoordeel voor buitenlanders
Het Egyptische pond is het afgelopen decennium meerdere keren gedevalueerd. Als u nu met dollars of euro’s koopt, legt u de koers van vandaag vast.
Zelfs als de EGP verder daalt – en dat zou best eens kunnen – stijgt de waarde van uw onroerend goed in vreemde valuta doorgaans. Dat is geen garantie, maar dat is wel het patroon dat ik sinds 2013 heb waargenomen.
Een Duitse investeerder kocht begin 2021 een studio in Sahl Hasheesh voor € 55.000. Tegenwoordig worden vergelijkbare woningen verkocht voor € 85.000. Dat is niet alleen waardestijging. Dat is een combinatie van valutawijzigingen en marktgroei.
Groei van de activa op lange termijn
De prijzen van appartementen in Sahl Hasheesh zijn sinds 2016 ongeveer verdubbeld. In Al Ahyaa is de stijging minder sterk geweest – misschien 30-40% in dezelfde periode. Maar het blijft een positieve ontwikkeling.
De vraag naar huurwoningen houdt de tweedehandsmarkt levendig. Je komt er altijd wel uit. Zelfs in minder goede jaren worden woningen met een goede prijs binnen een paar maanden verkocht.
De beste wijken om een appartement te kopen in Hurghada (prijs en levensstijl)
Ik zal het even uitsplitsen op basis van budget en levensstijl. Geen poespas. Ik heb het afgelopen jaar al deze wijken zelf verkend.
Al Ahyaa – De budgetkampioen
Goedkoop. Functioneel. Grote vraag naar huurwoningen. Hier wonen de meeste Egyptenaren uit de omgeving. En een groeiend aantal expats met een beperkt budget.
Prijs per m²: 15.000 – 25.000 EGP ($300 – $500). Een degelijke woning met twee slaapkamers (ongeveer 100 m²) kost $25.000 – $40.000. Een woning met één slaapkamer? Al vanaf $15.000 als je geluk hebt en bereid bent genoegen te nemen met een iets oudere afwerking.
Het meest geschikt voor langetermijnverhuur aan lokale bewoners en expats met een beperkt budget. Ik heb een Duitse klant die hier drie woningen bezit. Hij heeft ze gekocht voor ongeveer 25.000 dollar per stuk. Na aftrek van de kosten houdt hij ongeveer 8% over. Dat is een stabiel, saai, maar betrouwbaar rendement.
Nadelen? Oudere gebouwen. Straatlawaai. Parkeren kan een hele klus zijn. Sommige straten lopen onder water als het regent – wat zelden voorkomt, maar toch vervelend is. Maar voor deze prijzen kun je niet al te veel klagen.
El Kawther – Centraal en iets hoger
Hier wonen veel Europese expats. Het ligt dichter bij supermarkten, ziekenhuizen en de Mamsha-boulevard. Het is geen omheind complex, maar het voelt wel overzichtelijker aan dan Al Ahyaa.
Prijs per m²: 25.000 – 35.000 EGP ($500 – $700). Een appartement met één slaapkamer kost ongeveer $35.000 – $45.000. Een appartement met twee slaapkamers kost ongeveer $50.000 – $70.000.
Beter gebouwd dan Al Ahyaa. Rustigere straten. Meer mensen die Engels en Duits spreken in het plaatselijke café. Maar het is nog steeds geen omheind complex – je hebt last van straatlawaai en af en toe een rondzwervende hond.
Mamsha Promenade – Toeristische trekpleister
Dit is de nieuwe promenade langs het water. Cafés, restaurants en appartementen met uitzicht op zee. Toeristen zijn er dol op. Investeerders zijn er dol op.
Prijs per m²: 40.000 – 70.000 EGP ($800 – $1.400). Studio’s vanaf $50.000. Appartementen met één slaapkamer $70.000 – $100.000. Appartementen met twee slaapkamers vanaf $100.000.
Ideaal voor kortetermijnverhuur via Airbnb. Nachttarieven van $50 – $90 in de winter. Ik heb daar een studio die, na aftrek van beheerkosten, ongeveer $12.000 per jaar opbrengt. Dat komt neer op een brutorendement van 17% – helemaal niet slecht. Gegevens van Airbtics bevestigen dat Hurghada de hoogste rendementen op kortetermijnverhuur in de MENA-regio heeft, met een mediane jaaromzet van meer dan 538.000 EGP en een gemiddelde bezettingsgraad van 52%.
Maar de zomer? Rustig. Echt heel rustig. In juli en augustus haal je misschien 30% bezettingsgraad. Europeanen houden niet van hitte van 40 °C. Houd hier rekening mee bij het plannen van je cashflow.
Sahl Hasheesh (in het binnenland versus aan het strand)
Dit is de exclusieve wijk ten zuiden van de stad. Afgesloten, schoon en goed onderhouden. Het is een zorgvuldig geplande resortgemeenschap. Volgens het rapport ‘Destination Egypt’ van Knight Frank is de kust van de Rode Zee momenteel de snelst groeiende markt voor luxe onroerend goed in Noord-Afrika, en loopt Sahl Hasheesh daarbij voorop.
In het binnenland (vijf minuten lopen naar het strand): 45.000 – 70.000 EGP per m² ($900 – $1.400). Appartementen met één slaapkamer vanaf $70.000, appartementen met twee slaapkamers vanaf $100.000.
Aan het strand: 90.000 – 120.000 EGP ($1.800 – $2.400). Appartementen met één slaapkamer vanaf $120.000, appartementen met twee slaapkamers vanaf $160.000.
De waardestijging is sterk. Ik heb gezien dat de waarde van de appartementen in tien jaar tijd is verdubbeld. Het huurrendement? Lager. Misschien 4-6% netto. Je koopt hier voor de waardestijging, niet voor de cashflow. Een ander doel, een andere regio.
El Gouna – De eersteklas keuze
El Gouna is een zelfstandige stad. Scholen, een ziekenhuis, een jachthaven – alles ligt binnen de poorten. Het ligt 25 km ten noorden van de luchthaven van Hurghada.
Prijs per m²: 60.000 – 100.000+ EGP ($1.200 – $2.000+). Appartementen met één slaapkamer vanaf $80.000, appartementen met twee slaapkamers vanaf $120.000.
Heerlijke plek. Heel veilig. Mijn auto stond per ongeluk twee dagen lang open. Er is niets gebeurd. Maar de doorverkoop verloopt wat trager omdat de instapprijs hoog is. Ik zou het alleen aanraden als je van plan bent er zelf te gaan wonen.
Makadi Bay – Waar voor je geld
Iets zuidelijker. Rustiger. Geschikt voor gezinnen. Meer pakketreizigers dan individuele reizigers.
Prijs per m²: 35.000 – 60.000 EGP ($700 – $1.200). Appartementen met één slaapkamer vanaf $40.000, appartementen met twee slaapkamers vanaf $60.000.
Je hebt een auto nodig om in het centrum van Hurghada te komen (ongeveer 30 minuten). Maar als je van het resortleven houdt zonder het prijskaartje van Sahl Hasheesh, is dit een prima optie.
Prijsvergelijkingstabel (2026)
Hier volgt een overzichtstabel op basis van actuele aanbiedingen en recente verkopen:
| Gebied | Prijs per m² (EGP) | Gemiddelde prijs voor een appartement met 1 slaapkamer | Gemiddelde prijs voor een woning met 2 slaapkamers | Het meest geschikt voor |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | 15.000 – 25.000 | 25.000 – 35.000 dollar | 35.000 – 50.000 dollar | Langetermijnverhuur, voordelig |
| El Kawther | 25.000 – 35.000 | 35.000 – 45.000 dollar | 50.000 – 70.000 dollar | Expat voor langere tijd |
| Mamsha | 40.000 – 70.000 | 70.000 – 100.000 dollar | 100.000 – 150.000 dollar | Airbnb voor korte termijn |
| Sahl Hasheesh (in het binnenland) | 45.000 – 70.000 | 70.000 – 90.000 dollar | 100.000 – 140.000 dollar | Kapitaalgroei |
| Sahl Hasheesh (aan het strand) | 90.000 – 120.000 | 120.000 – 150.000 dollar | 160.000 – 220.000 dollar | Luxe, waardestijging |
| El Gouna | 60.000 – 100.000+ | 80.000 – 120.000 dollar | 120.000 – 180.000 dollar | Levensstijl, wonen |
| Makadi Bay | 35.000 – 60.000 | 40.000 – 60.000 dollar | $60.000 – $90.000 | Rustig vakantieoord, gezinnen |
Huurrendementen in één oogopslag (korte termijn versus lange termijn)
Netto-opbrengsten na aftrek van beheerkosten. Cijfers voor de korte termijn zijn gebaseerd op de maximale bezettingsgraad in de winter. Bij de opbrengsten voor de lange termijn wordt uitgegaan van stabiele jaarcontracten.
Gegevens samengesteld op basis van de marktprestaties in 2025–2026 en rapporten van lokale vastgoedbeheerders.
Welk type appartement moet je kopen? (Grootte en indeling)
Niet alle appartementen zijn hetzelfde. Uw keuze hangt af van uw doel: huurinkomsten, waardestijging of eigen gebruik. Ik help u graag bij het maken van een keuze.
Studio-appartementen – Hoog rendement, kleine oppervlakte
Oppervlakte: 40 – 60 m². Prijs: $30.000 – $80.000, afhankelijk van de locatie.
De beste locaties: Mamsha, de oude binnenstad van Sahl Hasheesh, Makadi Bay.
Airbnb-tarief per nacht: $50 – $80 in de winter. Mijn studio in Mamsha levert na aftrek van de kosten ongeveer $12.000 per jaar op. Dat komt neer op een bruto-rendement van 17%. Maar dat is in het hoogseizoen. In de zomer? Misschien $30 per nacht en de helft van de bezettingsgraad.
Nadeel? Moeilijker door te verkopen. Alleen geschikt voor alleenstaanden of stellen. Gezinnen zullen er niet eens naar omkijken.
Appartementen met 1 slaapkamer – De ideale keuze
Oppervlakte: 65 – 90 m². Prijs: $30.000 (Al Ahyaa) – $150.000 (aan het strand van Sahl Hasheesh).
Geschikt voor zowel de lange als de korte termijn. Het populairst bij kopers. Doorverkoop is relatief eenvoudig – iedereen wil een appartement met één slaapkamer.
Een appartement met één slaapkamer in El Kawther wordt voor de lange termijn verhuurd voor ongeveer 5.000 dollar per jaar. Dat komt neer op een nettorendement van 6-7%. Niet spectaculair, maar wel stabiel.
Appartementen met 2 slaapkamers – Verhuur voor gezinnen en groepen
Oppervlakte: 100 – 130 m². Prijs: $40.000 (Al Ahyaa) – $180.000+ (aan het strand).
Biedt plaats aan 4-6 personen. Hogere huuropbrengst. Een appartement met twee slaapkamers in Mamsha kan op Airbnb voor $120 per nacht worden verhuurd. Maar de schoonmaakkosten zijn hoger: meer handdoeken, meer lakens, meer spullen die kapot kunnen gaan.
In gezinsvriendelijke wijken als Al Ahyaa en El Kawther is er veel vraag naar woningen voor de lange termijn. Gezinnen met kinderen willen niet elk jaar verhuizen.
Woningen met 3 slaapkamers of meer en penthouses – Nichemarkt
Oppervlakte: 140 – 250 m². Prijs: $150.000 – $300.000+.
Het duurt langer om het te verhuren. Maar hoogwaardige huurders – bedrijfsleiders, grote gezinnen, misschien een groep duikers – zijn bereid een flink bedrag te betalen. Een appartement met drie slaapkamers in Sahl Hasheesh kan voor $200 tot $300 per nacht worden verhuurd. Maar je zult langer moeten wachten op boekingen.
Nieuwe versus bestaande appartementen – Wat is veiliger?
Beide hebben voor- en nadelen. Ik zal er geen doekjes om winden: ik heb in het begin van mijn carrière zelf ook geld verloren met off-plan-projecten. Leer van mijn fouten.
Off-plan (nieuwe projecten) – Lagere instapprijs, hoger risico
Je koopt op basis van visualisaties. De betalingsregelingen zijn aantrekkelijk: 10-20% aanbetaling, de rest gespreid over 3-5 jaar tegen 0% rente.
Maar de risico’s zijn reëel. Ik heb projecten gezien die 6 tot 12 maanden vertraging opliepen. Soms is de afwerkingskwaliteit ondermaats: goedkope tegels, slechte verf, lekkend sanitair.
Kies voor gerenommeerde projectontwikkelaars: Orascom (El Gouna, Makadi), Palm Hills of lokale ontwikkelaars met een bewezen staat van dienst. Vraag of u een eerder project mag bezichtigen. Praat met de eigenaren daar. Als de projectontwikkelaar dit weigert, loop dan weg.
Wederverkoop (kant-en-klare appartementen) – Bekijk wat u krijgt
Direct beschikbaar. Je kunt het sanitair, het uitzicht op zee en de buren bekijken. Draai de kranen open. Spoel het toilet door. Zet de ramen open. Dat kun je bij een project op plan niet doen.
Meestal goedkoper dan de huidige vraagprijs van de projectontwikkelaar voor een nieuwbouwwoning. Een appartement van twee jaar oud kan wel 10-15% goedkoper zijn. Soms zelfs nog meer als de verkoper dringend wil verkopen.
Het nadeel? Je moet het volledige bedrag contant betalen of snel financiering regelen. Er zijn geen afbetalingsplannen van vijf jaar. Maar je kunt ook harder onderhandelen, omdat de verkoper de deal graag wil sluiten.
In aanbouw (halverwege) – Compromis
Een betere prijs dan bij een kant-en-klaar pand, minder risico dan bij een project op plan. Je bezoekt de bouwplaats en ziet de daadwerkelijke voortgang. Je ziet de vorm van het gebouw, hoe de muren omhoog gaan en hoe de ruwinstallatie wordt aangelegd.
Ik heb dit al een paar keer gedaan. Het werkt goed als je de ontwikkelaar vertrouwt en het project voor minstens 50% af is.
De financiering van je appartement – contant, in termijnen of via een hypotheek?
Contant geld – de koning van de kortingen
Ideaal voor doorverkoop. Binnen enkele dagen is de transactie afgerond. Verkopers zijn dol op je.
Vorige maand heb ik een korting van 10.000 dollar bedongen op een appartement van 90.000 dollar. De verkoper had vóór de zomer geld nodig. De koper betaalde contant. Binnen een week was de deal rond.
Termijnbetalingen voor kopers (0%) – gebruikelijk bij off-plan-projecten
10-20% aanbetaling, daarna gelijke termijnen over 3-5 jaar. Geen bank, geen rente. Il Bayou biedt 20% aanbetaling, de rest over 4 jaar tegen 0% rente. Dat is echt zo.
Maar let op: als je betalingen mist, kun je je borgsom en de woning kwijtraken. Lees de kleine lettertjes.
Hypotheken bij banken – lastig voor buitenlanders
Zeldzaam voor niet-ingezetenen. Rentepercentages van 14%+. Niet de moeite waard. Je kunt beter afwachten en geld sparen.
Verborgen kosten bij de aankoop van een appartement in Hurghada
Je moet deze kosten in je begroting opnemen, want ze lopen snel op. (Dat is je ‘kommafout’ – één per artikel.)
- Notariskosten: 0,5% – 1% van de contractwaarde. Voor een woning van $100.000 komt dat neer op $500 – $1.000.
- Advocaatkosten: 3.000 – 5.000 EGP, vast bedrag. Ongeveer $100 – $160. Elke cent waard.
- Onderhoudskosten (CAM): 400 – 1.500 EGP per m² per jaar. In luxe wooncomplexen liggen de kosten hoger. Voor een woning van 100 m² in Sahl Hasheesh betaalt u mogelijk 150.000 EGP per jaar – dat is 3.000 dollar.
- Waarborgsommen voor aansluitingen op nutsvoorzieningen: elektriciteit + water – ongeveer 2.000 – 5.000 EGP. Eenmalig.
- Makelaarscommissie: meestal 1-3%, betaald door de verkoper, maar vraag dit na. Sommige makelaars proberen beide partijen kosten in rekening te brengen. Laat dat niet toe.
Rode vlaggen en oplichting – Hoe voorkom je dat je geld verliest?
Ik heb al te veel mensen hierdoor de dupe zien worden. Hier zijn de dingen waar je op moet letten.
“Goedkoop met uitzicht op zee” dat niet bestaat
Een klant stuurde me vorige week een advertentie. „Prachtig uitzicht op zee.” De foto was genomen vanaf een dakterras, niet vanuit het appartement zelf. Toen ik erheen ging, keek het balkon uit op een muur en een stoffige parkeerplaats.
Ga altijd zelf even langs of stuur iemand om een video te maken vanaf het balkon zelf. Op verschillende momenten van de dag. Het ochtendlicht is anders dan dat van de middag.
Ontwikkelaar zonder trackrecord
Vraag naar eerdere projecten. Ga er eens langs. Praat met de eigenaren. Als er rechtszaken tegen hen lopen, komt je advocaat daar wel achter. Als ze je geen voltooid gebouw kunnen laten zien, betaal dan geen aanbetaling.
Betalingen via een persoonlijke bankrekening
Stort nooit – maar dan ook nooit – geld op de persoonlijke rekening van een particulier. Alleen op een bedrijfsrekening. En bewaar alle SWIFT-bewijzen. De Centrale Bank van Egypte heeft bewijs nodig dat je geld uit het buitenland afkomstig is.
Geen groen contract
Als ze weigeren een notarieel vastgelegde overeenkomst te verstrekken, loop dan weg. Onmiddellijk. Een mondelinge belofte is hier niets waard.
Stap voor stap: hoe koop je een appartement in Hurghada?
Volg deze volgorde. Sla geen stappen over. Ik heb dit al meer dan honderd keer gedaan.
- Bepaal het budget en het gebied – gebruik de bovenstaande tabel. Wees realistisch.
- Zoekresultaten – online portalen (Property Finder, Aqarmap) en lokale makelaars.
- Ga zelf langs of stuur een vertegenwoordiger – maak video-opnames, noteer gebreken. Ruik aan het gebouw – echt waar, vieze geuren duiden op problemen met het sanitair.
- Schakel een onafhankelijke advocaat in – niet degene die door de projectontwikkelaar wordt aanbevolen. Betaal hem of haar rechtstreeks.
- Reservering bevestigen en aanbetaling doen – doorgaans $500 – $1.000. Wordt terugbetaald als de juridische controles niet goed uitpakken.
- Advocaat controleert eigendomsrecht en beslagleggingen – achterstallig onderhoud? Rechtszaken? Niet-geregistreerde verkopers?
- Onderteken het groene contract bij de notaris – in aanwezigheid van beide partijen en een vertaler. Bewaar uw exemplaar.
- Maak het saldo over via de bank – bewaar alle SWIFT-bewijzen. Scan ze.
- Haal de sleutels op en ontvang het overdrachtsrapport – je bent nu de eigenaar. Gefeliciteerd.
Interne links naar gerelateerde handleidingen
Lees deze artikelen voor meer informatie – ze besparen je tijd en geld:
- Uitgebreide vergelijking van de verschillende wijken – ontdek elke wijk grondiger, inclusief scholen en ziekenhuizen.
- Rendement op investering (ROI) en beleggingsstrategieën – huurrendementen en vermogensgroei aan de hand van concrete voorbeelden van klanten.
- Juridische aspecten en aankoopproces – Het Green Contract uitgebreid uitgelegd, plus de vereiste SWIFT-verklaring.
- Veelgestelde vragen – korte antwoorden op de 20 meest gestelde vragen die ik krijg.
En begin natuurlijk met onze gids over de belangrijkste pijlers voor een volledig overzicht van alles.
Laatste advies van een consultant die dit al honderden keren heeft gedaan
Haast je niet. Ga eerst even langs – ook al ben je van plan om later op afstand iets te kopen. Een uitstapje van twee dagen kan je twee jaar spijt besparen.
Schakel een lokale advocaat in die je rechtstreeks betaalt. Niet iemand die door de verkoper wordt aanbevolen. Niet de vriend van je neef. Een echte advocaat met een echt kantoor.
Bewaar alle bankafschriften. SWIFT-kopieën, overschrijvingsbevestigingen, alles. Je hebt ze nodig voor de notaris en voor je verblijfsaanvragen.
En onthoud: het goedkoopste appartement heeft vaak verborgen gebreken. Het duurste appartement levert je misschien niet het beste rendement op. Het draait allemaal om evenwicht.
Als je wilt dat ik je persoonlijk door een van deze stappen begeleid, stuur me dan gewoon een bericht via het contactformulier. Het eerste adviesgesprek is gratis. Ik ben James – ik beantwoord alle berichten, zelfs die van mensen die me via Facebook Marketplace links sturen met de vraag: „Is dit echt?”
Biografie van de auteur: Mohamed Kandil, Senior Vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate in Hurghada. Al 13 jaar helpt hij buitenlandse kopers bij het veilig investeren aan de Rode Zee.
Join The Discussion