Ich habe Wohnungen sowohl in der Marina als auch an der Mamsha verkauft. Dutzende in jeder. Und jede Woche werde ich dieselbe Frage gefragt: „Mido, soll ich an der alten Marina oder an der neuen Mamsha-Promenade kaufen?“
Beide sind Touristenmagneten. Beide bieten solides Potenzial für Kurzzeitvermietung. Aber sie sind nicht dasselbe. Die Marina ist etabliert, ruhiger und hat echte Bootsliegeplätze. Die Mamsha ist neuer, lebhafter und voller Fußgängerverkehr. Dieser Leitfaden vergleicht sie direkt – Preise, Mieteinnahmen, Auslastung, Wertsteigerung und Lebensstil – damit Sie basierend auf Ihren Zielen entscheiden können.
📑 Inhaltsverzeichnis
- Lage und Atmosphäre – Zwei verschiedene Welten
- Preisvergleich – Welche Lage ist teurer?
- Mieteinnahmen – Welche Gegend bringt mehr ein?
- Wertsteigerung – Welche Gegend hat mehr zugelegt?
- Bauqualität und Ausstattung – Altbaucharme vs. moderner Glanz
- Lärm, Parken und praktische Überlegungen
- Wiederverkauf und Liquidität – Welche Wohnung ist leichter zu verkaufen?
- Investment-Fazit – Welche Lage passt zu Ihnen?
- So hilft Ihnen The Horizon Real Estate bei der Wahl
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Häufig gestellte Fragen
- 1. Welche Gegend bietet besseres Potenzial für Langzeitvermietung?
- 2. Kann ich durch einen Kauf eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
- 3. Kann man nachts allein auf der Mamsha spazieren gehen?
- 4. Gibt es neue Bauvorhaben, die die Preise beeinflussen könnten?
- 5. Brauche ich einen Verwalter für die Kurzzeitvermietung?
- 6. Welche Gegend eignet sich besser als Ferienwohnung?
- 7. Fressen die Nebenkosten einen großen Teil der Rendite?
- 8. Welche Gegend hat die bessere Wasseraussicht?
Lage und Atmosphäre – Zwei verschiedene Welten
Die ältere Hurghada Marina schmiegt sich zwischen das Stadtzentrum und das Meer, direkt südlich der modernen Mamsha. Sie entstand hauptsächlich in den frühen 2000ern. Sie verfügt über einen funktionierenden Yachthafen mit Dutzenden Booten, Fischrestaurants, Souvenirläden und einer entspannten Atmosphäre. Nachts ist es friedlich – man hört das Wasser plätschern und gelegentlich einen Bootsmotor.
Die Mamsha-Promenade hingegen ist eine rund 2018 fertiggestellte, zwei Kilometer lange Fußgängerzone. Sie ist gesäumt von modernen Cafés, Eisdielen, Saftbars und Apartmenttürmen. Vom Sonnenuntergang bis spät in die Nacht ist sie voller Touristen, Expats und Familien. Aus Außenlautsprechern tönt Musik. Straßenhändler verkaufen geröstete Nüsse und Maiskolben. Es ist lebhaft, manchmal laut.
Wer eine ruhige, fast mediterrane Yachthafenatmosphäre sucht, wählt die Marina. Wer Energie und maximale Sichtbarkeit möchte, wählt die Mamsha. Einen breiteren Gebietsüberblick bietet unser vollständiger Gebietsvergleich.
Preisvergleich – Welche Lage ist teurer?
Historisch galt die Marina als die Premium-Adresse. Doch die Mamsha hat aufgeholt – und sie in manchen Fällen überholt. Neuere Türme an der Mamsha verlangen höhere Quadratmeterpreise als die meisten Apartments in der Marina, mit Ausnahme der begehrtesten Einheiten in direkter Uferlage.
| Immobilientyp | Marina (€) | Mamsha (€) | Fazit |
|---|---|---|---|
| Studio | 37.000 – 56.000 | 46.500 – 74.500 | Mamsha teurer |
| 1-Zimmer-Wohnung | 51.000 – 79.000 | 65.000 – 102.000 | Mamsha teurer |
| 2-Zimmer-Wohnung | 74.500 – 121.000 | 93.000 – 149.000 | Mamsha teurer |
| Penthouse / Duplex | 140.000 – 233.000 | 168.000 – 280.000 | Mamsha teurer |
Die Marina bietet also etwas günstigere Einstiegspreise für vergleichbare Einheiten. Einige Marina-Apartments haben jedoch direkten Meerblick und Zugang zu Bootsliegeplätzen – diese können ebenso teuer sein wie alles an der Mamsha. Eine vollständige ROI-Betrachtung liefert unser Rendite-Ratgeber.
Mieteinnahmen – Welche Gegend bringt mehr ein?
Beide Gegenden leben von der Kurzzeitvermietung an Touristen. Doch die Vermietungsdynamik unterscheidet sich.
Marina – Konstanter, leicht niedrigere Übernachtungspreise
Marina-Apartments ziehen Touristen an, die die Nähe zu Restaurants und Bootsausflügen schätzen. Das Publikum ist etwas älter – Familien, Paare, Rentner. Die Übernachtungspreise sind solide, aber nicht spektakulär. Eine gut möblierte 1-Zimmer-Wohnung nahe der Marina kann im Winter für 55–85 € pro Nacht vermietet werden. Die Auslastung bewegt sich von Oktober bis April bei 65–75 % und sinkt im Sommer auf 40–50 %.
Die Nettorenditen nach Verwaltung (15–20 %) liegen typischerweise bei 6–9 % für Studios, 5–8 % für 1-Zimmer- und 4–7 % für 2-Zimmer-Wohnungen. Der Vorteil der Marina ist die Beständigkeit – der Sommer ist keine völlige Flaute, da einige Gäste die ruhigere Atmosphäre bevorzugen.
Mamsha – Höhere Spitzen, tiefere Täler
Die Mamsha zieht ein jüngeres, aktiveres Publikum an – digitale Nomaden, Paare, Gruppen. Die Übernachtungspreise sind höher: 75–112 € für eine 1-Zimmer-Wohnung im Winter. Die Auslastung kann im Dezember und März 80–90 % erreichen. Doch der Sommer ist brutal – viele Mamsha-Einheiten liegen dann bei 25–35 % Auslastung, die Preise fallen auf 28–47 €.
Die Nettorenditen von Mamsha-Objekten betragen 8–12 % für Studios, 7–11 % für 1-Zimmer- und 6–10 % für 2-Zimmer-Wohnungen – vorausgesetzt, man übersteht die Sommermonate. Wer mit den saisonalen Schwankungen nicht umgehen kann, ist mit der Marina besser bedient.
| Marina | Mamsha | |
|---|---|---|
| Höchstpreis/Nacht (1-Zi.) | 55–85 € | 75–112 € |
| Winterauslastung | 65–75 % | 75–85 % |
| Sommerauslastung | 40–50 % | 25–35 % |
| Nettorendite (1-Zi.) | 5–8 % | 7–11 % |
Eine tiefergehende Betrachtung der Kurzzeitvermietung bietet unser Immobilienverwaltungs-Leitfaden.
Wertsteigerung – Welche Gegend hat mehr zugelegt?
In den letzten fünf Jahren verzeichnete die Mamsha einen höheren prozentualen Wertzuwachs – etwa 10–15 % jährlich, angetrieben durch Neubauten und steigende Touristenzahlen. Die Marina wuchs langsamer, etwa 5–8 % pro Jahr, dafür ist der Markt reifer.
Vorausschauend dürfte die Mamsha die Marina weiterhin übertreffen, da neue Projekte (Hotels, Wohntürme) hinzukommen. Das Bauland der Marina ist hingegen weitgehend ausgeschöpft, künftige Wertsteigerungen werden daher von Inflation und touristischer Nachfrage, nicht von neuem Angebot getrieben.
Für wachstumsorientierte Investoren bietet die Mamsha noch Aufwärtspotenzial. Wer Stabilität und niedrigere Einstiegspreise bevorzugt, findet die Marina attraktiv. Eine historische Perspektive liefert unser Timing-Guide.
Bauqualität und Ausstattung – Altbaucharme vs. moderner Glanz
Die meisten Marina-Gebäude wurden zwischen 2000 und 2010 errichtet. Sie haben eine solide Bausubstanz, jedoch ist bei einigen eine Auffrischung nötig – alte Fenster, veraltete Küchen, gelegentliche Sanitärprobleme. Einige Anlagen besitzen Pools und kleine Fitnessräume. Die Nebenkosten sind moderat (6–12 €/Monat für eine 2-Zimmer-Wohnung).
Mamsha-Gebäude sind neuer (überwiegend nach 2015). Sie bieten moderne Ausstattung, Doppelverglasung, zentrale Klimaanlage und oft Dachpools oder Fitnessstudios. Die Nebenkosten sind höher (8–16 €/Monat), aber Sie erhalten mehr Annehmlichkeiten. Die Schalldämmung ist in neueren Mamsha-Türmen generell besser.
Wer modernen Bau schätzt und bereit ist, einen Aufpreis zu zahlen, entscheidet sich für die Mamsha. Praktisch veranlagte Investoren, die renovieren möchten, finden in der Marina Gelegenheiten mit Wertsteigerungspotenzial.
Lärm, Parken und praktische Überlegungen
Der Lärmpegel ist ein entscheidender Unterschied. Die Marina ist nach 22 Uhr relativ ruhig. Die Mamsha kann bis Mitternacht laut sein, besonders an Wochenenden – Straßenmusiker, Rufe, gelegentlich Hupen. Wer einen leichten Schlaf hat, sollte direkte Promenaden-Einheiten meiden. Eine Straße weiter ist es ruhiger.
Parkplätze sind in beiden Gegenden ein Problem. Die Marina hat einige reservierte Stellplätze für Bewohner, aber nur begrenzt. Die Mamsha hat fast keine Parkmöglichkeiten – Gäste und Eigentümer nutzen Taxis und Fahrdienst-Apps. Wer ein Auto behalten möchte, muss die Parkplatzproblematik einkalkulieren.
Wiederverkauf und Liquidität – Welche Wohnung ist leichter zu verkaufen?
Die Mamsha genießt derzeit eine höhere Käufernachfrage – sowohl von Ausländern als auch von Ägyptern. Neuere Einheiten erzielen Aufpreise. Die Vermarktungszeiten sind kürzer: Fair bepreiste Mamsha-Einheiten werden innerhalb von 2–5 Monaten verkauft. Der Marina-Markt ist kleiner, aber dennoch aktiv. Rechnen Sie mit 3–6 Monaten für eine angemessen bepreiste Marina-Wohnung.
Ein überhöhter Preis ist in beiden Gegenden ein Fehler. Ich habe Einheiten jahrelang auf dem Markt gesehen, weil der Eigentümer einen Preis von 2022 im Jahr 2026 verlangte. Fair kalkuliert, und die Wohnung wird verkauft.
Investment-Fazit – Welche Lage passt zu Ihnen?
Entscheiden Sie sich für die Marina, wenn:
- Sie eine ruhigere Atmosphäre und niedrigere Einstiegspreise wünschen.
- Sie eine gleichmäßigere ganzjährige Auslastung bevorzugen (geringerer Sommerrückgang).
- Sie ältere, charaktervolle Gebäude mögen (und bereit sind zu renovieren).
- Sie ein Boot besitzen oder einfachen Zugang zu Yachthafen-Einrichtungen suchen.
Entscheiden Sie sich für die Mamsha, wenn:
- Sie maximale Einnahmen aus Kurzzeitvermietung anstreben (und mit umsatzschwachen Sommermonaten umgehen können).
- Sie Wert auf moderne Bauweise und Ausstattung legen.
- Sie jüngere, lifestyleorientierte Touristen ansprechen möchten.
- Sie an weiteren Wertzuwachs durch neue Infrastruktur glauben.
Persönlich habe ich Kunden, die Stabilität und geringeres Risiko suchen, zur Marina geraten, und risikofreudigeren Anlegern mit Fokus auf hohen Cashflow zur Mamsha. Keine der beiden Lagen ist „besser“ – es sind unterschiedliche Werkzeuge für unterschiedliche Ziele. Offizielle Informationen zum Leben in Ägypten finden Sie beim Auswärtigen Amt.
So hilft Ihnen The Horizon Real Estate bei der Wahl
Wir drängen Sie nicht zu der einen oder anderen Gegend. Wir zeigen Ihnen reale Einheiten, historische Vermietungsdaten und helfen Ihnen, Renditen zu modellieren. Zudem arbeiten wir mit Immobilienverwaltungen zusammen, die auf die jeweilige Gegend spezialisiert sind. Unser Service ist für Sie kostenlos – die Provision trägt der Verkäufer.
Häufig gestellte Fragen
1. Welche Gegend bietet besseres Potenzial für Langzeitvermietung?
Langzeitvermietung ist in beiden Gegenden nicht stark – beide sind Touristenzonen. Für Langzeitmiete sollten Sie nach Al Ahyaa oder El Kawther schauen (siehe unseren Leitfaden).
2. Kann ich durch einen Kauf in der Marina oder an der Mamsha eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
Ja, wenn der Immobilienwert mindestens 100.000 € beträgt. Viele 2-Zimmer- und einige 1-Zimmer-Wohnungen erfüllen diese Voraussetzung. Siehe unseren Residency-Ratgeber.
3. Kann man nachts allein auf der Mamsha spazieren gehen?
Ja, sie ist gut beleuchtet und wird bestreift. Auch die Marina ist sicher. Kleindiebstähle sind selten, schließen Sie dennoch Ihre Türen ab.
4. Gibt es neue Bauvorhaben, die die Preise beeinflussen könnten?
An der Mamsha entstehen weiterhin neue Hotels und Wohntürme. Das könnte die Preise zusätzlich befeuern. Die Marina ist weitgehend bebaut, daher weniger Druck durch neues Angebot. Aktuelle Informationen finden Sie in unserem Timing-Guide.
5. Brauche ich in beiden Gegenden einen Verwalter für die Kurzzeitvermietung?
Dringend empfohlen. Der Gästewechsel ist hoch, und Sie benötigen jemanden vor Ort für Check-ins und Notfälle. Siehe unsere Liste vertrauenswürdiger Verwalter.
6. Welche Gegend eignet sich besser als Ferienwohnung, die ich selbst nutze?
Für Jüngere, die Nachtleben suchen: Mamsha. Für Ältere oder Familien: Die ruhigere Marina ist erholsamer.
7. Fressen die Nebenkosten einen großen Teil der Rendite?
Die Mamsha-Gebühren sind höher (8–16 €/Monat), bieten aber mehr Annehmlichkeiten. Die Marina-Gebühren sind niedriger (6–12 €/Monat). Beide sind im Verhältnis zu den Mieteinnahmen verkraftbar.
8. Welche Gegend hat die bessere Wasseraussicht?
Die Marina bietet direkten Meerblick und Blick auf Boote. Die Mamsha hat ebenfalls Meerblick, jedoch zeigen einige Einheiten eher auf die Promenade als auf das offene Meer. Achten Sie auf die Gebäudeausrichtung.
Für einen vollständigen Überblick lesen Sie unseren Hauptkäufer-Ratgeber, den Gebietsvergleich und den detaillierten Mamsha-Ratgeber.
Über den Autor: Geschrieben von Mido Kandil, Senior Property Consultant bei The Horizon Real Estate Hurghada. Seit 13 Jahren unterstützt er ausländische Käufer bei der Wahl der idealen Investition am Roten Meer.
