Prodal jsem nemovitosti jak v oblasti Marina, tak v Mamsha. Vlastně v každé z nich desítky. A každý týden se mě ptají na to samé: „Mido, mám si koupit nemovitost poblíž staré Mariny, nebo na nové promenádě v Mamsha?“
Obě lokality přitahují turisty. Obě nabízejí solidní potenciál pro krátkodobé pronájmy. Nejsou však stejné. Marina je zavedená, klidnější a disponuje skutečnými kotvišti pro lodě. Mamsha je novější, živější a hemží se chodci. Tento průvodce je podrobně srovnává – ceny, výnosy z pronájmu, obsazenost, zhodnocení nemovitosti a životní styl –, abyste se mohli rozhodnout na základě svých cílů.
Poloha a atmosféra – dva odlišné světy
Starší přístav v Hurghadě se nachází mezi centrem města a mořem, hned jižně od moderní čtvrti Mamsha. Vznikl převážně na počátku 21. století. Najdete zde funkční přístav s desítkami jachet, restaurace s mořskými plody, obchody se suvenýry a uvolněnou atmosféru. V noci zde panuje klid – slyšíte šplouchání vody a občasný zvuk lodního motoru.
Naproti tomu promenáda Mamsha je 2 km dlouhá pěší zóna dokončená kolem roku 2018. Podél ní se táhnou moderní kavárny, zmrzlinárny, bary s ovocnými šťávami a bytové věžáky. Od západu slunce až do pozdních večerních hodin je zde plno turistů, expatů a rodin. Z venkovních reproduktorů zní hudba. Pouliční prodejci nabízejí pražené ořechy a kukuřičné klasy. Panuje tu živá atmosféra, někdy i hlučná.
Pokud toužíte po klidné atmosféře přístavu, která připomíná Středomoří, vyberte si Marina. Pokud dáváte přednost živé atmosféře a maximální viditelnosti, vyberte si Mamsha. Širší přehled o jednotlivých oblastech najdete v našem kompletním průvodci srovnáním oblastí.
Srovnání cen – Co je dražší?
V minulosti byla čtvrť Marina považována za prestižní lokalitu. Mamsha ji však dohnala – a v některých případech dokonce předčila. Novější výškové budovy v Mamsha nabízejí vyšší ceny za metr čtvereční než většina bytů v Marině, s výjimkou těch nejžádanějších bytů s výhledem na moře.
| Typ nemovitosti | Marina (USD) | Mamsha (USD) | Závěr |
|---|---|---|---|
| Studio | 40 000–60 000 dolarů | 50 000–80 000 dolarů | Mamsha je dražší |
| s jednou ložnicí | 55 000–85 000 dolarů | 70 000–110 000 dolarů | Mamsha je dražší |
| s 2 ložnicemi | 80 000–130 000 dolarů | 100 000–160 000 dolarů | Mamsha je dražší |
| Penthouse / Duplex | 150 000–250 000 dolarů | 180 000 $ – 300 000 $ | Mamsha je dražší |
Věc se má takhle: komplex Marina nabízí o něco nižší pořizovací ceny za srovnatelné byty. Některé byty v komplexu Marina však mají přímý výhled na moře a přístup k kotvišti pro lodě – ty mohou být stejně drahé jako jakékoli byty v komplexu Mamsha. Chcete-li získat ucelený přehled o návratnosti investic, přečtěte si našeho průvodce výnosy z investic.
Příjmy z pronájmu – Která oblast přináší více peněz?
Obě oblasti prosperují díky krátkodobým turistickým pronájmům. Dynamika pronájmů se však liší.
Marina – Stabilní, mírně nižší ceny za noc
Apartmány v oblasti Marina lákají turisty, kteří ocení blízkost restaurací a výletů lodí. Hosté jsou zde spíše starší – rodiny, páry, důchodci. Ceny za noc jsou solidní, ale ne nijak závratné. Dobře zařízený apartmán s jednou ložnicí v blízkosti přístavu se v zimě pronajímá za 60–90 dolarů za noc. Obsazenost se od října do dubna pohybuje kolem 65–75 %, v létě klesá na 40–50 %.
Čisté výnosy po odečtení nákladů na správu (15–20 %) se obvykle pohybují v rozmezí 6–9 % u studií, 5–8 % u bytů s jednou ložnicí a 4–7 % u bytů se dvěma ložnicemi. Výhodou čtvrti Marina je její stabilita – léto zde není úplným mrtvým obdobím, protože někteří hosté dávají přednost klidnější atmosféře.
Mamsha – Vyšší vrcholy, hlubší údolí
Mamsha přitahuje mladší a energičtější publikum – digitální nomády, páry, skupiny. Ceny za noc jsou vyšší: v zimě 80–120 dolarů za jednolůžkový pokoj. Obsazenost může v období od prosince do března dosáhnout 80–90 %. Léto je však kruté – mnoho ubytovacích jednotek v Mamsha má obsazenost pouze 25–35 % a ceny za noc klesají na 30–50 dolarů.
Čisté výnosy z nemovitostí v Mamsha se pohybují v rozmezí 8–12 % u studií, 7–11 % u bytů s jednou ložnicí a 6–10 % u bytů se dvěma ložnicemi – tyto údaje však předpokládají, že zvládnete letní měsíce. Pokud sezónní výkyvy nezvládnete, možná by pro vás byla lepší čtvrť Marina.
| Marina | Mamsha | |
|---|---|---|
| Nejvyšší cena za noc (1 lůžko) | $60‑$90 | $80‑$120 |
| Zimní obsazenost | 65‑75% | 75‑85% |
| Letní obsazenost | 40‑50% | 25‑35% |
| Čistý výnos (1 lůžko) | 5‑8% | 7‑11% |
Chcete-li se s tématem správy krátkodobých pronájmů seznámit podrobněji, podívejte se na náš průvodce správou nemovitostí.
Růst hodnoty kapitálu – co vzrostlo více?
V uplynulých pěti letech zaznamenala čtvrť Mamsha vyšší procentní růst cen – zhruba 10–15 % ročně, k čemuž přispěla nová výstavba a rostoucí počet turistů. Čtvrť Marina rostla pomaleji, přibližně o 5–8 % ročně, jedná se však o vyspělejší trh.
Do budoucna by Mamsha mohla i nadále předstihovat čtvrť Marina, protože zde stále přibývají nové projekty (hotely, obytné věžáky). Pozemky v čtvrti Marina jsou však již z větší části zastavěny, takže budoucí růst cen bude poháněn inflací a poptávkou ze strany turistů, nikoli novou nabídkou.
Pokud jste investor zaměřený na růst, titul Mamsha stále skýtá určitý potenciál k růstu. Pokud dáváte přednost stabilitě a nižším vstupním cenám, je pro vás atraktivní titul Marina. Pro historický přehled si přečtěte našeho průvodce načasováním investic.
Kvalita stavby a vybavení – starosvětský šarm versus moderní lesk
Většina budov v komplexu Marina byla postavena v letech 2000 až 2010. Mají pevnou konstrukci, ale některé vyžadují renovaci – stará okna, zastaralé kuchyně, občasné problémy s instalací. Několik z nich má bazény a malé posilovny. Poplatky za služby jsou přiměřené (300–600 EGP měsíčně za byt se dvěma ložnicemi).
Budovy v Mamsha jsou novější (většinou postavené po roce 2015). Mají moderní vybavení, okna s dvojitým zasklením, centrální klimatizaci a často i střešní bazény nebo posilovny. Poplatky za služby jsou vyšší (400–800 EGP měsíčně), ale získáte za to více vybavení. Zvuková izolace je v novějších věžových domech v Mamsha obecně lepší.
Pokud si ceníte moderního provedení a jste ochotni zaplatit vyšší cenu, vítězí projekt Mamsha. Pokud jste investor, který se rád zapojuje do práce a jste ochotni provést rekonstrukci, projekt Marina nabízí příležitosti s dobrým poměrem ceny a hodnoty.
Hluk, parkování a praktické aspekty
Hluk je zásadním rozdílem. V oblasti Marina je po 22:00 relativně ticho. V oblasti Mamsha může být hluk až do půlnoci, zejména o víkendech – pouliční muzikanti, křik, občasné troubení aut. Lidé s lehkým spánkem by se měli vyhnout pokojům přímo na promenádě. O jeden blok dál je větší klid.
Parkování je v obou oblastech problematické. V oblasti Marina je k dispozici několik vyhrazených parkovacích míst pro rezidenty, jejich počet je však omezený. V oblasti Mamsha není k dispozici téměř žádné parkování – hosté i majitelé se spoléhají na taxíky a aplikace pro objednávání vozidel. Pokud plánujete vlastnit auto, počítejte s obtížemi s parkováním.
Prodej a likvidita – co se prodává snáze?
V oblasti Mamsha je v současné době vyšší poptávka ze strany kupujících – jak zahraničních, tak egyptských. Novější byty se prodávají za vyšší cenu. Doba prodeje je kratší: byty v Mamsha za přiměřenou cenu se prodávají během 2–5 měsíců. Trh v oblasti Marina je menší, ale stále aktivní. Prodej bytu v oblasti Marina za přiměřenou cenu trvá 3–6 měsíců.
Nadhodnocená cena je chybou v obou případech. Viděl jsem byty, které zůstávaly na trhu celé roky, protože majitel trval na ceně z roku 2022 i v roce 2026. Stačí stanovit správnou cenu a byt se prodá.
Investiční rozhodnutí – co je pro vás to pravé?
Vyberte si přístav, pokud:
- Chcete klidnější atmosféru a nižší vstupné.
- Dáváte přednost rovnoměrnější celoroční obsazenosti (s menším poklesem v létě).
- Máte rádi starší budovy s charakterem (a jste ochotni je zrenovovat).
- Vlastníte loď nebo chcete mít snadný přístup k zařízením přístavu.
Zvolte model Mamsha, pokud:
- Chcete dosáhnout maximálních výnosů z krátkodobého pronájmu (a nevadí vám nižší tržby v letních měsících).
- Ceníte si moderního stavebního stylu a vybavení.
- Zaměřujete se na mladší turisty, pro které je důležitý životní styl.
- Věříte, že nová infrastruktura přinese trvalé zhodnocení.
Osobně jsem klientům, kteří hledají stabilitu a nižší riziko, doporučoval produkt Marina, a těm, kteří mají vyšší toleranci k riziku a chtějí dosáhnout agresivního peněžního toku, jsem doporučoval produkt Mamsha. Ani jeden z nich není „lepší“ – jde o různé nástroje pro různé cíle.
Jak vám společnost The Horizon Real Estate pomůže s výběrem
Žádnou oblast neupřednostňujeme před ostatními. Ukážeme vám konkrétní nemovitosti, historická data o nájemném a pomůžeme vám odhadnout výnosy. Navíc spolupracujeme se správcovskými společnostmi, které se specializují na jednotlivé oblasti. Naše služby jsou pro vás zdarma – provizi hradí prodávající.
Často kladené otázky
1. Která oblast má lepší potenciál pro dlouhodobý pronájem?
Ani v jedné z těchto oblastí není nabídka dlouhodobých pronájmů příliš bohatá – obě jsou turistickými zónami. Pokud hledáte dlouhodobý pronájem, podívejte se na čtvrti Al Ahyaa nebo El Kawther (viz náš průvodce).
2. Mohu získat povolení k pobytu tím, že si koupím nemovitost v oblasti Marina nebo Mamsha?
Ano, pokud je hodnota nemovitosti 100 000 dolarů nebo více. Podmínky splňuje mnoho bytů se dvěma ložnicemi a některé byty s jednou ložnicí. Podívejte se na náš průvodce pobytem.
3. Je bezpečné chodit v noci sám po Mamsha?
Ano, je to dobře osvětlené a hlídané. I přístav je bezpečný. K drobným krádežím dochází jen zřídka, ale přesto si zamykejte dveře.
4. Chystají se nějaké nové události, které by mohly ovlivnit ceny?
V oblasti Mamsha se stále staví nové hotely a obytné věžáky. To by mohlo ceny ještě více zvýšit. Oblast Marina je již z velké části zastavěná, takže tlak ze strany nové nabídky je menší. Aktuální informace najdete v našem časovém přehledu.
5. Potřebuji správce nemovitosti pro krátkodobý pronájem v některé z těchto oblastí?
Vřele doporučujeme. Fluktuace hostů je vysoká, a proto se vám bude hodit někdo z místních, kdo se postará o příjezdy hostů a vyřeší případné mimořádné situace. Prohlédněte si náš seznam prověřených správců nemovitostí.
6. Která lokalita je vhodnější pro rekreační dům, který budu využívat sám?
Pokud jste mladí a máte rádi noční život, vyrazte do Mamshy. Pokud jste starší nebo cestujete s rodinou, klidnější atmosféra v Marině je mnohem příjemnější.
7. A co poplatky za služby – snižují výrazně výnosy?
Poplatky v Mamsha jsou vyšší (400–800 EGP/měsíc), ale nabízejí více služeb. Poplatky v Marině jsou nižší (300–600 EGP/měsíc). Oba jsou vzhledem k příjmům z pronájmu přijatelné.
8. Která oblast nabízí hezčí výhled na vodu?
Z komplexu Marina je přímý výhled na moře a lodě. Komplex Mamsha nabízí rovněž výhled na moře, avšak některé jednotky směřují spíše na promenádu než na otevřené moře. Zkontrolujte orientaci budovy.
Chcete-li získat ucelený přehled, přečtěte si náš hlavní průvodce pro kupující, srovnání jednotlivých oblastí a podrobného průvodce po čtvrti Mamsha.
Informace o autorovi: Autorem článku je Mido Kandil, vedoucí realitní poradce ve společnosti The Horizon Real Estate Hurghada. Již 13 let pomáhá zahraničním kupujícím s výběrem ideální investice u Rudého moře.
Join The Discussion